Baufinanzierung - dabei Hypothek auf langjähriges eigenes Eigenheim eintragen?
Hallo zusammen,
meine Mutter hat ein schuldenfreies Eigenheim. Jetzt beabsichtige ich ein Haus zur Anlage zu kaufen. Das Haus hat 1/3 Gewerbeeinheit. Die Mieter sind zur Zeit langfristig daran interessiert das Gewerbe weiter zu betreiben. Sie zahlen 475,-- Euro Miete. Falls sie rausgingen, würde ich überlegen die Fläche in eine Wohnung zu verwandeln. In dem Haus ist zudem eine Wohnung, die mit relativ kleinem Aufwand (unter 5000,--) zu renovieren ist und dann direkt vermietbar wäre (gäben ca. 380,-- Euro pro Monat) . Dann gibt es noch eine weitere Wohnung, die eines größeren Aufwandes bedarf (da muss unter anderem ein Bad eingebaut werden) und noch zwei ineinander übergehende Räume, die unter dem Begriff Werkstatt laufen (frühere Juwelierswerkstatt). Das Haus hat so ca. 60 qm Gewerbe und eben 120 qm Wohnfläche. Es soll 165.000 Euro kosten und hat ein Grundstück von ca. 350 qm, Kleinstadt, mitten an der Hauptstraße. Das Haus hat Ursprungsbaujahr 1900, wurde aber mehrfach umgebaut und renoviert, ist aber trotzdem im Renovierungsstau (z.B. einfach verglaste Fenster, abgeplatzter Putz, oben muss eine Isolierung des Daches vorgenommen werden, das ist nur teils vorhanden).
Jetzt aber zu meiner Frage. Die Bank hat mir geraten eine Grundschuld auf das schuldenfreie Eigenheim eintragen zu lassen. Sie meinte, dass das nur Vorteile habe, weil die Zinsen dadurch günstiger würden usw. usf. Das Haus würde sich mit der Vermietung von Gewerbe und der einen Wohnung komplett selber tragen.
Ich selber bin ein eher vorsichtiger Mensch. Deshalb ist es mir auch wichtig, dass die eine Wohnung kurzfristig fertig ist, damit sich das Haus soweit selbst trägt.
Jetzt frage ich mich wie hoch das Risiko ist, wenn man das schuldenfreie Eigenheim beleiht. Der von der Bank meinte, selbst wenn die Finanzierung platzen würde (was ja eigentlich nicht passieren kann), dann würde man die beiden Häuser trennen und dann wäre das Thema durch, da würde dem Eigenheim nichts passieren. Kann mir dazu einer was sagen? Danke. Ich möchte gerne günstigere Zinsen haben, aber kein Risiko für das schuldenfreie Haus.
AW: Baufinanzierung - dabei Hypothek auf langjähriges eigenes Eigenheim eintragen?
Hallo Mona,
zuerst soll erwähnt werden das es Unsinn ist, es so blumig zu sehen.
Wenn auf dem Haus deiner Mutter eine Grundschuld lastet und das Darlehen aus welchen Gründen auch immer nicht bedient wird,
dann wird das Haus deiner Mutter verwertet.
Alles andere wäre schön Rederei.
Das von Dir genannte Objekt ist Baujahr 1900 du kann somit u im Groschengrab werden.
Du solltest zuerst prüfen lassen mit wie viel Euronen die Bank das Objekt einwertet.
Alles was so BJ 75 und darunter ist, gehört in meinen Augen ausschließich in Handwerker Hände, die Sanierungen und Instandhaltungen so weit wie möglich in Eigenleistung erbringen können oder unter Umständen gut vernetzt sind um Fremdgewerke zum Freundschaftspreis zu aktivieren.
Dazu kommt die Mischung Privat / Gewerblich…. Ist der gewerbliche Anteil höher als 25 % tuen sich einige Banken schon schwer.
Dazu solltest Du dir vorher zwingend die bestehenden Mietverträge durchlesen und die Zahlungseingänge belegen lassen.
Desweiteren brauchst Du von den gewerblichen Mietern nach Möglichkeit eine aktuelle BWA und den letzten Jahresabschluss um dessen Zahlungsfähigkeit zu beurteilen.
Dazu kommt dann noch der von Dir angegebene Umbau von gewerblicher Nutzung in die private Nutzung.
Das ist so einfach nicht.
Hierzu bedarf es eines Nutzungsänderungsantrages.
Das ist in etwa gleichzusetzen mit einem Bauantrag.
In der Regel werden an Wohnraum gänzlich andere Voraussetzungen gesteckt als an gewerbliche Räume. Vor allem wenn diese als „Wekstatt“ ausgelegt sind.
Das fängt dann beim Wärmeschutz an und hört beim Brandschutz auf.
Wenn Du dann einmal die Baubehörde und den Brandmeister im Haus hast ,dann kann das richtig anstrengend werden und folglich auch extrem Teuer.
Wie sieht denn deine derzeitige Einkommenssituation aus ?
2014 war das ja mal „1000 Euro EU-Rente und Zuverdienst 450,-- Euro“
Hast Du irgendwas an Eigenkapital angespart ?
AW: Baufinanzierung - dabei Hypothek auf langjähriges eigenes Eigenheim eintragen?
Hi.
Danke. In der Zwischenzeit wurde ein Sparvertrag fällig und zudem gibt es noch einen Bausparer, den ich zuteilungsreif bekommen könnte.
Zum Glück hat sich einer die Mühe gemacht nachzuschauen, dass das Dach absolut dicht ist. Er hat freundlicherweise einen neuen Ölheizungsofen einbauen lassen und zudem den Anschluss fürs Gas bis in den Keller bezahlt (warum man das gleichzeitig macht ist mir allerdings schleierhaft). Zudem liegen mir die Zahlungen des Mieters der letzten drei Jahre vor (wenn er nächstes Jahr pleite ginge, wäre natürlich übel). Ich wohne ja selbst in einem älteren Haus, von daher kenne ich das. Derjenige war zudem auch noch so nett Stellen an denen sich (wegen nachlässiger Isolierung) etwas Feuchtigkeit gebildet hatte, freizulegen, so dass sie getrocknet sind.
Dass man von privat zu gewerblich oder umgekehrt beantragen muss, ist mir bekannt. Da ich selbst ein Gewerbe habe, hatte ich mich diesbezüglich vorher mal erkundigt gehabt. Nichtdestotrotz ist der größte Teil des Hauses ja nun mal Wohnraum und nicht gewerblich und zu beantragen gewerblich zu Wohnraum zu ändern, sollte grundsätzlich möglich sein, wenn es daran scheitert. Das einzige was ich spontan nicht weiß, ist, ob das ganze als EFH gewertet ist und in ein MFH umgewertet werden müsste.
Du hast aber schon verstanden, dass vorn ein Ladenlokal ist und hinten im Anbau diese Räume sind, die als Werkstatt gelistet sind? Was ich allerdings nicht weiß ist, ob ich eine Werkstatt problemlos in ein Büro oder eine Praxis umwandeln kann oder ob das umgewidmet werden muss.
Das heißt also man kriegt in der Tat ein Haus eher finanziert, wenn es "nur" Wohnraum hat?
Baufinanzierung - dabei Hypothek auf langjähriges eigenes Eigenheim eintragen?
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