Um festzustellen, ob der künftige Kreditnehmer die Raten bezahlen kann, führen die Banken eine Haushaltsrechnung durch. Diese Haushaltsrechnung stellt Einnahmen und Ausgaben gegenüber, der Saldo sollte natürlich positiv sein. Nur in diesem Fall kann der Kreditnehmer sowohl seinen Lebensunterhalt als auch die Monatsraten tragen.Bei der Haushaltsrechnung der Banken werden den Einnahmen jedoch nicht nur die Miete, die Hausnebenkosten sowie eventuell fällige Versicherungsleistungen gegenübergestellt, auch die Lebenshaltungskosten müssen deklariert werden.
Da viele Antragsteller ihre eigenen Lebenshaltungskosten (Ausgaben für Lebensmittel, Kleidung, Hausratversicherung, Telefon und Internet) nur schwer beziffern können oder aber als zu gering einschätzen, nehmen die Banken hierfür Pauschalbeträge an. Diese liegen für die erste im Haushalt lebende Person bei 650-700 Euro pro Monat, für jede weitere Person im Haushalt werden 200 Euro pro Monat gerechnet. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um einen Säugling oder einen Jugendlichen handelt, der zusammen mit dem Kreditnehmer im Haushalt lebt. Schließlich wird auch der Säugling sowie dessen Ansprüche größer, was bereits bei der Kreditvergabe berücksichtigt wird. Hiernach muss ein 4-Personen-Haushalt somit mindestens 1.250 Euro Lebenshaltungskosten einplanen. Oftmals scheitert die Kreditanfrage bereits bei diesem Punkt, da die monatlichen Einkommen zu gering sind und die Haushaltsrechnung danach negativ ausfällt.
Selbsterhalt Haushaltsrechnung, so kann man selbst rechnen.
EUR 1.200 Ehepaar
EUR 200 pro Kind sollten übrig sein.
Dann aber auch folgende Rechnung. Alle Ratenkredite Leasingverpflichtungen und Bankdarlehen sowie 2EUR pro QM Wohnfläche sollten maximal 40% des gesamten Einkommens betragen.
Beispiel:
Familie 2 E 2 K
ER EUR 2000
SIE Hausfrau
Einkommen EUR 2.368
Bankdarlehen neu EUR 700
Autokredit EUR 200
Bewirtschaftungskosten EUR 200 ( bei 100qm Wohnfläche )
EUR 1.100 Ausgaben.
Verbleiben EUR 1.268.
Somit Ablehnung da über 40% Grenze und auch oben bei Lebenshaltungskosten keine EUR 1.600 vorhanden.
Achtung. So rechnen nicht alle Banken. Doch die 40% Regel max gesamte Ausgaben plus Bewirtschaftungskosten ist eine gute Näherungsrechnung.
Vielen Dank für die Info...
Meine Frage und Situation wäre:
ich bin im Begriff ein Dreifamilienhaus zu kaufen. Mit dem Kredit würde ich zwar die Selbsterhaltgrenze sprengen, aber mit der gekauften Immobilie würden mir monatlich 750€ Mieteinnahmen (brutto) zufließen und ich würde selbst mietfrei wohnen. Somit läge ich wieder im Rahmen des Selbsterhalts. Würde mir eine Bank hier einen Kredit geben, oder zählen die Einnahmen durch den Hauskauf nicht?
Würde mich sehr freuen, wenn jemand hier einen Tipp hätte.
Vielen Dank
ich halte das Unterfangen nicht für realistisch. Auch wenn ich jetzt keine genauen Zahlen kenne, kann ich dir ein paar Rahmeninfos mitgeben.
Bei einem Drei Familienhaus werden in der Regel die Kapitalanlegerkriterien angewendet, die du vermutlich nicht erfüllen wirst.
Das sind z.B. 20% der Darlehensummer als freies Kapital und zusätzlich bei vielen mind. 50.000 € Verdienst im Jahr.
Dann musst du sehen, dass Du als Eigentümer alleine für die Bewirtschaftung zuständig bist. Es lassen sich nur die Betriebskosten auf zukünftige Mieter umlegen. Den Rest trägst Du als Eigentümer und zusätzlich musste Du Rücklagen bilden.
Rücklagen sollten hier mind. 0,50 € pro m2 betragen. Man kalkuliert ein sogeganntes Mitausfallwagins das zwischen 2 und 5% liegt.
Im weiteren kannst Du in der Regel maximal 75% deiner Mieteinnahmen für die Finanzierung einsetzen.
Ich stimme Bankkaufmann hier nur bedingt zu, da seine Rechnung für die Finanzierung eines EFH oder ETW gilt.
Bei einem solchen Haus, das man auch als Kapitalanlage bezeichnet ist der Kaufpreis oft Zweitrangig weil der Cashflow für den vermieteten Teil herangezogen wird. Hast Du nach der Finanzierung noch genügend Eigenmittel vorhanden und Sparpotential kann sowas funktionieren.
Aber auch gilt eine Grenze: Mehr als 50% der Gesamteinnahmen macht keiner mit.
Eine gute Berechnungsgrundlage kann z.B. so aussehen.
Edit: Also um das Beispiel aufzugreifen:
Sagen wir du könntest 1000 € für den Kredit aufwenden im Monat dann hättest du bei einem unterstellten BLA von >95% folgende Konstellation:
Angemerkt sei: Auch in einer Niedrigzinsphase sollte EK immer eingebracht werden. Insbesondere absolut notwendig sind die Kaufnebenkosten wie z.B. die Grunderwebssteuer, Grundbuch und Notar, Makler die schon mal 10% des Kaufpreises ausmachen können und nicht von einer Bank finanziert werden.
Vielleicht magst Du uns einen Einblick in deine finanzielle Situation geben, dann kann man etwas besser darauf eingehen.
Eins sei aber vorweg angemerkt: Der Selbstbehalt muss ZWINGEND aus deinem Gehalt bestreitbar sein.
Keine Bank und ich kenne viele Herauslagekriterien. Keine Bank akzeptiert Mieteinnahmen als Ausgleich für Lebenshaltungskosten.
Vielen Dank für die schnelle Antwort... wenn auch etwas ernüchternd, aber dennoch :-) Vielen Dank auch für das Angebot nocheinmal genauer darauf einzugehen, mit konkreteren Daten. Sehr gerne tue ich das:
Das Kaufobjekt kostet 300.000€ (lt. Wertgutachten 350.000€ Verkehrswert) zzgl. 5% Kaufnebenkosten.
Eigenkapital: 50.000€
Momentane Mieteinnahme durch 2 Wohnungen (ich bin selbst Mieter) á 500€ Kaltmiete.
Erwartete Mieteinnahme 1 Wohnung und durch Bewirtschaftung der dritten (Souterrain) Wohnung + 350€ (ich würde dann mietfrei wohnen) also insgesamt 500€ + 350€ brutto.
Nettolohn 2.300€ (1 Person Haushalt)
Unterhaltszahlungen 380€ p.M, ansonsten keine Belastungen.
Erwartete Mieteinnahme 1 Wohnung und durch Bewirtschaftung der dritten (Souterrain) Wohnung
Was heißt das genau? Die dritte Wohnung wird vermietet und bringt eine Netto Kaltemiete von 350 € ein?
Wie viel deines EK würdest Du einsetzen wollen?
Ich würde empfehlen hier mind. 20.000 € auf der hohen Kante zu lassen.
Welches Bj ist das Haus? Wie groß die gesamte Wohnfläche?
Momentan sind nur 2 Wohnungen vermietet. Die dritte Wohnung ist kleiner und könnte nach Renovierungsarbeiten wieder bewirtschaftet werden.
Bj ist 1975 mit momentan 2x80qm Wohnungen und zukünftig dann mit der dritten Wohnung nochmal 50qm zusätzlich.
Ich würde so viel Eigenkapital einsetzen wollen wie gerade nötig. Reserve ("Hohe Kante") ist mir auch wichtig. Wenn 30.000€ Eigenkapital der Bank reicht?
Grüsse,
T
Bei den Berechnungen von Haushaltspauschalen können und sollten keine pauschalen Aussagen bzw. Mittelwerte und Handhabungen einzelner Banken getroffen werden. Keine der Herauslagekriterien einer Bank ist für die andere gleichbedeutend. Es gibt sicher Richtwerte, wenn aber jemand ein Kaufvorhaben beabischtigt und sich davon nicht abbringen lässt, ist es nicht die Aufgabe zu ermitteln wie es von 400 Banken 300 Banken im Schnitt handhaben, sodern die Banken bereit zu stellen, die das Vorhaben mit welchen Bedingungen begleiten werden. .
Ein Kapitalanleger ist der TE nicht, entsprechend erfüllt er auch die Herauslagekriterien im Bezug auf Kapitalanlegerrichtlinien vieler Banken nicht, aber auch diese Aussage ist nicht gefragt, vielmehr welche Banken - auch weil er in der Anlage eine Wohnung selber bewohnt - haben diese Kapitalanlegerkriterien nicht, bzw. setzen diese nicht an.
Der TE beschreibt wohl bezüglich der Vermietung einen derzeitigen Zustand, den er nach Kauf verändern will. Wie viel Wohnfläche haben die einzelnen Wohnungen, welche bewohnst und nutzt du selber?
Ich denke auch dass es sich der TE nicht aussuchen kann, wie viel er von den 50.000 Euro einsetzen will, Ein Steueraspekt sehe ich da eher weniger, denn der Kauf könnte entsprechend dem vermieteten und selbstgenutzten Anteil beurkundet werden und die Darlehen gemäß Vermierung und Eigennutzung aufgeteilt werden, entsprechend würde man den Großteil des EK auf die selbstgenutzte Einheit abstellen. Im Bezug auf dem Rerservegedanken sollte man sich den Zustand der Immobilie anschauen und entsprechend dem Sanierungsstand und den Möglichkeiten des weiteren Ansparens weiterer Reserven die Eigenkapitalsquote festlegen.
Vielen Dank für die Antwort. Sieht wohl schwieriger aus, als gedacht. Ich hoffe, es kann bald konkret werden, so dass ich ggf. auf Ihr Angebot zurück komme.
Eine Frage hätte ich noch: Mein betagter Vater möchte gerne helfen, hat zwar eine selbstbewohnte Immobilie, aber kein Barvermögen. Würde eine Bank ihm einen Baukredit gewähren, mit einer Hypothek auf sein Haus, obwohl er mit mir zusammen mein Kaufvorhaben damit finanziert?
Viele Grüsse
Wieso soll der Vater den Kredit aufnehmen? Sein Haus kann als Ersatzsicherheit eingesetzt werden, das verbessert den Beleihungsauslauf und die Konditionen werden besser.
Der Grund war die Selbstbehaltsgrenze, da ja nur das Monatseinkommen zählt und nicht die zusätzlichen Mieteinnahmen. So wie oben diskutiert. Würde mein Vater z.B. 100.000€ (finanziert durch seinen Bankkredit mit Hypothek auf sein Haus) zusteuern können, dann könnte ich somit das Eigenkapital für meinen Hauskauf erhöhen und somit wären die monatlichen Raten niedriger. Damit würde ich dann vermutlich keine Schwierigkeiten mit dem Selbstbehalt mehr haben. Das war der Gedanke. Würde das funktionieren?
Der Grund war die Selbstbehaltsgrenze, da ja nur das Monatseinkommen zählt und nicht die zusätzlichen Mieteinnahmen. So wie oben diskutiert. Würde mein Vater z.B. 100.000€ (finanziert durch seinen Bankkredit mit Hypothek auf sein Haus) zusteuern können, dann könnte ich somit das Eigenkapital für meinen Hauskauf erhöhen und somit wären die monatlichen Raten niedriger. Damit würde ich dann vermutlich keine Schwierigkeiten mit dem Selbstbehalt mehr haben. Das war der Gedanke. Würde das funktionieren?
Das wäre aber doch auch ein Trugschluss oder? Du musst deinem Vater die im Raum stehenden 100.000 € doch sicherlich zurückzahlen oder schenkt er dir das? Wenn Du es zurück zahlen musst, dann musst du dieses Darlehen bei der Bank als Verbindlichkeit angeben.
In der Regel wird die Bank das mit 8% Refinanzierung berechnen. Verschweigst Du das der Bank kann die gesamte Urkunde ungültig werden.
Besser wäre wie Thomas sagt das Haus zu beleihen. Dein Vater steht dir eine Grundschuld zu und deine Bank darf das Objekt beleihen. Das wäre von der Sache her sauberer. Kommt dann der Selbstbehalt nicht hin dann sei so ehrlich zu dir selbst und überlege ob Du dir die Immobilie leisten kannst. Nur den Selbstbehalt über zu haben genügt meiner Meinung nach auch bei weitem nicht.
Du musst in der Lage sein auch Geld auf die Seite legen zu können. Eine defekte Waschmaschine darf nicht zu schlaflosen Nächten führen genau so wenig wie ein kaputtes Auto. Nähst Du alles auf Kante ist das Wagnis sehr hoch.
Vielen Dank für die Antwort. Tatsächlich wäre das schon als Geschenk gedacht, das später einmal mit dem Erbe verrechnet würde, wegen der Höhe der Summe. So war es mit allen Betroffenen besprochen. Wenn man das schriftlich fixiert, hätte da die Bank trotzdem Einwände? Wenn sie eine Refinanzierung berechnen würde, macht das natürlich keinen Sinn.
Nein wenn es eine Schenkung ist, ist es eine Schenkung. Darüber fertigt man in der Regel eine Urkunde/Vertrag an.
Wichtig wäre sich umfassend beraten zu lassen. Denn eine Schenkung kann 10 Jahre lang zurück gefordert werden, wenn der schenkende selbst verarmt oder das Kind grob undankbar ist. §§ 528 und 530 im BGB.
Die Freigrenze liegt bei 400.000 € für diesen Fall.
Ihr müsst auch aufpassen in Bezug auf die Anrechnung des Pflichtteils. Eine Schenkung reduziert den Pflichtteil nicht automatisch.
Das muss von vorneherein in der Urkunde/dem Vertrag festgehalten sein. Sonst kann der Erbe (Du) den vollen Pflichtteil geltend machen.
Der schenkende darf auch im Nachgang nicht festlegen das die Schenkung nachträglich auf den Plichtteil angerechnet wird.
Habe da nochmal eine Frage: Meine Tochter studiert noch ein Jahr lang. Ich zahle ihr Unterhalt, was sich ja wieder als höherer Selbstbehalt auswirkt. Ich könnte ihr für die restlichen Monate den Unterhalt nun vorab als ganzer Betrag auszahlen. Somit würde ja keine Unterhaltsforderung mehr bestehen. Das wäre dann auch schriftlich fixiert. Würde die Bank das akzeptieren, wenn es um die Kreditvergabe geht? Oder inwieweit werden diese Dinge dann tatsächlich geprüft?
Würde mich freuen, wenn nochmal jemand einen Rat geben kann.
Timo222, wo ist denn eigentlich dein Problem? Dein Netto plus die Mieteinnahmen in der Kombination mit dem Haus deines Vaters reicht doch für die Darstellbarkeit vollkommen aus und eine Vorabzahlung an deine Tochter muss gar nicht sein, es reicht eine Guthabenreserve, die während der Zeit wo du noch Unterhalt zahlen musst für die Zahlungen "verfrühstückt" werden darf. Erhöht in dieser Zeit dein verfügbares Einkommen.
Selbsterhalt Haushaltsrechnung, so kann man selbst rechnen.
EUR 1.200 Ehepaar
EUR 200 pro Kind sollten übrig sein.
Dann aber auch folgende Rechnung. Alle Ratenkredite Leasingverpflichtungen und Bankdarlehen sowie 2EUR pro QM Wohnfläche sollten maximal 40% des gesamten Einkommens betragen.
Beispiel:
Familie 2 E 2 K
ER EUR 2000
SIE Hausfrau
Einkommen EUR 2.368
Bankdarlehen neu EUR 700
Autokredit EUR 200
Bewirtschaftungskosten EUR 200 ( bei 100qm Wohnfläche )
EUR 1.100 Ausgaben.
Verbleiben EUR 1.268.
Somit Ablehnung da über 40% Grenze und auch oben bei Lebenshaltungskosten keine EUR 1.600 vorhanden.
Achtung. So rechnen nicht alle Banken. Doch die 40% Regel max gesamte Ausgaben plus Bewirtschaftungskosten ist eine gute Näherungsrechnung.
Ein interessantes Thema, da ich selbst bauen will.
Nach Ihrer Berechnung muss der Mann ja mind 2500 verdienen, wenn nicht mehr. wo ist das heut zu tage realistisch in Deutschland? Da kann ja gar keiner bauen. Oder lese ich falsch heraus?
AW: Selbstbehalt Baufinanzierung
Zitat von Timo222
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