Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

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  1. Avatar von Holzroller83
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    Standard Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Guten Abend,

    meine Frau und ich sind beide Anfang 30 und wir beschäftigen uns seit ca. 1 Jahr mit der Idee, ein Haus zu bauen. Leider sind bei uns (Vorort von Kassel) die Grundstückspreise sehr hoch. Dazu kommt, dass das Angebot an Grundstücken so klein ist, dass man schon Glück braucht, um an eines heranzukommen.

    Jetzt haben wir unsere Suche ausgeweitet auf alte, auch sanierungsbedürftige Häuser. Vor Kurzem haben wir ein gepflegtes EFH gefunden. Obwohl das Haus nicht gedämmt ist, hat es einen ganz guten Energiepass (120 kWh/a*m²). Es hat 200 m² Wfl. plus Vollkeller und 1600 m² Grundstück und eine recht gute Lage.

    Das Haus soll 320 Tsd. € kosten. Die Sanierungskosten habe ich wie folgt überschlagen:

    -20 Tsd. Bad und WC sanieren
    -10 Tsd. Malerarbeiten
    -10 Tsd. für Fußböden
    -10 Tsd. für EBK
    -5 Tsd. für Wanddurchbrüche etc.
    -10 Tsd. für neue Fenster (nur wenige, dort wo ohnehin saniert wird)
    -20 Tsd. für Fassadendämmung, nicht sicher ob sinnvoll (Haus ist ca. 8x14m groß, habe mit gut 100€/m² kalkuliert)
    -10 Tsd. Reserve für Unvorhergesehenes

    Das gibt einen Finanzierungsbedarf von 405 Tsd. Euro. Die Kauf-Nebenkosten können wir von Eigenkapital zahlen - sonst leider nichts. Aus meiner Sicht ist das Haus preislich sehr attraktiv im Vergleich zum Rest des Marktes. Ich muss dazu sagen, dass wir Bauleistungen günstiger bekommen als normal - falls jemandem die o.g. Kosten zu niedrig erscheinen. Wenn das Haus ein wenig modernisiert wird, ist es wahrscheinlich sogar sehr begehrt und man könnte es "theoretisch" deutlich teurer wieder verkaufen, falls das mal notwendig werden würde.

    Wir haben einen Autokredit über 400 Euro im Monat.

    Wir haben auch zwei kleine Kinder, meine Frau ist noch 1 Jahr in Eltern-Teilzeit. Unser Nettoeinkommen beträgt jetzt rund 5.300 Euro inkl. Kindergeld. Wenn meine Frau wieder in Vollzeit arbeitet, ist es ein wenig mehr.

    Die Frage ist, bekommen wir für so ein Vorhaben einen Kredit? Nimmt man für Kauf und Sanierung verschiedene Kredite auf? Sind die Zinssätze, die man im Netz findet, reell, wenn wir voll-finanzieren? Machen die Banken das überhaupt?

    Wir wohnen halt derzeit zur Miete für 1.500 Euro kalt plus 350 Euro NK. Wir kommen mit unserm Geld gut aus, aber mehr als 200 Euro im Monat können wir auch nicht "weglegen".

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Haben Sie das Elterngeld mit in die EUR 5.300 reingerechnet?
    Wie hoch ist Ihr Nettoeinkommen ohne Kindergeld?
    Wie hoch ist die Restschuld des bestehenden Autokredites mit EUR 400 Rate? Könnten Sie die Kaufpreisnebenkosten finanzieren mit Eigenkapital und noch ggfalls den bestehenden Autokredit auch ablösen?
    Sind Sie Handwerker? Denn die Sanierungskosten müssen/sollten aufgrund der Höhe von einem baubegleitenden Architekten bestätigt werden. Oder Alternativ sollten Sie dann bei Bankeinreichung entsprechende Kostenvoranschläge liefern können.
    Geprüft wird ganz sicher nicht die Finanzierung der EUR 405.000 ohne die fundamentale Prüfung der Sanierungskosten.

  3. Avatar von Holzroller83
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Hallo Bankkaufmann.

    Ohne Kindergeld ist unser Nettoeinkommen entsprechend gute 4.900 Euro.

    Ich bin kein Handwerker. Ein Familienmitglied führt aber ein kleines Bauunternehmen sodass wir viele Arbeiten zum Selbstkostenpreis bekommen und die Sanierungskosten gut abschätzen können.

    Ein Punkt ist noch, dass es sich nicht um notwendige Sanierungen handelt. Der Energiepass ist okay, das Dach und die Fenster sind noch gut usw. Es würden aber 50 bis 60 Tsd. fließen müssen, damit es uns auch wirklich gefällt. Macht das für die Bank einen Unterschied?

    Mein Autokredit läuft noch genau zwei Jahre und kann dann der Wagen für 11.000 Euro abgelöst werden. Oder jetzt für 20.000 Euro.

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Hallo Holzroller83,

    aufgrund ihres guten Einkommens und der Tatsache, dass sie Rücklagen nur in der Größenordnung 200-300 Euro wegen der hohen Mietzahlung schaffen konnten, sehe ich in der Darstellbarkeit der Finanzierung überhaupt kein Problem und kann nachvollziehen, dass sie jetzt ihre eigene Hypothek und nicht die des Vermieters abbezahöen wollen.

    Die Maßnahmen die sie beabischtigen können zu 100 % angesetzt, bzw. berücksichtigt werden. Die Eigenleistung, bzw. die vergünstigten Ausführungen der Arbeiten können als Eigenkapital angestzt werden, lassen sich die günstigeren Preis nachvollziehen und belegen.

    Die anfängliche Tilgung kann während der Elternzeit gering gewählt werden, um diese dann dem Mehreinkommen nach Beendigung dieser anzupassen/zu erhöhen.

    Zinssätze im Netzt sind im Großen und Ganzen auch zu erhalten, allerdings werden da die Parameter der Beleihungsfestsetzung vereinfacht abgefragt, sprich sie geben den vermeintlichen Apfel ein, lassen ihn berechnen, aber die Bank kommt nach Prüfung der Finanzierung auf die Birne. Insbesondere wenn so hohe Modernisierungsmaßnahmen beabsichtigt sind, können diese Berechnungen nicht stimmen, da in der Regel danach nicht gefragt wird. Auch setzen die meisten Banken diese Maßnahmen nicht zu 100 % an, so dass der Rechner eine Kondition einer Bank abbildet, die den Beleihungswert nachher so nicht festsetzt, wie ihn der Rechner angesetzt hat.

    KfW Darlehen sind bei ihnen ebenso zu berücksichtigen, wie beleihungsauslaufsenkende Nachrangdarlehen, die für die Erstrangbank fremdfinanziertes Eigenkapital darstellen.

  5. Avatar von Holzroller83
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Hallo.

    Was genau meinen Sie mit 100%igem Ansetzen der Maßnahmen?

    Am liebsten würde ich ja die Summe komplett als Kredit aufnehmen, kaufen und dann drauf los bauen. Technische Beratung brauche ich eigentlich nicht, und bevormunden lasse ich mich auch nicht gern. Kann aber auch nachvollziehen, wenn die Bank sich da querstellt - ist ja "ihr" Haus

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Nee, ihr Geld

    Es wird sie niemand bevormunden, wenn sie die Finanzierung sauber aufbereiten und bei der bank vorstellen.

    Wenn sie lediglich die Nebenkosten haben, wäre der Kaufpreis 100 %, wollen die nun mehr Geld für Modernisierungen und Renovierungen aufnehmen, müssen die Maßnahmen schon zu 100 % anerkannt und wertsteigernd berücksichtigt werden, sonst liegt die Finanzierungssumme über 100 % zum Beleihungswert und damit finden sie bei vielen Banken überhaupt keinen Einstieg, denn über 100% wird dann gar nicht finanziert.

    Nehmen wir mal den Kaufpreis. In diesem Kaufpreis sind bezogen auf das Kaufobjekt Fenster der Bestandteil des gesamten Wertes. Nehme ich die Fenster nun raus und baue neue ein, dann muss das nicht einer 100%igen Wertsteigerung gleichkommen, denn der Kaufpreis (in dem ja die gebrauchten Fenster auch den Gesamtwert ausgemacht haben) wäre dann zu mindern, quasi wäre das Haus ohne Fenster ja weniger wert, baue ich nun neue ein, erreiche ich nicht unbedingt 100% mehr wert.

    Das soll das aber nur mal verdeutlichen, grundsätzlich gibt es ja die Banken (wenn auch nicht viele) die diese Maßnahmen zu 100 % als wertsteigernd ansetzen und eine dieser Banken hat auch noch die besten Konditionen und Bedingungen in dem hohen Auslaufsegment. Eigenleistungen sollten dann auch zu 100 % angesetzt werden und eben das geschieht da auch.

    Bezüglich der Bevormundungen haben die nichts zu befürchten, sofern sie feststehende und besprochene Spielregeln einhalten, dazu gehört die Maßnahmen die getätigt werden sollen zu planen, bestätigen und dann so auch ausführen. Da bekommen sie von den Modernisierungsgeldern 10.000 Euro -15.000 Euro aufs Konto überwiesen und können die Eigenleistungsgewerke ausführen in dem sie das Material kaufen, die Rechnungen aufbehalten und von den getätigten Arbeiten Fotos machen. Geht das Geld auf dem Konto aus, wird per Zahlungsauftrag, Fotos und den Rechnungen der nächste Satz aufs Konto beantragt. Die größeren Rechnungen lassen sie ja per Zahlungsauftrag an die bank von selbiger direkt ausführen.

    Das lässt sich alles wunderbar händeln, das hat immer funktioniert und wird auch in Zukunft funktionieren.

  7. Avatar von Holzroller83
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Wie genau müssen denn die Kosten für die Modernisierung vorher geschätzt werden? Angenommen, ich will im EG doch kein neues Parkett legen, weil die alten Dielen so schön aussehen. Dann habe ich vielleicht 5000 weniger Bedarf. Ein Moped kann ich mir davon nicht kaufen und Gartengestaltung geht wahrscheinlich auch nicht als Wertsteigerung der Immobilie durch.

    Sieht es in der Praxis so aus, dass man vorher ein Limit vereinbart? Steigt die monatliche Tilgung und Zinsen dann stets mit den angefallenen Kosten bzw. ausgezahlten Geldern?

    Was ist mit der Tatsache, dass das Haus im jetzigen Zustand absolut bewohnbar ist, und auch eine gute EBK enthält? Sind nicht alle Änderungen, die eigentlich nur Modernisierungen darstellen, für die Bank uninteressant? Oder setzt die Bank im Zweifel dann einfach einen geringeren Prozentsatz für die Wertsteigerung an?

    Wenn ich nur die Kauf-NK mit Eigenkapital abdecke, komme ich ja durch die Modernisierung auf jeden Fall über 100% Beleihung, oder wie das heißt? Wie erkläre ich der Bank, dass ich für eine Leistung X z.B. einen Freundschaftspreis von 5000 Euro zahle, die Leistung aber 8000 Euro wert ist? Oder dass ich das Material, aus welchen Gründen auch immer, geschenkt bekommen hab?

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Alles das macht ihr Finanzierungsmakler. Alle Kosten in etwa kalkuliert und auf den Tisch, in einer Gesamtaufstellung zusammen gefasst, Architektenstempel drauf und gut.

    Nein, dann kann der Wert nicht über 100% liegen, im Gegenteil, durch die Eigenleistung sinkt dieser sogar.

    Aussenanlagen sind wertsteigernd, Moped eher nicht ;-))

    Alles steht und fällt mit der Aufbereitung der Finanzierung und der Einreichung bei der richtigen -insbesondere wegen Anerkennung der Modernisierungen zu 100% - Bank.

    Ist kein Zauberwerk.

  9. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Haben Sie denn einen baubegleitenden Architekten? Falls nicht dürften für die Bankeinreichung auch vollständige Kostenvoranschläge ausreichen.
    Eine Finanzierung mit einer Rate unter EUR 1.500 (bisherige Miete) ist allerdings darstellbar.

  10. Avatar von Holzroller83
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Hallo.

    Ich habe einen befreundeten Bauingenieur, der uns berät. Ich bin selbst auch Ingenieur und technisch versiert. Welche KFW Bausteine sind für uns eigentlich geeignet und warum?

    Vielen Dank für Ihre Hilfe.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Altes Haus kaufen ohne Eigenkapital?

    Für die Gewerkeleistungen die in Eigenleistung und/oder nicht von Fachfirmen ausgeführt werden, wird kein Programm für energieeffzientes Sanieren in Frage kommen, lediglich das Programm 124 Wohneigetum, was aber mit den Modernisierungen und Sanierungen nichts zu tun hat.

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