Umschuldung: Worauf achten?

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  1. Avatar von Schopenhauer
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    Frage Umschuldung: Worauf achten?

    Hallo Finanz-Community,
    ich habe im letzten Jahr gezwungenermaßen die Verwaltung der Immobilien meiner Mutter übernommen.
    Nun stehe ich vor der Umschuldung und finde mich nur sehr schwer zurecht. Ich weiß absolut nicht, welche Konditionen ich erwarten kann..

    Zu dem Hintergrund:
    Die Immobilien sind mit ca. 750.000,00€ belastet. Der Verkehrswert liegt bei ca. 2.200.000,00€ und unsere jetzigen Raten zahlen wir seit Beginn ohne Aussetzer.
    Die Mieteinnahmen belaufen sich auf ca. 7000€

    Das Hauptproblem das ich habe ist, dass vor meiner Verwaltung ausnahmslos Pfusch betrieben wurde.
    Leider wurden keine Rücklagen gebildet, keine sinnvollen - geschweige denn Fachgerechten arbeiten ausgeführt, auf keine vertraglichen Pflichten der Mieter beharrt, alle Mietkautionen ausgegeben ca. 10.000€ (ja, das ist strafbar!) usw.
    Kurzum müsste sehr viel gemacht werden und ich kann mir keine Fehler leisten.

    Ich überlege etwa 20.000,00€ extra aufzunehmen, um ggf. Reparaturen erledigen zu können. Ich würde aber sobald ich ca. die selbe Summe angespart habe, diese 20.000,00€ sondertilgen wollen.



    Etwas außerhalb vom Thema aber vielleicht kennt sich ja jemand aus.. Ich halte die Tilgung der Schulden leider für die beste Investition, obwohl ich lieber etwas in die Modernisierung oder Sanierung der Immobilien stecken würde. Vielleicht hat hier jemand ja einen Tipp, der auch den Mietern etwas hilft..


    Hier die Kredite:

    Die Objekte stehen in Hamburg Rahlstedt.
    Es sind drei Darlehen.
    Ein Darlehen mit
    560.000,00€ mit einem Sollzins von 1,980 -> Zinsbindung bis 01.07.2017
    204.000,00€ mit einem Zinssatz von 4,930 -> Zinsbindung bis 01.07.2018
    10.000,00€ mit einem Sollzins von 1,7124 -> Zinsbindung bis 30.07.2019

    Danke für eure Zeit und besten Dank für die kommenden Antworten

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Umschuldung: Worauf achten?

    Hallo Herr Schopenhauer
    Hört sich nach einer Herausforderung an mit Übernahme der Hausverwaltung.
    Generell ist nach Prüfung der Unterlagen sicherlich eine Umschuldung von EUR 750.000 möglich
    Sicherlich auch weiteres Darlehen um Modernisierungsarbeiten zu machen.
    Haben Sie ein Darlehen oder mehrere?
    Wann läuft die Sollzinsbindung aus?
    Konditionen erhalten Sie natürlich die aktuell sehr gut sind.
    Kommt aber auch auf Ihre Sollzinsbindung an.
    Im 10 Jahres Bereich Sollzinsbindung sollten Sie aber - trotz aktueller Zinsanhebung - noch unter 1% hinkommen.
    Wo steht das Objekt in Deutschland?

  3. Avatar von Schopenhauer
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    Standard AW: Umschuldung: Worauf achten?

    Vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Die Objekte stehen in Hamburg Rahlstedt.
    Es sind drei Darlehen.
    Ein Darlehen mit
    560.000,00€ mit einem Sollzins von 1,980 -> Zinsbindung bis 01.07.2017
    204.000,00€ mit einem Zinssatz von 4,930 -> Zinsbindung bis 01.07.2018
    10.000,00€ mit einem Sollzins von 1,7124 -> Zinsbindung bis 30.07.2019


    Gruß

    Schopenhauer

  4. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Umschuldung: Worauf achten?

    @Schopenhauer, Zinssatz von 4,93% klingt schon happig.
    Jedoch müssten Sie mal schauen in den Unterlagen wann die Sollzinsbindung endet. Man kann auch ein Darlehen umschulden wenn die Sollzinsbindung länge als 10 Jahre dauert (nach BGB 489)
    Wichtig ist glaube ich dass Sie alles geordnet aus einer Hand und noch eine laufende Finanzierung für Modernisierungen haben möchten.
    Bitte prüfen Sie die weiteren Daten bezüglich der EUR 204.000.

  5. Avatar von Schopenhauer
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    Standard AW: Umschuldung: Worauf achten?

    Hallo, ich habe jetzt die fehlenden Informationen. Abgeschlossen wurde der Vertrag 2008. D.h. die 10 Jahre sind leider noch nicht um. Die Zinsbindung endet am 01.07.2018.

  6. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Umschuldung: Worauf achten?

    Hallo Herr Schopenhauer, somit wäre eine Umschuldung aller drei Darlehen möglich. Das erste normal da Sollzinsbindung Sommer 2017 endet und dann zweimal Forwarddarlehen.

  7. Avatar von Schopenhauer
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    Standard AW: Umschuldung: Worauf achten?

    Hallo Herr Bakkaufmann,
    vielen Dank für Ihre Antwort.

    Welchen Bindungszeitraum würden Sie empfehlen und warum? Ich persönlich dachte an eine Bindung von ca. 15 Jahren, allerdings auch abhängig, von der verbleibenden Restschuld. Diese hätte ich - wenn möglich, um die 500.000,00€. Somit wäre eine Anschlussfinanzierung mit höheren Zinsen besser tragbar.
    Können Sie mir sagen, welche Zinsen aktuell bei dieser Laufzeit sehr gut sind und vor allem, welche Anlaufstellen es gibt..

    Vielen Dank schon mal

  8. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Umschuldung: Worauf achten?

    Hallo, wir haben hier ein Ertragswertobjekt und kein Sachwert wie im 1-2 Familienhaus.
    Man könnte eine ernste Aussage erst treffen wenn einem alle Objektinformationen vorliegen und auch der Einkommensteuerbescheid (Vermietung Verpachtung).
    Von wann ist denn der letzte Einkommensteuerbescheid bei Ihnen?

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