Platzen der US Immobilienblase
Ich eröffne mal hier einen neuen Thread für dieses Thema, denn die US-Immobilienblase wird uns wahrscheinlich in den nächsten Monaten noch beschäftigen.
Als Einstieg hier eine Kopie meines mittelfristigen Ausblickes vom Juni 2005: https://www.boersenportal.ch/forum/viewtopic.php?t=31
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Die US-Wirtschaft und somit die Aktienkurse hängen zu 70% vom privaten Konsum ab. Schon alleine deshalb ist es lohnenswert, sich die Frage zu stellen, ob der Konsument in Zukunft eher mehr oder weniger Geld ausgeben wird. Dabei geht es aber nicht nur um die Frage, ob er dies will sondern vielmehr, ob er das auch kann!
Ob er will, hängt in erster Linie vom Konsumentenvertrauen ab und dieses unter anderem von der Inflation und dem Arbeitsmarkt. Ein Bürger, der um seinen Job bangen muss und die Zukunft pessimistisch einschätzt, wird weniger bereit sein, in ein neues Auto oder Wohnungseinrichtung zu investieren.
Was das kann betrifft, so spielen hier die Steuern, Zinsen und Schulden wieder eine massgebliche Rolle, denn sie bestimmen das frei verfügbare Einkommen:
Steigende Zinsen und höhere Preise (z.B. Energiekosten und Nahrungsmittel) lassen ein Sparen nicht mehr oder nur noch in geringerem Ausmasse zu.
Steigende Zinsen bedeuten überdies steigende Hypothekarzinsen, steigende Zinsen auf Kreditkarten und somit eine Mehrbelastung für einen Haushalt.
Im schlimmsten Fall - wenn die Zinsen zu rasch steigen - könnten einige besonders hoch verschuldete Haushalte gar dazu gezwungen sein, Ihr Haus zu verkaufen, weil sie sich die Schuldzinsen nicht mehr leisten können. Gleiches gilt natürlich beim Fall in die Arbeitslosigkeit.
Wer Aktien hat, wird im Falle einer Krise wahrscheinlich zuerst diese verkaufen, bevor er sein Eigenheim verlässt. Steigende Zinsen können also hier zu einem Verkaufsdruck auf den Aktienmarkt führen.
Bleiben wir vorerst beim US-Konsumenten: Was hat seine Konsumbereitschaft in den letzten Jahren - trotz einer kleinen Rezession 2001 - am Leben erhalten?
In den letzten 15 Jahren hat der amerikanische Mittelständler im Schnitt 6-8% mehr Geld ausgegeben als er (nach Abzug der Steuern) zur Verfügung hatte. Entsprechend sind seine Schulden auf 150% des Jahreseinkommens gestiegen und die Sparquote ist stark gesunken:
https://www.zealllc.com/c2005/Zeal052705A.gif
Möglich war dies durch sinkende Zinsen und entsprechend steigende Immobilienpreise:
Ein Haus, einst im Wert von $300k, mit $250k finanziert zu einer Hypothek von 10% kostete $25k an Zinsen pro Jahr.
Nun stieg der Wert des Hauses in den letzten 5 Jahren auf vielleicht $400k und die Hypothekarzinsen sanken auf 6%.
Der Häuslebauer hat nun die Hypothek refinanziert. Das heisst, er hat seine 10%ige Hypothek über 250k ersetzt durch eine neue Hypothek über $350k und 6% pro Jahr. Somit konnte er $100k Cash aus seinem Haus ziehen und die neue Hypothek kostet ihn nur noch $18k pro Jahr. Er spart also rein an Zinsen $7000 pro Jahr.
Im Schnitt wurde dieser Cash zu 40% verkonsumiert, 30% wurden aufgewendet um höhere Schulden wie Kreditkartenrechnungen und Leasings zu begleichen und 30% wurde an der Börse investiert.
So erstaunt es wenig, dass der Konsum in den letzten Jahren in den USA auf Boom-Niveau blieb und die Nachfrage nach Wertpapieren weiterhin stieg.
Allerdings - und das dürfen wir nicht ausser acht lassen - hat unser Beispiel-Ami seine Hypothekarschulden um $100k erhöht.
Es stellt sich nun die Gretchenfrage, was passiert, wenn die Zinsen steigen und die Häuserpreise entsprechend fallen?
Zunächst wird bei den Zinsen bzw. Hypothekarzinsen ein Boden erreicht. Es gibt wohl niemanden, der mit weiter sinkenden Zinsen rechnet. Das ist schon deshalb unmöglich, weil das FED die Leitzinsen kontinuierlich anhebt.
Nehmen wir nun - realistisch - an, dass die Hypothekarzinsen auf 7% steigen. Unser Ami mit den $350k Schulden hat nun ensprechend $24'500 pro Jahr an Zinsen zu bezahlen. Noch kein Beinbruch, denn vor dem Boom hat er $25'000 bezahlt aber zumindest hat dies bereits zwei Auswirkungen:
1. Der Wert seines Eigenheimes steigt nicht weiter. Er kann also nicht über Refinanzierung weiterhin Geld aus seiner immobilie schöpfen.
2. Die Belastung seines Haushaltes wächst durch die zusätzlichen Zinsen.
Man mag nun argumentieren, dass Fall 2 nur dann eintritt, wenn er eine Hypothek mit variablen Zinsen abgeschlossen hat.
Soweit richtig. Nur haben die US-Banken (die sind ja auch nicht blöd) in den letzten Jahren kaum mehr fixe Hypotheken vergeben. Und wenn, dann nur zu um 1.25% höheren Zinssätzen, nur für die 1. Hypothek und nur noch mit max. 5 Jahren Laufzeit.
Der 1. Fall, also die Stagnation der Immopreise, wird auf jeden Fall eintreten, da sich nun Erst-Käufer nur noch tendenziell billigere Häuser leisten können.
Richtig brutal wird es dann, wenn die Immopreise sinken, unser Ami also mit seiner $350k Hypothek in einem $300k-Haus wohnt und die Bank eine Amortisation von mindestens $50k verlangt.
In den meisten US-Bundesstaaten hat der Bürger dann das Recht, sein Haus einfach zu verlassen. Es liegt dann an der Bank, das Haus zu versteigern und ihre Hypothek durch den Erlös zu decken. Die Anzahl der faulen Kredite wird also zunehmen und der Bankensektor könnte unter Druck geraten. Von den staatlich geförderten Immo-Finanzierern Freddy Mac und Fanny Mae mal ganz zu schweigen.
