Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

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  1. Avatar von eugh
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    Standard Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Hier liste ich zunächst die letzten Beiträge aus dem "Erfahrungen" Thread auf, die mit dem o.g. Thema zu haben, also Abtretung oder Löschung der Sicherheiten/Grundschuld, auf dem treuhänderischen Wege oder von Bank zu Bank, und vor allem:

    Welche Probleme können dabei - bewusst oder unbewusst - seitens der Banken hervorgerufen werden oder welche Fallen stellt man sich evtl. selbst (besser nicht)?

    Mir ist klar, dass zu viele Threads rund um den WRJ evtl. kontraproduktiv werden können. Daher bitte ich um entsprechende Mitteilungen, falls es jemandem zu viel wird. Hier ist rege Teilnahme (wie sonst überall auch) sehr erwünscht. Danke!


    Die folgenden Beiträge sind nicht alle exakt in chronologischer Reihenfolge zitiert, sondern (hoffentlich) sinnvoll:


    Zitat Zitat von ducnici
    ... Bei einer Leistungsklage auf Löschung der Grundschuld und vorherigem Zug-um-Zug-Antrag, wie es Kunzenbacher macht,
    würde das bedeuten, dass man der Bank zuerst die Restschuld übergeben muss und dann erst die GS gelöscht bekäme? ...
    Zitat Zitat von eugh
    Die Bank wird nur dann die GS freigeben (Zug-um-Zug), wenn der Kunde/Kläger die Restschuld beglichen hat, klar.
    Zitat Zitat von ducnici
    ... Wie sieht es aus, wenn man für eine Anschlussfinanzierung die GS bräuchte? Wird das dann trotzdem möglich sein, der ablösenden Bank die GS treuhänderisch von der abzulösenden Bank zu übermitteln? Also wie bei einer normalen ablösenden Finanzierung
    Zitat Zitat von eugh
    Ich sehe da jetzt keinen Unterschied. Oder was übersehe ich?
    Zitat Zitat von RAWedekind
    Sie haben genau den 'Knackpunkt' erkannt. Die Anschlussfinanzierung wird in der Regel von der Bestellung einer Grundschuld (idR im ersten Rang) abhängig gemacht. Jedenfalls wird die Auszahlung davon abhängig gemacht werden.

    Wenn jetzt die Bank, die abgelöst werden soll, die Grundschuld erst freigibt, wenn sie den Ablösebetrag erhalten hat, gibt es ein Problem. Eine von zwei Banken müsste nämlich 'in Vorleistung' und 'ins Risiko' gehen.

    Bei 'wohlmeinenden' Banken wird das unproblematisch sein - die sprechen das direkt miteinander ab. Das ist auch einigermaßen rechtssicher machbar ... wenn man will ...

    Aber wenn sich eine der Banken oder beide 'querlegen' wollen, muss der Darlehensnehmer im schlimmsten Fall eine volle Zwischenfinanzierung vornehmen oder erst einen Rechtsstreit führen, der ggf. teuer werden kann und auf jeden Fall Zeit kostet. Die Rechtslage ist da keinesweg so glasklar, dass man mit 100% Sicherheit von einem Gewinnen des Prozesses gegen die Bank ausgehen kann ...

    Gerade bei Verkaufsfällen hat der Verkäufer weder die Zeit (noch die Nerven) und idR auch nicht die finanziellen Möglichkeiten für einen solchen Rechtsstreit.

    Da die Banken ja bekanntlich sich des Unterschiedes zwischen "Recht haben" und "Recht bekommen" sehr bewusst sind und das oft als einen taktischen Vorteil begreifen, braucht es wenig Fantasie sich vorzustellen, was ich damit meinte, wenn ich z.B. bei einem Verkaufsfall von der 'Verwundbarkeit' des Verkäufers spreche.

    Auch bei einem 'Ablösefall' kann das Problem auftreten, z.B. wenn die abzulösende Bank sich darauf beruft, es stehe noch ein Restbetrag aus und sich die Freigabe der Grundschuld über Monate verzögert.

    "Recht bekommen" hat eine Menge damit zu tun, was man finanziell aushalten kann - vorübergehend oder ggf. auch endgültig (denn es besteht immer ein Risiko, am Ende vollständig zu verlieren).

    Getreu dem Motto "Spatz in der Hand vs. Taube auf dem Dach" kann man sich da auch leicht 'verzocken', wenn man nur die Chance auf einen größeren 'Gewinn' sieht, aber außer Acht lässt, dass Gewinn in der Regel auch Risikoprämie ist und da wo die 'Gewinnchance' höher ist meist auch das Risiko höher ist. In diesem und in anderen Foren werden ja auch Fälle berichtet, wo jemand eine mögliche Einigungslösung (Spatz in der Hand) ausgeschlagen hat und am Ende voll verloren hat, was bei einer Klage auch leicht 10.000 bis 15.000 EUR Kosten also echtes Minus bedeuten kann. D.h. man hat nicht nur nichts erreicht, sondern echtes Geld verloren.

    Daher plädiere ich immer wieder für Augenmaß und Realismus.

    Man sollte nicht nur das Best-Case-Szenario kennen, sondern auch das Worst-Case-Szenario und sich auch ehrlich fragen, welches Szenario mit der Note "befriedigend" oder "ausreichend" zu bezeichnen wäre, wo sozusagen der persönliche (subjektive) Break-Even-Point liegt. Da spielen nicht nur finanzielle Motive eine Rolle.

    Disclaimer: Diese Ausführungen beinhalten keine Rechtsberatung. Allgemeine Ausführungen können nicht eine individuelle Beratung im Einzelfall ersetzen. Alles Ausführungen erfolgen ohne jede Gewähr.
    Zitat Zitat von Polli1209
    Gibt es denn Möglichkeiten, diesen (für DN, die noch nach einem erfolgreichen Widerruf einen Restsaldo haben, der über eine neue Bank finanziert werden muss) sehr wichtigen "Knackpunkt", wie sie so schön sagen, zu "entschärfen"?

    Sollte man sich im Rahmen des (hoffentlich positiven) Urteils, oder aber wenn man sich mit der Bank auf einen Vergleich einigt, schriftlich von der abzulösenden Bank bestätigen lassen, dass sie die Grundschuld wie bei einer "normalen" Umschuldung an die ablösende Bank abtritt? Ich denke, bei einem Vergleich sollte das unbedingt als Bedingung in den Vergleich mit reingeschrieben werden, oder?
    Aber wie sieht es aus, wenn man ein Urteil bekommt? Sollte man die Bedingungen für eine Ablösung des Restsaldos in die Klage mit aufnehmen? Als extra Punkt?

    Es wäre ja wirklich übel, wenn die Bank einem dann sozusagen nachher noch "einen reinwürgt", indem sie die Grundschuld nicht abtritt bzw. freigibt, sondern erst möchte, dass der DN den Ablösebetrag zahlt - den er widerum erst von der neuen Bank erhält, wenn diese eine Sicherheit hat.

    Wie kann man diesem Problem taktisch klug begegnen?

    VG
    Polli1209
    Zitat Zitat von noelmaxim
    @Polli

    Das geht doch gar nicht, die Bank überweist im Treuhandwege an die abzulösende Bank das Geld und diese darf dann darüber verfügen, wenn die Grundschuld ranggerecht abgetreten wird. Zug um Zug.

    Das Geld muss erst da sein, bevor eine Bank die Grundschulden freigibt, dafür gibt es den Treuhandauftrag unter den Banken.
    Zitat Zitat von Polli1209
    Ja, o.k., aber dann besteht das Problem, wie RA Wedekind es schildert, ja nicht, oder?

    Er beschreibt doch genau den Fall, dass die abzulösende Bank sich querstellt, weil sie sich dann ja offensichtlich nicht an den Treuhandauftrag hält? Oder wie muss ich das verstehen?
    Bin jetzt etwas verwirrt...
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn es im Vorfeld einen schriftlichen Vergleich gab, eine schriftliche Einigung oder schriftliche Bestätigung über die Restvaluta und den Ablösezeitpunkt, ohne dem die ablsöende Bank überhaupt nicht darüner nachdenkt Geld bereit zu stellen bzw. das Darlehen zu zu sagen bei einem noch laufenden Darlehen, dann darf die Bank die Annahme des Geldes gar nicht verweigern. Wie ich so oft beschrieben habe, das Geld kann bei einer anderen Bank eigentlich gar nicht bereit stehen zur Ablösung, denn ohne eine Ablösebestätigung mit Nennung der Valuta und einem frühstmöglichen Ablösedatum/Zeitpunkt wird ein Darlehen überhaupt nicht bewilligt, ja noch nicht mal bzw. nur bis zu einem gewissen Zeitpunkt bearbeitet. Eben alleine aus rechtlichen und refinanzierungsvoraussetzlichen Gründen schon gar nicht.

    Ausser eben bei einem Forward, aber da steht der frühstmögliche Ablösetermin anhand des Darlehensvertrages fest.
    Zitat Zitat von Polli1209
    Ja, aber darum geht es mir doch gar nicht - das, was Sie schreiben, ist mir schon klar. Es geht ja auch nicht um die neue ablösende Bank, sondern um die "alte", die ich mit dem Widerruf ja "geärgert" habe, und inwiefern - wenn überhaupt - sie sich querstellen KANN und wie man dem vorbeugend begegnet.

    RA Wedekind hatte weiter oben das doch genau als den "Knackpunkt" beschrieben, der dann evtl. zu einem größeren Problem für den DN wird, wenn dieser Wechsel nicht reibungslos über die Bühne geht.
    Aus Ihren Ausführungen lese ich heraus, dass sich dieses Problem gar nicht stellt, wenn die ablösende Bank auf dem Treuhandweg den Ablösebetrag an die "alte" Bank zahlt, und diese dann im Gegenzug die Grundschuld abtritt, damit sie dann über den Betrag verfügen kann. Richtig? Und die Annahme des Ablösebetrages auf dem Treuhandweg kann und darf die "alte" Bank nicht "einfach so", weil sie dem DN nach dem Widerruf nicht gut gesonnen ist, verweigern. Richtig? Und demnach kann sie auch die Abtretung der Grundschuld nicht verweigern.

    Wenn das so ist, dann sollte es dieses Problem, dass RA Wedekind beschrieben hat, ja nicht geben, zumindest nicht bei den "Ablösefällen", also wo noch eine neu zu finanzierende Restschuld "übrig" bleibt. Richtig?
    Zitat Zitat von ducnici
    Könnte ein widersetzendes Verhalten der Bank nicht auch als rechtsmissbräuchlich gewertet werden, wenn sie sagt, zuerst Kohle, dann GS und sich einen Treuhänderauftrag widersetzt???
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn ein Treuhandauftrag ausgeführt wird, stellt sich das Problem erst Kohle dann Grundschuld gar nicht, dafür gibt es ja den Treuhandauftrag....ich überweise zu treuen Händen, du darfst über der Geld verfügen wenn mir die Grundschuld zur Verfügung gestelllt wird.

    @Polli1209

    Was hat denn die ablösende Bank für die Zusage zu Grunde gelegt? Eine Ablösebestätigung der abzulösenden Bank (die diese aufgrund eines Vergleichs oder eines Urteils erstellt hat) und damit hat die abzulösende Bank bestätigt, dass sie sich ablösen lässt und dann wird es auch keine Zicken geben, weil die das nicht darf und auch gar keinen Grund dazu hat.

    Ohne dieses Ablöseschreiben als Mindestunterlage einer Finanzierungantragsbearbeitung wird ja gar kein Darlehen zugesagt, entsprechend unterstelle ich dass es dieses Ablöseschreiben gibt/gab und dann wird die abzulösende Bank den Treuhandauftrag auch annehmen.

    Und wenn eine Bank diese Ablösebestätigung nicht ausstellt, eben u.a. bei oder wegen einem laufenden Widerruf, dann gibt es bei einer anderen Bank - ausser bei einem Forward oder vereinbarter, ausreichender bereitstellungsfreier Zeit, was einem Forward gleichkommt - auch keine Finanzierungszusage!
    Zitat Zitat von RAWedekind
    Es gibt nicht "den" Treuhandauftrag. Die Bank erfüllt mit der Erteilung einer Löschungsbewilligung ihre Pflicht zur Sicherheitenherausgabe. Der Treuhandauftrag ist eine Anweisung an den Notar unter welchen Voraussetzungen er von der Löschungsbewilligung Gebrauch machen darf (sprich sie beim Grundbuchamt einreichen und die Löschung zu beantragen darf). Da kann alles Mögliche drin stehen, welche Bedingungen erfüllt sein müssen. Schon bei der Formulierung der Bedingungen kann etwas 'schiefgehen'. Bei der Umsetzung natürlich auch.

    Und der 'Klassiker' ist, dass die abzulösende Bank die Bedingung so formuliert, dass die Auszahlungsbedingungen bei der ablösenden Bank nicht eintreten können; Ähnliches kann man auch 'schaffen' bei den Bedingungen für die Kaufpreisfälligkeit. Die Praxis 'schludert' da manchmal darüber hinweg, und wenn am Ende alles 'passt', intessieren diese Details niemanden mehr. Aber manchmal liest jemand genau oder schaut nachträglich wenn etwas schiefgegangen ist, wer 'den scharzen Peter hat'.

    Wie gesagt: Wenn abzulösende Bank und ablösende Bank keinen 'Sand ins Getriebe streuen' wollen, läuft das. Aber man kann da an vielen Stellen - bewusst oder unbewusst - 'Fallen einbauen'.

    Da hilft meist nur selbst genau lesen und mitdenken. Anwaltliche Beratung in einer derartigen Phase ist schwierig und daher meist so teuer, so dass das fast keiner bezahlen will. Und meistens geht ja auch alles gut ...
    Zitat Zitat von RAWedekind
    ... um es nochmals auf den Punkt zu bringen: die ablösende Bank ist Dritter. Sie wird durch ein Urteil oder einen Vergleich zwischen Darlehensnehmer und abzulösender Bank nicht unmittelbar gebunden. D.h. es besteht die Möglichkeit, dass die ablösende Bank sagt, dass ihr das was zwischen Darlehnsnehmer und abzulösender Bank geregelt wurde, nicht ausreicht, um auf der Basis auszuzahlen.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Umso wichtiger, dass die ablösende Bank weiß, dass sie einen Widerrufer finanziert/finanzieren soll. Das aber ist eigentlich ausgeschlossen, dass sie das nicht bei Bearbeitung der Zusage sieht!
    Zitat Zitat von Hochberg
    Zum Problem der Eintragung im Grundbuch:

    Mein Anwalt hat das in die Klageschrift folgendermaßen einbezogen:

    Die Kläger haben gemäß §§ 495 Abs. 1, 355, 357, 346 BGB einen Anspruch auf Freigabe der eingetragenen Sicherheiten Zug-um-Zug gegen Zahlung dieses o.g. Betrages. Der Rückforderungsanspruch der Kläger als Darlehensnehmer gegenüber der Beklagten als Darlehensgeberin erfasst nach erfolgtem Widerruf ebenfalls die Rückabtretung der gewährten Sicherheiten (BGHZ 172, 147 Rn 22; KG Berlin, Urt. v. 22.12.2014, Az. 24 U
    169/13, Rn 53; LG Köln, Urt. v. 17.03.2015, Az. 21 O 295/14, Rn 40; LG Aachen, Urteil vom
    25.06.2015, Az. 1 O 365/14; jeweils zitiert nach juris). Das KG Berlin hat in seinem Urteil
    vom 22.12.2014, Az. 24 U 169/13 (juris) dazu folgene Ausfuhrungen gemacht:
    Schließlich erweist sich auch der Leistungsantrag zu Ziffer 6 (jetzt Urteilstenor zu
    1c) als begründet. Denn der Rückforderungsanspruch des Darlehensnehmers gegenüber
    dem Darlehensgeber erfasst nach Widerruf der Darlehensvertragserklärung
    auch die Rückabtretung gewährter Sicherheiten (BGHZ 172, 147 Rdn. 22 - zitiert
    nach juris). Dem steht nicht entgegen, dass der Rückgewähranspruch durch
    den Fortfall des Sicherungszwecks aufschiebend bedingt ist (vgl. nur BGH WM2011, 2338 Rdn.12 - zitiert nach juris - und etwa Palandt / Bassenge aaO. § 1191
    BGB Rdn. 26) und dass bei einer weiten Sicherungszweckvereinbarung - wie vorliegend
    vereinbart - die bestellte Grundschuld auch die Rückabwicklungsansprüche
    des Darlehensgebers nach einem Widerruf sichert (vgl. BGH WM 2003, 2410 Ls.
    und Rdn. 19, 21, 22; BKR 2006, 452 Rdn. 19; BGHZ 168, 1 Rdn. 20 - jeweils zitiert
    nach juris). Denn aus den §§ 1144, 1192 Abs. 1 BGB folgt, dass der Eigentümer schon
    vor vollständiger Befriedigung des Gläubigers die Aushändigung der Urkunden verlangen
    kann, die zur Löschung der Grundschuld erforderlich sind. § 1144 BGB erweitert
    - insbesondere zum Schutz vor unberechtigten Verfügungen des Gläubigers in der
    Zeit zwischen Befriedigung und Urkundenaushändigung - die Rechte, die dem Eigentümer
    nach den allgemeinen Bestimmungen zustehen; die Befriedigung des Gläubigers
    ist nicht Tatbestandsvoraussetzung für das Entstehen des Anspruchs, sondern begründet
    lediglich ein Zurückbehaltungsrecht, das gemäß § 274 BGB zur Zug-um-Zug-
    Verurteilung führt (vgl. nur OLG Rostock MDR 2010, 1283 Ls. und Rdn. 4-7 und 13;BGH WM 1994, 909 Rdn. 1 - jeweils zitiert nach juris; Palandt/Bassenge aaO. § 1144
    BGB Rdn. 1, 2, 9; Staudinger/Wolfsteiner (Neubearbeitung Stand Juli 2014) § 1144
    BGB Rdn. 2, 24, 25, 30). Darum kann im vorliegenden Fall auch die Klägerin als im
    Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümerin von der Beklagten verlangen, Zugum-
    Zug gegen Zahlung der nach Aufrechnung zu Gunsten der Beklagten verbleibenden
    Forderung von 70.945,62 EUR die zur Löschung der Sicherungsgrundschuld erforderlichen
    Urkunden auszuhändigen; das kann nach Wahl der Klägerin (vgl. nur
    Staudinger/Wolfsteiner aaO. Rdn. 12; Gaberdiel/Gladenbeck: Kreditsicherung durch
    Grundschulden (9. Auflage 2011) Rdn. 748) auch durch Erteilung einer löschungsfähigen
    Quittung über den Verzicht der Beklagten auf die eingetragene Grundschuld (§
    1168 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB) erfolgen.(KG Berlin, Urteil vom 22. Dezember 2014
    24 U 169/13 , Rn. 53, juris)


    Ich denke, so ist das im Vorhinein einigermaßen geklärt.


    Groß, Hochberg
    Zitat Zitat von Murof-Znanif
    Hallo,

    Widerruf nach test.de-Muster per Fax verschickt - am nächsten Tag Widerruf von Bank A akzeptiert, Nutzungsentgelt berechnet und Restdarlehensumme entsprechend gekürzt. Diese muss spätestens nach 29 Tagen aufgetrieben und rückgezahlt worden sein.
    Darlehensverhandlungen mit neuer Bank B sofort erfolgreich. 2 Wochen nach Widerruf fordert Bank B die Bank A auf - wie üblich - die gesamte Grundschuld abzutreten.

    Aber statt abzutreten wird nachgetreten: Keine Abtretung, sondern lediglich Löschungsbewilligung - aber erst dann, wenn das Restdarlehen abgelöst worden ist. Die Bank B braucht aber Sicherheiten, um die Darlehensablösung vornehmen zu können.

    Telefonische Ankündigung der Bank A, dass sie 2 bis 3 Tage nachdem die Rückzahlungsfrist abgelaufen ist, Zwangsvollstreckung einleiten werden.

    Liegen zu solch einem Bank-Verhalten bereits Erfahrungen vor?

    Danke für eine Rückantwort und schönen Gruß
    Ein "Darlehenslaie"
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Passieren kann alles, leider ist das bei der Thematik so. Wenn die Bank es will, kann sie schikanieren und blockieren wie sie will.

    Der Fehler liegt meineserachtens dann aber bei der ablösenden Bank. Diese weist den Ablösebetrag an und zahlt im Treuhandwege an die ablösende Bank. Zug um Zug, es heisst im Treuhandwege sinngemäß......wir überweisen in Treu und Glauben zu ihren Händen, sie dürfen über das Geld verfügen, wenn sie uns die Grundschuld aushändigen, bzw. abtreten.

    Welche Bank wurde von welcher abgelöst?

  2. Avatar von eugh
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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Vielen Dank! Kann es statt einer Löschungsbewilligung analog eine Abtretungsbewilligung geben? Also so, dass nicht zuerst die GS im Grundbuch gelöscht und dann wieder (mit der neuen Gläubigerin) eingetragen werden muss, was m.E. teurer ist als eine Abtretung. Oder ist der Begriff der Abtretung etwas, das nichts mit den Einträgen im Grundbuch zu tun hat? Ah, ich sollte einmal die Details dazu nachlesen/mir aneignen, sorry. Jedenfalls danke nochmals für die Erläuterungen. So weiß ich jetzt, dass ich mich da unbedingt noch weiterbilden muss, bevor ich weiter frage/diskutiere.

    Allen ein schönes Wochenende!

  3. Avatar von Harley
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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Zitat Zitat von eugh
    Vielen Dank! Kann es statt einer Löschungsbewilligung analog eine Abtretungsbewilligung geben? Also so, dass nicht zuerst die GS im Grundbuch gelöscht und dann wieder (mit der neuen Gläubigerin) eingetragen werden muss, was m.E. teurer ist als eine Abtretung. Oder ist der Begriff der Abtretung etwas, das nichts mit den Einträgen im Grundbuch zu tun hat?
    Genauso ist es. Die Abtretung ist genau genommen auch eine Abtretungseintragungsbewilligung, denn auch sie beinhaltet eine Anweisung an das Grundbuchamt statt des bisherigen Gläubigers den neuen Gläubiger im Grundbuch als Berechtigten aus der Grundschuld einzutragen.

  4. Avatar von RAWedekind
    RAWedekind ist offline

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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Zitat Zitat von Harley
    Ich bin kein Notar, aber m. E. weil sie sicher sein kann, dass sie die benötigte Sicherung in Form einer erstrangigen Grundschuld zeitnah nach Auszahlung der Darlehensvaluta erhalten wird. Voraussetzung ist natürlich, dass die abgelöste Bank die Löschungsbewilligung auch tatsächlich zur Verfügung stellt. Aber ich hatte den User Murof-Znanif so verstanden, dass sie die Bereitschaft dazu erklärt hat, nur eben keine Abtretung erklären wollte.

    Im übrigen kommt es durchaus öfter vor, dass ein Darlehen gegen Grundschuld vor Eintragung der Grundschuld ausgezahlt wird, solange sichergestellt ist, dass die rangrichtige Eintragung alsbald erfolgen kann. So z.B. beim Erwerb aus der Zwangsversteigerung. Auch dabei ist eine Belastung des Grundstücks mit einer Sicherungsgrundschuld vor Zahlung des Meistgebots ausgeschlossen. Die Bank gibt sich mit dem Zuschlagsbeschluss zufrieden, der ausweist, dass das Grundstück dem Ersteher lastenfrei übereignet wird, sofern das Meistgebot im Verteilungstermin gezahlt wird. Ansonsten wäre es nur "Barzahlern" möglich bei Zwangsversteigerungen mitzubieten.
    Bei einer Finanzierung eines Erwerbs aus der Zwangsversteigerung ist aber Einiges anders: Der Eigentumserwerb erfolgt durch den Zuschlagsbeschluss. Das Versteigerungsgericht hat vor der Bietstunde die im Grundbuch eingetragenen Rechte ermittelt und mitgeteilt, welche Rechte bestehenbleiben (und ins Geringste Gebot einfließen); damit ist klar, welche Rechte erlöschen. Das Grundbuch ist also schon 'sauber', auch wenn das noch nicht eingetragen ist. Die finanzierende Bank riskiert also nicht wirklich etwas, wenn der Zuschlagsbeschluss vorliegt.

    Wenn aber bei einem Ablösefall der Rechtsstreit mit der abzulösenden Bank noch nicht vollständig abgeschlossen ist, ist das m.E. eine andere Situation. Außerdem war bei dem Zwangsversteigerungsfinanzierer die zeitliche Verzögerung Teil der Geschäftsgrundlage des Vertragschlusses, während hier eine Abweichung von dem Verlauf eintritt, der Basis der Verhandlungen war. (Hier wissen wir ja noch nicht einmal genau, wie sehr sich die ablösende Bank denn bereits gebunden hatte und inwieweit der ablösende Kunde sich schon gebunden hatte - das macht natürlich auch einen Unterschied)

    Wenn es eine Lösung analog Zwangsversteigerungsfinanzierung gäbe, würde ein halbwegs versierter Banker auch von alleine auf die zielführenden Ideen kommen ... und ggf. mal beim Kollegen (bei der abzulösenden Bank) anrufen, oder?

    Ich möchte hier niemandem zu nahe treten, aber manche Sachverhaltsdarstellung die ich in Foren lese, scheint mir hinterfragenswert. Dieser Sachverhalt, der hier Auslöser der Diskussion ist, würde bei mir noch einige Fragen zum Sachverhalt aufwerfen ... wenn ich denn auf den konkreten Sachverhalt Bezug nehmen würde ;-) ... was ich aber nicht tue.

    So nahe liegen Voll-Katastrophe und Wunder-Rettung in den Fällen, die ich kenne, bei nüchterner Betrachtung selten nebeneinander. Aber schön, wenn hier Werbung für den auf Bankrecht spezialisierten Anwalt gemacht wird :-)

    M.E. kann man in vielen Fällen mit dem Hinweis auf die beiden BGH-Urteile die ich genannt habe, und dem guten Hinweis von @Harley auf die Finanzierung bei Erwerb aus der Zwangsversteigerung argumentativ eine Menge erreichen, wenn man ... REDET miteinander ... oder die Banker miteinander reden lässt. Dieser Teil fehlte in der Darstellung beim konkreten Fall. Klar gibt es das, dass keiner mit dem anderen reden will, aber meine Erfahrung ist, dass es lohnt das Gespräch zu suchen, und sei es um einen Fristaufschub zu bekommen, um wenigstens in Ruhe nach einer Lösung suchen zu können. Auch ist es oft möglich 'abzuschichten' und sozusagen 'in aller Freundschaft' gemeinsam zu Gericht zu gehen, um eine streitig bleibende Frage klären zu lassen.

    Disclaimer: Keine Gewähr. Diese Ausführungen beziehen sich auf keinen Einzelfall, sondern beinhalten nur allgemeine Anmerkungen.

  5. Avatar von eugh
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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Also nochmal vielen Dank für die wirklich sehr hilfreichen Beiträge. Meine Fragen hatten sich eigentlich gar nicht auf den og Fall der beinahen Katastrophe bezogen, aber das ist jetzt irrelevant.

    Ich würde auch dafür plädieren, mit beiden Banken - trotz Ärgers (also auch mit der abzulösenden) zu reden. Und hier sehe ich auch das von RAWedekind erwähnte Augenmaß: Es hilft nicht so viel, wenn man den letzten Tausender herausgekitzelt hat, dafür dann aber die Bank derart vergrätzt, dass sie einem legal Steine in den Weg legt und man dafür wieder ein paar Tausender drauflegen muss zur Schadensbegrenzung. Gut, trotzdem würde ich substantiiert zu gezogenen Nutzungen vortragen wollen - einfach, um eine gute Ausgangsposition für Verhandlungen zu haben.

    Vielleicht ist man unter dieser Berücksichtigung mit einem Vergleich besser bedient, wo man ein wenig abgibt? Dann sollte man jedoch darauf achten, dass im Vergleich auch an alles gedacht wird, was für eine reibungslose Abtretung der GS nötig ist.

    Kennt jemand Vergleiche oder auch Urteile, wo etwas zur Abtretung der GS und dem ganzen Prozess darum festgelegt wurde?
    Reicht hier für den eigenen Fall die Unterstützung des mandatieren Fachanwalts aus oder sollte man noch einen Notar bemühen, einen auf mögliche Fallstricke hinzuweisen? Wessen Metier ist das Thema eigentlich? Fachanwalt und/oder Notar? Darf letzterer überhaupt Partei für den Kunden/Kläger ergreifen? Ich meine damit, darf er speziell den Kunden in diesen Dingen beraten oder bleibt da "nur" der Fachanwalt?

  6. Avatar von Hanomag
    Hanomag ist offline

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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Zitat Zitat von Harley
    Mit der Löschungsbewilligung kann nämlich die ablösende Bank direkt nichts anfangen. Wie der Name schon sagt, dient sie nur zur Löschung einer Grundschuld.
    Die ablösende Bank nicht, aber der DN. Wenn er nämlich eine Löschungsbewilligung hat, kann er die Grundschuld löschen lassen oder weiterverwenden, siehe hier:
    Die Löschungsbewilligung ist eine abstrakte einseitige empfangsbedürftige Erklärung des Berechtigten, dass er ein im Grundbuch eingetragenes Recht aufgibt. Eine Löschungsbewilligung beinhaltet nach anerkannter Auffassung materiell-rechtlich eine Aufgabeerklärung im Hinblick auf das Grundpfandrecht nach § 875 Abs. 1 BGB,[1] wobei es sich um eine dem materiellen Recht angehörende rechtsgeschäftliche Willenserklärung handelt, die sich begrifflich nicht mit der dem formellen Grundbuchrecht angehörenden Löschungsbewilligung und erst recht nicht mit dem Löschungsantrag deckt.
    Zitat Zitat von Harley
    Die ablösende Bank benötigt aber eine eigene Grundschuld, die sie jetzt nur durch eine Neueintragung der Grundschuld erlangen kann.
    und weiter folgend
    Die Aufhebung durch Löschungsbewilligung erzwingt die unmittelbare Löschung eines Grundpfandrechts. Soll jedoch eine Grundschuld nach endgültiger Tilgung des besicherten Kredits dem Eigentümer als Eigentümergrundschuld erhalten bleiben, muss der Grundschuldgläubiger einen Verzicht nach §§ 1192, § 1168 Abs. 1 BGB aussprechen. Nur dieser führt zur Eigentümergrundschuld, die der Grundstückseigentümer für künftige Kreditaufnahmen wieder als Kreditsicherheit verwenden kann. Der Eigentümer kann aber jederzeit durch seine eigene Aufgabeerklärung das ungenutzte Grundpfandrecht aufheben und im Grundbuch löschen lassen.
    Deine Aussage gilt jedenfalls dann, wenn die Sicherungsabrede nicht erfüllt ist, wobei diese nichtig sein könnte, siehe hier:
    Ausnahmen hiervon bestehen, wenn die Sicherungsabrede nach § 138 BGB wegen Sittenwidrigkeit nichtig ist (etwa wegen Knebelung oder Gläubigergefährdung). Dann nämlich ist auch das Erfüllungsgeschäft (die Sicherungsübereignung) nichtig, weil die Sittenwidrigkeit gerade im Vollzug der Leistung liegt.[1] Diese sogenannte Fehleridentität liegt immer dann vor, wenn der den Sicherungsvertrag betreffende Nichtigkeitsgrund auch das kreditsichernde Verfügungsgeschäft erfasst, so etwa bei Geschäftsunfähigkeit des Sicherungsgebers.

  7. Avatar von LGSaar
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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Zitat Zitat von Aikido

    @ LG Saar: wäre das nicht für Dich eine Möglichkeit das Verfahren, durch Dein Anerkenntnis, für diesen Teil als erledigt zu erklären? Oder kann das nur der Kläger?

    Frage an unsere Rechtsanwälte: Können wir "Zwischenurteile" beantragen, z.B. Freigabe der Grundschuld in Höhe der von uns anerkannten Darlehensrestschuld (=unstreitbarer Darlehensbetrag bei RAW)?

    In meinem Fall würde im Falle eines von der Bank anerkannten Rückumwandlungsverhältnisses lediglich ein Streitbetrag von ca. 20-25000 €uro als erstrangige Grundschuld übrig bleiben, deren gerichtliche Klärung sich dann vielleicht noch Jahre hinzieht.

    Ich würde es von daher gerne hinbekommen den großen Batzen möglichst früh - schon während des Verfahrens - weiter zu Finanzieren und nicht erst auf das Ende des gesamten Rechtsstreits zu warten.

    Allerdings habe ich auch die Hoffnung, dass die Bank bei mir im Gerichtsverfahren den Widerruf relativ schnell anerkennt, weil es zu meinem Widerruf schon ein Anerkenntnisurteil gegeben hat.
    Die Idee hatte ich auch, das Problem die Bank hat nicht Zug im Zug geklagt. Mein Anerkenntnis ist aber Zug im Zug. Da liegt das Problem. Wenn die Bank die Klage nicht umstellt, gibt es kein Teil-Anerkenntnisurteil. Ich muss zuerst zahlen, und dann müsste die Bank die Grundschuld zumindest reduzieren. Wenn sie sich weigert, dann muss man Klagen. Wieder ein Jahr, oder zwei. Dann wären es 3 Verfahren gleichzeitig am laufen.

  8. Avatar von Aikido
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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Zitat Zitat von LGSaar
    Die Idee hatte ich auch, das Problem die Bank hat nicht Zug im Zug geklagt. Mein Anerkenntnis ist aber Zug im Zug. Da liegt das Problem. Wenn die Bank die Klage nicht umstellt, gibt es kein Teil-Anerkenntnisurteil. Ich muss zuerst zahlen, und dann müsste die Bank die Grundschuld zumindest reduzieren. Wenn sie sich weigert, dann muss man Klagen. Wieder ein Jahr, oder zwei. Dann wären es 3 Verfahren gleichzeitig am laufen.
    Geht denn auch keine Prozessverbindung?

    https://dejure.org/gesetze/ZPO/147.html

  9. Avatar von eugh
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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Das wäre wohl auch im Sinne der Pflicht zur Reduzierung von Kosten? Gibt es dazu keinen Paragraphen in der ZPO?

  10. Avatar von Aikido
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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Die Unterschiede zwischen Löschung, Abtretung, Neueintragung der Grundschuld und Teilabtretung, sowie den dazugehörigen Kosten sind hier schön einfach erklärt:

    https://www.grundbuch.de/grundbuch-kosten-sparen.html


    https://www.grundbuch.de/

    Das kommt ja auf uns alle früher oder später zu.

  11. Avatar von eugh
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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Sorry, habe es jetzt erst gelesen - danke für Deinen Hinweis.


    Mit fällt noch ein Punkt meines RA ein:

    Der Vorteil, wenn man in der Klage auch die Löschung der GS gefordert hat, man dann bei einem positiven Urteil auch einen vollstreckbaren Titel gegen die Bank hat. Dh, wenn die bockig bleibt (durchaus denkbar) braucht man nur mit dem vollstreckbaren Titel über die Löschung der GS zu wedeln. Hat man den aber nicht, könnte die Bank - trotz Urteil gegen sie (so aber keine Löschung der GS beantragt war) - die Löschung der GS verzögern - und man könnte dem nur durch eine weitere Klage abhelfen.

    Hm, ich merke eben erst, dass das evtl eher in den Thread zu den Klagepunkten gehört, jetzt lasse ich das aber erst einmal hier stehen, da es ja doch auch mit der Löschung der GS zu tun hat.

  12. Avatar von schunckt
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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Muss auch mal wieder eine "dumme" Frage stellen

    Folgender Gedanke: Widerruf vor Gericht erfolgreich durchgeboxt, ohne berücksichtigung der Grundschuld um die Kosten zu begrenzen. Die Bank (A) hat nun ein das Anrecht, innerhalb von x Tagen ihre Geld zurück zu erhalten. Eine neue Bank (B) will natürlich ihre Besicherung haben bevor Geld rausgerückt wird. Normalerweise passiert das per Abtretung der Grundschuld recht "geräuschlos" zwischen den Banken üblicherweise mit Notar (zug um zug, überwacht) weil die neue Grundschuld eh ins Grundbuch muss.

    Wenn nun Bank A sich querstellt, wird Bank B nicht zahlen. Wenn B nicht zahlt, kann dann trotzdem Bank A mit der Zwangsversteigerung drohen obwohl sie nicht kooperativ ist? Welche §§ wäre hier die richtige Muntion gegen A?


    T.

  13. Avatar von lelo44
    lelo44 ist offline

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    Standard AW: Widerrufsjoker - Sicherheiten/Grundschuld

    Ein Zwangsversteigerungsverfahren bindet auch für die Bank nur unnötig Zeit und Kosten. Was hat sie denn auch davon, sich querzustellen, wenn sie genau weiss, dass sie die Ablösesumme auch einfacher durch Kooperation bekommen könnte. Sobald in diesem Zusammenhang von der Bank trotzdem mit dem Wort "Zwangsversteigerung" gedroht wird, obwohl bereits festgestellt wurde, dass ein Rückabwicklungsverhältnis besteht, fällt mir als rechtliches Verteidigungsmittel eine Vollstreckungsabwehrklage gem. § 767 ZPO ein. Diese ist übrigens bereits "vorbeugend" zulässig, wenn die konkrete Gefahr besteht, dass die Bank vollstrecken will. Das soll aber keine Rechtsberatung sein, sondern ist nur meine persönliche Idee.

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