Immobilienfonds an der Börse

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  1. Avatar von Firefox17
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    Standard Immobilienfonds an der Börse

    Hallo,

    ich habe eine Frage zu einem offenen Immobilienfonds, konkret zum Deka-Immobilien Europa (980956).
    Wahrscheinlich habe ich als Anfänger einen Fehler beim Kauf gemacht:

    Ich wollte eine Anlage in Immobilien tätigen und war auf den o.g. Fonds als in meinen Augen relativ stabile Wertanlage gestoßen. Die Einschränkungen wie Mindesthaltdauer von 2 Jahren und Kündigungsfrist von 12 Monaten sind mir bewusst. Der Chart bei der Suche (bei comdirect) hatte mir die stabile Wertentwicklung bestätigt und tut es auch immer noch, wenn man die WKN ins Suchfeld eingibt.
    Falls der Link hier klappt:
    https://tinyurl.com/y32zeg9x

    Was ich aber nicht beachtet habe: Kurs und Chart beziehen sich auf den Wert bei der ausgebenden Fondsgesellschaft. Gekauft habe ich die Anteile aber über die Börse (anders geht es bei comdirect nicht), und da sieht der Chart komplett anders aus, wobei der momentane Wert nur gering abweicht:
    https://tinyurl.com/3y5dvw7c

    Wenn ich den Chart richtig lese, wurde der Fonds an der Börse in den vergangenen Jahren deutlich höher bewertet als direkt bei der Fondsgesellschaft, und im Moment ist es umgekehrt.

    Wie kommt es zu diesen deutlichen Abweichungen? Was bedeutet das für meine Anlage?

    Vielen Dank schon einmal!

  2. Avatar von utopus
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    Standard AW: Immobilienfonds an der Börse

    Schau am besten im Fonds-Prospekt auf Seite 35 nach:
    https://fondsdocs.edisoft.de/0060/VP/...7_20220115.pdf

  3. Avatar von Firefox17
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    Standard AW: Immobilienfonds an der Börse

    Danke schon einmal... was dort steht, deckt sich mit meiner Beobachtung; die Anteile können zusätzlich an der Börse gehandelt werden, und der Preis wird dort durch Angebot und Nachfrage bestimmt.
    Was mich wundert, ist das z.T. starke Auseinanderdriften der Werte, was ich so nicht erwartet habe; teilweise lag der Börsenwert in der Vergangenheit 15% über dem Wert bei der Fondsgesellschaft. Mir ist schon klar, dass entsprechende Prognosen müßig sind, aber wie kommt das zustande? Muss ich so etwas auch in der anderen Richtung befürchten, oder kann der Wert bei der ausgebenden Gesellschaft grundsätzlich zumindest als ein "Ankerwert" mit Einfluss auf den Börsenwert gesehen werden?

  4. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Immobilienfonds an der Börse

    @Firefox17,

    so ist in der Welt des Geldes! Aber zurück. Der Wert der Anteile entspricht dem, was als Buchwert vorhanden ist!

    Werden 10 Mill. Fondsanteile zum nominale 50 € je Fondsanteil auf den Markt gebracht. So beträgt das EK des Fonds 500 Mill. €!

    Werden dies Fonds an der Börse mit 100 € je Fondsanteil bewertet, so wäre die Firma 1 Mrd. € wert. Das bedeutet aber auch gleichzeitig, dass die Firma gegenüber dem Buchwert 500 Mill. € nichts werthaltigen gegenüber steht.

    Der dumme ist in diesen Fall, der Kunde, der später als 2. oder später eingestiegen ist, der bezahlt diese "Börsenluft" mit seinem Geld.

    Um richtigzuliegen, bedarf es keine Börsentipps aus dem Netz oder Freunden, teilweise völliger Unfug.

    Wer selbst handeln will, bedarf Fachwissen, und zwar mindestens auf dem Niveau "Master" Volkswirtschaft und BWL, denn man muss die Wechselwirkung einer Zinserhöhung der EZB und Bundesbank verstehen!

    Aber dafür muss man als Aktionär auch verstehen, dass eine Verschuldung der Firma sich direkt auf die Werthaltigkeit der Aktien, Anleihen, Fonds und Rentabilität durchschlägt.
    Ein einfaches Beispiel: Einmal 1 Mrd. € EK und einmal 0,5 Mrd. € EK und einmal 0,5 Mrd. Darlehn zu 2 % Zins p.a. 400.000 m² vermietbare Fläche, je m² 10 € p. m.

    Demnach 400.000 m² mal 10 € mal 12 Monate ergibt 48.000.000 Miete je Jahr

    100 % EK
    Kapitaleinsatz: 48.000.000 € / 1.000.000.000 € = 48 / 1.000 ergibt eine Rendite von 4,8 % pro Jahr!


    50 % EK, 50 % FK
    Kapitaleinsatz: 48.000.000 € / 500.000.000 € = 48 / 500, erweitert 96 / 1.000 ergibt eine Rendite von 9,6 % pro Jahr!

    Abzüglich Zinsen
    500.000.000 € abzügl. 2 % p.a. = 10.000.000 € Zinsen

    Berichtige Berechnung 50 % EK, 50 % FK
    Kapitaleinsatz: 38.000.000 € / 500.000.000 € = 38 / 500, erweitert 76 / 1.000 ergibt eine Rendite von 7,6 % pro Jahr!


    Was nicht verstanden wird ist das die AfA von 2 % p. a. darf nicht mit ausgeschüttet werden, da diese ja das EK darstellt! Wird diese jährlich mit ausgeschüttet, wird die Firma letztlich vernichtet. Denn es würde ja das Eigenkapital der Firma mit ausschütten. Was in der Bilanzen auszuweisen wäre, durch Kürzung des EK auf der passiv Seite der Bilanz!

    Hier müsste jährlich Linear 2 % der Nominalanteile eingezogen und vernichtet werden. Die handelbaren Anteile müssten sich jährlich mindern.
    Als Alternative käme auch eine Rücklage von 2 % p. a. der AfA infrage. Allerdings inwieweit eine Rücklage von mehreren hundert Mill. € sinnvoll ist?

    Man darf auch nicht vergessen, dass der Kaufpreis der Grundstücke zu 100 % in den Büchern stehen bleiben muss, was bei steigenden Zinsen eher negativ sein wird. Denn der Wiederverkauf zum Einkaufspreis ist dann zukünftig von dann geltenden Zinsniveau abhängig, was krachend scheitern kann.

    Was hier beachtet werden muss: Es ist nur eine sehr stark vereinfachte Darstellung, denn es werden viele Teilgebiete nicht mit angesprochen! So wird nur die Entwicklung des Verkehrswertes von Grundstücken
    angesprochen, dass sich die Immobilen selber noch werthaltig bewegen können, eben nicht.

    Natürlich kann man die AfA mit ausschütten, wenn der steigenden Immobilienwert dies vertuscht! Aber jetzt dürfte zu Problemen führen, wenn die Immobilien- und Grundstückswerte wegen dem zu erwartenden Zinsanstieg negativ entwickeln!

    Dann kommt es zur Fondsschließung und später zur Abwicklung mit evtl. Nachschusspflicht, wegen ungerechter weise Ausschüttung, das wird der Insolvenzverwalter schon regeln.

    bruno68

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: Immobilienfonds an der Börse

    Zitat Zitat von bruno68
    Was nicht verstanden wird ist das die AfA von 2 % p. a. darf nicht mit ausgeschüttet werden, da diese ja das EK darstellt! Wird diese jährlich mit ausgeschüttet, wird die Firma letztlich vernichtet. Denn es würde ja das Eigenkapital der Firma mit ausschütten. Was in der Bilanzen auszuweisen wäre, durch Kürzung des EK auf der passiv Seite der Bilanz!

    Hier müsste jährlich Linear 2 % der Nominalanteile eingezogen und vernichtet werden. Die handelbaren Anteile müssten sich jährlich mindern.
    Als Alternative käme auch eine Rücklage von 2 % p. a. der AfA infrage. Allerdings inwieweit eine Rücklage von mehreren hundert Mill. € sinnvoll ist?

    Man darf auch nicht vergessen, dass der Kaufpreis der Grundstücke zu 100 % in den Büchern stehen bleiben muss, was bei steigenden Zinsen eher negativ sein wird. Denn der Wiederverkauf zum Einkaufspreis ist dann zukünftig von dann geltenden Zinsniveau abhängig, was krachend scheitern kann.

    Was hier beachtet werden muss: Es ist nur eine sehr stark vereinfachte Darstellung, denn es werden viele Teilgebiete nicht mit angesprochen! So wird nur die Entwicklung des Verkehrswertes von Grundstücken
    angesprochen, dass sich die Immobilen selber noch werthaltig bewegen können, eben nicht.

    Natürlich kann man die AfA mit ausschütten, wenn der steigenden Immobilienwert dies vertuscht! Aber jetzt dürfte zu Problemen führen, wenn die Immobilien- und Grundstückswerte wegen dem zu erwartenden Zinsanstieg negativ entwickeln!
    Man man man, da reimst du dir wieder bilanztechnisch was zusammen.
    Afa = EK tztztz

    Das Ergebnis ist zwar richtig, dass die Abschribung nicht ausgeschüttet werden kann, aber nicht weil Afa = EK ist, sondern weil die Abschreibung den Gewinn mindert und nur der vorhandene Gewinn/Gewinnvortrag ausgeschüttet werden kann.

    Im extrem vereinfachten Beispiel 1 ohne Berücksichtigung der Bildung notwendiger (Steuer)Rückstellungen oder dergleichen bleibt dann tatsächlich die Abschreibung als Liqiudität übrig, wenn jeglicher Gewinn ausgeschüttet würde.
    In Beispiel 2 schon nicht mehr, weil dann noch die Tilgung des Darlehens die Liquidität mindert.
    Das ist halt der Unterschied zwischen GuV wirksamen Posten und Cashflow wirksamen Posten.





    Zitat Zitat von bruno68
    Werden dies Fonds an der Börse mit 100 € je Fondsanteil bewertet, so wäre die Firma 1 Mrd. € wert. Das bedeutet aber auch gleichzeitig, dass die Firma gegenüber dem Buchwert 500 Mill. € nichts werthaltigen gegenüber steht.
    Nach deiner Logik ist jede GmbH mit 25T€ Stammkapital nur 25T€ wert. Das darfst du gern mal den Gesellschaftern erzählen
    Ich frage mich, warum ich letztes Jahr Überstunden ohne Ende geschruppt habe, wenn eine Firmenbewertung so einfach ist.

  6. Avatar von brainy
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    Standard AW: Immobilienfonds an der Börse

    Zitat Zitat von Firefox17
    Hallo,

    Wie kommt es zu diesen deutlichen Abweichungen? Was bedeutet das für meine Anlage?
    M.E. liegt es daran, dass die Einschränkungen beim Verkauf an der Börse nicht gelten. Daher ist der Preis dort niedriger.

  7. Avatar von Firefox17
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    Standard AW: Immobilienfonds an der Börse

    Ja, das könnte ich nachvollziehen. Aber der Börsenpreis war ja in den vergangenen Jahren deutlich höher, teils bis zu 15%. Erst jetzt fällt er darunter.

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Immobilienfonds an der Börse

    Liegt vermutlich an Angebot und Nachfrage und an den veränderten Inflationsbedingungen.
    Während die Börse die letzten Jahre von Hoch zu Hoch flog, wurde versucht, das Geld irgendwie gewinnbringend anzulegen. Es war extrem viel Geld im Umlauf und die Nachfrage extrem hoch.
    Aktuell steigt gerade die Inflation und an der Börse muß man durch die Situation am Weltmarkt jederzeit mit einem weiteren Einbruch rechnen. Also ist extreme Vorsicht geboten, was die Nachfrage sinken lassen dürfte.

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