ETW weiter vermieten oder verkaufen für Neubau

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  1. Avatar von whoracle
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    Standard ETW weiter vermieten oder verkaufen für Neubau

    Hallo,

    Wir haben eine Egentumswohnung, Restschuld ca. 20k, Jahreskaltmiete 4800. Wir planen aktuell einen Neubau. Ich bin mir aktuell nicht sicher, ob es sinnvoller ist die Wohnung zu behalten und die Mieteinnahmen nach Tilgung der Restschuld zur Tilgung des Neubaus zu verwenden. Oder die Wohnung, gschätzter Wert ca. 200k zu verkaufen um jetzt weniger Kredit für den Neubau aufnehmen zu müssen.

    Meine Überlegungen: Bruttorendite der Wohnung 4800*100/200k = 2.4%. Das ganze muss natürlich auch noch versteuert werden.

    Kann ich das 1:1 den aktuellen Bauzinsen von z.B. 3.5% gegenüberstellen? Dann wäre es doch auf jedenfall sinnvoll, die Wohnung zu verkaufen, früher wieder schuldenfrei zu sein und sich dann, wenn gewünscht, wieder eine Wohnung kaufen? Oder übersehe ich hier etwas offensichtliches? Klar, mögliche Wertsteigerungen der Wohnungen werden dann vernachlässigt. Aber sonst?

    Das ganze geht unter der Annahme, dass ich die Wohnung zur Finanzierung des Neubaus nicht verkaufen muss.

    Danke und viele Grüße

  2. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: ETW weiter vermieten oder verkaufen für Neubau

    Guten Morgen,

    ich halte die Miete im Bezug zum Wert der Wohnung für gering.
    Wenn dann noch Hausverwaltung und nicht umlagefähige Kosten
    + Steuern dazu kommen würde ich zu einem Verkauf tendieren.

    Und Neubau mit mind. 10% Puffer Cash kalkulieren.
    Von Bruno kommen vermutlich Beiträge die sollte man sehr genau prüfen. (nur wenn der sich zu Wort meldet)

    Eine Idee könnte sein Verkauf anzustreben und dann Grundstück kaufen (Ek reicht dazu vermutlich!)
    und Finanzierung abschließen. Das ganze schon in nächsten 3 - 6 Monaten kommt halt auch drauf an wohin die Zinsen weiter gehen.

    Oder als Gesamtkonzept mit Berücksichtigung des Eigenkapitals.

    Riesterverträge vorhanden ?
    Dann könnte dort auch noch EK entnommen werden mit all Vorteilen und Nachteilen.

  3. Avatar von whoracle
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    Standard AW: ETW weiter vermieten oder verkaufen für Neubau

    Hallo,
    Grundstück ist bereits vorhanden.

    Mir erscheint es so, also ob ich, angenommen der Wert der Wohnung würde gleich bleiben, laufend Verlust machen würde, wenn ich die 200k, die ich beim Verkauf erzielen würde, mehr von der Bank leihen müsste, bei der ich mind. 3.5% Zinsen zahle. Bei der Wohnung aber maximal 2.4% Rendite habe.

    Aber wie gesagt, vielleicht ist die Rechnung ja nicht so einfach und ich übersehe etwas.

  4. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: ETW weiter vermieten oder verkaufen für Neubau

    Wegen der Inflation und Entwicklung von Betongeld Wohnung vermietet
    nicht so einfach zu beantworten.

    Aber in unsicheren Zeiten und weniger Kredit und mehr Freiraum und
    Möglichkeiten für Neubau würde ich auch Wohnung verkaufen.

    Unter Umständen würde ich sogar noch 1/4 - 1/2 Jahr warten dann sind
    die Auftragsbücher der Firmen nicht mehr so voll wie jetzt.

  5. Avatar von whoracle
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    Standard AW: ETW weiter vermieten oder verkaufen für Neubau

    ja so lange werden wir eh noch warten müssen, gerade warten wir noch auf die genehmigung und die rückmeldung der ausschreibungen

  6. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: ETW weiter vermieten oder verkaufen für Neubau

    Bei der Vermietung kannst du natürlich auch Sachen von der Steuer absetzen - am besten mal den Steuerberater fragen, was sich aus Steuersicht mehr lohnt.

    Würden denn beim Verkauf Vorfälligkeitsentschädigung und oder Spekulationssteuer anfallen?

    Man könnte ja u.U. die Wohnung auch zusätzlich beleihen und damit evtl. bessere Konditionen erreichen - höheres Gesamteinkommen (Miete) ist auch nicht verkehrt.

    Bei einer so geringen Miete kann man natürlich über eine Mieterhöhung nachdenken - und evtl. ist bei der Inflation mit einer Wertsteigerung zu rechnen, die auch berücksichtigt werden sollte.

  7. Avatar von BenniG
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    Standard AW: ETW weiter vermieten oder verkaufen für Neubau

    In Anbetracht der Zahlen würde ich einfach mal den Marktwert der Wohnung checken. Also einfach mal mit 250.000 € inserieren. Wenn jemand diese Summe zahlt, dann verkaufen. Wenn ihr noch über 200.000 € erhaltet ist es auch okay, aber natürlich nicht optimal - aber viel besser als ein Notverkauf, wo ihr unter Umständen mit Preisabschlägen rechnen müsst.
    Wegen der geringen Restschuld dürfte eine sehr kleine Vorfälligkeitsentschädigung auf euch zukommen. Im Umkehrschluss müsst ihr aber auch entsprechend viel versteuern. Falls ihr kurz vor der 10-jährigen Haltedauer seid, dann solltet ihr noch etwas mit dem Hausverkauf warten.

    PS: Wenn ihr 100.000 € für 1 Jahr fest anlegt, gibt es schon nahezu 3.000 € Zinsen - völlig ohne den Aufwand und das Risiko, das eine Vermietung mit sich bringt.

  8. Avatar von whoracle
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    Standard AW: ETW weiter vermieten oder verkaufen für Neubau

    Die Wohnung ist nicht mehr in der 10 Jahresfrist.
    Ich tendiere auch eher zum Verkauf. Die Wohnung ist auch etwa 120 km entfernt. Und Arbeit macht sie ebenfalls und ein Risiko bleibt auch immer. Selbst wenn wir die Miete erhöhen würden muss das ja ihm Rahmen bleiben. Wenn es aktuell vergleichbar ist das Geld anzulegen klingt das sinnvoller.

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