Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

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  1. Avatar von StefanT
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    Standard Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Hallo,

    ich benötige dringend Eure Hilfe, da ich jetzt kurzfristig eine Kauf-Zusage für unser Traum-Grundstück bekommen habe.

    Es handelt sich um ein 570qm Grundstück ohne Bauträger-Bindung für 102.000€.

    Inkl. Grunderwerbssteuer und Notar-Gebühren rechne ich mit ca. 110.000€ Gesamtkosten, die ich dann demnächst überweisen müsste.

    Da wir eine abgezahlte ETW haben, stehen wir nicht unter immensen zeitlichen Stress, bzw. müssten wir diese vor dem Hausbau sowieso erstmal inserieren und verkaufen.

    Innerhalb von 2 Jahren müssten wir das Grundstück allerdings bebauen.

    Das Haus was wir dann bauen möchten wird ca. 200.000€ kosten, wir sind uns da noch nicht ganz einig...

    Mein Plan war jetzt, vorerst nur das Grundstück zu kaufen und das möglichst aus eigenem Kapital.

    An Eigenkapital vorhanden sind:
    40.000€ auf dem Tagesgeldkonto
    + ca. 40.000€ Guthaben auf einem BHW DispoMaxx Vertrag von 2003 (500€ gehen dort jeden Monat drauf + 2% Zins p.a.).

    Die fehlenden 30K würde ich irgendwo noch separat aufnehmen und nach dem Wohnungsverkauf ablösen.

    Der Wert der 82qm Wohnung liegt bei ca. 70-80K€, so dass ich nach deren Verkauf nur etwa 150.000€ für das Haus aufnehmen müsste.

    Das ganze wollte ich möglichst in einer Voll-Tilgung über 15 Jahre machen und komme bei den jetzigen Zinsen auf etwa 1000€ Abtrag im Monat, was ich durchaus für machbar halte...

    Oder sollte ich jetzt schon mit der Bank einen Vertrag aushandeln und bereits im Frühjahr mit dem bauen zu beginnen?
    Lassen die sich auf eine Sondertilgung beim Verkauf der Wohnung ein?

    Ist es Sinnvoll das Grundstück als Eigenkapital anzugeben oder ist nur Bares von Vorteil?

    Eigentlich ist mir der Bausparvertrag auch etwas zu schade um den aufzulösen bei den Zinsen...

    Ich hatte auch schon über eine Zinsbindung über 10 Jahre nachgedacht und für den Rest einen Riester-Bausparvertrag abzuschließen.

    Ich bin sehr auf Eure Meinung gespannt...

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Hallo StefanT,

    grundsätzlich erst mal die Empfehlung das Eigenkapital für den Kauf einzusetzen, auch wenn der BSV die guten Zinsen bringt, einsetzen werden sie es spätestens mit dem Bau des Hauses. Das Greundstück zwischenzeitlich mit einer Hypothek zu belasten, die dann evtl. bei der Beschaffung des weiteren Geldes im Vorrang steht, halte ich nicht für förderlich.

    Für den Kauf und/oder die Finanzierung des Hauses sollten sie in Höhe des zu erwartenden und avisierten Verkaufspereis erlöses ein variables Darlehen aufnehmen.

    Es ist bei der Erstellung der geeignetesten Finanzierungslösung schon wichtig wann sie mit dem Bau beginnen wollen unmd sollte der Bau zeinah beginnen können und sie sich im Klaren sein wie das Haus auszusehen hat und wieviel es kostet, dann kann ich nur empfehlen die Finanzierung ganzheitlich, sprich inkl. der Hausbaukosten aufzustellen.

  3. Avatar von StefanT
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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Hallo noelmaxim,

    vielen Dank für die Antwort.

    Im Januar geht die Beurkundung los und dann wird auch bald das Geld für das Grundstück fällig.

    Bis dahin werden wir uns weder für ein Haus, noch einen Bauträger entschieden haben können. Unsere Wohnung wird bis dahin auch noch nicht verkauft sein.
    Vielleicht bekommen wir die Wohnung überhaupt nicht verkauft und müssen diese vermieten, wer weiß?

    Mit fehlen nur knapp 30k€ um das Grundstück inkl. NK komplett zu bezahlen wenn ich den BSV auflöse.

    Vielleicht kann ich mir das Geld auch in der Familie leihen, somit wäre dann kein Schufa-Eintrag vorhanden.

    Oder sollte ich jetzt schon Angebote bei der Bank einholen und die Situation erklären?
    Nicht das die dann Stress machen und das Grundstück nicht als EK akzeptieren...

    Sind beide 38 Jahre alt, keine Kinder, Gesamtnetto-EK ca. 3800€

    Keine Schulden, kein Schufa-Eintrag...

    Mit dem Ertrag der ETW, sowie des bezahlten Grundstücks sollten hoffentlich 150K€ Beleihung drin sein bei 1000€ Kreditabtrag im Monat, oder?

  4. Avatar von Kass Finanz
    Kass Finanz ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Hallo,

    eigentlich handelt es sich um zwei Objekte.

    Die aktuelle, unbelastete Eigentumswohnung soll verkauft werden und somit durch einen gewissen Erlös die Finanzierungskosten für das 2. Objekt senken.

    Das Grundstück soll nach Möglichkeit aus eigenen Mittel gekauft werden.

    Demnach ist es wichtig, die Hauskosten inklusiv der Erwerbs- und Baunebenkosten zu kalkulieren. Veranschlagt sind € 200.000,--.

    Da die Eigentumswohnung erst verkauft werden kann, wenn das neue Haus steht, gibt es die Möglichkeit, die Wohnung variabel zu beleihen und die Finanzierung auf das neue Objekt von der Größenordnung her abzusenken.

    Dieses kann in Form einer Zwischenfinanzierung gehen oder als separate zweite Finanzierung. Durch die variabele Zinsvereinbarung ohne Zinsbindungsfrist ist das Problem der Sondertilgung umgangen, da diese Darlehen jederzeit rückzahlbar sind.

    Ggfs. kann die Bauplanung hinischtlich des neuen Hauses zeitlich genauer bestimmt werden. Bei konkreteren Terminen wäre ein Zinsvergleich und eine Beratung hinsichtlich der betraglichen Aufteilung möglich.

  5. Avatar von StefanT
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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Wir haben morgen einen Termin bei der Commerzbank, um eine erstes Angebot einzuholen.

    Ich werde mir mal ein Angebot über 100.000€ Darlehen/10 Jahre, sowie 100.000 Variabel geben lassen.

    Ich bin mal gespannt, ob das funktioniert...

    Nach Wohnungs-Verkauf könnte ich sofort 70-80K ablösen und die restlichen Euros anstatt Sondertilgung später, da dies ja sonst kaum eine Bank mit macht...

    Nochmals die Frage, sollte ich das Eigenkapital offen legen, oder sagen mir gehört das Grundstück?

    Ist es nicht von Vorteil, wenn mir das Grundstück komplett alleine gehört? Oder macht das keinen Unterschied, da es eh belastet wird?

    Zudem würde ich das Grundstück von meinem eigenen Geld zahlen (Gütertrennung), die Wohnung gehört mir auch zu 70/30.

    Ich würde die Finanzierung dann nur auf meinem Namen laufen lassen, oder kann man das alles notariell absichern? Ich bin leider scheidungsmäßig vorbelastet und benötige Sicherheit im Falle einer Trennung!

  6. Avatar von Kass Finanz
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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Grundsätzlich können Sie acu hAlleineigentümer der Immobilie werden. Leider spielen hier nicht alle Banken mit und erwarten zumindest ein Einverständnis des Partners.
    Bei Gütertrennung sind und bleiben Sie Alleineigentümer.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    In Höhe das Verkaufspreiserlöses ein variables Darlehen aufnehmen, belastet werden sollte damit die ETW, ist das aufgrund es Beleihungsauslaufs nicht die zinsgünstigste Variante kann man die Grundschuldverteilung auf zu verkaufende ETW und Grundstück verteilen. Nach Verkauf ETW ist die Grundschuld auf dem Grundstück wieder frei.

    Für das hochverzinste Guthaben würde ich eine Zinsfestschreibunsgzeit gleich der Restlaufzeit der Anlage wählen, belastet auf dem Grundstück oder belastet gegen Abtretung des derzeitigen Guthabens.

    Sollte der Bau und die einhergehende Neukreditaufnahme vor Auslauf der Anlage stattfinden, würde sich zwar eine Vorlast im Grundbuch ergeben, aber dieser Vorlast würde das Guthaben entgegen stehen, so man es vorher nicht abgetreten hätte, was wie beschrieben eine weitere Variante wäre, wollte man das Grundbuch des Grundstücks nicht belasten.

    Es ist immer ratsam das Grundstüpck unbelastet zu lassen, damit bei Neukreditaufnahme keine Vorlast im GB steht, die einen ggf. dann an die Bank bindet, die die erste Rangstelle (mit z.B. weiterer Valuta aus weiteren fehlenden Mitteln für Kauf Grundstück) inne hat. Und sollte eben aufgrund weiterer Valuta eine Vorlast von Nöten sein, da Verkaufspreis und Anlagevermögen nicht ausreichen um den Kaufpreis Grundstück zu bezahlen, würde man bei meiner vorgeschlagenen Verteilung der Sicherheiten die Vorlast zumindest gering halten und diese wird dann ggf. von einer anderen Bank als Vorlast akzeptiert.

  8. Avatar von StefanT
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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    So ganz folgen konnte ich Ihnen leider nicht in Ihrer Ausführung.

    Fakt ist, das ich das Grundstück fast nahezu aus eigenen Mitteln bezahlen kann.
    Deshalb bestehe ich auch eigentlich darauf, als alleiniger Besitzer des Grundstücks im Grundbuch zu stehen. Was sollte die Bank dagegen haben?

    Auch die Bedienung des Darlehens kommt zu 100% von mir!


    Ansonsten wäre bei einer Scheidung ja mein komplett geerbtes, sowie eigenständig erspartes Geld weg und meine Frau bekommt die Hälfte der Immobilie.

    Meine Frau könnte doch auch als alleiniger Erbe eingetragen werden, oder?

  9. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Sie können selbstverständlich alleiniger Eigentümer werden und dann auch alleiniger Darlehensnehmer sein/werden, auch wenn sie verheiratet sind.

    Sind bei Verheirateten aber beide Eigentümer, dann müssen bei einigen Banken auch beide Darlehensnehmer werden, so denn keine Gütertrennung vereinbart ist. Aber das umgehen sie ja, in dem sie im Vorfeld alleiniger Eigentümer werden können oder werden.

    Aber erstens könnte man selbst dann noch die Gütertrennung vereinbaren - z.B. wenn die alleinige Eigentümerschaft nicht mehr zu ändern ist weil der Kauf schon vollzogen ist oder bei Bestandsobjekten/Umschuldungen länger her ist und zweitens muss man ja bei ca. 300 in Frage kommenden Banken nicht gerade die auswählen, die diese Herauslagekriterien vorgibt.

  10. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Sehe ich nicht so eng. Sind Sie verheiratet dann können Sie beide Eigentümer sein und nur der Hauptverdiener auch der Darlehensnehmer.
    Der Eigentümer der dann nicht Darlehensnehmer wird muss dann aber ein Schriftstück unterschreiben in dem er bestätigt von der Darlehenshöhe des Hauptverdieners Kenntnis genommen zu haben.

  11. Avatar von MeinerEiner
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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Ist nur nen Gedanke. Ich bin sicher kein Fachmann.

    Aber macht es nicht u.U. Sinn die Wohnung zu vermieten und die gewonnene Mieteinnahme zur Kredittilgung zu verwenden und die Wohnung als zusätzliche Sicherheit einzusätzen.

    Dann hätte man 80k Eigenkapital +70-80 TSD ETW und die neue Immobilie. Und man hätte die Mieteinnahmen, die man natürlich auch drücken muss, wenn diese ausfallen.

    Die Zinsen sind momentan einfach sehr günstig. Ich glaube ich würde eher gleich bauen und nicht warten.

    Ich meine halt nur 70-80 TSD, wenn man sich das von ner Bank borgt über 10 Jahre mit 2% Tilgung sollte das doch weniger sein als die Mieteinnahmen?

    Ich meine darstellbar müsste das doch sein oder?

    Hast Du in den 200.000€ für das Haus die Baunebenkosten alle mit drin?

    Gruß Jan

  12. Avatar von StefanT
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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Hallo,

    ja ich hatte auch schon drüber nachgedacht die Wohnung zu vermieten. Auch der Bank-Mitarbeiter sprach von Beton-Gold, da die Immobilien immer weiter im Wert steigen. Es wäre absolut kein Problem den Kredit zu bekommen, wenn die Wohnung nicht verkauft, sondern vermietet wird.

    Allerdings müsste noch viel an der Wohnung gemacht werden um vermietet werden zu können (Fenster noch Einfachverglasung/ Elektrik alt etc.).
    Ich weiß nicht in wie fern das Gesetzlich vorgeschrieben ist.

    Klar könnte man das alles dann auch absetzen, nur hätten wir dann auch 80K mehr Schulden + die Kosten für die Renovierung.

    Mit den 200.000€ wird es in der Tat sehr knapp werden.
    Ich hatte so um die 180K€ für das Haus und 20K€ Baunebenkosten eingeplant. Das Grundstück ist schon voll erschlossen...

    Allerdings benötigen wir auch noch eine Küche (10-15K€), diverse andere Möbel und eine Doppelgarage möchte ich auch unbedingt haben. Die soll beim Bauträger auch knapp 30K€ kosten.)

    Das Haus soll möglichst verklinkert sein, inkl. kompl. elektrischer Jalousien + Fussbodenheizung.

    Eigentlich würde uns ein Bungalow reichen, allerdings ist das Grundstück wohl dafür etwas zu klein.

    Mal abwarten, was bei dem ersten Termin beim Bauträger in 2 Wochen raus kommt. Bis jetzt hat uns noch kein Grundriss richtig gefallen...

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    Standard AW: Baufinanzierung - Was ist die beste Lösung?

    Hallo,

    Das hört sich sehr knapp an. In diesen Hauspreisen ist vieles nicht enthalten.
    Z.Bsp.:

    Anschlusskosten (Telekom, Gas etc.)
    Einmessung
    Bodengutachten
    Strom und Wasser ist i.d.R. auch vom Bauherren zu tragen
    Gebühren von Behörden fallen an. (Baugenehmigung evt. Prüfstatiker)

    Lass Dich da entsprechend beraten. Nichts ist dümmer als nachzufinanzieren.

    Hier in einem Baugebiet hatten zwei Familien einen Mutterbodeneinschluss. Der Boden musste ausgehoben und ersetzt werden. Kostenpunkt 16.000€. Unbedingt eine Reserve einplanen.

    Dann brauchst noch Geld für Wege und Aussenanlagen. Auch wenn Du das selber machen willst, kostet es Geld. Statt der Aussenanlagen kannst auch in jeden Quadratmeter nen Fähnchen mit nem 50€ Schein hinstellen, es läuft auf das Gleiche hinaus.

    Ich würde, wenn Du nicht vom Fach bist, auch einen Bauberater hinzuziehen, der die Arbeiten vom Bauträger kontrolliert und auch kontrolliert ob die Baubeschreibung vollständig ist. So was kostet Geld, kann aber hinten rum auch Geld einsparen.

    Gruß Jan

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