Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

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  1. Avatar von Woddl
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    Standard Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Guten Tag!
    Habe heute den halben Tag mit Excel und diversen Darlehensrechnern rumprobiert, aber nichts vernünftiges zusammen bekommen:

    Ich habe 2010 ein Reihenhaus gekauft, eigenbewohnt, 100% Finanzierung:

    Annuitätendarlehen über €195.000,- zu 4,2% fest für 10 Jahre. Die Zinsbindung läuft also 2020 aus.
    Monatlich tilge ich €1000,- Restbetrag heute: 169.139, Restbetrag 2020: 145000.
    Ergo die Bank steht mit 195000 im Grundbuch.

    Ein weiteres, Immobilienbezogenes Annuitätendarlehen hatte ich dann im Laufe der Renovierung genommen, davon sind noch €26.000 zu tilgen, zu 4,44%.
    Tilge ich mit Mtl. €400, liefe also noch bis 2022. Dieses Darlehen ist ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlbar.

    Nun hatte ich damals einen ganz guten Riecher: Im Moment werden diese Häuser zu €450-480.000 gehandelt.
    Ein Immomakler bietet grade ein unrenoviertes Haus in der Nachbarschaft zu €495k an, mein Haus hat eine neue Heizung, Bad, Küche, Rohre, Elektrik, FBH, bodentiefe Fenster, Grundstück ist etwas grösser...
    Steht also ganz ordentlich da.

    Ich würde jetzt natürlich gerne von den niedrigen Darlehenszinsen profitieren und der Tatsache, daß die Beleihung ja inzwischen unter 50% des tatsächlichen immobilienwertes liegt.
    Ich habe aber keinen nachvollziehbaren Weg gefunden zu errechnen was ich wann abgezahlt hätte um die verschiedenen Szenarien zu vergleichen. Hatte in Mathe immer eine 5.
    Bevor ich zur Bank gehe, hätte ich gerne ein paar Ideen ob und wie man sowas gestalten könnte.

    Idealfall:
    - Zinsbindung bis Tilgungsende
    - Tilgung 1000/1200 pm
    - Vielleicht auch das Immobilienbezogene Darlehen mit einbinden?

    Ich habe auch über den 'Widerrufsjoker' nachgedacht und über schwammige Formulierungen gegoogelt. Die Widerrufsformulierung scheint nicht ganz korrekt, ich bin mir aber nicht sicher ob ich das Thema überhaupt angehen will. Einerseits weil ich eigentlich auf ein gutes Verhältnis zur Bank Wert lege, schließlich haben sie mich vor 35 Jahren mit einem 5DM Mäusesparbuch zur Einschulung zum guten Kunden gemacht, andererseits werden die das Feld bestimmt nicht kampflos räumen und am Ende hat man nur Chaos mit zweifelhaftem Erfolg. Dabei könnte ich das Haus z.B. weiter beleihen um meiner Mama eine Wohnung zu finanzieren. Solche Deals verbockt man sich dann bestimmt.

    Ich freue mich auf Ihre Antworten, und bedanke mich im Voraus.
    TL

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Hallo Woddl,

    wann genau läuft das größere Darlehen denn aus? Von welcher Bank stammt denn die Widerrufsblehrung? Han´ben sie eine Rechtschutzversicherung?

    Grundsätzlich finde ich den Gedankengang der Zinssicherung richtig und in Anbetracht der historisch tiefen Zinsen derzeit nachvollziehbar.

  3. Avatar von Woddl
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    Standard AW: Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Zinsbindung ist bis zum 30.4.2020, finanziert über die HH'er Sparkasse.
    Eine Rechtsschutzversicherung habe ich nicht.

  4. Avatar von eugh
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    Standard AW: Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Die Frage von noelmaxim nach die Widerrufsbelehrung (WRB) und Rechtsschutzversicherung zielt in Richtung Widerruf des Darlehensvertrags ab. Ein Widerruf ist auch noch Jahre später möglich, sofern der Verbraucher/Darlehensnehmer bei Vertragsabschluss nicht korrekt über seine Widerrufsmöglichkeit und deren Folgen belehrt wurde. Je nach Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrages ist aufgrund einer Gesetzesänderung Eile geboten. Zum Thema "Widerrufsjoker" gibt es hier ein eigenes Unterforum (siehe auch meine Signatur).

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Eugh, Herr Woddl ist da bestens beraten. Sowohl rechtlich als auch in Fragen der Konzeptionierung und Konditionierung seiner Anschlussfinanzierung.

  6. Avatar von Woddl
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    Standard AW: Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Gentlemen, eigentlich hatte ich gehofft hier ein paar gute Anregungen hinsichtlich einer Umschuldung und/oder Anschlussfinanzierung zu bekommen, mit denen ich dann frohen Mutes meine Bank konfrontiert hätte. Widerrufsjoker war nicht von Interesse, hätte der aufmerksame Leser anhand meines Eingangsposts auch erkennen können.
    Tatsächlich pitchen hier nur Finanzberater in der Hoffnung, eine Anschlussfinanzierung vermitteln zu können, und einen Anwalt für den berühmten Widerufsjoker haben sie natürlich auch schon parat.
    Skurrile Art Kunden zu gewinnen. Sorry but no meeting of minds.
    Grüße TL

  7. Avatar von credere
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    Standard AW: Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Wie lautet denn nun die konkrete Frage Woddl? So ganz schlau bin ich aus dem Eingangspost nicht geworden.
    Die Sparkasse wird die 2010 erworbene Immobilie nicht mit einen Verkehrswert von 500T€ ansetzen. Aus den vorhandenen Verträgen (10 Jahre Zinsbindung des "großen" Darlehen) kommen Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung nicht raus.
    Am besten nochmal konkret Ihr Anliegen formulieren, dann kann man dazu auch konkret Stellung nehmen.

    Grüße

  8. Avatar von Woddl
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    Standard AW: Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Ok, Verzeihung. Also nochmal anders:

    Ich versuche Kosten und Laufzeiten folgender Varianten zu bewerten und zu prüfen ob überhaupt machbar. Kriege es aber nicht zusammengerechnet.

    - Darlehen laufen lassen bis 2020, dann Anschlussfinanzierung. Verbleibend nach Auslauf der Zinsbindung: 145000. Was wird der anzusetzende Verkehrswert in 2020 sein? 195 oder 500k?

    - Wie oben, aber heute schon Forwarddarlehen für 2020 abschließen. Was wird der anzusetzende Verkehrswert für diese Darlehen heute sein? 195, oder 500k?

    - SOLLTE ein geänderter Verkehrswert von 500k (oder so) heute von meiner/einer Bank akzeptiert werden, das Haus mit einem weiteren Annuitätendarlehen beleihen, und damit das Annuitätendarlehen (rest per heute: 169000) + Vorfälligkeitsentschädigigung (26000) + evtl. auch das Immobilienbezogene Darlehen (ohne Vorfälligkeit) ablösen.

    Andere Konstrukte gingen natürlich auch, sind mir nur noch nicht eingefallen.

    Ich hatte gehofft, hier eintweder zu lernen das obiges aus dem einen oder anderen Grund keinen Sinn ergibt oder nicht geht, oder auch einen guten Vorschlag zu erhalten den ich dann meiner Hausbank vorschlagen würde. Wenn die nicht mitspielen, kann man sich ja immer noch an andere Institute wenden.

    Die Einbindung von Bausparverträgen habe ich schon damals rechnerisch nicht nachvollziehen können, daher lasse ich das lieber aussen vor.
    TL

  9. Avatar von eugh
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    Standard AW: Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Damit es klar ist:

    Ich verdiene mein Geld in einem Bereich, der mit Juristerei und Bankwesen nichts zu tun hat.

    Hiermit distanziere ich mich ausdrücklich von dem vorherigen Beitrag von noelmaxim, nach dem man irrtümlich meinen könnte, wir würden zusammenarbeiten.

    Ich bin hier nur als Laie und unentgeltlich unterwegs, weil ich erstens selbst betroffen/interessiert bin und ich zweitens Freude daran habe, von den hier gewonnenen Erfahrungen etwas weiterzugeben. Es tut mir leid, wenn das hier missverstanden wurde. Mehr schreibe ich hier nicht mehr dazu.

  10. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Umschuldung, oder warten und dann Anschlussfinanzierung?

    Der Verkehrswert wird durch die Bank neu ermittelt, dies zum Zeitpunkt der Beantragung. Man nennt dies den Beleihungswert. Dieser wird dann zu der Darlehenssumme ins Verhältnis gesetzt und ergibt den Beleihungsauslauf. Nach diesem bemisst sich dann sie zu generierende Kondition.

    Den Zinssatz 2020 kennen sie nicht, berechnen können sie somit nur dann etwas, wenn sie sich den Zins heute sichern würden. Berechnen können sie auch wo der Zins 2020 sein darf, wenn sie den Aufschlag bei einem Forwarddarlehen nicht bereit sind zu zahlen. Den etwas erhöhten Zins schleppen sie dann ja weitere Jahre mit durch. Diese Berechnung nennt man Grenzzinsatzberechnung.

    Kann ihnen da nur, wie ja schon geschehen nur den Widerrufsjoker als Lösung empfehlen, wer sie und ihre Interessen dann letztendlich auch immer vetritt.

    Bei einem Forwarddarlehen bekommen sie pro Monat je nach Bank einen Aufschlag von 0,01-0,03%. Bei guten Banken sind 6 Monate Aufschlag frei. Sie zeichnen dabei das Darlehen, ohne dafür bis zum Abruf etwas bezahlen zu müssen.

    Gegen Vorfälligkeitszinsen ablösen zu können wird sich wohl nicht stellen, da die Bank ohne Verkauf dem nicht zu stimmen muss und es wohl auch nicht wird. Rechnet sich aber auch nicht, da sie damit die Zinsen dann ja doch bezahlen. Der Vorteil wäre lediglich, dass sie das Zinsniveau von heute gesichert hätten. Dieses erreichen sie mit einem Forwarddarlehen aber auch.

    Vielleicht eins noch zu ihren Aussagen. Man bietet eine Dienstleistung an, ich sehe da nicht unbedingt ein pitchen nach Geschäft drin. Fachliche Kompetenzen und diverse Hilfestellungen kann man mittlerweile über 6 Jahre nachlesen. Das kann man nutzen, muss man aber selbstverständlich nicht. Ihnen und anderen Verbrauchern eine Hilfestellung in Bezug auf den Widerrufsjoker zu bieten, meine Erfahrung und Kontakte zu fairen Fachanwälten auf dem Banken und Kapitalmarktrecht zugänglich zu machen, sehe ich nicht als verwerflich an, im Gegenteil, ich sehe das als Experte im Bereich Immobilienfinanzierung des Finanz Forum eher als meine Pflicht an. Auch aufgrund des Finanz Forums mit den jeweiligen qualitativ hochwertigen Threads partizipiert man als Verbraucher von entwickelten, kostenneutralen Lösungen.

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