Immobilienkauf: Fragen zu Kreditkonditionen

Zitat von Thomas45

wir planen eine Immobilie von Privat zu erwerben;
und es stellt sich mir die Frage welche Art der Kreditnahme in unserem Fall am günstigsten und auch am optimalsten wäre.

Es handel sich bei dem Kaufpreis der Immobilie um rund 500.000 Euro (100k Eigenkapital + 400k Kreditsumme).
50% der Immobilie sollen vermietet werden, die anderen 50% sollen privat genutzt werden.

Wenn Du in der Lage bist, innerhalb von 20 Jahren alles zu tilgen, dann würde ich an Deiner Stelle ein Anuitätendarlehen bevorzugen. Aus steuerlichen Gründen sollten es sogar zwei Anuitätendarlehen sein, das eine über 150.000 € für den selbstgenutzten Teil versehen mit einer sehr hohen Tilgungsrate und das andere über 250.000 € für den vermieteten Anteil mit niedrigerer Tilgungsrate. Falls aus Gründen der Zinssicherheit über die 20 Jahre hinaus, das Darlehen für den fremdgenutzten Anteil über einen Bausparvertrag vorfinanziert wird, dann kann man die Kreditzinsen bis zur Zuteilung in unveränderter Höhe abschreiben und zusätzlich noch die Abschlussgebühr. Nachteilig dabei ist allerdings die Anrechnung der Guthabenzinsen bei den Einnahmen aus V & V. Ein freier Sparerfreibetrag kann dadurch ggf. nicht ausgenutzt werden.


Frag mal bei der für Dich zuständigen PSD- und/oder Sparda-Bank nach, die haben bei guter Bonität sehr gute Konditionen.

Hallo Thomas,
es gibt eine Menge Banken, die ein Annuitätendarlehen mit Zinsfestschreibung auch über 20 Jahre anbieten. Ob das ratsam ist, muss man sich ausrechnen. Der Aufschlag gegenüber 10 Jahren ist schon enorm. Mir sind Kombidarlehen mit Bausparern aufgrund der Komplexität und gewissen Unsicherheiten nicht sympathisch, manchemal rechnet sich so ein Modell aber.
Ich würde mich auf jeden Fall parallel an einen Vermittler wenden (z.B. Interhyp, Dr. Klein etc.), die haben alle Angebote in der Datenbank und beraten unabhängig(er). Mit dem besten Angebot kannst Du immer noch zu Deiner Hausbank gehen.
Viele Grüße,
yosh

Zitat von Thomas45

@Hanomag: Durchaus eine gute Idee zwei Dahrlehen aufzunehmen.
Dahrlehen A für den privaten Teil mit hoher Tilgungsrate um die Kosten hierfür niedrig zu halten;
und Darlehen B für den vermieteten Teil mit niedrigen Tilgungsraten und mit Bausparzuteilung nach 10 Jahren ( bei 20 Jahre Laufzeit insg.)
Wie kommst du auf die Aufteilung 150 zu 250? Wäre es nicht eher 50/50?
Genauer gesagt würde ich sogar vorschlagen diese Summen nach qm Fläche aufzuschlüsseln; auch wenn ich deine Angaben wirtschaftlich besser fände.
Die letzten 2 Sätze konnte ich noch nicht vollständig nachvollziehen. Hier muss ich noch recherchieren.

Was Hanomag meint, dass das die 100T€ EK vom Darlehen für den eigenen Anteil abgezogen werden, während der Vermietungsanteil zu 100% finanziert werden sollte.
Hanomags Aufteilung bezieht sich auf eine Flächenaufteilung von 50%/50%.
Sollte die Aufteilung anders sein, dann muß natürlich auch der Darlehensanteil angepasst werden.

Beispiel 60% Eigennutzung/ 40% Vermietung

Eigennutzung:
500T€ X 60% =300T€ Kaufpreis -100T€ EK = 200T€ Kredit

Vermietung:
500T€ X 40% =200T€ Kaufpreis -0T€ EK = 200T€ Kredit

Es gibt da aber einige Fallstricke. Dazu am besten einen Steuerberater befragen und vorab mal den Beitrag lesen:

https://www.iww.de/zp/archiv/schuldzi...baeuden-f36215

Hallo Thomas,
wie Hanomag bereits richtig geschrieben hat, solltest Du auf jeden Fall 2 Darlehen nehmen.
Um das insgesamt beurteilen zu können, bedarf es eines „GUTEN“ Steuerberaters der fit im Immobilienbereich ist.
Ich würde Dir empfehlen zuerst den Termin beim Steuerberater zu nehmen und danach den Termin bei Interhyp und Co.
Damit ersparst du allen doppelte Arbeit und Dir Zeit und Nerven.
Hast Du dich denn mal mit dem Gedanken beschäftigt, ob es für Dich tragbar ist mit Mietern unter einem Dach zu wohnen ?
Soll nicht bedeuten, dass es schlecht ist, nur habe ich die Erfahrung gemacht, dass mich das schon etwas genervt hat.
Wenn die über deinen Alltag genauestens Bescheid wissen, sehen wie Du lebst usw.

Hört sich wirklich blöde an, aber das kann unterm Strich extrem anstrengend sein.
Wir hatten auch einmal einen teil unseres Hauses vermietet, die Mieter waren auch extrem freundlich, hatten nur eine absolut andere Ansicht von Wertschätzung.
Beispiel:
Haus wird neu gestrichen, sagen wir mal es kostet Dich 15 Tausend Euro und der Mieter sagt prima sieht das auch Herr X …. Am nächsten Tag siehst Du wie die Ihre Fahrräder an der Fassade anlehnen , sowas zum Beispiel.
Wir haben den vermieteten Teil damals komplett saniert, alleine der Bodenbelag hat uns 4 Tausend Euro gekostet.
Die Wohnung hatte einen eigenen Gartenanteil und dazu haben wir einen ausreichend großen Hof.
Bei schlechtem Wetter durfte das Kind von denen dann mit dem Go Kart in der Wohnung fahren…. Ist nicht böse gemeint, dass waren total nette und freundliche Menschen, aber da platzt dir halt irgendwann mal der A….

Wir haben dazu noch Anlageobjekte, da bekomme ich das aber nicht mit und ärgere mich halt nicht darüber.
Hier wird auch gänzlich anders vorgegangen, natürlich werden die Häuser auch mal gestrichen, aber dann gibt’s Standard Weiß und nix mit abgesetzte Fenster und Hochglanz lackierte Fensterbänke.
Das läuft halt so , dass es zweckmäßig ist und gut.

Man muß halt insgesamt über die Situation nachdenken, damit es hinterher passt, denn die geplanten 500 K sind ja eine gewaltige Stange Geld, die gut überdacht sein soll.