Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite

Hallo liebe Leute!

In unserer Nachbarschaft wird in Kürze ganz plötzlich ein Haus frei, das wir gerne kaufen würden. Meine Frau und ich sind beide berufstätig und haben zwei Kinder. Eigenkapital ist auch vorhanden, allerdings nur ca. 15.000 Euro.

Leider laufen auch noch zwei weitere Kredite, ein Ratenkredit über 12.000 Euro und eine Autofinanzierung über derzeit noch 9.000 Euro. Ist es sinnvoll, dennoch bei der Bank nach einem Immobiliendarlehen zu fragen, oder werden wir dort direkt ausgelacht?

Hallo Iron_Man,

grundsätzlich sind Banken bei einer Immobilienfinanzierung etwas zurückhaltender, wenn weitere Kredite bestehen. Aber in Ihrem Fall hängt es in erster Linie von Ihrer Einkommenssituation ab, ob eine Finanzierung dargestellt werden kann.

Mit Ihrem Eigenkapital könnten Sie die Ratenkredite ja auch ablösen und dann ohne vorhandene Kredite eine Vollfinanzierung beantragen - aber auch die hängt wieder von Ihrem Familienstand und Ihrer Bonität ab.

Vollfinanzierungen werden meist mit geringen Zinsaufschlägen versehen. So lassen sich Banken das vermeintlich höhere Risiko bezahlen.

Auslachen sollte Sie deswegen niemand!

Viele Grüße

M. Thiemann

Hallo

Auser das man 21.000 € nicht mit 15.000 € Eigenkapital tilgen kann, es sei denn es handelt sich um die Brutto und nicht die Nettosumme, hast Du recht. Die Falle bei der Finanzierung liegt aber im Verkehrswert des Objektes. Liegt dieser niedriger wie der Kaufpreis, hilft auch eine 100% Finanzierung nicht weiter. Den Verkehrswert errechnet nun aber einmal die Bank.

Mitnichten.... den Verkehrswert bestimmt der Markt. Wenn der Kaufpreis marktüblich ist (zu ermitteln anhand von Vergleichswerten) dann , git dieser KP auch als Verkehrswert.
Das was die Banken ermitteln ist nur der Beleihungswert anhand der hauseigenen Beleihungsrichtlinien.

Mittlerweile würde ich die Zinszuschläge für Finanzierung von 100% des Verkehrswertes nicht mehr gering bezeichnen. 1% oder mehr sind mittlerweile 1/4 bis 1/3 des Grundzinssatzes. Davon abgesehen gibt es kaum noch ein Institut, dass über die 100% hinaus finanzieren würde. (z.B. wenn das Eigenkapital für die Tilgung der Ratenkredite verbraucht wird).

In dem geschilderten Fall, hängt alles "nur" von den Nebenaspekten des erwerbs ab. (Einkommenssitutation und Erwerbsnebenkosten). Die Ratenkredite sind, sofern keine Negativmerkmale vorhanden sind kein einschränkendes Kriterium. Hauptsache die Belastung kann getragen werden und die Entschuldung wird sichergestellt (Hier gilt: Je höher die Beleihung, desto höher sollte die Tilgung gewählt werden. Denn nach der Zinsbindung steht u.U. ein anderer Zins und somit eine völlig andere Belastungsrate in das Haus).

Liebe Diskutierer,

100 % Finanzierungen plus Nebenkosten ( das nennt man Vollfinanzierungen ) sind z.B. für Sparkassen und Commerzbank übehaupt kein Problem bei entsprechender Bonität und hier müssen lediglich die üblichen Haushalspauschalen zzgl. Bewirtschaftungskosten ( in der Regel 2 Euro pro Quadratmeter ) eingehalten werden.

Sparkasse ruft bei Vollfinanzierungen derzeit eine 4,05 - 4,2 % nom. für 10 Jahre fest auf, die Commerzbank liegt so um die 4,8 % bei eigenen Mitteln, nimmt sie die AXA/DBV ( die gehören zum Verbund und werden nicht immer sofort angeboten ) für den Ersttrang liegen die auch bei um die 4,1 %. beide akzeptieren im Nachrang KfW-Wohneigentumsprogramm, was bei 10 Jahre fest bei 3,95 % liegt. Bei der CoBa müsste man dann noch ein kleines Coba Darlehen ( so um die 5 % ) als dritten Baustein hinzu nehmen, aber da ist die Darlehenssumme ja lediglich 20 % des Gesamtengagements ( 50 % DBV, 30 % KfW und 20 % Nachhrang CoBa ). Der Mischzins ist immer noch toll.

Warum aber nur so kompliziert?

Ich hole mir von der Sparda Bank ein Nachrangdarlehen max. 30.000 Euro ohne Grundschuldeintragung für nom. 4,29%. Unterteilt in 8 Jahre fest zu eben 4,29 % und 4 1/2 Jahre zu 1,95 %. Gesamtrate 88 Euro pro 10.000 Euro für die gesamte Laufzeit!!! Hier unterteilt sich die Rate in den ersten 8 Jahren auf Zinsen für Hypo und Besparung eines Schwäbisch Hall Bausparvertrages. Nach 8 Jahren wird die Hypo durch den Bausparvertrag zu 1,95 % abgelöst und dann wird noch ca. 4 1/2 Jahre mit der gleichen Belastung wie vorher das Bauspardarlehen getilgt!!!
Dieses Darlehen ( natürlich ist die mtl. Belastung dafür höher als bei einem klassichen Annuitätendarlehen bei 1 % Tilgung ), wie gesagt max 30.000 Euro, öffnet mir nun bei jeder Bank die Tür, hervorragende Konditionen zu bekommen, denn für den Erstrangfinanzierer zählt dieses Kapital nicht zum Risiko für den Beleihungsauslauf. Nebenkosten werden davon bezahlt und ein Teil des Auslaufs zu 100 % des Kaufpreises oder der Herstellungskosten wird gekappt!
Das zählt doch für die Ermittlung des Belehunsgauslaufs und somit für die Konditionsfindung wie Eigenkapital, lediglich für den Kapitaldienst ( Zins-, und Tilgungsbelastung ) muss es herangezogen werden und natürlich muss der ins Gesamtengament eines jeden Kunden passen.
Nun habe ich im Nachrang KfW ( muss vom Erstrangfinanzierer mitbeantragt werden, wird es in der Regel aber auch ) ), ohne Grundschuldeintragung die 30.000 Euro von der Sparda Bank und jetzt fehlt mir nur noch das Erstrangdarlehen!! Und noch immer gibt es hervorragende Banken wie z.B. die DSL Bank, SKG Bank ( der Geheimtipp momentan ) und Münchner Hypothekenbank, die das KfW Darlehen unter bestimmten Bedingungen ( die sind einfach und überschaubar ) für die Konditionsermittlung aus dem Beleihungslauf rausrechnen.
So und jetzt habe ich unter Umständen bei einer Vollfinanzierung ( Kaufpreis/Herstellungskosten zzgl. Erwerbsnebenkosten ) hervorragende Konditionen!!!!!
Übrigens, natürlich werden alle Darlehen bei uns zusammen beantragt, so dass eins in andere greift und keine Gefahr besteht, dass irgendein Darlehen fehlt weil es nicht bewilligt wird und somit das Gesamtengagement gefährdet ist! Das geht Hand in Hand, im übrigen wissen und akzeptieren das die großen Banken untereinander!!!!

Ach noch was. Der Kaufpreis/anerkannten Herstellungskosten sind für jede Bank grundsätzlich erst mal die 100 %!!!!! Allerdings nehmen einige wenige Banken noch einen 10 %igen Sicherheitsabschlag. Bei manchen Banken ist dass dann auch die maximale Finanzierungssumme, bei anderen Banken geht noch mehr, allerdings umso höher der Beleihungsauslauf, umso höher die Kondition!

Also:

Unterstellt Kaufpreis 100.000 Euro

Variante 1 kein Sicherheitsabschlag) 100.000 Euro zu finanzieren gleich 100 % Finanzierung! Beleihungsauslauf 100 % Belehungswert 100.000 Euro

Variante 2 mit 10 % Sicherheitsabschlag ) 100.000 Euro zu finanzieren gleich 111 % Finanzierung, Beleihunsgauslauf 111 %, Beleihungswert 90.000 Euro! Evtl. nicht darstellbar, je nach Richtlinien der einzelnen Banken.

Regel: zu finanzierende Summe geteilt durch den ermittelten Beleihunsgwert ( siehe oben ) = Beleihungsauslauf!!! Dieser ist für die konditionsfindung entscheiden, sowie, je nach Bedingungen der Bank der Schlüssel zum Machbaren oder zur Ablehnung!

Nun gibt es Banken, die finanzieren lediglich 100 % des Kaufpreises, manche 111% ( wenn das mit Sicherheitsabschlag gerechnet werden muss ), manche wiederum nur 100 %, selbst wenn der Sicherheitsabschlag gerechnet werden muss. Bei letzterem ist nun schon Eigenkapital, nämlich 10 % des Kaufpreises, erforderlich.

Von Nebenkosten war jetzt noch gar nicht die Rede, denn die spielen für den belehunsgwert keine Rolle, da sie nicht wertsteigernd angesetzt werden, dann redet man von einer Vollfinazierung und auch das ist zu hervorragenden Konditionen möglich, entweder weil man wie oben beschrieben die Sparda Bank als Nachrangfinanzierer mit ins Boot holt oder weil man eine Bank auswählt, die Vollfinanzierungen zulässt, allerdings dürfte dass dann einiges an Zinsen kosten. Das eine ist die Machbarkeit bzw. Darstellbarkeit, dass andere unter welchen Bedingungen, z.B. unter welchen Konditionsgesichtspunkten! Jede Bank hat da seine eigenen Richtlinien und Bedingungen!!!!
Richtig spannend wird es, wenn man Renovierungen und Modernisierungen zusätzlich mit einplant, denn dann unterscheiden sich zu den o.a. Aspekten die Banken wieder, wer setzt 100 % der Maßnahmen als wertsteigernd an und wer nur 50 % !!!! Bei Kunden mit Eigenkapital lässt sich dann rumspielen, da dreht sich der Beleihungsauslauf lediglich um die Konditionsfindung, bei Vollfinanzierungen stößt man dann an Grenzen, eine Darstellbarkeit gerät in Gefahr!!

Zugegeben, für einen Laien sehr, sehr kompliziert und unübersichlich, für einen Finanzierungsmakler ganz einfach, denn der gibt das in seine Plattform ein und bekommt angezeigt, wo was in welcher Kombination geht. Im Laufe der Jahre, auch wenn sich täglich was ändert, kommt da eine Routine rein, so dass man immer schon, je nach Ausgangslage des Kunden, erahnen kann wie die Finanzierung bei welcher Bank zu platzieren ist! Eben mit welchem Konzept! Auch wenn sich vieles immer wieder gleicht, so ist doch jede einzelne Finanzierung individuell zu betrachten und das tun wir Finanzierungsmakler im Gegensatz zu abhängigen Finanzierungskonzepten einer einzelnen Bank, denn der sagt ihnen ganz sicher nicht, dass die Bank gegenüber für diesen Fall die bessere ist!!!!! Trotzdem kann auch dieser Banker vor Ort auch aufgrund von Bequemlichkeit oder dem Vertrauen die Lösung sein! Nur letzeters muss er dann auch entgegen bringen und da habe ich so manchmal meine Zweifel, sehe ich, wie die besseren Konditionen oder interene Partnerbanken Banken oder einfach nur KfW doch sehr häufig erst auf dem Tisch kommen, wenn der Kunde mit besseren Konditionen von woanders her wedelt oder einen informierten Eindruck hinterlässt;-))

Sicherlich gehört dadurch der Informierte zu den Gewinnern, wenn es um die Baufinanzierung geht. Das gilt für den mit viel Eigenkapital, wie auch für den, der keins hat und wo die Einkommenssituation eine Machbarkeit der Finanzieung ohne EK zulässt! Um das zu verdeutlichen, bin ich mal konkret geworden und doch ist es immer wieder spannend und irgendwie jede Finanzieung für sich anders, darum kann man pauschal eigentlich so oder so keine Aussagen treffen!

Ach ja, sorry für diesen Roman, war mir aber mal wichtig!!!!

MfG

Thomas Buhmann

Ob diesen Erguss ein Laie noch versteht?

Gerd, ist mir egal!

Der der ihn versteht will, versteht ihn auch und dann wird einiges verständlicher, mitunter auch günstiger!!!! Selbst halb nachvollzogen können diese Informationen schon sehr hilfreich sein!

Das war das Einmal Eins der Beleihungswertermittlung bzw. Beleihungsauslaufsermittlung und danach richtet sich bei jeder Bank in Bezug auf das Objekt das ja oder nein und vor allem auch die Kondition!!!!

Du nennst es Erguss, ich fundierte Informationen!!!

Aber du wirst es ja sicherlich verstanden haben, da du ja hier auch fundiert Hilfestellungen gibst ;-))

"Ich hole mir von der Sparda Bank ein Nachrangdarlehen max. 30.000 Euro ohne Grundschuldeintragung für nom. 4,29%. Unterteilt in 8 Jahre fest zu eben 4,29 % und 4 1/2 Jahre zu 1,95 %. Gesamtrate 88 Euro pro 10.000 Euro für die gesamte Laufzeit!!! Hier unterteilt sich die Rate in den ersten 8 Jahren auf Zinsen für Hypo und Besparung eines Schwäbisch Hall Bausparvertrages. Nach 8 Jahren wird die Hypo durch den Bausparvertrag zu 1,95 % abgelöst und dann wird noch ca. 4 1/2 Jahre mit der gleichen Belastung wie vorher das Bauspardarlehen getilgt!!!"

Die 30.000 gibt es als Nachrangdarlehen und dies hat im "Puzzel" der Finanzierung bestimmt seinen Platz. Nur die 4,29% sind nicht ganz richtig. Eff. liegen wir bestimmt zwischen 5 - 6% da die Tilgung über einen Bausparvertrag von Hall läuft. Da helfen dann die 1,95% auch nicht mehr groß weiter.
Ist trotzdem sinnvoll, da wir von einem Nachrangdarlehen sprechen. Belastung bei der Schwäbisch Hall im Tarif Fuchs Spezial ist 8 Promille von der Bausparsumme, also bei 30.000 ca. 240,- Euro.

Hallo C.Andreas,

du irrst etwas, denn der effektiv Zins für das TA Darlehen der Sparda Bank auf nominal 4,29 % auf 8 Jahre fest ist effektiv 4,39 %!!! Der effektive Zins auf das folgende Bauspardarlehen der Schwäbisch Hall von nominal 1,95 % ist effektiv 2,34 %

Vielleicht meinst du den Mischzins aus den beiden Perioden, der dürfte so bei um die 4 % liegen ( könnte ich ja eigentlich mal ausrechnen ). Für ein Nachrangdarlehen ohne Grundschuldeintragung und zum Reduzieren des Beleihungsauslaufs für die Erstrangbank oder für die Machbarkeit bzw. Darstellbarkeit der Finanzieung ein Traumzins!
Selbst der, der Eigenkapital hat kann den Beleihungsauslauf bei der Erstrangbank durch das Sparda Darlehen verbessern und kann somit sogar ansatt eine 80 % Kondition eine 60 % Kondition aushandeln. Das dürften im Schnitt 0,25 % sein und die spart er auf die gesamte Summe des Erstrangdarlehens all die Jahre ein!!! Teilweise ist die Sparda Bank Kondition bei 100 % oder Vollfinanzierungen sogar noch besser als die Erstrangkondition!!!!!!

Bei jemanden ohne EK geschieht die Konditionsverbesserung auch, der rutscht dann z.B. von 110 % auf 90 % ( da sind die Zinsunterschiede ja noch gewaltiger aufgrund des hohen Auslaufs/Risikos für die Bank ) aber zu dem kann das Sparda Bank Darlehen die Machbarkeit überhaupt herbeiführen, insbesondere bei den Banken, die über 100 % gar nicht finanzieren.

Natürlich puzzlen wir auch da die Partner zusammen, denn erst mal geht es um die Machbarkeit und dann um die besten Bedinungen. Wie ich immer so schön zu schreiben vermag, erst das individuelle und maßgeschneiderte Konzept, dann die besten Zinsen dazu und glaube mir, die Banken wollen das Geschäft haben und die, die das beste anbietet bekommt das Geschäft!

Übrigens liegst du mit der Rate auch etwas falsch, denn die Bauspartilgungsrate liegt bei exakt 266,25 Euro. Der Tarif heisst Fuchs 01, Tarifvariante spezial!!! 5 Promille Regelsparrate ( tatsächlich bespart wird er aber etwas höher ), bei 1 % Guthabenszins.

Zitat:

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Zitat von noelmaxim

Hallo C.Andreas,

du irrst etwas, denn der effektiv Zins für das TA Darlehen der Sparda Bank auf nominal 4,29 % auf 8 Jahre fest ist effektiv 4,39 %!!! Der effektive Zins auf das folgende Bauspardarlehen der Schwäbisch Hall von nominal 1,95 % ist effektiv 2,34 %

Vielleicht meinst du den Mischzins aus den beiden Perioden, der dürfte so bei um die 4 % liegen ( könnte ich ja eigentlich mal ausrechnen ).


- liegt bestimmt höher als 4%, ich tippe auf ca. 5%.





Übrigens liegst du mit der Rate auch etwas falsch, denn die Bauspartilgungsrate liegt bei exakt 266,25 Euro. Der Tarif heisst Fuchs 01, Tarifvariante spezial!!! 5 Promille Regelsparrate ( tatsächlich bespart wird er aber etwas höher ), bei 1 % Guthabenszins.

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- ich kenne den Tarif sehr gut :-) ich schrieb ja: 8 Promille der Bausparsumme .ca. 240,- Euro kommt doch sogar hin, ungefähr.

Lieber Anderas.C,

sorry, aber wie kann der Zins über oder an die 5 % sein, wenn der höchste effektiv Zins bei 4,39 % liegt????

Der muss effektiv weit unter 4,39 % liegen, denn das ist er 8 Jahre auf 30.000 Euro, dann ist er effektiv 2,34 für 4 1/2 Jahre auf ca. 15.000 Euro für das Bauspardarlehen!!!

Da hast du einen Gedankenfehler oder meinst was anderes wie den effektiven Mischzins!!!!! Oder du willst mich verarschen ;-))

Zitat:

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Zitat von noelmaxim

Lieber Anderas.C,

sorry, aber wie kann der Zins über oder an die 5 % sein, wenn der höchste effektiv Zins bei 4,39 % liegt????

Der muss effektiv weit unter 4,39 % liegen, denn das ist er 8 Jahre auf 30.000 Euro, dann ist er effektiv 2,34 für 4 1/2 Jahre auf ca. 15.000 Euro für das Bauspardarlehen!!!

Da hast du einen Gedankenfehler oder meinst was anderes wie den effektiven Mischzins!!!!! Oder du willst mich verarschen ;-))

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Hallo Noelmaxim,

deine Beiträge sind immer sehr gut. Ich kenne mich dagegen einigermasen gut aus mit Baufinanzierung, ist aber nicht unbedingt meine Liebe. Ich mache sehr viel Bausparen und Altersvorsorge mit Financial Planning Tools, das ist meine "Liebe".

Als absoluter Finanzierungsfachmann solltest Du wissen und davon gehe ich aus, dass wenn Du ein Vorausdarlehen x bekommst, Du einen Preis y bezahlen musst. Gleichzeitig bespart man jetzt einen BSV mit AG und 1% Guthabenszins. D.h. Du zahlst den Preis y als Zins und machst somit jeden Monat Minus, da Du jetzt die Gleichung y%-1% hast und dass 8 Jahre lang, bis zu dem Zeitpunkt, wo das "billige" Bauspardarlehen greift.

Nach meiner Berechnung, ohne die genauen Details zu kennen, komme ich auf 5,02% eff.

Unter:
Bausparen - Sofortfinanzierung - Rechner - Stiftung Warentest - test.de

findest Du den TA-Rechner von Stiftung Finanztest, rechne doch mal mit den genauen Daten nach (die ich nicht im Detail kenne). Apropos, 5,02% ist ein Spitzenzins für ein Nachrangdarlehen bei der oben beschriebenen Fallstudie.

Was du meinst ist das Vergleichswertverfahren zum Annuitätendarlehen. Ok, ich werde beides mal ausrechnen, aber spielt denn dieser Effektivzins wirklich eine Rolle?

Da ich mehrere Bausteine habe und mind. ein Baustein ja günstiger durch das Einbringen des Spardabankdarlehens wird, müsste ich diese effektive Einsparung ja auch wieder miteinbringen!! Das wird doch zu kompliziert!

Ein einziges TA, Konstant oder Vorausdarlehen einem Annuitätendarlehen gegenüber gestellt, ok, dann nehme ich die Berechnungsethode, nicht aber bei mehreren Bausteinen, denn man würde im Vergleich die effektive Einsparung durch das Sparda Bank Darlehen auf das Erstrangdarlehen gar nicht mit einbringen können. So komplziert mache ich es mir selber nicht, das versteht dann gar keiner mehr!

Aber ich gebe dir Recht, deine Berechnungsmethode gibt es auch, nur diese bringe ich bei Modellen mit mehreren Bausteinen nicht an

Zitat:

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Zitat von noelmaxim

Was du meinst ist das Vergleichswertverfahren zum Annuitätendarlehen. Ok, ich werde beides mal ausrechnen, aber spielt denn dieser Effektivzins wirklich eine Rolle?

Da ich mehrere Bausteine habe und mind. ein Baustein ja günstiger durch das Einbringen des Spardabankdarlehens wird, müsste ich diese effektive Einsparung ja auch wieder miteinbringen!! Das wird doch zu kompliziert!

Ein einziges TA, Konstant oder Vorausdarlehen einem Annuitätendarlehen gegenüber gestellt, ok, dann nehme ich die Berechnungsethode, nicht aber bei mehreren Bausteinen, denn man würde im Vergleich die effektive Einsparung durch das Sparda Bank Darlehen auf das Erstrangdarlehen gar nicht mit einbringen können. So komplziert mache ich es mir selber nicht, das versteht dann gar keiner mehr!

Aber ich gebe dir Recht, deine Berechnungsmethode gibt es auch, nur diese bringe ich bei Modellen mit mehreren Bausteinen nicht an

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"Aber ich gebe dir Recht, deine Berechnungsmethode gibt es auch, nur diese bringe ich bei Modellen mit mehreren Bausteinen nicht an"

Verkauft sich besser :-)

Lieber c.Andreas,

willst du wirklich nur diesen Vergleichszins für den TA-Baustein berechnen?
Will man nicht die gesamte Finanzierung, also alle Bausteine einem anderen Modell gegenüber stellen? Würde es hier nicht wirklich helfen bzw. ausreichen, wenn man den Effektivzins bzw. den Mischzins des TA-Bausteins nennt? Wird das für den Kunden nicht zu kompliziert, wenn ich jetzt den Vergleichszins für das TA-Darlehen anbringe, aber dann die Auswirkung auf die Gesamtfinanzierung nicht berücksichtige? Da wird effektiv dann insbesondere durch den TA-Baustein auch ein anderer Baustein etwas günstiger, das muss man dann doch wahrhaftig nicht mehr benennen!!!!

Ich habe dir ja Recht gegeben, dass man durchaus im Vergleichsverfahren den effektiv Zins gegenüber einem Annuitätendarlehen ausrechnen kann, aber das nützt doch gar nichts, da das TA-Darlehen nur ein Baustein ist.

Deine Methode wendet man an, wenn man 100.000 Euro TA-Darlehen gegen ein 100.000 Euro Annuitätendarlehen vergleichen will, aber doch nicht bei Konzepten mit mehreren Bausteinen.

Übrigens, vielleicht hilft dir das und wir werden uns wieder einig ;-)) Ich berechne selbstvertsändlich immer alle Kosten mit Tilgungsplänen, so dass man innerhalb der Zinsfestschreibungen genau sehen kann, was was kostet bzw. wie die Gesamtkosten sind der einzelnen Bausteine sind. Da sind dann ja auch exakt alle Zahlungen für das TA-Darlehen effektiv berücksichtigt! Eben auch weil sich dann im Gesamtkonzept zeigt, wie toll dieser Baustein sein kann.

Das, wie du so schön anmerkst, verkauft sich dann wirklich besser, denn der Kunde sieht die Gesamtkosten bis zu dem Zeitpunkt, wo sie nicht klar sind, eben bis zum Zinsfestschreibungsauslauf und da bewirkt dieses TA-Baustein doch einiges!!!!!

Wenn ich auch kein Freund von TA-Darlehen und Vorausdarlehen bin, aber die Transparenz der Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit ist bei diesen Modellen wohl mit am besten und als Hilfsmittel zur Subventionierung der Zinsen für die anderen Bausteine oder gar die Machbarkeit/Darstellbarkeit der Finanzierung nehme ich das TA Darlehen der Sparda Bank eben bezogen auf eine max. Summe von 30.000 Euro sehr, sehr gerne!!!

Aber wie gesagt, die Vergleichswertmethode für diesen Baustein bringe ich dann wirklich nicht mehr an, denn erstens hat danach noch nie einer gefragt und zweitens präsentiere ich damit Zahlen, womit niemand so richtig was anfangen kann. Ohne jemanden damit zu benachteiligen kann man dieses getrost vernachlässigen und trotzdem noch sehr kompetent und glaubhaft sein!!!!!

Hi Ihr beiden,

grundsätzlich habt Ihr beide Recht. Es gibt halt immer 2 Seiten, wie etwas betrachtet werden kann.

Allerdings ist Eure Diskussion schon mehr philosophischer Natur und geht am Kern der Frage vorbei. Dazu merkt man Euch die fachliche Kompetenz schon fast zu stark an.
So nach dem Motto : Ich wollte doch nur wissen, wie spät es ist, und nicht wie eine Uhr funktioniert.

Was hier leider mit dem Vorschlag der TA gg. Bsp-Vertrag völlig untergeht, ist einfach der Punkt, dass es schon eher schwierig ist, eine 100% Finanzierung mit einem Nachrangdarlehen ohne Grundschuld so umgesetzt zu bekommen. Dazu kommt noch die Frage, ob das Bauspardarlehen regulär überhaupt innerhalb des "zugelassenen";) Beleihungsrahmen liegt. Denn nach 8 Jahren ist u.U. die Beleihung wg. zu hohem Auslauf noch gar nicht über die Bausparkasse möglich. (Ich weiß um die Möglichkeiten der Darlehensvergabe gg. Negativattest... aber sollte man einen Kunden hierauf beraten? Zumal es Fälle gibt in denen geflunkert werden muss um das überhaupt zu bekommen).

Ein weiterer Aspekt ist ebenfalls untergegangen. Nur dass 2 Personen im Verdienst stehen bedeutet noch lange nicht, dass ein starkes Einkommen vorhanden ist. Das geringe Eigenkapital lässt hier auf eine normale Größenordnung schließen. Dazu 2 Ratenkredite.
Da muss es sehr wohl überlegt sein, ein Darlehen anzubieten, dass letztlich mit einer Belastung von > 10% p.a. zu Buche schlägt. Sind zwar "nur" 30.000 € aber im Vergleich eine Belastung von ca. 100% mehr als unbedingt notwendig. Kann gut sein... muss es aber nicht.

Letztlich ist es aufgrund der unzureichenden Angaben nicht möglich, Konditionell Finanzierungskonzeptionen zu erarbeiten, die den Frager weiterhelfen. Das ist rein spekulativ. Schon allein die Frage, in welchem Bundesland sitzt "Iron Man" kann die Möglichkeit der Sparda ausschließen.

Die Frage war ja schließlich: Kann ich überhaupt als Immobilienfinanzierer bei einem Kreditinstitut auftreten? ...habe ich eine Chance zu finanzieren?

Und die Antwort ist.... da sind wir uns alle einig..... Yes, you can!

Grüße

Fin-Spezi,

super Beitrag!!!

Das Darlehen bei der Schwäbisch Hall wird nach 8 Jahren exakt 15.000 Euro ( das war auch so aufgrund deiner angesprochenen Thematik beabsichtigt ) betragen, diese Summe macht die Schwäbisch Hall gegen Negativerklärung und basiert noch auf dem alten Bausparkssengestz. Seit 1 Jahr ist diese Grenze sogar auf 30.000 Euro nach dem Bausparkassengesetz erhöht worden. Probleme sehe ich da in Absprache mit der Schwäbsich Hall wirklich nicht!

Die Sparda Bank interessiert nicht, was im Vorrang ist und der Erstrangbank in der Regel nicht, was im Nachrang ist, einzig der Kapitaldienst ist entscheidend

Das Sparda Bank Nachrangdarlehen ist kein Eilheilmittel, wenn gleich es bei mir oft sehr, sehr nützlich ist und natürlich spielt die Region auch eine Rolle!!

Es ist schwierig, immer alles in den Beiträgen zu berücksichtigen, du hast Recht, das Thema Baufinanzierung - will man es auf einem hohen Niveau betrieben - ist viel zu komplex und es zählt immer der individuelle Fall und irgendwie ist es ja auch immer wieder anders, vor allem wenn man theoretisch jede Bank in Deutschland anbieten kann! Das muss dann schon vor Ort persönlich und individuell geklärt werden.

Ich will aber immer so viel wie möglich nützliches hier im Forum loslassen, damit sich jeder der dich informieren will, das raussucht, was ihn interessiert und grundsätzlich kann man oft auch nur etwas anreißen, denn unter dem Strich können hier definitiv keine Finanzierungskonzepte angebracht werden, wohl eher nur Grundsätzlichkeiten!

Ich muss wohl noch lernen, mich kürzer zu fassen und allgemeiner zu werden, sonst entsteht der Eindruck, die Thematik wäre ja ganz einfach und so ist es beileibe nicht!

@noelmaxim

Ich weiß leider nicht mehr, ob die Auslegung der Darlehen gg. Negativattest gem. Bsp-Gesetz so wie von Dir beschrieben ganz (im Sinne von 100%) zutrifft.

Denn m.W. ist das D. gg. Neg.-Attest nur zur Vereinfachung im Gesetz ermöglicht worden. Dieses Negativ-Attest sagt ja auch nur aus, dass das Besicherungsobjekt nicht nachträglich belastet werden darf und daher keine Besicherung des "Kleindarlehens" erfolgen muss. Es muss also sichergestellt werden, dass im Falle eines notleidend werdenen Darlehens eine Eintragung sofort nachgeholt werden kann. Diese Eintragung darf aber regulär trotzdem nicht über dem Beleihungsrahmen einer Bausparkasse liegen. Wenn eine Bausparkassen durch eine solche Beleihung auf einmal Spitzenausbieter im >90% wird, und es hart auf hart kommt kann das zuständige Aufsichtsgremium das zum Anlass nehmen die Bsk genau zu prüfen.

Das wissen die Bausparkassen sehr wohl, sind aber z.Zt. vermehrt bereit ein Risiko einzugehen. Aber diese Praxis ist nicht immer Rechtskonform und kann auch ganz schnell eingestellt werden.

Klar ist, Spielräume sind vorhanden.
Aber im Grunde bewegt man sich so ein ganz klein wenig in einer Grauzone.

Ok, bleibt zu prüfen, wenn das Darlehen über 15.000 Euro hinaus geht. Trifft hier aber nicht zu, denn es gibt auch das sogenannte Blankodarlehen.

Im übrigen wissen sich Bausparkassen zu helfen, wie sie über die 80 % hinausgehen können, nähmlich mit der sogenannten Aval Bürgschaft!

Schon interessant, dass ich Plädoyers für Bausparkassen abgebe, wo ich diese doch so bewundere ;-))

Zitat:

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Schon interessant, dass ich Plädoyers für Bausparkassen abgebe, wo ich diese doch so bewundere :wink:

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*lach*

So verkehrt ist die Welt.... aber wenn es im Einzelfall passt, dann spielt das Mittel nicht die Rolle, sondern die Lösung :p

Bin kein Freund des Bsk.-Modells da das meistens als "Nebelbombe" fungiert... "wenig Zins alles gut". Aber wehe, man schaut es sich mal nüchtern an. Dann ist oft schnell mal die Luft raus.

Und die Methoden werden dabei immer undurchsichtiger. M.E. auch unter dem Hintergrund, dass die meisten Kreditnehmer durch die Medien (auch das I-Net) zu aufgeklärt sind. Da muss halt immer irgendetwas "Voodoomäßig Gutes" geschaffen werden, das dann erstmal keiner mehr erklären kann.

Grüße

Bausparen richtig angewendet, macht dann auch Sinn, vor allem als Geldanlage, wenn der Kunde Wohnungsbauprämienberechtigt ist und von mir aus auch Vermögenswirksame Leistungen bekommt und da dann von mir aus auch noch prämienbegünstigt ist! Dieses Rendite auf 7 Jahr topt nicht annähernd keine Geldanlage in Deutschland im festverzinslichen Bereich.

Betrachtet man aber, wie hoch die Bausparsummen sind, die durchschnittlich verkauft werden, vor allem unter welchem Vorwand, dann verliert das Bausparen jegliche Berechtigung, mindestens aber Beachtung!

In jedes Portfolie gehört der kleine BSV und Hauseigentümer sollten auch einen kleinen " als Krankenschein fürs Haus" haben, aber insbesondere aufgrund der Zinsniedrigphase gehört der Bausparvetrtrag nicht in eine Immobilienfinanzierung, schon gar nicht als Tilgungsaussetzungvariante!!!

Das mag in einer Zinshochphase als Sofortfinanzierungsinstrument für auslaufende Hypotheken wieder anders sein, diesen aber für diese evtl. kommende Zinshochphase jetzt hoch abzuschließen, weil man eine Immobilie finanziert hat und die Zinsen für die Zukunft absichern will, halte ich für eine teure Investition und die schlechteste Tilgunsgvariante!

Da lobe ich mir die klassische Annuität mit Sondertilgungsrechten und Tilgungssatzänderungsoptionen oder glauben alle, Bausparkassen hätten was zu verschenken oder wüssten, wo die Zinsen in 7-10 Jahren stehen???? Die Garantie auf einen festen Zins in z.B. 10 Jahren lassen die sich teuer bezahlen, das auch noch obwohl die Zuteilungen noch nicht einmal garantiert werden dürfen!!!!

Zu guter Letzt, warum sind denn die Zinsen bei Tilgungsaussetzungsdarlehen und Vorausdarlehen so billig???? Weil diese auch durch den Bausparvetrag und deren planbaren Einnahmen ( Gewinnen ) subventioniert sind!!! Ohne den Bausparvetrag jedenfalls bekomme ich den Zins von der Bausparkasse nicht!!!!

Ich sollte lieber aufffören so gegen Bausparen zu wettern, sonst schließt keiner mehr einen ab und was dann mit den Finanzierungskunden passiert, bzw. wo dann die Zuteilung mit dem günstigen Bauspardarlehenszins herkommen soll für die, die auf diese Varinate gesetzt haben, kann sich ja wohl jeder denken ;-))
Mir hat mal einer gesagt, dann hat das System wo man Kugeln im Winter draus formt ein Ende!!

Noch ist die Lobby für Bausparen in Deutschland ja groß und wie oben beschrieben, noch hat der Kleine BSV ja auch seine Berechtigung und solange die Großen Verträge noch regen Absatz finden, weil diese mit viel Ideenreichtum vertrieben werden ist ja alles im Lot!

Hallo
Ich denke das die Leute weiter Bausparverträge abschließen werden. Hier überschätzt Du dich ein wenig. Ich meine FIN-SPEZI hat recht, Iron_Man wollte eigentlich nur eine Auskunft und keine kryptischen Fachvortträge. Ist schon mal jemanden in der Runde aufgefallen, das er sich nicht mehr gemeldet hat? Darüber solltet Ihr bei eurer Selbstdarstellung mal nachdenken.

Ok, Gerd, ich überlasse dir wieder das Feld für deine kurzen und prägnanten Kommentaren :confused:

Hallo!

Da wir dieses Jahr ein neues Häuschen bauen/finanzieren müssen, lese ich mit Interesse mit!
Die Idee eines Kredites ohne Eintragung ins Grundbuch war mir z.B. total neu.

Vielen Dank!

Zitat:

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Zitat von noelmaxim

Bausparen richtig angewendet, macht dann auch Sinn, vor allem als Geldanlage, wenn der Kunde Wohnungsbauprämienberechtigt ist und von mir aus auch Vermögenswirksame Leistungen bekommt und da dann von mir aus auch noch prämienbegünstigt ist! Dieses Rendite auf 7 Jahr topt nicht annähernd keine Geldanlage in Deutschland im festverzinslichen Bereich.

Betrachtet man aber, wie hoch die Bausparsummen sind, die durchschnittlich verkauft werden, vor allem unter welchem Vorwand, dann verliert das Bausparen jegliche Berechtigung, mindestens aber Beachtung!

In jedes Portfolie gehört der kleine BSV und Hauseigentümer sollten auch einen kleinen " als Krankenschein fürs Haus" haben, aber insbesondere aufgrund der Zinsniedrigphase gehört der Bausparvetrtrag nicht in eine Immobilienfinanzierung, schon gar nicht als Tilgungsaussetzungvariante!!!

Das mag in einer Zinshochphase als Sofortfinanzierungsinstrument für auslaufende Hypotheken wieder anders sein, diesen aber für diese evtl. kommende Zinshochphase jetzt hoch abzuschließen, weil man eine Immobilie finanziert hat und die Zinsen für die Zukunft absichern will, halte ich für eine teure Investition und die schlechteste Tilgunsgvariante!

Da lobe ich mir die klassische Annuität mit Sondertilgungsrechten und Tilgungssatzänderungsoptionen oder glauben alle, Bausparkassen hätten was zu verschenken oder wüssten, wo die Zinsen in 7-10 Jahren stehen???? Die Garantie auf einen festen Zins in z.B. 10 Jahren lassen die sich teuer bezahlen, das auch noch obwohl die Zuteilungen noch nicht einmal garantiert werden dürfen!!!!

Zu guter Letzt, warum sind denn die Zinsen bei Tilgungsaussetzungsdarlehen und Vorausdarlehen so billig???? Weil diese auch durch den Bausparvetrag und deren planbaren Einnahmen ( Gewinnen ) subventioniert sind!!! Ohne den Bausparvetrag jedenfalls bekomme ich den Zins von der Bausparkasse nicht!!!!

Ich sollte lieber aufffören so gegen Bausparen zu wettern, sonst schließt keiner mehr einen ab und was dann mit den Finanzierungskunden passiert, bzw. wo dann die Zuteilung mit dem günstigen Bauspardarlehenszins herkommen soll für die, die auf diese Varinate gesetzt haben, kann sich ja wohl jeder denken ;-))
Mir hat mal einer gesagt, dann hat das System wo man Kugeln im Winter draus formt ein Ende!!

Noch ist die Lobby für Bausparen in Deutschland ja groß und wie oben beschrieben, noch hat der Kleine BSV ja auch seine Berechtigung und solange die Großen Verträge noch regen Absatz finden, weil diese mit viel Ideenreichtum vertrieben werden ist ja alles im Lot!

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Es gibt auch gute Bausparkassen am Markt, wo es sich teilweise richtig lohnt einen BSV abzuschließen, wenn man konservativ verankert ist. Interessanterweise gehören die Bausparkassen LBS, Schwäbisch Hall und BHW hier nicht dazu.

Beispiel Rendite:

1.) 4% auf 7 Jahre fest
2.) 4% auf 10 Jahre und Abschlußgebühr zurück. (für kleine Kiddys bis zum 18. Lebensjahr top)

Beispiel Option Rendite oder Option Darlehen:

1.) 4% Rendite nach 7 Jahren oder das Darlehen zu 3,45%
2.) 3,5% Rendite nach 10 Jahren oder das Darlehen zu 2%.

Beispiel Darlehen:

1.) 30% Ansparen und 70% Darlehen zu 2% und Tilgung ist 1% vom Darlehensbetrag

Ich habe früher, nach einer langen Zeit bei einer großen Bausparkasse, genau so schlecht gedacht über das Bausparen. Habe auch in den Jahren genug Bausparsumme verkauft, um die Realitäten kennen zu lernen.

Bis ich die Stärken und die kleinen Bausparkassen kennengelernt habe, seid dem verkaufe ich nur nach Ausdruck der Bausparkassenrechner, so weiß der Kunde was ihn genau erwartet.

Bausparen kann man lieben oder hassen. Fakt ist: manche mögens auf Grund der Sicherheit, manche nicht. C est la vie, jedem das seine.

Berechnungsbeispiele auf: Bausparvergleich für Bausparen Bausparverträge und Bausparkassen - Mein Bausparvergleich

So wie ich das jetzt verstanden habe, sind Nachrangdarlehen gut geeignet, wenn wenig Eigenkapital zur Verfügung steht.
Und ein Bausparvertrag eher ungeeignet, wenn man das Geld in sechs Monaten braucht und damit keine echte Ansparphase existiert.

Mir stellt sich noch die Frage, ob es sinnvoll ist, einen Teil des Geldes über das KfW-Wohneigentumsprogramm zu bekommen; den Kredit sozusagen zu splitten.

Liebe Neubauer,

ich denke schon, dass es Sinn macht, mehrere Bausteine einzuzsetzen.

1) Erstrangdarlehen
2) KfW Wohneigentumsprogarmm
3a) Energieeffizientes Bauen ( sollte dein Neubau in das Programm fallen ) und/oder
3b) Sparda Bank Nachrangdarlehen - je nach Region und auch nach der mtl. Belastung die man sich auferlegt.

So könnte z.B. das Erstrangdarlehen 20 Jahre Zinsfestschreibung haben, das KfW Wohneigentumsprogramm 15 Jahre und KfW Effizientes Bauen 10 Jahre bzw. Sparda Bank 12 1/2 Jahre. Somit läuft immer nur ein Teil des Geldes als Restschuld aus, was das Zinsrisiko auf die Ursprungssumme minimiert! Natürlich können die Zinsfestschreibungszeiträume auch anders gewählt werden.

Achte auf Sondertilgungsoptionen und Tilgungssatzänderungsoptionen, mind. halbes Jahr bereitstellungsfreie Zeit, null Gebühren, dann bist du schon gut aufgestellt. Nun noch tolle Konditionen, dann passt das.

C.Andreas,

die Reditebausparverträge die du angesprochen hast, haben ja wirklich eine Darseinsberechtigung, das habe ich ja auch angesprochen. Allerdings sind das dann 10.000 bis 15.000 BSV, da im Renditesystem das Ding vollgespart werden kann und wenn ich ein Darlehen benötige, dann erhöhe ich den Bausparvertrag später.
Hohe Bausparsumme kosten hohe Abschlussgebühren ( 1 oder 1,6 % ) und mindern die Gesamtrendite! Zu dem wissen wir beide, dass gerade die 3 Bausparkassen die du angesprochen hast einen hohen Markteinteil haben.

Wenn du individuell auf die Ausgangsalge des Kunden alle Bausparkassen vergleichst und den individuell besten Tarif anbietest, dann bietest du einen Mehrwert und dann kann Bausparen, da wo es Sinn macht, auch seine Berechtigung finden.

Nur was werden denn in der Regel für Summen abgeschlossen???? Bei welchen Kassen welcher Tarif? Wer berät denn da wirklich unabhängig und zwar so, dass er Bausparen auch verstanden hat und dem Kunden nahe bringt? Dies so, dass er die anderen Teilbereiche insbesondere die Finanzierung auch neutral mit abdeckt?

Einen unabhängiger Bausparmakler, der Bausparen sinnvoll einsetzt und die Kassen untereinander vergleicht, alle anbieten kann und Bausparen aber nicht als Allheilmittel sieht, kann für jeden Finanzierungsmakler eine Ergänzung sein!
Aber bitte dann nicht Bausparen um jeden Preis, in jede Finanzierung mit hohen Summen eingepresst und als Allheilmittel angepriesen. Da wo es Sinn macht, ok, aber aus meiner Sicht immer unter dem Aspekt, die klassische Annuität mit längeren Zinsfestschreibungen ergänzt um einen Bausparvertrag für Vermögenswirksame Leistungen, Sparzahlungen für Prämien und Zulagen. So ist zumindest meine Philosophie!

Wie stehst du zu den täglich verkauften Finanzierungen, wo die Hypothekensumme, 10 Jahre fest, voll mit einem Bausparvertrag hinterlegt werden, wo lediglich 1 % Tilgung reingeht? Wo nach 10 Jahren sich die Hypothek in einen Risikoteil Resthypothek und einen kleinen Bauspardarlehensteil aufteilt? Wenn diese Varianten vom Markt verschwinden, dann ist mir schon viel wohler und dann gibt es auch aus meiner Sicht weniger gegen Bausapren zu wettern!

Stell das annuitätische Darlehen dem Bausparmodell für Nullriskofinanzierungen ( Konstantmodell ) gegenüber, wenn dann ersichtlich ist, dass die Bausparvariante günstiger ist ( wird es in den wenigsten Fällen, das errechne ich ruck zuck ), dann akzeptiere ich das Bausparmodell. Evtl. auch für Teillösungen, wenn es das Konzept hergibt, z.B. auf einen Darlehensteil, den ich für 10 Jahre abgeschlossen habe und wo die geringe Besparung ( 30 %ige Anspartarife ) für eine Zuteilung nach 10 Jahren sorgt. Ansonsten - wie oft beschrieben - lange Zinsfestschreibung mit allen Privilegien, die flexible Darlehen heute bieten.

Ein Forumsteilnehmer hat mir übrigens letzte Woche eine Finanzieung - mit der Bitte um Vergleichsangebot - zu kommen lassen, wo ich im hohen Auslaufbereich kapituliert und zu dem guten Bausparangebot gratuliert habe. Da haben sich Komponenten miteinander verbinden lassen, die dieses Angebot ( KfW Nachrang, Erstrang Konstantmodell ) positiv dargestellt haben, nur leider gibt es diese Konstellation sehr, sehr selten!

Hallo Herr Buhmann,

wenn mein erstrangiges Darlehen 20 Jahre läuft, nach 10 Jahren aber der KfW Effizientes Bauen ausläuft (danach wird doch zu marktüblichen Konditionen neu verhandelt), habe ich doch das Problem, dass eine Anschlußfinanzierung teuer werden kann, weil der 1. Platz im Grundbuch schon vergeben ist.

Oder mache ich da einen Denkfehler?

Viele Grüße
Torsten

Lieber Neubauer,

es wird doch aber nur um das teurer, was der Markt gesteigen ist und das gilt doch für alle Banken gleich? Zu Mal sie hier bei der kfW refinanzierte Gelder prolongieren und da sollte man doch unterstellen, dass die ihr Niveau im Verhältnis zum Markt halten? Da stellt sich doch eher eine andere Frage, warum nicht gleich alles längerfristig? Das muss aber individuell auf die Risikomentalität des Kunden abgestimmt sein und das bespricht man ja ausführlich, wenn es darum geht, ein individuelles Konzept für und mit dem Kunden auszuarbeiten.

Zu dem suchen wir doch heute eine günstige Erstrangbank aus, warum sollte diese in 10 Jahren schecht sein? Natürlich ist das Spekulation, bedenken sie aber, dass sie nicht Kunde der KfW sind, sondern dass die Erstrangbank sich bei der KfW refinanziert hat und eben diese Erstrangbank ihnen das Darlehen gegeben hat, somit die Grundschulden -wie als wenn sie ein Baustein bei einer Bank genommen haben - eh bei einer Bank, dies sogar in der Regel in einer Summe trotz zweier Bausteine, eingetragen sind!
Entweder der Markt ist gestiegen, dann prolongiere ( anschlussfinanzieren ) ich über die KfW das 10 Jahresdarlehen Darlehen zum marktüblichen Zins und lasse das 20 Jahresgeld freudig weiter laufen oder ich löse gesamtheitlich alles ab, wenn der Markt gefallen ist, dann geht die Grundschuld auch gesamtheitlich zu der neuen Bank. Habe doch aber so die Sicherheit, dass zumindest das 20 Jahresgeld bei gestiegenen Zinsen auf dem alten Niveau sicher ist!

Denn wenn nach 10 Jahren KfW ausläuft und der Markt Konditionen bietet, die unter der 20 Jahreskondition liegen ( die ja noch 10 Jahre laufen würden ), dann orientieren sie sich am Markt neu, nehmen ein neues Darlehen auf die Gesamtrestschuld aller Bausteine neu auf und lösen nach einem halben Jahr nach Auslauf der 10 Jahreskondition die Verbindlichkeiten mit der neuen Bank - unter Berücksichtigung des erreichten Tilgungssatzes plus dem Zinsgewinn - ganzheitlich ab.

Probleme ergeben sich aus der Logik und der mal abgeschlossenen Konstellation nicht, das schließt sich aus!!!

Hallo Herr Buhmann,

vielen Dank für die Aufklärung.
Ich war davon ausgegangen, dass sich das KfW Darlehen nachrangig im Grundbuch verewigt und ich bei Prolongation die hohen marktüblichen Konditionen eines Nachrang-Darlehen zahlen müsste.
Wenn das nicht der Fall ist, sondern sich die Restschuld KfW normal zu Erstrangkonditionen finanzieren lassen, ist ja alles gut.
Dann macht auch die Splittung 20/15/10 wirklich Sinn, da ich dadurch eine Risikostreuung erreiche.

Das Thema Bausparen scheine ich aber abhaken zu können.

Die KfW lässt sich dort zu deren Bedingungen anschlussfinanzieren und bei KfW spielt die Vorlast keine Rolle! Bei einem ganzheitlichen Wechsel ( dann ja ohne KfW, da bei einer Umschuldung KfW nicht bewilligt wird ), wird die gesamte Restschuld ins Verhältnis zum Wert der Immobilie gesetzt und daraus dann die Kondition ermittelt!

Nur noch mal zum Verständnis, wenn sie alles für 10 Jahre aufnehmen, müssen sie alles neu Anschlussfinanzieren, also besteht das Zinsriko und die KfW läuft ja eh aus, wenn vorne für 10 Jahre als Baustein festgeschrieben. Diese stehen immer zur Diskussion, nicht aber die 20 Jahre und ein Wechsel - und nur dann spielen ihre Überlegungen eine Rolle, wird ja nur stattfinden für den längerfristigenteil wenn die Zinsen günstiger als ehemals abgeschlossen. Und da wird dann alles umfinanziert und niemand kommt sich in die Quere!

KfW braucht immer einen Partner, eben eine Bank die das als durchleitendes Kreditistitut beantragt, somit entstehen schon vor vorne herein 2 Bausteine. Für die Bank heisst das, sie refinnaziert die Mittel für sie und im Obligo ist immer die Bank die die Finanzierung bewilligt hat, damit hat sie den Deckel genauso auf ihrer Seite wie die Erstrangkondition!!! Sie hat sich dann nicht z.B. bei der Europäischen Zentralbank das Geld geholt/refinanziert, sondern bei der KfW, also beim Bund/Staat!!!

Damit steht KfW bei allen erdenklichen Konstellationen nie im Wege und das Risiko bei KfW bleibt in Bezug auf die Zinsfestschreibung immer gleich, unabhängig vom anderem bzw. anderen Bausteinen.

Lässt sich natürlich schöner persönlich verdeutlichen, ich will aber, dass sich das einige aus dem Forum zu nutze machen, darum wieder mal ein roman, sorry ;-))

Ach so, wer Rechtschreibfehler findet, darf sie behalten!

Schon peinlich, was man da so auf die Schnelle alles falsch eintippt!!!

Schreibfehler habe ich keine gefunden. :-)
Danke für die Infos!

Dann ist die Finanzierung ja recht simpel:
1. 50k€ KfW EnEv, 10 Jahre Zinsbindung, 10 Jahre Laufzeit

2. 50k€ KfW Wohneigentum, 15 Jahre Laufzeit, 10 Jahre Zinsbindung mit kleinem Zinsrisiko; 2 Jahre tilgungsfrei, Puffer, damit Kredit1 in 10 Jahren getilgt ist

3. 200k€ Erstrangkredit bei einer Bank, 20 Jahre Laufzeit, weil es gerade recht günstig ist, mit Sondertilgung

Viele Schrauben außer ein bisschen verhandeln bleiben da ja nicht mehr.
In 25 Jahren wollte ich spätestens damit durch sein.

Ist das ein vernünftiger Plan?

Viele Grüße
Neubauer

Hallo Neubauer,

ich persönlich finde die Aufteilung so für eure Vorgaben sinnvoll und durchdacht! Muss ich ja auch sagen, da ich sie ja auch vorgeschlagen habe und dieses Konzept bei meinen Kunden - aus den unterschiedlichsten Gesellschaftsschichten und/oder mit den unterschiedlichsten Grundideen - sehr häufig auf Zustimmung gestoßen ist ;-))

Sollte kein oder wenig Eigenkapial vorhanden sein und es der eigen auferlegte Kapitaldienst ( monatliche Zins-, und Tilgungsbelastung ) zulassen, kann man noch das günstige Nachrangdarlehen der Sparda Bank ( ohne Grundschuldeintragung ) integrieren. Damit verbessert man den Beleihunsgauslauf und hat mit dem Konzept sogar noch die Möglichkeit, die besten Banken auszuwählen!

Evtl. bleibt noch zu prüfen, ob ein Arbeitgeberdarlehen in Frage kommt oder weitere Fördermöglichkeiten, wie z.B. für kinderreiche Familien oder energieeinsparende Maßnahmen - je nach Bundesland - von den Kommunen oder der N-Bank bereit stehen!

Stellen wir dieses Konzept hier einfach mal zur Diskussion !!!! Ich denke aus den Fragen und Antworten kann sich dann jeder das herausnehmen, was für ihn sinnvoll erscheint!

Denk bei dem Erstrangdarlehen ( 20 Jahre fest ) an Sondertilgungs-, und Tilgungssatzänderungsoptionen und mind. 6 Monate bereitstellungsfreie Zeit! Vor allem null Gebühren und persönliche Betreuung, ohne dass das den Zins auf unterstem Niveau groß verschlechtert!

Hallo Neubauer,

vielleicht noch eine kleine Anmerkung, denn ich glaube du hast einmal Laufzeit und Zinsfestschreibung verwechselt.

Die von dir gewählten kurzen Laufzeiten bedingen natürlich einen sehr hohen Abtrag! Wenn du dir diese leisten kannst, ok, dann sind natürlich die kurzen Laufzeiten gut. Grundsätzlich meinte ich aber die Aufteilung/Unterteilung in folgende Bausteine insbesondere in Bezug auf die Zinsfestschreibungszeiträume:

1) Erstrangdarlehen Zinsfestschreibung 20 Jahre
2) KfW Wohneigentumsprogramm Zinsfestschreibung 15 Jahre fest
3) KfW Energieeffizientes Bauen Zinsfestschreibung 10 Jahre fest

Bei dem Baustein 2) Wohneigentumsprogramm kannst du zwischen 35/30 und 20, bei dem Baustein 3) energieeffizientes Bauen zwischen 30/20 und 10 Jahren Laufzeit wählen. Umso kürzer die Laufzeit umso höher die anfängliche Tilgung, aber eben bei KfW auch umso günstiger der Zins!!!
Bei Baustein 1 kann man dann mit 1 % Tilgung anfangen, was ( rechnerisch bei angenommenen gleichbleibenden Zinsen ) ca. 35 Jahre Laufzeit nach sich zieht und durch Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungen verkürzt werden kann!

Welche Laufzeiten und somit welche Tilgung und wie hoch die Tilgungsfreijahre sein sollen, muss man natürlich individuell - auch je nach mtl. Budget - betrachten.

Hallo Thomas,

Baustein2 (KfW Wohneigentum) war von mir mit Zinsfestschreibung 10 Jahre gedacht, um in den Genuss der günstigeren Zinsen (3.85% zu 4.3%) zu kommen, die Laufzeit würde ich dann aber auf 15 Jahre fest machen wollen, um die Raten nicht zu hoch werden zu lassen.
Mir ist bewusst, dann ein Risiko einzugehen (Anschlußfinanzierung), aber da ich vorhabe, Baustein 3 (KfW EnEv) dann getilgt zu haben, wäre auch Luft für eine Zinserhöhung drin. Und wenn die Zinsen nicht groß gestiegen sind, habe ich eh gewonnen.
Was sagt der Profi?

Hallo Neubauer,

ok, habe die Logik verstanden, dachte du hattest dich vertan und wollte noch mal auf den Unterschied Festschreibung und Laufzeit vorsichtshalber aufmerksam machen.

Wenn dem evtl. Zinsanstieg/Zinsrisiko die vorher ersparten Zinsen vorgehen, ist das völlig in Ordnung, das hängt eben von der Risikomentaltät ab, ist aber völlig ok.

Allerdings würde ich eher bei dem Baustein 2 KfW Wohneigentumsprogramm - bei gleich gewählter Zinsfestschreibung - die kürze Laufzeit ( somit die erhöhte Tilgung ) wählen, denn der Zins ist höher als bei dem enrgieeffizienten Bauen!!! Wenn das Risiko ( Zinsfestschreibung ) gleich ist, dann tilge ich erst das teure Darlehen.

Nur wenn die Zinsfestschreibung länger, somit das Restrisiko aufgrund der längeren Tilgungszeit dei dem teureren Geld geringer ist, kann/sollte man zu Gunsten der Sicherheit das billigere Geld tilgen, anders macht das wenig Sinn!

Bei dir ist Zinsfestschreibung von Baustein 2) und 3) gleich und dann tilge ich immer das teurere Geld! Würdest du bei Baustein 2 die 15 Jahre wählen, dann kann man darüber nachdenken, erst das billigere Geld (Baustein 3 ) zu tilgen, damit null Zinsrisiko auf dem billigen Baustein besteht, während der andere Baustein 2) ja noch 5 Jahre weiter läuft!!!!!!

Gar nicht so einfach, dass hier kurz und knapp, vor allem verständlich und nachvollziehbar rüber zu bringen ;-))

Hallo,
stimmt natürlich; erst das teurere Geld tilgen.
Wenn man das konsequent machen möchte, sollte ich die KfW-Kredite mit einer Laufzeit von 20Jahren wählen, um das gesparte Geld in den Kredit mit den höchsten Zinsen zu pumpen.
Mit den negativen Nebeneffekt, dass nach 10 Jahren zwei Zinsbindungen (2*50t€) auslaufen, ohne dass einer komplett getilgt ist. Aber ich habe in den ersten 10 Jahren die geringstmöglichen Zinsen (und damit am meisten getilgt) bezahlt.
Mit dem Grundgedanken wäre denn diese Konstellation am besten:

1) Erstrangdarlehen Zinsfestschreibung 20 Jahre, max Tilgung da höchste Zinsen
2) KfW Wohneigentumsprogramm Zinsfestschreibung 10 Jahre fest, 20Jahre Laufzeit (wegen der günstigeren Zinsen), drei Jahre keine Tilgung
3) KfW Energieeffizientes Bauen Zinsfestschreibung 10 Jahre fest, 20Jahre Laufzeit, 3Jahre keine Tilgung

Rein rechnerisch, wenn die Zinsen nicht steigen, der beste Weg, oder?

Die gesunde Mischung macht das individuell beste Finanzierungskonzept aus und dazu gehört für mich die Mischung aus günstigen, kurzfristigen Zinsen und den etwas teureren Zinsen mit Langfristigkeit und Zinssicherheit!

Nicht immer gilt es, den teureren Zins zu tilgen, denn der teurere Zins hat ja auch die evtl. gesündere Sicherheit ( längere Zinsfestschreibung ) und die kostet eben Geld, bzw. gewinnt auch Geld. Nur wenn ich innerhalb einer gewissen Zinsfestschreibung den Darlehensbaustein tilgen kann, ist die kurze Zinsfestschreibung aus heutiger Sicht auch tatsächlich erst mal die günstigste.

In deinem Fall ( Konzept ) gilt die Regel, den höheren Zins zuerst zu tilgen, nur auf die Bausteine 2) und 3) KfW, da diese die gleiche Zinsfestschreibung haben, eben 10 Jahre. Die 20 Jahre, Baustein 1 ), haben zwar den höheren Zins, aber auch die günstigere Sicherheit! Um das günstige Geld nicht teuer werden zu lassen, sollte es kein Zinsrisiko beinhalten, also sollte man dieses Geld, so man sich denn den Abtrag leisten kann und scheinbar kannst und willst du das auch, zuerst tilgen.

Der 20 Jahresbaustein kann dann nach Tilgung von Baustein 1) und 2) auch später noch durch freiwerdende Mittel zusätzlich getilgt werden. Selbst wenn man sich die erhöhte Tilgung für ein Darlehensende nach 10 Jahren nicht leisten kann, sollte man das 10 Jahresgeld, insbesondere KfW, seinem Konzept aufgrund des vorläufigen Zinsgewinns beimischen.

Kurzfristig ist zwar der Zinsgewinn größer, wenn man das teurere Geld tilgt, aber das kurzfristige Geld bleibt nur günstig, wenn es nicht mit einer großen Restschuld nach 10 Jahren verteuert prolongiert ( anschlussfinanziert ) wird.

Es kann nur den gesunden Kompromiss geben, denn niemand weiß, wo in 10 Jahren ( wohl leider immer noch der gängigste Zinsfestschreibungsraum ) die Kapitalmarktzinsen stehen. Chancen -Zinsgewinne aufgrund kurzfristigerer Zinsfestschreibungen - müssen mit den Risiken - Restschuld nach Zinsfestschreibung und Prolongation zu hohen Zinsen aufgrund Zinssteigerung - gegenüber gestellt werden. Je nach Risikomentalität, aber fordergründig auch nach der Einkommenssituation, entscheidet man sich dann für die individuell beste Finanzierungslösung!!!

Für mich ist es unabkömmlich, dabei die 10 Jahre, 15 Jahre und auch 20 Jahre als Zinsfestschreibungszeiträume auf die Bausteine aufzuteilen!

Jemand der heute schon 6-7 % locker zahlen könnte, kann anders agieren, als jemand der gerade so bei dem heutigen Zinsniveau mtl. mit dem Kapitaldienst, wohlmöglich noch bei einer Vollfinanzierung, klar kommt. Trotzdem werde beide immer noch sehr häufig gelich gesetzt und bekommen einheitlich 10 Jahreszinsangebote von den Banken. Bausparen ist dann auch kein, wie häufig dargestellt, Eilheilmittel bei, denn wenn der keine oder wenig ( häufig 1% der Finanzierungssumme ) Besparung erfährt, ist er eine teure Pseudosicherheit bei tollen bzw. zusätzlichen Erträgen für den Anbieter!!!!!!!!