Finanzierung einer ETW

13.03.2011, 17:36

Hallo zusammen,

gemeinsam mit meiner Partnerin bin ich auf der Suche nach einer passenden ETW zum Kauf in Berlin. Wir suchen ein Objekt bis maximal 300.000 Euro plus der üblichen Nebenkosten. Am liebsten wäre uns ein Neubau direkt vom Bauträger zu kaufen, hier haben wir uns auch schon Objekte angesehen, wo ein Einzug in ca. 1 Jahr möglich ist. Nun habe ich zur Finanzierung noch einige Fragen, da wir uns erstmals intensiv mit dem Thema beschäftigen. Folgende Rahmendaten zu uns:

- mein Nettoeinkommen als Angestellter liegt bei 3000 Euro plus Sonderbonus
- meine Partnerin ist noch in Elternzeit, wird ab Sommer Teilzeit arbeiten und ca. 1500 Euro netto verdienen plus Weihnachtsgeld
- ich habe derzeit noch 2 Ratenkredite laufen mit 500 Euro Gesamtrate im Monat. Ein Kredit läuft im nächsten Jahr aus und dann zahle ich nur noch 200 Euro ab. Restschuld aktuell etwa 10.000 Euro gesamt.
- Eigenkapital ist derzeit nur vorhanden, um die Nebenkosten des Kaufes zahlen zu können, wird sukzessive weiter aufgebaut. Derzeit bräuchten wir jedoch eine (nahezu) 100% Finanzierung.
- wir haben ein Kind

Ich gehe davon aus, daß die Finanzierung von 300.000 Euro in der Spitze mit unserem Einkommen darstellbar ist. Nun zu meinen Fragen:

- voraussichtlich fängt der Kredit erst nächstes Jahr an zu laufen, ich möchte mir aber heute schon die günstigen Zinsen sichern. Was wäre hier die beste Option?
- berücksichtigt die Bank in ihrer Kalkulation heute bereits das Auslaufen des einen Ratenkredites in 2012?
- hat bei einer Baufi die Bonität Einfluss auf die Zinshöhe, wie es bei vielen Ratenkrediten der Fall ist?

Vielen Dank vorab für eure Hilfe!

Katrin · 14.03.2011, 08:33

Um dir die Zinsen von heute für nächstes Jahr zu sichern, müsstest du ein Forward-Darlehen beantragen. Und nicht die Bonität hat Einfluss auf die Zinshöhe, die dir deine Bank gewährt, sondern dein Eigenkapital. Je mehr du hast, desto geringer fallen also die Zinsen aus. In deinem Fall liegt das EK ja (noch) quasi bei Null, also entweder wartet ihr noch, bis ihr etwas EK angespart habt, oder ihr müsst euch mit den höheren Zinsen abfinden...

Da das ein Rechner für vermietete ETWs ist, setze einfach die Mieteinnahmen auf Null, und es kommt zum richtigen Ergebnis für dich. Bis auf dieses "Manko" (zumindest für Eigennutzer) ist es ein sehr toller Rechner.

MfG Katrin

14.03.2011, 11:39

Hallo bonfire,

ohne Objekt kann kein Forwarddarlehen gezeichnet werden, ein Forwarddarlehen ist eine Zinssicherung für auslaufende Zinsfestschreibungen bestehender Finanzierungen.

Wenn ein Objekt was beliehbar ist vorhanden ist, kann man sich den Zins von heute sichern, in dem man die bereitstellungsfreie Zeit verlängert, dh. das Geld liegt bereit, wird aber erst in der Zukunft abgerufen. Nur wie gesagt, dafür muss es jetzt schon ein konkretes Objekt geben, was dann als Sicherheit für das Darlehen dient!

Die Bonität hat einen Einfluss auf die Kreditzusage, weniger bis fast gar nicht aber auf den Zins!

Auslaufende Kredite werden nur dann von den meisten Banken nicht mehr berücksichtigt, wenn der Auslauf in den nächsten 6 Monaten vollzogen wird.

Mit beiden Einkommen ist die Finanzierung von 300.000 Euro darstellbar, nur mit ihrem Einkommen - wie es sich ja derzeit darstellt - wird es unter der Berücksichtigung der beiden Kredite eher eng, aber wohl auch machbar!

Unter Umständen kann das Elterngeld aber derzeit auch schon berücksichtigt werden! Das ist dann der Fall, wenn vor der Elternzeit der Job vorhanden war, wie auch nach der Elternzeit!

14.03.2011, 12:14

Hallo,

vielen Dank für die Antwort, das hilft uns weiter bei der Planung. Natürlich wollen wir uns erst für ein Objekt entscheiden, bevor wir die Finanzierung konkret angehen.

Nun tritt ein neuer Aspekt auf, den ich bisher nicht berücksichtigt hatte. Meine Partnerin bezieht wie gesagt bis August Elterngeld und wird dann ihren Job im öffentlichen Dienst wieder antreten - nur eben mit geringerem Nettogehalt. Daher ging ich davon aus, daß auch bei ihr ein laufendes Einkommen in irgendeiner Form angerechnet wird, da wir die Finanzierung auch gemeinsam beantragen wollen. Wie gesagt werden wir den Kredit erst in 2012 brauchen und abbezahlen. Apropos: muß die Bereitstellungsgebühr vorab gezahlt werden?

Beste Grüße
Bonfire

14.03.2011, 13:05

Hallo Bonfire,

gerne, dafür sind wir doch da ;-)

Die Bereitstellungsgebühr fällt ja nicht an, wenn man sie lang genug frei stellt, sprich verlängert! Bereitstellungszinsen ( i.d.R. 3 % per anno, sprich 0,25 pro Monat ) wird mtl. auf die Summe gezahlt, die man vom Darlehen nicht abgerufen hat!

Beispiel:

200.000 Euro Darlehenssumme, gezeichnet 4/2011 bereitstellungszinsfrei bis 4/2012, Darlehen in 4/2012 nicht abgenommen ( warum auch immer ), bedeutet 5/2012 0,25 % auf 200.000 Euro, also 500 Euro Bereitstellungszinsen wird die Bank vom Referenzkonto einziehen, aber sie zahlen dann ja auch noch nicht die Zins-, und Tilgungsrate, da das Darlehen noch nicht ausgezahlt wurde! Bis zum Zeitpunkt der Auszahlung würden jetzt immer mtl. die 500 Euro anfallen!!!

Um eben die Bereitstellungszinsen nicht zu zahlen, sich aber heute die Finanzierung zu sichern, stellt man die Bereitstellungszinsen bis zu dem Datum wo der Kaufpreis fließen soll frei und dann wird das Darlehen ausgezahlt ( sprich der Kaufpreis fließt ) und dann zahlt man mtl. nachschüssig die Zins-, und Tilgungsleistungen!

Wenn sie ihr Nettoeinkommen zu Grunde legen und das Elterngeld, sowie das Kindergeld hinzurechnen, dann reicht das trotz der Kreditrate überschlägig berechnet, um 300.000 Euro finanziert zu bekommen. Da spielt das tatsächliche Nettoeinkommen nur für ihre internen Berechnungen eine Rolle!

Fibula · 16.03.2011, 14:12

Hallo Herr Buhmann,
hui, Sie präsentieren mir hier eventuell die Lösung für "mein Problem", deshalb muss ich mich mal in die Unterhaltung einklinken.

Sie schreiben:
"Um eben die Bereitstellungszinsen nicht zu zahlen, sich aber heute die Finanzierung zu sichern, stellt man die Bereitstellungszinsen bis zu dem Datum wo der Kaufpreis fließen soll frei und dann wird das Darlehen ausgezahlt ( sprich der Kaufpreis fließt ) und dann zahlt man mtl. nachschüssig die Zins-, und Tilgungsleistungen!"

Das klingt natürlich prima!
Können Sie mir Anbieter eines solchen Darlehens nennen, mit welchen Konditionen hätte ich aktuell zu rechnen, wenn ich mir ein Annuitätendarlehen von 100 TSE mit einer Zinsfestschreibung über 15 Jahre sichern möchte? Eine schuldenfreie Immobilie (Wert etwa 200 TSE) steht als Sicherheit zur Verfügung.
Wir bräuchten das Geld in etwa 2 Jahren um eine ETW für ca. 220 TSE zu kaufen.

Vielen Dank!

Fibula · 11.04.2011, 14:50

Hallo Herr Buhmann,
wir hatten einige Male telefoniert und gemailt, darf ich noch auf ein Angebot hoffen?

12.04.2011, 10:35

Hallo Fibula,

ja, wir sind noch dran, eine große Filialbank in Münster hatte uns eine falsche Aussage entgegen gebracht, denn dort waren 24 Monate BZ Freiheit laut Telefonat möglich, dies wurde allerdings in einem zweiten Telefonat verneint!

Hierzu sei gesagt, dass die einzelnen Filialen der Banken unterschiedliche Herauslagekriterien und Bedingungen gestalten können und wenn z.B. die Filiale in Braunschweig 24 Monate BZ Freiehit gestalten können, dann muss das noch lange nicht heissen, dass das die Filiale in Münster auch kann.

Kompliziert wird es dann, wenn die Banken das Regionalprinzip haben, soll heißen dass die nur innerhalb deren Geschäftsbereich finanzieren dürfen und vor diesem Problem stehe ich bei ihnen!!

Ich komme aber ganz sicher noch auf sie zu!

Fibula · 12.04.2011, 19:34

Gut, dann warte ich mit Spannung.

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