Immofinanzierung

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  1. Avatar von AntonMantonImmo
    AntonMantonImmo ist offline
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    Standard Immofinanzierung

    Guten Tag zusammen,

    ich habe eine Frage hinsichtlich einer Finanzierung bei der Bank zwecks Immobilie als Kapitalanlage.

    Ich habe die vage Information vorliegen, dass Banken, die Kredite auf Basis von hinterlegten Sicherheiten (allen voran der aktuelle Wert der zu erwerbenden Immobilie) vergeben, im Falle einer negativen Preisentwicklung von Immobilien im Allgemeinen, auf Schuldner zugehen können und sagen können, dass die Immobilie, für die der Kredit vergeben wurde, als Gegenwert nicht mehr ausreicht, da der Preis dieser Immobilie aktuell bspw. 30% drunter liegt, als es vor einem halben Jahr war und deshalb einfordert, dass man der Bank einen ordentlichen Geldbetrag innerhalb kürzester Zeit (z.B. 14 Tage) überweist, anderenfalls gerät die Immobilie in Zwangsvollstreckung.

    Kann mir jemand von euch sagen, ob an dieser Information etwas dran ist bzw. ob solche Aspekte in AGB´s von Banken tatsächlich stehen und falls ja, ob man solche Punkte mit der Bank bei der Kreditvergabe sprechen kann bzw. diese Punkte schriftlich festhält.

    Vielen Dank im Voraus für eine Rückmeldung. Ich weiß nämlich nicht, ob ich aktuell investieren sollte, da noch niemand genau sagen, ob die Preise in nächster Zeit aufgrund der Krise runtergehen oder nicht...

    Beste Grüße

    Anton.

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Immofinanzierung

    Hallo Anton

    lese mal das:
    § 490 Außerordentliches Künd Und das nur bei der Commerzbank!igungsrecht

    (1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.

    (2) 1Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. 2 Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat.
    3Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).

    (3) Die Vorschriften der §§ 313 und 314 bleiben unberührt.
    Insbesonde wenn man nur den Gläubigerteil Abs. 1 und 3 nimmt, so ergeben sich ganz andere Rechtslagen!

    § 313 Störung der Geschäftsgrundlage
    (1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
    (2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.
    (3) 1Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.
    und hier
    § 314 Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund
    (1) Dauerschuldverhältnisse kann jeder Vertragsteil aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen.
    Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur vereinbarten Beendigung oder bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
    (2) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Vertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Für die Entbehrlichkeit der Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und für die Entbehrlichkeit einer Abmahnung findet § 323 Absatz 2 Nummer 1 und 2 entsprechende Anwendung. Die Bestimmung einer Frist zur Abhilfe und eine Abmahnung sind auch entbehrlich, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung de Und das nur bei der Commerzbank!r beiderseitigen Interessen die sofortige Kündigung rechtfertigen.
    (3) Der Berechtigte kann nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
    (4) Die Berechtigung, Schadensersatz zu verlangen, wird durch die Kündigung nicht ausgeschlossen.
    Ihre Erkenntnis: "Ist damit Richtig!"

    Merke:"Bröckelt der Wert der Immobilie, so bröckelt die Freundschaft zwischen Gläubiger und Schuldner, insbesondere beim Geld bzw. bei den Schulden!"

    In dieser Woche hat die Commerzbank 500 Mill € zurückgestellt, bei 10 Bis 30 % Zahlungsausfallsumme. Dürften sich eine Darlehnssumme von 5 Mrd bis 1,7 Mrd € in Zahlungsschwierigkeit, da es bei jeden Objekt um durchschnittlich 300.000 € geht, sind dies zwischen 5.670 bis 16.670 Finanzierungen pro Quartal, die sich in wirtschaftlicher Schieflage, befinden. Und das nur bei der Commerzbank!

    Bruno68

  3. Avatar von AntonMantonImmo
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    Standard AW: Immofinanzierung

    Guten Tag Bruno68,

    danke sehr für diese ausführliche Nachricht. Dann werde ich mich hüten, in dieser Zeit Investitionen zu tätigen.

    Alles Gute für Sie!!!

    Anton

  4. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Immofinanzierung

    Hallo Anto,

    wenn sie es trotzdem dies vorhaben, natürlich kann man das auf Später verschieben, aber bis dahin sollte man lieber ansparen, denn nicht jeden nicht genommene € spart Zinsen, Kosten und letztlich Nerven!

    bruno68

  5. Avatar von tomy778
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    Standard AW: Immofinanzierung

    Völliger Humbug von Bruno außer das er wieder viel labert...

    Ich habe selbst viele Immos zur Kapitalanlage und die Bank ist auch nicht gekommen und hat gesagt....
    Oh wir passen nach unten an da ihre Immobilie ja jetzt doppelt so viel wert ist... wird sich auch nach unten nicht machen...

    Wieso auch? Solange du deine monatlichen Raten zahlst passiert mal gar nichts. Du hörst nichts von ihnen bis kurz vor Laufzeitende ganz einfach...

    Die Bank wird bestimmt nicht was anpassen um dann in die Zwangsversteigerung zu gehen...völliger Humbug, da hat keiner was von und die Bank muss noch mehr abschreiben...

    Bruno schreib hier nicht so viel sinnlosen dünnschiss... das ist wie als würdest du erzählen wollen wie es ist ein Kind auf die Welt zu bringen...kannst du nicht, da du keine Frau bist. Umso weniger kannst du was von Kapitalanlage erzählen.
    Verunsicher die Leute hier nicht mit deinem Halbwissen aus irgendwelchen Paragraphen

  6. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Immofinanzierung

    Ja, ja tomy778 250.000 € Restschuld
    dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt
    träume weiter! Meinste ersthaft die Commerzbank würde eine Rückstellung bilden, die sie in eine Quartalsminus von 295 Mio. € führen würde?
    Corona-Verwerfungen drücken Commerzbank ins Minus
    veröffentlicht am 13.05.2020 um 14:00 Uhr In den ersten drei Monaten steht bei der Commerzbank ein Minus von 295 Millionen Euro in den Büchern.
    Die Corona-Krise hat der Commerzbank den Start ins Jahr verhagelt und lässt das Gewinnziel für 2020 wackeln.
    Das Vorhaben, das Gesamtjahr mit einem Gewinn abzuschließen, sei angesichts weiterer Umbaukosten und dem allgemein schwierigen Umfeld «sehr ambitioniert», schreibt der Frankfurter MDax-Konzern in seinem Zwischenbericht zum ersten Quartal.
    Zumindest im Geschäft mit Kunden, das die Bank selbst beeinflussen kann, hofft das Management, dass es die Erträge «weitgehend stabil halten» kann - so denn die Wirtschaft allmählich wieder hochfährt und es zu keinem zweiten Lockdown kommt.Die Geschwindigkeit der Zinsanhebung, bestimmt die Schnelligkeit des Marktzusammenbruchs und das "rüber rutschen" von einen Verkäufer- in ein Käufermarkt.
    Ende März stand trotz guter Geschäfte insbesondere mit Privat- und Unternehmerkunden unter dem Strich ein Minus von 295 Millionen Euro in den Büchern, wie das Institut mitteilte. Ein Jahr zuvor hatte das Geldhaus 122 Millionen Euro Überschuss ausgewiesen.
    Vor allem die Furcht vor vielen Kreditausfällen drückte das Ergebnis: Die Bank vervierfachte ihre Risikovorsorge von 78 Millionen Euro im Vorjahreszeitraum auf 326 Millionen Euro. Im Gesamtjahr 2020 erwartet die Bank eine Risikovorsorge von 1,0 Milliarden bis 1,4 Milliarden Euro - nach 620 Millionen Euro im vergangenen Jahr.
    Noch weitere Fragen? Wie es um eine der 400 Banken steht! Wenn die zweitgrößte Bank Deutschlands Rückstellung bilden muss, was machen die anderen 398 kleineren Banken? Die werden das gleiche im Auftrag der Bafin machen müssen, Rückstellung für die Kreditausfälle bilden.

    Des weiteren wurden seit den 08.05.2020 sämtliche Zinsabschläge in Höhe von 0,21 bis 0,31 % p.a. Ersatzlos gestrichen!
    Bei mehreren Kunden die noch in 1 Quartal abgeschlossen haben, würden Sie jetzt abschließen, die Zinsen würden jetzt um 0,5 % p.a.höher liegen!

    Im übrigen überhaupt eine bekannte Sache, das ist auch in den USA schon vor einen halben Jahr eingetreten, dass die Hypothekenzinsen der Kreditgeber, trotz 0 % Zins Politik der FED gestiegen sind!
    Der Grund war ganz banal, die Kreditvermittlung war nicht mehr kostendeckend und die Häuser in den Hotspots Regionen unbezahlbar! Und das schon, ohne die Corona Krise! Und sind die Häuser unbezalhbar, so müssen jetzt die Preise trotz 0% Politik gesenkt werden, weil sonst keine Häuser ge-/ verkauft werden können!

    Die Vollbremsung der Preisentwicklung für Immobilien kommt 2020 auch in Deutschland zu stehen. Seinen sie froh, dass die positive Werteentwicklung von Immobilien zur Darlehnsberechnung, seit 2016 gesetzlich verboten ist!
    Gesetz über das Kreditwesen (Kreditwesengesetz - KWG)
    § 18a Verbraucherdarlehen und entgeltliche Finanzierungshilfen; Verordnungsermächtigung
    ....
    (4) Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehensverträgen hat das Kreditinstitut die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie zu anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Darlehensnehmers eingehend zu prüfen. Dabei hat das Kreditinstitut die Faktoren angemessen zu berücksichtigen, die für die Einschätzung relevant sind, ob der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kann.
    Die Kreditwürdigkeitsprüfung darf sich nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Wohnimmobilie den Darlehensbetrag übersteigt, oder auf die Annahme, dass der Wert der Wohnimmobilie zunimmt, es sei denn, der Darlehensvertrag dient zum Bau oder zur Renovierung der Wohnimmobilie.
    Was noch von Interesse sein wird:"Ist das Banken schon vorab wissen, dass Sie selbst eine Zinsanhebung vornehmen bzw. vornehmen müssen! Sie wissen auch aus 70 Jahren Tätigkeit, ab welche Zinsanhebung das Geschäft zum Stillstand kommt (Der "Immoblienmarkt gefriert ein"), Null Geschäftsystem.
    Die Geschwindigkeit der Zinsanhebung, bestimmt die Schnelligkeit des Marktzusammenbruchs und das "rüber rutschen" von einen Verkäufer, in ein Käufermarkt.

    Was gleichzeitig einhergehen wird, ist die die Endlichkeit der Verdienstmöglichkeit des Käufers, dass die Höchstbelastung für Zins und Tilgung begrenzt. Und sollten die Zinsen steigen, müssen die Immobilienpreise zwangsweise sinken.
    a) Kann der Käufer 1.600 € monatlich für Zins und Tilgung aufbringen, können die Immobilenschulden bei 100 % Beleihung und 0,9 % Zins, wären 270.000 € Darlehn möglich für 15 Jahre fest, Restschuld 800 €
    b) Kann der Käufer 1.600 € monatlich für Zins und Tilgung aufbringen, können die Immobilenschulden bei 100 % Beleihung und 1,4 % Zins, wären 260.000 € Darlehn möglich für 15 Jahre fest. Restschuld 500 €

    Bekommt der Kunde nur ein Vorausdarlehn für 10 Jahre fest zu gleichen Konditionen, zahlt der Kunde
    a) in den ersten 10 Jahren fest, 0,9 % Zins schon 23.600 €, bei Darlehnshöhe 262.000 € Restschuld - 300 €
    b) in den ersten 10 Jahren fest, 1,4 % Zins schon 35.000 €, bei Darlehnshöhe 250.000 € Restschuld - 880 €

    In allen vier Fällen muss der Käufer für 180 Monate 1.600 € Zins und Tilgung erbringen, um die Höchstbelastung einzuhalten!

    Die 2.Kaufpreise müssen unter diesen Käuferbedingungen, um mindestens 3,62 % sinken, sofern ein Verkauf/ Kauf stattfinden soll!
    Und das gilt folgerichtig für alle zukünftigen Immobilienkäufer!

    Natürlich wird es für viele Vermittler sehr eng, weil diese Darlehn raus gegeben haben, die wie ein Ballon funktionieren. Die Darlehnssumme sinkt mit jeder Rate, aber auch der Wert der Immobilie sinkt, mit jeden "Weitersteigen" der Darlehnszinsen am Markt! Daher kann mit Ablauf der 1.Zinsfestschreibung, die zukünftige Zins und Tilgungsrate so hoch liegen, das von vornherein eine Neuauflage eines 2.Darlehns ausgeschlossen ist!

    Wehe dem, der nicht dann einen BSV mit Zinssicherheit besitzt!

    bruno68

  7. Avatar von tomy778
    tomy778 ist offline

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    Standard AW: Immofinanzierung

    Kurz und knapp, da ich keinen Nerv habe deine sinnlosen Romane zu lesen..
    Wieviel Immobilien hast du als Kapitalanlage?
    Lass mich raten 0
    USA und Deutschland in der Immobilienfinanzierung zu vergleichen sind Äpfel mit Birnen vergleichen..
    Die Banken machen Rückstellung und jetzt halt dich fest wofür...Konsum und ratenkredite... ist mal was ganz anderes als Immobilienfinazieung...aber erzähl weiter viel Blödsinn...

    @threadersteller lese dich bitte in die Materie ein insbesondere, ob du du die Risiken kennst und Lust auf alles hast.

  8. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Immofinanzierung

    Anton,

    bruno und tomy haben beide Recht, einer in der Theorie und der andere in der Praxis.

    Theoretisch stimmt es, dass eine Bank bei einem Wertverlust z.B. eine Nachfinanzierung verlangen kann. Theoretisch kann ein Bank auch den Darlehensvertrag kündigen, wenn sich deine allg. wirtschaftlichen verhältnisse verschlechtern z.B. geringeres Einkommen wegen Jobwechsel usw.

    Praktisch ist das alles nicht relevant, zumindest ist mir kein Fall bekannt, bei dem das so passiert ist. Für die Bank ist die beste Lösung, dass ein Darlehen bis zum Ende "normal" durchläuft. Deshalb wird eine Bank niemals von sich aus aktiv, wenn die Raten pünktlich bezahlt werden, egal was sonst passiert.

    Zum Problem kann es bei einer Anschlussfinanzierung werden, da bei einem neuen Kreditvertrag die Immobilie auch neu bewertet wird. Bis dahin gilt: Raten pünktlich zahlen und es gibt kein Problem mit der Bank.

    Ach so noch zur Wertentwicklung vom Immobilien:
    Das kann ich nur für uns hier sagen, bayrisches Schwaben. Aktuell sinken Gewerbeimmobilien insbesonder Einzelhandel bereits im Preis. Private Immobilien (bzw. private Vermietung) überhaupt nicht...

    Wie es in der Zukunft aussieht: Schwierig, es werden 2 Effekte auftreten:

    Die Zwangsversteigerungen werden stiegen, da die Wirtschaftskrise deutlich tiefer und länger dauern wird (zumindest mM nach) als aktuell die Börse glaubt. Tendenziell sollte das Preise senken.

    Aber die Notenbanken und Staaten werden Billionen in die Wirtschaft pumpen und dieses viele Geld wird sich Anlagen suchen. Das wird Immobilien tendenziell teurer machen.

    Niemand hat eine Glaskugel für die Zukunft, aber ich gehe eher von steigenden Preisen bei privaten Immobilien aus...

  9. Avatar von Timo82
    Timo82 ist offline

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    Standard AW: Immofinanzierung

    Davon mal abgesehen, dass es sich bei Immobilien bei den meisten privaten Käufern um langfristige Geschäfte handelt...

    Und auf 30 Jahre sollte bei Immobilien immer >= 3% pro Jahr drin sein..., auch wenn aller 10 Jahre etwas ähnliches wie Corona auftauchen sollte...

  10. Avatar von kub0185
    kub0185 ist offline

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    Standard AW: Immofinanzierung

    Das ist aber keine naturkonstante die 3%

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