wir sind eine junge Familie und gerade ziemlich frustriert. Trotz unseren überdurchschnittlich
hohen Nettoeinkommens ist es wohl in diesem Land nicht möglich sich ein Haus zu kaufen ohne von der Oma 100.000 Euro geerbt zu bekommen.
Wie so vielen Familien geht es úns auch so, dass wir über nur sehr wenig Eigenkapital verfügen. (10.000Euro) Nun haben wir uns von einem Makler unser absolutes Traumhaus zeigen lassen. Nachteil, der Preis: schlappe 470.000 Euro. Da das Haus sehr groß ist könnten wir auch noch eine Einliegerwohnung vermieten.
Mit Makler, Notar unc Co (alles zusammen ca. 40.000 Euro) wäre wir dann abzüglich unseren Eigenkapitals bei einer guten halben Million. Dass muss man sich erst mal auf der Zunge zergehen lassen. Laut Makler wären Mieteinnahmen (kalt) von ca 400 Euro realistisch. Zudem würde unser anteil mit 2000 Euro monatl. eine Gesamtsumme für Zins und Tilgung von ca 2400 Euro monatl. ergeben. Wir haben zwei Krisenfeste und gut bezahlte Jobs und sind unbefristet angestellt.
Darüber hinaus haben wir keine weiteren Kredite oder sonstige Verpflichtungen.
Sicherlich gibt es Banken die uns Geld geben würden, aber zu welchen unverschämten Konditionen will ich hier lieber gar nicht erst schreiben.
Gibt es vielleicht hier im Forum jemand der sich mit dieser Problematik gut auskennt und uns vielleicht irgendwie weiterhelfen kann? Ggf. vielleicht eine gute Bank empfehlen kann?
Vielen Dank schon einmal und noch einen schönen Tag!
Eigenkapital ist die eine Seite, monatliche Belastungen die andere.
Sie unterliegen heute einer sogenannten Plausibiltätsberechnung, soll heißen ein gewisser Betrag X ( Lebenshaltungskosten) muss nach Abzug aller Kosten unterm Strich übrig bleiben. Dieser weicht aber von Fall zu Fall, also von Kreditinstitut zu Kreditinstitut ab.
Da ich kein wirklicher Baufi - experte bin, empfehle ich Ihnen sich diesbezüglich in diesem Forum an den Forumsbenutzer MThiemann zu wenden. Der ist Finanzierungexperte und gibt hier mit Regelmäßigeit gute Infos an die Fragesteller.
Meine monatlichen Einkünfte betragen inkl. Kindergeld 4350 netto.
Meine Frau ist in dieser Summe noch nicht mit drin. Sie ist Selbständig, ohne Verpflichtungen. Wir möchten Sie aber aus der Finanzierung komplett raus lassen und Ihre Einkünfte dann für Sondertilgungen und Rücklagen verwenden.
Bekannte von mir haben sich letztes Jahr eine Eigentumswohnung mit null Cent Eigenkapital gekauft. Zur Berechnung der notwendigen Finanzierung haben sie sich an einen freien Finanzmakler gewandt, der nachher auch das Darlehen vermittelt hat. Ging allerdings "nur" um 200.000 Euro.
Es gibt eine Plausibilitätsprüfung, diese prüft aber lediglich, dass der Finanzierungsplan aufgeht und keine Finanzierungslücke entsteht, sowie das Vorhanden sein aller relevanten Daten für eine Kreditentscheidung.
Das andere ist die Bonitätsprüfung oder die Kapitaldienstfähigkeit und da wird das anrechenbare Einkommen ins Verhältnis zu den
- Zins-, und Tilgungskosten
- Haushaltspauschalen
- Bewirtschaftungskosten
- weiteren Belastungen wie Kreditraten und Unterhaltszahlungen
gesetzt. Je nach Bank, muss dann evtl. auch noch ein Überschuss entstehen.
Jede Bank hat seine eigenen Richtlinien, welches Einkommen anrechenbar ist. Teilweise wird auch Einkommen aus befristeten Verträgen akzeptiert, auch nicht unüblich ist das Akzeptieren von Mutterschutzgeld, wenn vor und nach der Mutterschutzzeit nachgewiesen wird, dass das Einkommen erzielt wurde/wird.
Nacht-, und Feiertagszuschläge werden auch u.U. akzeptiert, wenn aus der Vergangenheit ersichtlich ist, dass diese immer wiederkehren.
400 Euro Jobs müssen eine gewisse Zeit bestehen und bei einigen reicht die Sozialversicherungsanmeldung und ein Arbeitsvertrag und bei anderen Banken muss dieser Lohn auf einem Girokonto eingehen.
Bei Mieteinnahmen werden unterschiedlichste Abzüge genommen, um die anrechenbare Einnahme zu ermitteln.
Das andere ist die Beleihungswertermittlung. Auch hier gibt es diverse Unterschiede bzw. Richtlinien für die Ermittlung des tatsächlichen Wertes. Bei manchen Banken ist der Kaufpreis der Beleihungswert, einige Banken nehmen aber noch einen Sicherheitsabschlag von meisten 10 %, also Verkehrswert/Kaufpreis abzgl. 10 % gleich Beleihungswert. Hier sind dann der Kaufpreis oder die Herstellungskosten keine 100 %!!!
Bei Renovierungen und Modernisierungen akzeptieren einige Banken diese Kosten als 100 % wertsteigernd, andere wiederum akzeptieren davon nur 50 %. Diese Prüfung wird zum Einem für die Machbarkeit und zum Anderen für die Konditionsfindung angestellt!
Aufgrund diesen komplexen Unterschieden wird vielleicht ersichtlich, warum Endkunden nach Einsendung der Unterlagen bei Onlineanbietern anderen tatsächliche Konditionen bekommen, als diese vorher in den Vorabrechnern der Anbieter ermittelt worden sind! Zu dem ist eine persönliche Beratung im Vorfeld zwingend notwendig, um den Systemen vor zu geben, welches individuell ermittelte Finanzierungskonzept berechnet werden soll. Da werden Bausteine zusammen gesetzt, von denen im Vorfeld nur die wenigsten Kunden etwas gehört haben, u.a. um den Beleihunsgauslauf niedrig zu halten und dadurch eine Top Erstrangkondition zu ermitteln. Aus einer 120 % Finanzierung, die schlechte konditionen für alle Darlehensteile nach sich ziehen würde, kann schnell eine 90 % Kondition dargestellt werden, in dem z.B. der Nachrangteil als Nachrangdarlehen durch eine andere Bank bereit gestellt wird, während der Erstrang auf 90 % kalkuliert werden kann, was locker 0,7-1 % Zinsverbesserung auf die 90 % Erstrangdarlehen nach sich zieht! Zu dem berechnen noch immer einige wenige, gute Banken KfW aus dem Beleihungswert raus und/oder geben bis zu 0,5% Zinsnachlass auf das KfW Darlehen!
Über die Kondition die z.B. der Zinsrechner von der Interhyp oder Dr. Klein ( dies sind marktführend und auch absolut seriös ) bei einer 120 % Finanzierung ermittelt ( auch unter Einbindung von KfW ) kann ich jedenfalls nur den Kopf schütteln, da bedarf es schon einer individuellen Aufstellung der Finanzierungsbausteien und die sollte persönlich und individuell erfolgen! Ganz zu schweigen von den Überlegungen bezüglich der Zinsfestschreibungszeit und dem Aufteilen der Darlehen z.B. auf 3 verschieden Zinsausläufen, also 3 unterschiedlichen Zinsfestschreibungen im Interesse der Verringerung der Restschuldrisikos auf 3 verschieden wirtschaflliche Zeiträume.
Tilgungssatzänderungsoptionen, Sondertilgungsrechte und die Gebührenfreiheit muss ich nicht mehr groß erläutern, denn die sollten heute selbstverständlich sein!
Die Finanzierung wie von dem User hier angefragt dürfte aus meiner Sicht kein Problem darstellen, wenn gleich es natürlich einer genauen Prüfung bedarf, um diese Aussage nachhaltig zu untermauern!
Eine Frage. Ihre Frau ist Selbstständig? Wenn ich es richtig lese, sind sie verheiratet. Hier wird es schwierig ihre Frau aus der Finanzierung herauszulassen. Machen Sie eine gemeinsame Steuererklärung? Selbstständige rechnen sich gern "arm" um weniger Steuern zu zahlen. Das kann ihnen aber bei einer Finazierung auf die Füße fallen. Die Banken wollen in dem Fall oftmals die Steuererklärung der letzten 3 Jahre sehen.
die Selbstständigkeit darf und wird nicht das KO Kriterium sein, jedenfalls solange nicht, wie diese keine Neagtiveinkünfte nach sich zieht, die das Familieneinkommen schmälern. Im übrigen gibt es noch genügend Banken, die einen Darlehensnehmer akzeptieren, wenn der nichtberücksichtigte Ehepartner eine Erklärung abgibt, von dem Kredit Kenntnis erlangt zu haben. Ich muss die Einnahmen des selbstständigen Ehepartners dann komplett vernachlässigen, lediglich die Privatausgaben wie z.B. Krankenversicherung oder Kredite ausserhalb der Selbstständigkeit müssen berücksichtigt werden. Wenn dann das eine Einkommen des Ehepartners für die Kapitaldienstfähigkeit ausreicht, dann wird es auch ein positives Votum seitens der Bank geben!
Interessant ist das dann, wenn z.B. ein Ehepartner eine neagtive Schufa hat oder eben selbstständig ist, die avisierte Bank aber grundsätzlich keine Selbstständigen finanziert!
Ich habe mal was vom Dr. Klein Finanzierungsdienst gehört, dort werden wohl 100 Banken miteinander verglichen. Selber habe ich aber damit noch nicht gearbeitet.
Wir haben inzwischen ein sehr gutes Angebot welches uns von einer freien Finanzierungsberaterin erstellt wurde erhalten. Wenn man unsere momentane Miete und den Sparbetrag zusammenrechnet, kommt man abzüglich der eingenommen Miete auf den selben Betrag (oje, hoffe dass versteht jemand). D.h. wir haben die selbe "Belastung" wie jetzt auch.
Das Angebot beinhaltet ein KFW-Darlehen und drei Annuitätendarlehen. Die Darlehen haben Laufzeiten von 15, 10, 10 und 8 Jahren, Sondertilgungen möglich. Hört sich alles also sehr gut an. Die einzigste Gefahr die ich für uns sehe ist, dass die Restschuld mit höherer Verzinsung nach Ablauf der Bindung einen enorm hohen Betrag hat. Also heißt es für uns Sondertilgen was geht die nächsten 10 Jahre.
Wir suchen nun schon drei Jahre nach einem Eigenheim. Auch haben wir mit Fertighausherstellern Planungen erstellt und zig Häuser angeschaut.(Kurzer Einwurf für alle die auch Planen sich ein Eigenheim anzuschaffen: Wir haben unser Lehrgeld bezahlt, und das ist auch gut so. So bekam mal ein Architekt 1500Euro für die Erstellung eines Sanierungsangebots für ein altes Haus, oder auch ein Vermessungsbüro 800 Euro für die Vermessung eines Grundstücks. Von den Besuchen der Musterhauszentren, Anzeigen in Zeitungen, Benzinkosten etc etc will ich gar nicht erst reden. Was ich damit sagen will ist, dass wir ne Menge Geld ausgegeben haben für die ganze Eigenheimgeschichte, und dies war auch gut so. Hätten wir dies nicht getan würden wir heute vielleicht eine alte Bruchbude besitzen, oder ein quasi unbebaubares Grundstück bestitzen. Leute, wenn ihr nicht vom Fach seid, holt euch Hilfe!!! Es tut zwar kurz weh wenns dann doch nichts wird, aber lohnen tut es sich auf jeden Fall!!!!!)
So weiter:
Immer wenn mal was dabei war haben wir mit unseren Hausbank Kontakt aufgenommen und uns die Konditionen mitteilen lassen. Und diese waren im Vergleich zu anderen freien Finanzberatern fast schon unverschämt. Meine Hausbank bei der in nun schon seit ich 12 Jahre alt treuer Kunde bin will mich übers Ohr hauen. Obwohl Sie doch genau sehen was auf meinem Girokonto passiert und meinen Lebensstiel einschätzen kann. Nur weil man gut verdient muss man doch nicht gleich so abgezockt werden. Mir ist unsere Hausbanktante wirklich sympathisch, aber verkaufen würde Sie mir echt Schrott. Hallooo Bausparvertrag, nein Danke!!!!
Ehrlich gesagt weiß ich nicht mal ob ich mit dem Angebot das mit jetzt vorliegt überhaupt noch zu Hausbank soll?
Was ich auf jeden Fall sagen kann ist, holt euch einen freien Berater aus eurem Bundeland. Die kennen sich einfach mit den lokalen Fördermitteln am besten aus und können diese auch beantragen. (Hatte Kontakt zu einem raus NRW der meinte er können die Fördermittel aus BaWü gar nicht beantragen)
was ich nicht verstehe, ist deine zu anfang genannte Aussage, dass ihr über ein "überdurchschnittliches Einkommen" verfügt und nun sogar Fördermittel des Landes BaWü in Anspruch nehmen könnt.
Das passt irgendwie nicht, da bekanntermassen diese "Förderdarlehen" bestimmten Einkommensgrenzen unterliegen (nach oben und nach unten).
Aber egal, ich muss dir vollkommen zustimmen, dass auf solche Möglichkeiten so gut wie gar nicht hingewiesen wird.
Ob Sparkasse, Geno-Bank oder Privatbank- alle wollen am liebsten ihre eigenen Darlehen verkaufen, und das am liebsten ohne KFW.
Ich denke, jeder kann sich vorstellen, warum das so ist. das sieht bei Banken, die freie Vermittler in Anspruch nehmen, teilweise anders aus. Ich denke hier nur an das aktuelle Darlehensangebot der DiBa, die KFW-Darlehen nochmals um 0,5% vergünstigt.
Was ich auch in letzter Zeit beobachte, ist das perverse Streben, unbedingt Wohnriester in die Finanzierung einzubinden. Und hier sind m.E. "öffentliche Banken" und BSK sehr, sehr, sehr aktiv.
Welche Nachteile sich für den Bauherren/Käufer in Zukunft ergeben, weiss wahrscheinlich keiner derer, die so ein Konstrukt verkauft bekommen.
Es mag hier und da auch lohnend sein, diese Variante in die Finanzierung zu integrieren.
Doch bevor das Thema bei diese Leuten zur Sprache kommt, sollte erst einmal abgeklärt werden, ob ein Förderdarlehen in Anspruch genommen werden kann. Das wäre der m.E. richtige Weg.
Jedoch aus "Geschäftsgründen" wird diese Vorgehensweise wohl selten zum Tragen kommen (und das auch bei einigen "freien Beratern" [Erfahrungswerte]).
Fazit: Wer sich nicht kundig macht, seine Entscheidung nicht aufgrund von "nachprüfbaren" Zahlen trifft, wird mit sehr grosser Wahrscheinlichkeit einen sehr hohen Preis dafür bezahlen. Da braucht man nicht mehr um einige 10tel Prozentpunkte verhandeln, die reissen es dann auch nicht mehr heraus.
darf ich Sie Fragen aus welchen Bundesland Sie kommen???
Aus Ihrem Benutzernamen folgere ich nun einmal ganz frech, dass Sie in im Finanzgerwerbe tätig sind und sich des öfteren auch mit Finanzierungen beschäftigen.
Ohne Ihnen zu nahe treten zu wollen, aber ich glaube es ist genau der von mir oben beschriebene Fall eingetreten. Denn sonst hätten Sie sicherlich auch gewusst, dass es z.B. von der L-Bank (Landesbank BaWü) Förderdarhlehen gibt die keiner Einkommensgrenze unterliegen.
Z.B das Program "Wohnen mit Kind". Dieses erhält jeder Haushalt mit min. einem Kind...alles nachzulesen hier:
Ich freue mich zu hören, das es Leute gibt die (leider auf Grund eigener negativen Erfahrung) die Arbeit eines wirklich unabhängigen Beraters VOR Baubegin zu schätzen weiss. Wir haben auch immer mehr Kunden aller Einkommensniveaus, die unseren Service in Anspruch nehmen. Egal ob kleines Eigenheim oder die Luxusvariante. Nur wer die vielen Firmen am Markt kennt und die Punkte des Kunden in die Planung einfliessen lässt kann auf ein gutes Ergebnis hoffen.
Zur Finanzierung: Es gibt zahlreiche Finanzierungsprogramme, unabhängig von Einkommensgrenzen. Jedes Bundesland macht da wohl sein eigenes Ding, aber wir haben auch immer wieder Kunden denen wir Fördermittel besorgen können.
Bei dem von Ihnen genannten Förderdarlehen gilt auch eine Einkommensgrenze, die jedoch sehr hoch angesetzt ist, dahingehend in Ihrem Fall kein KO-Kriterium darstellen sollte.
Weiter ist bei Berücksichtigung doch grundsätzlich die Frage zu stellen, ob es noch andere, bessere Alternativen gibt und ob sich eine Bank findet, die Ihnen das Darlehen auch anbietet.
Und wenn Sie sich die Konditionen des von Ihnen genannten Förderprogrammes anschauen und diese mit einen um 0,5% subventionierten KFW-Darlehen vergleichen, ist aktuell 2. Variante vorzuziehen. Und, nicht überall wo Förderdarlehen draufsteht, ist auch (vorteilhafteste) Förderung drin.
(Es ist immer auf den individuellen Fall abzustimmen, deshalb können bei einer allgemeinen Frage auch nur allgemeine Antworten kommen.)
Doch dieses Thema steht aktuell nicht zur Debatte, da bei beiden Varianten ein zusätzliches Bankdarlehen benötigt wird, bzw. eine Bank gefunden werden muss, die die gesamte Finanzierung abwickelt.
Genau hier setzte auch mein Beitrag an, der zum Ausdruck bringen sollte, dass in vielen Fällen, aufgrund geschäftspolitischer Gegenheiten, neben dem ignorieren von Förderungen auch noch zusätzlich sinnfreie Finanzierungsbausteine integriert werden.
Wir sollten mal einen allgemeinen Sprachgebrauch finden.
Niemand wird hier punktuell Konzepte erarbeiten können, da die Fakten, Daten und Zahlen eines Posters uns individuell nicht bekannt sind. Wir, ich sage mal die Finanzierungsprofis, können uns nur allgemein halten und Empfehlungen allgemeiner Natur aussprechen. Das wir individuell und punktuell helfen können, die beste Immobilienfinanzierung zusammen zu stellen, zeigen zahlreiche Beispiele, wo der Kunde sich an uns direkt gewand hat und seine persönlichen Verhältnisse und das Vorhaben anhand einer Selbstauskunft kundgetan hat. Nur dann können wir unsere wirkliche Stärke dem Kunden zu Nutze machen! Es gibt genügend Beispiele, wo dann auch für beide Parteien ein gutes Geschäft entstanden ist und somit sogar in der Konsequenz jedem geholfen ist.
Fördermittel sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Das als Solches macht die Angelegenheit noch nicht schwierig, dass aber in jedem Bundesland z.B. ein konkretes Förderprogramm auch noch mal von den individuellen Vorgaben des Kunden abhängig ist, um eine Einbeziehung in das Finanzierungskonzept in Betracht ziehen zu können, sollte aufzeigen, wie schwierig es ist, aus der Ferne ohne persönliche Angaben helfen zu können. Um aber ein Immobilienkonzept auf höchsten Niveau unter Einbeziehung aller Möglichkeiten ( Förderprogramme, Arbeitgeberdarlehen, KfW, Bauspardarlehen usw. ) aufzustellen, sind aber eben diese Nachrangdarlehen von höchster Wichtigkeit, denn diese verringern den Beleihungsauslauf ungemein und lassen so die Topkonditionen der Banken darstellen. Nur dann muss aber auch alles passen, denn nur wenn die Zusage der Fördermittel gewährleistet ist, ist das ausgearbeitete Konzept auch nachhaltig!
Es ist überhaupt kein Problem, sich punktuell nach den Programmen der jeweiligen Bundesländer zu erkundigen, überhaupt nicht, denn wir sollten schon wissen wonach wir bei den Komunen oder dem Land fragen, nur dann hilft kein Ca. oder in etwa, dann muss dass auch genau pasen und das geht nur anhand einer Selbstauskunft. Wer diese zu bringen nicht bereit ist, wofür ich Verständnis habe, der kann von uns auch eine nachhaltigen Immobilienkonzepte erwarten!
Von jemanden der alle Förderprogramme kennen will, zu dem die banken untereinander nachhaltig vergleichen kann und dann auch noch Ahnung vom Kerngeschäft konzeptionelle Ausarbeitung einer Immobilienfinanzierunh hat, von dem würde ich persönlich die Finger lassen, denn der erzählt ihnen auch, wo der Daxstand in genau einem Jahr ist und wie nachhaltig das dann sein soll, das muss ich wohl niemanden erzählen.
In dem konkreten Fall hier, zählen nicht nur Einkommensgrenzen, sondern auch die Voraussetzung unter Umständen, von dem Einbringen von Eigenkapital in entsprechender Höhe je nach Förderungsprogramm. Was für den einen in Frage kommt, muss für den anderen noch lange nicht erzielbar sein und was für den einen die beste Immobilienfinanzierung ist, muss für den Nachbarn noch lange nicht gut sein! So individuell sind Immobilienkonzepte! Eigentlich ganz, ganz einfach, aber immer nur, wenn man alle Zahlen, Fakten und Daten des Kunden kennt, anders kann man nur allgemein helfen und das wollen wir hier erst Mal vordergründig und der der meint, es lohnt sich mit uns Profis kontakt aufzunehmen, der tut das auch und das sind nicht wenige ;-)
Frustrierter Hauswunsch
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