Baufinanzierung - Ausgangslage

Hallo Allocma,

als Beamter weisen Sie natürlich schon einmal eine interessante Voraussetzung für eine Finanzierung vor. Allerdings sollten Sie mit dem Kündigen der Artersvorsorgeprodukte Vorsichtig sein, denn im Moment generieren Sie damit kurzfristi 16.000€ Eigenkapital, aber bedenken Sie, dass diese 16.000€ in 25Jahren weit mehr als das Doppelte wert sind uns Sie dann zwar ein schönes Haus haben, aber monatlich keine Zahlungen z.B. aus Riester etc erhalten.
Um es bildlich zu verdeutlichen: Sie können später keinen Ziegelstein gegen ein Brötchen eintauschen. Schmälern Sie also nicht unbedingt Ihre Rente.

Ich kommentiere jetzt einfach mal Ihre 6 Punkte:


1. Wie kann ich das Festgeld in mein Eigenkapital zum Start einfließen lassen?
Dies würde ich speziell von einem Fachmann prüfen lassen. Eventuell können Sie den Vertrag an die Bank übertragen, aber wahrscheinliches ist es, dass Sie den Vertrag einfach laufen lassen und dann in 3Jahren die Auszahlung als Sondertilgung nutzen.

2. Wie kann ich am geschicktesten die bestehenden Riesterverträge in die Finanzierung einfließen lassen?
Also aktuell lassen die sich nicht ohne weiteres einbeziehen. Wie ich schon geschrieben habe, schädigen Sie auch damit Ihre Rente. Ich würde diese also nicht kündigen, sondern weiter bedienen und hier das Geld für MICH arbeiten lassen, denn vermutlich bekommen Sie dort aktuell mehr Zinsen als Sie auf das Geld bei der Bank bezahlen müssen. Wenn also zum Renteneintritt noch Kredit offen ist, können Sie das Geld dann für selbstgenutztes Eigenheim nehmen. Dann ggf. noch für einen Wohnungsumbau (z.B. Anpassung an altersgerechtes Wohnen). Ggf. gibt es demnächst noch anpassungen bei Riester, aber das ist erst einmal Zukunftsmusik.

3. Lohnt es sich die LV zu kündigen?
Einfache Antwort: Kommt auf die LV an. Dies muss im Detail geprüft werden. Es kann z.B. Sinn machen diese zu kündigen, das Geld als Eigenkaital zu nehmen und dann für die monatlichen Zahlungen einen besser verzinsten Sparplan zu machen.

4. Sind unsere Zahlen soweit solide und lassen einen Hausbau zu?
Ich als Dipl.-Witsch.-Ing bekomme bis 250.000€ ohne Eigenkapital finanziert. Das sollte bei Ihnen inkl. Eigenkpital und als Beamter mit besserer staatlicher Absicherung kein Problem sein.

5. Welche Varianten lassen sich unter diesen Voraussetzungen zur Finanzierung sinvoll erscheinen? Wir wöllten möglichst eine lange Laufzeit des Darlehens, um die niedrigen Zinsen länger zu sichern (20, 25 Jahre?).
Laufzeit und Zinsbindung sich zwei Paar Schuhe. Die Laufzeit hängt von der Kreditsumme, den Zinsen und Ihren monatlichen Zahlungen ab. Dazu kann die Laufzeit durch Sondertilgungen reduziert werden.
Die Zinsbindung wird vertraglich mit der Bank geregelt. Dies ist für die Bank natürlich ein Risiko und je kürzer diese Zeit ist, desto niedriger ist der Zins. Wenn Sie eine klängere Zeit vereinbaren steigt der Zins ein wenig. Meistens aber nur in der Nachkommastelle, außer Sie wollen die Zinsbindung wirklich für 25Jahre.
Wenn Sie finanzieren vereinbaren Sie also keine zu lange Laufzeit, damit Sie eine Tilgungsreate größer als 1% erreichen. Ansonsten zahlen Sie am Ende noch einmal Ihre Finanzierungsumme an Zinsen.

6. Mit welchen Zinskonditionen müssen / können wir rechnen?
Aktuell gehen die Zinsen bei 2,5% los. Was genau in Ihrem Fall möglich ist, müsste bei Ihnen genau bei den Banken angefragt werden.


Was ich Ihnen anbieten kann ist, dass wir uns (wenn Sie in der Nähe von Braunschweig wohnen) treffen und Ihren Fall im Detail beleuchten. Dabei würden wir prüfen, was Sie haben, was Sie davon als Eigenkapital nutzen können/sollten oder was Sie lieber als Sondertilgung nehmen sollen (z.B. das Festgeld?).
Ich hätte hier vor Ort einen Spezialisten, der nichts anderes macht als Immobilienfinanzierung (und PKV). Diesen würde ich mit an einen Tisch holen und er würde dann Ihr Profil erfassen und einen Anfrage an die Banken verfassen. Dieses Anfrage würde dann an ca. 300Banken gehen und Sie erhalten dann von den interessierten Banken ein Angebot. Diese können Sie dann untereinader vergleichen oder mit dem besten Angebot noch einmal bei Ihrer hausbank vorbeischauen. Der Arbeitsaufwand wäre für Sie wesentlich geringer als wenn Sie bei 20Banken selber anfragen.

Sollten Sie nicht in der Nähe von Braunschweig ansässig sein, dann kann ich Ihnen ggf. einen Kollgen bei Ihnen vor Ort empfehlen.

Sollten Sie Fragen habe, dann schicken Sie mit bitte einfach eine kurze Email.

Viele Grüße

Lars Brandt

Bei unseren beiden Riesterverträgen wollte ich eigentlich das kapital entnehmen, bzw. Gleich die Verträge in einen Wohnriester umwandeln. Ich bin mir nur nicht sicher ob es besser ist, einen Bausparvertrag mit Riesterdörderung oder ein Wohnriesterdarlehen zu nehmen.

Hey again!

Wie gesagt fällt dafür später auf jeden Fall Rente bei Ihnen weg. Als Beamter ist die Rente ggf. ein wenig besser als die des Durchschnittsdeutschen, aber lassen Sie das bitte einmal genau nachrechen. Wenn nämlich jetzt schon 6000€ drin sind, dann sind Sie noch nicht so lange aus der Phase raus, in der die Kosten umgelegt wurden. Also können Sie für sich z.B. mal selber die Rechnung machen: Monatsbeitrag Riester * eingezahlte Monate
Vergleichen Sie das mal mit dem, was drin ist. Sie kommen jetzt erst in die interessante Sparphase.
Riester sollten Sie zumindest zum Laufzeitende immer für eine Immobilie nutzen können. Ich muss gestehen, dass ich nachfragen müsste, wie es sich in der Laufzeit verhält. Aktuell ist es meines Wissens nach nicht möglich dem Riestervertrag Geld zu entnehmen.
Wenn Sie die Riesterpolice scannen können, dann schaue ich auch gerne einmal in die Details und kann Ihnen dann sagen, ob Sie das Geld für Wohnzwecke verwenden können. Dann müssen Sie nicht erst einen neuen Vertrag abschließen, denn ein neuer Vertrag bedeutet neue Kosten, die dann erst wieder über 5Jahre verteilt werden. Sind ggf. auch wieder verschenke 1000€ (4% der eingezahlten Beiträge [Monate*Beitrag])
Gleiches Gilt für eine BSV. Hier wird in den meisten fällen 1% der Vertragssumme als Provision genommen. Diese wird auch nicht über 5jahre verteilt, sondern Sie starten direkt mit z.B. 500€ im Minus und bei 0,75-1,5% auf BSV müssen Sie dieses Minus erst einmal wieder erwirtschaften. Meistens sind Sie nach über 10Jahren erst im Plus, weil auch laufende Kontokosten abgezogen werden. Schön ist auch hier die Förderung durch den Staat, aber auch diese wird nur mit dem BSV-Zins verzinst. Also ist es allein aus sicht der möglichen Rendite sinnvoller im Riestervertrag zu bleiben.
Aus Spaß hatte ich einmal BSV inkl Förderung gegen einen nicht geförderten Sparplan gerechnet.
Gehen Sie mal auf www*zinsen-berechnen*de
Ich finden hier der flexibelste Rechner unter BÖRSE der Fondrechner.

Für BSV können sie keinen negativen Wert als Startwert angeben, aber nehmen Sie z.B. mal 50€ im Monat zuzüglich 154/12 also 62,8€ im Monat, was alls nur Näherungen sind, da die Färderung jährlich gezahlt wird, aber sei es drum. Ausgabeaufschläge und Gebühren setzen Sie mal auf 0%
Dagegne rechnen Sie mal 50€ im Monat bei 5,5% Rendite (defensive Anlage) mit 5% Ausgabeaufschlag und 1% Kosten.

Rechnen Sie das mal über 15Jahre, was eine typische Laufzeit für eine BSV ist, bis er zuteilungsreif ist.
Unter 15jahren wird der BSV noch etwas besser sein, was die Gesamtsumme angeht, aber schauen Sie sich einmal an, wie der Gewinnanteil ist.
Wenn Sie nun die Förderung in das renditestärkere Produkt bekommen, dann steht der BSV relativ schlecht dar. Zudem gibt es beim BSV noch einige Punkte, auf denen ich meine Baufinanzierung nicht aufbauen würde.

Generell bieten wir z.B. auch keine BSV und KLV an, da wir diese Produkte nicht gut für den Kunden halten. Hier profitieren meistens die Gesellschaften. Es ist sicherlich nicht Grundlos, dass eine KLV auffiziell (auch mit Gerichtsbeschluss" als "legaler Betrug" bezeichnet werden darf.
Den Artikel dazu kann ich Ihnen gerne einscannen und zusenden, aber vielleicht finden Sie diesen auch im Internet. Google hilft da sicher gerne ;-)

Da Sie konkret nach einem Rat gefragt haben: Finger weg vom BSV. Auch inkl Förderung nur in sehr seltenen Fällen der richtige Weg.
Reduzieren Sie nicht Ihre Rente, indem Sie Verträge kündigen und neu abschließen, wodurch neue Kosten entstehen. (gff. Portierung möglich, um die Rendite im Riestervertrag zu erhöhen - dann können Sie ggf. einen kündigen, ohne größere Einbußen zu generieren)

Was z.B. nöch möglich wäre: Die Krankenkasse wechseln, falls Sie nicht in der PKV sind. Hier gibt es von einige Kassen 160€ für den Hauptversicherten und 50€ für die Familienversicherten zurück, wenn Sie Altersvorsorge, Pflegeversicherung oder Berufsunfähigkeit finanzieren. Da Sie einen Riester haben würden Sie hier schon einmal 160€ im Jahr bekommen. Das wären auch schon einmal über 20Jahre 3200€, die Sie in Sondertilgungen mit einfließen lassen könnten.

Sie sehen, dass das Thema äußerst komplex ist und daher sollten Sie sich wirklich jemanden holen, der mit Ihnen zusammen einmal die Unterlagen durchgeht und ein Gesamtkonzept betrachtet.

Viele Grüße
Lars Brandt

Zitat von allocma

Bei unseren beiden Riesterverträgen wollte ich eigentlich das kapital entnehmen, bzw. Gleich die Verträge in einen Wohnriester umwandeln. Ich bin mir nur nicht sicher ob es besser ist, einen Bausparvertrag mit Riesterdörderung oder ein Wohnriesterdarlehen zu nehmen.

Grundsätzlich natürlich möglich.
Wie aber schon erwähnt, bitte prüfen, was für Riester-Produkte es sind. Rentenversicherungen haben teils hohe Abschlusskosten, welche den Rückkaufwert in den ersten Jahren extrem dezimiert. Schauen Sie einfach mal nach, was für Abschlusskosten angefallen sind.

Also die Abschlusskosten für Riester sind ziehmlich fix.
Im Mittel 4% der Vertragssumme. Also
Selbst gezahlter Bruttobeitrag* Jahre*12*0,04
Dabei spielt es auch keine große Rolle welche Sparkern enthalten ist (Fonds, KLV, o.ä.)
Schauen Sie trotzdem noch einmal in den Vertrag. Sollten Sie hier keine details finden nehmen Sie ruhig als Näherung die Formel von oben.

Viele Grüße

1. Abtretung an Baufinanzierer (zur Senkung des Beleihungsauslaufes); Vereinbarung als feste Sondertilgung in 3 Jahren.
2. Entnahme
3. Ist im Einzelfall zu prüfen.
4. Haushaltsrechnung anhand der Eckdaten ist positiv.
5. In Abhängigkeit von Ihrer Zielrate: Lange Zinsbindung ggf. als Volltilgerdarlehen. Nutzung KfW 153.
6. 3,4% Sollzins +/- für das Annuitätendarlehen; 1,25% Sollzins +/- für das KfW 153; KfW 124 ist derzeit bei Ihrem Beleihungsauslauf unter Berücksichtigung der Zinsbindung und Ihrem Ziel (Zinssicherheit) zu teuer.

Zitat von Moe23617

Also die Abschlusskosten für Riester sind ziehmlich fix.
Im Mittel 4% der Vertragssumme. Also
Selbst gezahlter Bruttobeitrag* Jahre*12*0,04
Dabei spielt es auch keine große Rolle welche Sparkern enthalten ist (Fonds, KLV, o.ä.)
Schauen Sie trotzdem noch einmal in den Vertrag. Sollten Sie hier keine details finden nehmen Sie ruhig als Näherung die Formel von oben.

Viele Grüße

So nicht ganz korrekt. Der Banksparplan hat wesentlich geringere Kosten.

Zitat von C. Andreas

Das Festgeld ist gebunden und soweit nicht verfügbar, kann aber durch Abtretung als EK mit eingebunden werden.

Dazu von mir eine Frage:
Macht dies, erfahrungsgemäß, jedes finanzierende Institut? Funktioniert das auch mit VL-Banksparplänen, welche im siebten Jahr in der Festlegung sind?

edit:
Wer lesen kann, ist klar im Vorteil: VL-Banksparpläne können nicht an Dritte abgetreten werden. 2 Minuten Google und die Frage hat sich erübrigt... Aber wie sieht das allgemein mit Festgeldern/Sparbriefen oder Banksparplänen aus?

Also ich habe schon Verträge mit mehr als 4% Abschlusskosten gesehen. Das ging bis raus zu 5,5%.
Wenn nur jemand sagt, dass er mit nur 2% auskommt, dann ist das erst einmal eine nette Sache, aber dann würde ich gerne einmal in die Vertragsdetails schauen uns sehen wollen welche Leistungen hier enthalten sind und die mit einem Vertrag vergleichen wollen, der kostenmäßig im Mittelfeld von 3,5 bis 4% liegt.

Klar gibt es bei Fonds als Sparkern weitere Kosten, aber auch andere Verträge haben weitere interne Kosten, die nicht durch die pauschalen 4% Abschlusskosten gedeckt sind. So weit ich informiert bin, fallen beim AV-Produkt auch einige Fondkosten weg und z.B. der HDI zahlt einen Teil der jährlichen Verwaltungsgebühr von 1-2% an den Vertragsnehmer zurück.

Wie schon gesagt: Allocma muss hier einfach mal genau schauen was er da liegen hat und sich in seiner Region jemanden suchen, der das mit ihm durchgeht.

Gute Nacht!

Danke an alle an dieser Stelle für die Hinweise und Denkanstöße. Vor allem das ich das Festgeld als EK einsetzen kann war mir neu und hilft mir bei der Planung.

Im Moment tendiere ich dazu, zumindestens die LV meiner Frau zu kündigen und als EK einzusetzen. Die Riesterverträge werde ich erst einmal so weiterlaufen lassen. Riesterdarlehen sind, soweit ich das überblicken kann, fast immer um die 0,4 % Punkte teurer als ein normales Bankdarlehen. Das ist schon ein nicht unerheblicher Teil der staatlichen Förderung. Ob sich ein Riester-BSV ? Ich glaube da hilft es nur, wenn man die Zahlen nebeneinander legt und vergleicht.