ich stehe vor der Entscheidung ein Einfamilienhaus zu vermieten oder zu verkaufen und den Ertrag als EK für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses zu nutzen.
Ich besitze ein unbelastetes Einfamilienhaus (Baujahr 56) mit einem Verkaufswert von 600.000 € in einer beliebten Wohngegend. Das Haus steht seit kurzem leer und eine Eigennutzung kommt für mich mittelfristig nicht in Frage. Einerseits weil ich dafür entweder täglich 70 Km (einfach) pendeln müsste oder meinen Lebensmittelpunkt verlagern muss. Anderseits weil ich derzeit nicht bereit bin für 2000 € oder mehr im Monat (potentieller Mietausfahl und NK) zu wohnen.
Die Vermietung des EFH würde 16.800 € bis 18.000 € Kaltmiete pro Jahr einbringen, was kein guter Faktor im Verhältnis zum Verkaufspreis ist - EFH eignen sich i.d.R. halt nicht als Renditeimmobilien. Der Zustand des EFH ist gut und es existiert kein Renovierungsstau, allerdings sollten in den kommenden 10 Jahre ca. 30.000 € investiert werden (moderne Heizung und Kleinkram).
Bei Verkauf ziele ich auf ein MFH mit 7 – 10 Wohneinheiten in Köln (A – AA Lage) mit einem Kaufpreis von ca. 2 Mio. € inkl. aller Kaufnebenkosten und Kaltmieteinnahmen von ca. 90.000 € im Jahr. Natürlich ohne großen Renovierungsstau und ohne Leerstand. Entsprechende Objekte gibt es.
Meine Finanzsituation:
Ledig, <40 Jahre
EK nach Verkauf des EFH: 650.000
Festgeld (Reserve): 30.000
Nettogehalt: 32.400/Jahr (abzüglich 4800 für 1% Regelung - Firmenwagen)
Weiteres Vermögen:
1/2 MFH, unbelastet: 700.000 Wert (möchte ich nicht in die Finanz. einbringen)
Kaltmieteinnahmen daraus: 30.000/Jahr (möchte ich nicht aktiv in die Finanz. einbringen)
Die Finanzierung:
Kaufpreis inkl. aller Kaufnebenkosten: 2.050.000
EK: 650.000
Kredit: 1.400.000
Mieteinnahmen: 90.000/Jahr (ausbaubar)
Tilgung 2%
Sondertilgung 0,5 bis 1 % Jährlich angestrebt
Besonderheiten:
Ich plane selber eine Wohnung im erworbenen MFH zu beziehen für die ersten 10 Jahre. Wahrscheinlich würde ich an meine Lebensgefährtin vermieten und dann bei ihr wohnen. Welche der möglichen Konstellationen hier am meisten Sinn macht weiß ich noch nicht abschließend.
Meine Lebensgefährtin möchte ich aus dem Erwerb heraushalten, weshalb ihr Einkommen nicht erwähnt wird. Defakto existiert es jedoch.
Fragen:
- Kann ich eine solche Finanzierung überhaupt stemmen? - Macht das Projekt für Euch Sinn?
-Wie würde Ihr die Eigenutzung einer Wohnung handhaben?
PS: Ich habe seit 10 Jahren Erfahrung in der Verwaltung von MF-Häusern und für mich sind Immobilien die optimalen Langzeit-Renditeobjekte, solange ein Paar Bedingungen stimmen.
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