ich habe ein Haus gekauft. Soviel zu den guten Nachrichten . Hier nun eine entscheidende Finanzierungsfrage: (Das Haus soll 100.000 € kosten und soll voll vermietet werden).
20.000€ Modernisierungsaufwendungen, bei 9000€/Jahr geplanten Mieteinnahmen.
Die eigentliche Krux ist, dass ich in nicht allzu ferner Zeit eine HausAnschaffung für mich selbst plane (eigenes Haus) und hier auch gern wieder Eigenkapital zur Verfügung haben würde wollen, um einen günstigen Zinssatz zu bekommen.
Welche Finanzierung ist nun die Klügere?
1)
Ich würde das Haus in Bar kaufen: 70.000 Eigenkapital + 30.000 Privatkredit, den ich steuerlich auch gelten machen will. 20.000 Eigenkapital für Modernisierung kann ich auch noch zusammenkratzen. Das Grundbuch ist somit frei und ich plane wie gesagt eine Vermietung des Hauses.
Vorteil: Ich lebe ruhiger, weil sich fast kein Geld mehr zur Entwertung in meinem Besitz befindet . Nachteil, bis auf einen 10.000 Notgroschen wär ich blank....
Nachteil (aus meiner Sicht):
- ich blank
- die günstigen Zinsen nicht genutzt
- wenig um steuerlich abzusetzen (nur die 30.000 Privatkredit)
Vorteil:
- keine Kosten für Bankkredit
- Ich kann das Haus beleihen
- ich kanns zur Not Verkaufen (sollte aber nicht passieren)
Für meinen eventuellen Kauf MEINES Hauses müsste ich das vermietete Haus dann beleihen (Verkehrswert wurde auf 110.000 geschätzt, also rechne ich mal mit ca. 80-90.000 Beleihungswert)
2)
Ich würde das Haus finanzieren: 70.000 Bankkredit + 30.000 Privatkredit. 20.000 Für Modernisierung würde ich privat aufbringen. Was ich dann noch übrig habe (ca 80.000) geht dann irgendwann in MEIN Haus.
Vorteil:
- ich hätte mehr Zinszahlungen zum absetzen (insg. 100.000€)
- ich hätte wieder ca. 80.000 Eigentkapital für MEIN späteres Haus
Nachteil:
- ich muss für den Bankkredit bezahlen (für 70.000 ca. 10.000€-20.000€ je nach Tilgung)
-
Letztendlich scheint mir das irgendwie gehoppst wie gesprungen oder irre ich mich da.
Ich an Deiner Stelle würde finanzieren. Du kannst den supergünstigen Zins mit einer geringen Tilgungsrate koppeln. Dann kannst Du die Finanzierungskosten länger steuerlich nutzen. Für das Eigenheim kannst Du Dein Eigenkapital einsetzen. Damit bist Du bei steigen Zinsen auf der sicheren Seite und kannst aufgrund der niedrigen Tilgungsrate für das vermietete ggf. mehr am eigengenutzten Haus tilgen. Aber wie auch Du haben wir keine Glaskugel, die uns die Zinsentwicklung der nächsten Jahre anzeigt.
Sehe ich auch so. Kapitalanlage finanzieren mit niedrigerem Zins.
Bei einer Hausfinanzierung sollten die Kaufpreisnebenkosten vorhanden sein und dann spielt das weitere Eigenkapital eine große Rolle für den Hauszins.
Variante B eindeutig am interessantesten.
Hallo,
es kommt daruf an, wann das selbstgenutzte Haus angeschafft werden soll.
Aktuell sind die Zinserträge für das Eigenkapital sehr niedrig und wohl kaum lohnenswert. Daher suchen viele die günstige Möglichkeit in eine Immobilie zu investieren. Hier kommt es dann darauf an, wie werthaltig das Objekt ist und wie gesichert die Mieteinnahmen sind. In guten Lagen wird das Risiko geringer sein als in schlechteren Umgebungen.
Hinzu kommt natürlich das Zinsrisiko, wenn die Konditionen später steigen. Hier kann aber durch den Einsatz der Zusatzsicherheit der vermieteten Immobilie ggfs. gegen gesteuert werden.
Hallo,
die Frage wann ich mal ein Haus für mich finde, kann ich zur Zeit nicht beantworten (suche schon seit 4 jahren, im Raum Berlin und Umgebung nicht so einfach, da der scheiß BER mir alles kaputt macht :-().
Um mich letztendlich zu entscheiden, habe ich noch die Frage der Fragen:
Bei der Beleihung (in meinem Fall -Haus 1- rechne ich mal 80.000) kann ich hier ein Teil dazu verwenden ,
- um zum einen den Privatkredit abzulösen ("Umschuldung") - in meinem Fall 30.000
und zusätzlich
- zum anderen als Startinvestment direkt an den Verkäufer von Haus zwei zu überweisen - in meinem Fall die restlichen 50.000 von insg. 80.000 Beleihung?
(also beides gleichzeitig)
Ich will den Privatkredit natürlich nur mit den notwendigen steuerlich absetzbaren Zinsen bedienen, damit wenn Haus 2 gekauft wird, die 30.000 in Gänze dann vom Beleihungsdarlehen abgelöst/umgeschuldet werden.
Insgesamt kann ich das ganze Projekt auch ohne Bank schultern (20.000 Notgroschen sind auch noch drin) und würde mir so 10.000€ Zinszahlungen an die Bank sparen.
also von der Steuerlichen Seite ist natürlich Variante 2 Empfehlenswert.
Um gute Konditionen zu bekommen wird es wahrscheinlich darauf auslaufen:
Beleihungswert, je nach Bank:
KP: 100.000 EUR
Modernisierung: 20.000 EUR (viele Banken nehmen davon nur 50%, da wahrscheinlich ein großteil davon der WERTerhaltung dient)
Somit wird der Beleihungswert bei vielen Banken zwischen:
99.000 und 110.000 EUR angesetzt
optimal wäre es, wenn man 90% des Beleihungswertes finanziert, also 89.000 bis 99.000 EUR als Annuitätendarlehen
für Nebenkosten kann man gerne Privatkredit nehmen.
Da das Objekt vermietet wird, und die Mieteinnahmen sich um die 9.000 belaufen werden (Kalt?) also mtl. etwa 750 EUR, sollte die Belestung nicht höher sein.
Alles Machbar, kommt auf Deine persönliche Situation an.
Ich persönlich wurde bisschen mehr Eigenkapital da reinstecken, um günstigere Finanzierung zu bekommen.
Solltest Du das passende Haus für Dich finden, kannst Du ja immer noch ein "Modernisierungskredit" für das beliehenes Objekt aufnehmen (viele Genossenschaften, wie PSD Bank, Sparda Bank etc. bieten sowas an, ohne Grundbuch eintragung, vereinfachte Prüfung bzw. ohne Verwendungsnachweis!)
und dann quasi ziehst Du damit das Kapital aus dem vermieteten Objekt raus, um es für das Eigenheim als EK zu nutzen.
(PSD Berlin/Brandenburg hat es leider nicht im Angebot... ich komme aus dem Rheinland, hier hat die PSD Köln es für 2,39% für 5 Jahre Zinsbindung, bzw. 2,89% für 10 Jahre ZB bei bis zu 15 Jahren Laufzeit!)
Also Möglichkeiten ohne Ende! und Variante 2 bei Kapitalanlagen immer Empfehlenswert.
Bei Variante 1 könnte man es auch machen, jedoch wenn Du erst in 2 Jahren Dein Wunschhaus findest, könntest Du hier die Grundschuld eintragen, sollten aber die Zinsen steigen, wäre es zu Deinen ungunsten.
Also mit Variante 2 jetzt schon die günstigen Zinsen sichern
Bin ebenfalls der Meinung das eine Finanzierung die günstigere und auf lange Sicht angenehmere Variante ist.
Die Vorteile wurden bereits zu genüge in den Antworten aufgezählt, die wiederhole ich nicht mehr.
Je nach dem wie dein aktuelles Eigenkapital angelegt ist und wann du dir DEIN Haus kaufen/bauen möchtest, würde es sich bei der aktuellen Zinssituation empfehlen einen BSV abzuschließen, voraussgesetzt das Eigenheim kann aus gegenwärtiger Sicht noch 7 - x Jahre warten!
also ich denke ihr habt mich überzeugt. War Freitag bei der DKB. 70.000 für 1,85 effektiv. Da kann man ja eigentlich nichts falsch machen. Wie gesagt, herzlichen Dank für den Beistand und die Beratung.
Würde noch zu anderen Banken gehen und Vergleichsangebote einholen, direkt mit dem Zinssatz von der DKB argumentieren. Vielleicht lässt sich ja noch das ein oder andere Zehntel machen.
Wobei der dir angebotene Zins natürlich schon sehr gut ist. Des Weiteren würde ich eine eventuelle Sondertilgung mit in den Vertrag aufnehmen.
welches ist die klügere Baufinanzierung???
. Nachteil, bis auf einen 10.000 Notgroschen wär ich blank....
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