ETW Kauf mit wenig EK

17.07.2013, 09:55

Hallo zusammen!

Ich schildere vielleicht erstmal unsere Situation: Mein Partner und ich (25 + 29) würden gerne eine ETW erwerben. Wir haben auch ein passendes Objekt gefunden. Es ist ein Altbau mit nur drei Parteien, der nun in den folgenden Monaten komplett saniert wird (neue Elektrik, neue Rohre, neue Heizung, neue Fenster, neue Dachdämmung usw). Der Kaufpreis wird sich bei ca. 150.000 € für 110 m² zzgl. Dachterrase einpendeln. Soweit so gut.

Unsere Eigenkapitalstruktur sieht leider nicht ganz rosig aus. Ich bin verbeamtet im gehobenen Dienst und zusammen haben wir momentan rund 3.200 € netto zur Verfügung. Angespart haben wir in den letzten Jahren rund 7.000 € - also fast nichts. Das ist nicht auf mangelnde Sparsamkeit, als mehr auf eine zeitliche Komponente zurückzuführen. Ich bin erst seit zwei Jahren fertig mit dem Studium und zwischenzeitlich wollte noch die Wohnung ausgestattet werden. Ein Teil (2.000 €) liegt in einem alten, zuteilungsreifen Bausparvertrag den ich momentan wegen der Zinsen von rund 2,5 % ruhen lasse. Es wird noch ein weiterer Bausparvertrag bedient (VL) der ist aber nicht zuteilungsreif. Die Schufa dürfte einwandfrei sein, weitere Kredite oä werden nicht bedient. Wir besitzen und brauchen nur ein Auto, Kinder werden keine kommen.

Nun stellt sich uns die Frage, ob das Vorhaben diese ETW zu kaufen überhaupt realistisch ist. Weiter ist fraglich, wie die Küche, die wir brauchen, zu finanzieren sein könnte. Legt die Bank als Wert des Objekts den Kaufbetrag zugrunde? Wenn ja, schießen wir ja weit über die Vollfinanzierung hinaus.

Ich hoffe man kann mir weiterhelfen und sage im Voraus schonmal "Danke"!

17.07.2013, 10:43

Hallo Chrishapunkt,

aus welcher Region kommen sie, bzw. wo findet das Kaufvorhaben statt?

Wird die Wohnung über einen Makler erworben (Maklercourtage?) ?
Was wird die Küche kosten?

Sie haben also 2.000 Euro in einem Bausparvertrag und 5.000 Euro auf einem Konto?

Kommen noch Investitionen für Möbiliar hinzu?

Wird die Wohnung saniert gekauft und/oder finden Teilauszahlungen nach Baufortschritt statt?

17.07.2013, 10:49

Hallo noelmaxim,

das Kaufvorhaben findet in Mönchengladbach, also am Niederrhein statt. Es fällt keine Maklercourtage an, auch wenn ein Makler eingeschaltet ist. Somit gehe ich von rund 7 % Kaufnebenkosten aus.

Bei der Küche veranschlagen wir derzeit rund 8.000-10.000 €. Genauere Planungen haben derzeit noch nicht stattgefunden. Möbel müssen keine gekauft werden, es wird das jetzige Mobiliar mitgenommen, neuere Dinge werden sukzessive ersetzt.

Es soll eine Baufortschrittzahlung stattfinden, die sich im folgenden Rahmen bewegt:
50 % des Kaufpreises zu Beginn, 2-3 Raten folgend nach Baufortschritt, 5% Sicherheitseinbehalt. Demnach wird die Wohnung zunächst unsaniert gekauft, allerdings per festgeschriebenen Planungsvorhaben saniert übergeben. Stellt das ein Problem dar?

Vielen Dank für die schnelle Antwort!

17.07.2013, 10:58

Nein, das stellt überhaupt kein Problem, man muss es nur wissen bezüglich der Sicherheit und der Konditionierung.

Somit benötigen sie..

KP: 150.000€
Küche: max.10.000€
Erwebsnebenkosten: 10.500€
Gesamt: 170.500€
azgl. 7.000€ EK

Finanzierungsbedarf 163.500€

Ist das so korrekt?

Das ist ein Beleihungsauslauf von109 %, von vielen Banken nicht gewünscht oder aufgrund dessen Herauslagekriterien nicht darstellbar, aber absolut machbar.

17.07.2013, 11:05

Ja, das ist korrekt.

Bei welchem Zinsniveau bewegt man sich an dieser Stelle bei einer Zinsfestschreibung von rund 15 Jahren und einer Laufzeit von ca. 30 Jahren?

17.07.2013, 14:14

Bei einer Vollfinanzierung über den notariellen Kaufpreis hinaus ist es nur sinnvoll eine 10 jährige Sollzinsbindung zu wählen. Da die KfW Fördermitteldarlehen auch nur eine 10 jährige Sollzinsbindung haben.
Der Zinssatz im Bereich Bank/KfW ist unter dem Strich aber bonitätsabhängig und kann nicht pauschal gesagt werden.

17.07.2013, 14:19

Hallo Herr Hillermann,

.......Bei einer Vollfinanzierung über den notariellen Kaufpreis hinaus ist es nur sinnvoll eine 10 jährige Sollzinsbindung zu wählen. Da die KfW Fördermitteldarlehen auch nur eine 10 jährige Sollzinsbindung haben.......

Was meinen sie damit?

18.07.2013, 06:37

Hallo
KfW Fördermitteldarlehen Wohneigentumsprogramm 124 hat eine Sollzinsbindung von 5 und 10 Jahren. 15 Jahre gibt es ja nicht.
Wenn der Kunde also eine Sollzinsbindung von 15 Jahren komplett wünscht, dann muss ich das leider verneinen. Denn die Fördermittel sollte man ja einbauen da diese sich im Zins auswirken.
Etwas anderes ist wenn ein Kapitalanleger eine Immobilie kaufen möchte. Dieser kann gerne Kaufpreis und Nebenkosten finanzieren mit 15 Jahren Sollzinsbindung. Jedoch fallen die Fördermitteldarlehen bei Kapitalanleger weg und somit hat dieser Kapitalanleger von Anfang an schlechtere Zinsen.

Bei Vollfinanzierung Kaufpreis und Nebenkosten - was gerade sehr häufig gefragt wird - plaziere ich den Kunden immer mit KfW 124 Wohneigentum EUR 50.000 und der Rest eben mit einem Bankdarlehen 10 Jahre Sollzinsnbindung.

So macht es Sinn.

Alternativ kann der Kunde auch für das Bankdarlehen 15 Jahre Sollzinsbindung wählen, jedoch bietet das mein Bankpartner im Bereich Vollfinanzierung ( Kaufpreis und Nebenkosten ) in Verbindung mit KfW nicht an.

18.07.2013, 07:15

Angenommen Ihre Bank würde diese unterschiedliche Sollzinsfestbindung anbieten (KfW 10 Jahre, Bankdarlehen 15 Jahre) wäre es dann ratsam, sich diese Zinsen, vorausgesetzt sie sind angemessen, auf 15 Jahre zu sichern? Oder würden sie die Zinsfestbindungen vereinheitlichen?

18.07.2013, 07:18

Das ist spekulativ. Gemessen aber an den Zinsdurchschnitten wären die Zinsen bei 15 Jahren um etwa 0,5% schlechter aber alles noch machbar.
Vom Gefühl her ist es bei den meisten Kunden aber besser wenn diese eine einheitliche Sollzinsbindung haben, also dann 10 Jahre.

18.07.2013, 07:54

Damit dann nach 10 Jahren - zu einem wirtschaftlichen Zeitpunkt - die gesamte Restschuld den dann am Markt befindlichen Zinsniveau unterworfen wird?

Kann es da nicht sinnvoll sein, zu zwei unterschiedlichen Zeitpunkten einen Restschuldauslauf zu haben, weil man den Finanzierungsbedarf aufgeteilt hat ? Zumal die 15 Jahre ja nach ca. 10 1/2 Jahren ebenfalls abgelöst werden können, sollte das Zinsnevau niedrig sein/bleiben.

18.07.2013, 07:58

ja klar, aber die Bank bietet die 15 Jahre ja nicht an.Wie dem auch sei...

18.07.2013, 08:03

Gibt ja zum Glück nicht nur diese eine Bank

18.07.2013, 08:40

Um welche Bank handelt es sich denn?

Und bei welcher Bank darf man auf eine Vollfinanzierung / 110%-Finanzierung hoffen?

18.07.2013, 09:01

Hallo ChrisHpunkt,

warum hoffen?

Bei entsprechender Bonität und plausiblen Begründung des wenig vorhandenen Eigenkapitals - diese sehe ich anhand der von ihnen gemachten Angaben - bietet sich eine Vielzahl von Banken an, zu dem lassen sich auch Finanzierungsmodelle erarbeiten, wo sich durch sogenannte Nachrangdarlehen die Beleihungsspitze "kappen" lässt. Hier kann es durchaus sinnvoll sein, 2 Banken miteinander zu kombinieren.

Eine Zweiteilung der Banken muss aber nicht sein, es gibt auch Hypothekenbanken die diese Nachrangdarlehen zur Senkung des Beleihungsauslaufs intern selber anbieten. Alles eine Frage des dann entstehenden Mischzinssatzes.

Auch kann in ihrem Fall die Küche gesondert finanziert werden, entweder beim Kauf im Küchenstudio oder über ein separaten günstigen Allzweckkredit.

Als Tip auch noch die Idee, dass sich die Nebenkosten in Höhe von 10.0000 Euro durchaus mit ihren 7.000 Euro abbilden lassen, denn 2.000 Euro davon sind ja Bausparguthaben in einem zugeteilten (muss er noch nicht mal sein, denn dieser lässt sich auch bis zur Zuteilung zwischenfinanzieren). Sollte dieser Bausparvertrag nicht mindestens 5.000 Euro Bausparsumme haben, so könnte man ihn - ich nehme mal an von 4.000 Euro Bausparsumme - auf 5.000 erhöhen. Somit stünden dann für die Nebenkosten

- 5.000 Euro Kontoguthaben
- 2.000 Euro Bausparguthaben
- 3.000 Euro Bauspardarlehen

zur Verfügung und das Bauspardarlehen wird dann blanko, sprich ohne Grundschuldeintragung gewährt.

Schon hätte man nur noch eine 100 % Finanzierung, da Küche separiert finanziert wird (ich würde es aber eher zuammen bei einer Bank finanzieren) und die Nebenkosten aus Eigenmittel (inkl. 3.000 Euro Bausparblankodarlehen) bedeint werden.

ETW Kauf mit wenig EK

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AW: ETW Kauf mit wenig EK

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