"Wohnung" im Grundbuch und im Teilungsplan als "Sondereigentum" vermerkt

3Antworten
  1. Avatar von C_lion
    C_lion ist offline
    Themen Starter

    Title
    Neuer Benutzer
    seit
    03.06.2021
    Beiträge
    1
    Danke
    0

    Standard "Wohnung" im Grundbuch und im Teilungsplan als "Sondereigentum" vermerkt

    Hallo zusammen,

    ich befinde mich aktuell in der Kaufabwicklung einer "Wohnung". Zu meiner Überraschung lehnte die Bank eine Finanzierung ab, da in dem Grundbuch sowie auch in der Teilungserklärung die besagte „Wohnung“ nicht als Wohnung, sondern als „Sondereigentum an einem Abstellraum“ eingetragen ist. Bei der Wohnung handelt es sich um einen nachträglichen Dachgeschossaufbau, der 1998 auch baurechtlich als Wohnraum abgenommen wurde. Das besagte Objekt ist vermietet und es wird entsprechend der Größe Hausgeld gezahlt.

    Meine Fragen, die sich mir nun stellen: Gibt es überhaupt eine Möglichkeit, das Sondereigentum nachträglich als Wohnung einzutragen? Was für Nachteile ergeben sich für mich, sollte ich den Kauf dennoch tätigen und alles beim Alten belassen? Kann mir die Nutzung des Sondereigentums als Wohnraum untersagt werden?

    Vielen Dank im Voraus!

  2. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    28.05.2016
    Beiträge
    466
    Danke
    95

    Standard AW: "Wohnung" im Grundbuch und im Teilungsplan als "Sondereigentum" vermerkt

    Grundsätzlich kann man die Teilungserklärung natürlich ändern, wenn alle Eigentümer zustimmen. Die Frage ist halt einfach, ob der Dach Geschossaufbau wirklich eine Wohnung im rechtlichen Sinne ist, sprich eigenständige und in sich abgeschlossene Wohneinheit.

    Rechtlich gilt zunächst immer: wo kein Kläger, da kein Richter. Wenn sich niemand daran stört, dann wird sich nichts ändern.

    Wenn die Teilungserklärung nicht geändert wird, dann hast du einfach ein rechtliches Risiko. Ein missgünstiger Miteigentümer genügt und er kann dir die Nutzung als Wohnraum bzw. Wohnung untersagen lassen. In der Teilungserklärung ist es als Abstellraum definiert und darf dann auch nur als Abstellraum genutzt werden. Bedeutet, dass "wohnen" in eigentlichen Sinne mit mehr oder weniger dauerhaftem Aufenthalt nicht erlaubt ist.

    Unrecht wird auch nicht zu Recht, weil es aktuell so ist. Vermietung und Hausgeldzahlung begründen keinen Rechtsanspruch. Da eigentliche "Problem" bei solchen Dingen sind die Hausverwaltungen. Es gibt wahrscheinlich sehr, sehr wenige gute Verwaltungen, ich kenne keine davon. Der Verwaltung hätte anahnd der Teilungserklärung das Problem auffallen und das mal in einer WEG Versammlung klären müssen.

    Letztlich kaufe nicht oder nur zu einem extrem reduzierten Preis. Der Verkäufer kann nur einen Abstellraum verkaufen und Du nur diesen kaufen. Wenn der Verkäufer den Preis für eine Wohnung haben will, dann muss er vorher für eine Änderung der Teilungserklärung sorgen.

    Sonst ist es halt dein eigenes Risiko. Du kaufst eine Wohnung und morgen kann dir die Nutzung untersagt werden und du hast einen Abstellraum, den du auch nur so nutzen darfst.

  3. Avatar von Sellicando
    Sellicando ist offline

    Title
    Neuer Benutzer
    seit
    25.05.2021
    Beiträge
    2
    Danke
    0

    Standard AW: "Wohnung" im Grundbuch und im Teilungsplan als "Sondereigentum" vermerkt

    Hallo, erstmal zu den Fragen:
    - aus meiner Sicht ist das nur mit einer einstimmigen Änderung der Teilungserklärung möglich - wie schon vorher beantwortet
    - rein rechtlich bleibt es für mich ein Abstellraum, mit den schon selbst erfahrenen Schwierigkeiten bei der Finanzierung z.B. für einen anderen Käufer
    - wenn es eine Baugenehmigung gibt, müsste es auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung geben (= sinngemäß die Bestätigung eines Notars, dass eine eigenständig nutzbare Einheit enstanden ist). Ob es für die zukünftige Nutzung genügt, dass der DG-Ausbau baurechtlich genehmigt wurde, sollte man z.B. bei einem Notar nachfragen.

    Ich kann mir vorstellen, dass man früher einfach den Aufwand die Teilungserklärung ändern zu lassen aus Kostengründen gescheut hat. Hat der aktuelle Eigentümer das DG ausgebaut, oder ist die Einheit (der Abstellraum) schon mal weiterverkauft worden?

    Ich würde mal folgendes mit dem Verkäufer bzw. der Hausverwaltung klären:

    Das DG wird ja nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft ausgebaut worden sein. Also sollte es ein Protokoll mit dem Beschluss zum Ausbau geben. Hier ist wahrscheinlich auch die neue Kostenaufteilung der Hausgeldzahlung usw geregelt. Diese Unterlagen sollte man auf jeden Fall einsehen. Der Ausbau geht nach meiner Meinung nur mit einem einstimmigen Beschluss. Wenn dieser damals so gefasst wurde, sollte es auch im nachhinein noch machbar sein die Teilungserklärung ändern zu lassen. (das kann aber "schlafende Hunde" wecken)
    Ob man die Nutzung untersagen darf, wenn die Eigentümergemeinschaft vorher dem Ausbau zugestimmt hat, ist eine gute Frage für einen Fachanwalt oder erstmal den Notar.
    Ich würde mir (falls noch nicht vorhanden) folgende Unterlagen geben lassen:
    - Protokolle der Eigentümerversammlung zum DG-Ausbau und alle zugehörigen Beschlüsse
    - Teilungserklärung
    - Abgeschlossenheitsbescheinigung
    - Baugenehmigungsunterlagen (insbesondere feuerpolizeilich Genehmigung wg. 2. Rettungsweg im Dach)
    - falls möglich Info bei Hausverwaltung oder Eigentümer einholen, warum die Teilungserklärung nicht geändert wurde.
    Wenn zu viele Fragen unklar sind, wäre ich zumindest sehr vorsichtig beim Kauf - und Vorsicht kann sich auch im Kaufpreis widerspiegeln :-)

  4. Avatar von Rubberduck
    Rubberduck ist offline

    Title
    Benutzer
    seit
    23.09.2018
    Beiträge
    76
    Danke
    4

    Standard AW: "Wohnung" im Grundbuch und im Teilungsplan als "Sondereigentum" vermerkt

    Zitat Zitat von Sellicando
    - falls möglich Info bei Hausverwaltung oder Eigentümer einholen, warum die Teilungserklärung nicht geändert wurde.
    BTW: Der TE hat Dachgeschossaufbau und nicht Ausbau geschrieben. In dem Fall müsste ja ein Bauantrag gestellt worden sein.
    Der umgekehrte Fall ist mir schon mehrfach untergekommen. Da wurde dann eine Art Quader produziert und das alte Dach entfernt.

    Möglicherweise gab es ursprünglich nur einen Eigentümer für das ganze Haus. In dem Fall hätte der einfach gemacht, was er wollte.
    Irgendjemand hat den Aufbau bezahlt und das Sondereigentum dann verkauft. Das ganze hat sicher eine Historie. Nur ist das wirklich relevant?

    Neue Teilungserklärung kostet ganz sicher. Die Frage ist auch, ob der Rest der WEG dann in irgendwas beeinträchtigt wird.
    Schlussendlich sitzt am Ende des Tages einer mehr im Boot.

    Natürlich kann man bei der Verwaltung nachfragen. Nur wird die kein Problem sehen.

Ähnliche Themen

  1. Antworten: 0
    Letzter Beitrag: 27.08.2018, 18:07
  2. In Wohnung "steckendes" Kapital für Rentenvermögens-Aufbau nutzen - wie?

    Von der_rentenmann im Forum Immobiliengeschäfte
    Antworten: 1
    Letzter Beitrag: 22.05.2016, 15:40
  3. "Teures Geld" mit "Billigerem Geld" ablösen?

    Von Kaufen im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 8
    Letzter Beitrag: 17.08.2015, 16:13
  4. Relativierungen und Erfahrungen zur "Hochfinanz", "HYIP's", "High Yield Investment Pr

    Von schnurpel im Forum Geldanlagen: Fest-, Tagesgeld & Investmentfonds
    Antworten: 14
    Letzter Beitrag: 10.10.2012, 16:02
  5. Unterschied "strukturierte Derivate" & "strukturierte Finanzprodukte"

    Von Steffen88 im Forum Währungen - Zertifikate - Derivate
    Antworten: 0
    Letzter Beitrag: 04.12.2011, 16:36
Diese Seite benutzt Cookies Durch die weitere Nutzung der Seite stimmen Sie der Verwendung von Cookies zu. Infos zum Datenschutz