Anschlussfinanzierung - noch nicht alle Kredite fällig

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  1. Avatar von stebec70
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    Frage Anschlussfinanzierung - noch nicht alle Kredite fällig

    Hallo zusammen,

    ich bin neu hier, lese aber schon seit einigen Wochen mit.

    Meine Situation ist wie folgt:

    2005 Hauskauf, vier Kredite:
    Kredit 1: Hausbank läuft ab zum 30.10.2015 und wird komplett getilgt
    Kredit 2: KfW Wohneigentumsprogramm 124 läuft bis 30.12.2015, Rest 65.500 €
    Kredit 3: KfW CO2-Programm 130 läuft bis 30.12.2015, Rest 30.500 €
    Kredit 4: KfW Wohnraum modernisieren bis 30.12.2015, Rest 19.500 €

    ==> Summe, die zum 30.12.2015 abzulösen ist: 115.500 Euro

    Jetzt kommt der Knackpunkt:

    2012 Dachsanierung, ein neuer Kredit:
    Kredit 5: KfW energieeffizient sanieren 152, läuft bis 30.11.2021, Rest aktuell ca. 35.000 €

    Die gesamte Summe ist über eine Grundschuld in Höhe von 208.000 € auf die Hausbank abgesichert (erster Rang).

    Meine persönliche Situation: Bin seit 15 Jahren Freiberufler, Gewinn vor Steuern immer im hohen fünf- bis niedrigen sechsstelligen Bereich. Die Raten sind also kein Problem, die Dachsanierung hat aber mehr Geld verschlungen als geplant. Ich möchte also gerne meine Liquidität behalten und die Summe von 115.000 Euro weiter finanzieren. Auch Kredit 5 sollte möglichst weiterlaufen, der Zinssatz liegt bei 1%. Insgesamt wäre mir ein Volltilgerdarlehen mit 15 Jahren Zinsfestschreibung am liebsten.

    Jetzt möchte ich so bald wie möglich die Anschlussfinanzierung stemmen, die Hausbank wollte schon einen Termin mit mir machen.

    Dabei möchte ich gerne vorbereitet sein, evtl. schon ein Gegenangebot in der Tasche haben.

    Soo, hoffentlich sind das genug Infos, denn jetzt kommen ein paar Fragen, zu denen ich hier im Forum bisher keine Antwort finden konnte:


    1. Wenn ich die Anschlussfinanzierung über eine fremde Bank mache, kann/muss diese dann auch den Kredit 5 (KfW) mit übernehmen?
    2. Wenn die fremde Bank den Kredit 5 nicht übernimmt, kann ich die Hausbank zwingen den weiterzuführen? Stichwort: Grundschuld, erster Rang. Die Hausbank müßte dann ja vermutlich in den zweiten Rang zurücktreten, das wird ihr nicht gefallen.
    3. Wenn ich das mit den Bereitstellungszinsen recht verstehe, kann ich einen Kredit zum 1.7.2015 abschließen und erst am 30.12.2015 abrufen, ohne dass es mich was "extra" kostet. Vorausgesetzt die Bank bietet 6 Monate ohne Bereitstellungszinsen an.

    Mehr fällt mir gerade nicht ein, aber bestimmt habe ich was wichtiges vergessen.

    Habt Ihr Tipps für mich, wie ich die Sache am besten angehe?

    Vielen Dank schon im Voraus für Eure Ratschläge!

    stebec70

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung - noch nicht alle Kredite fällig

    Ist so eine Sache. Das man den Kredit 5 zwingend mit übernimmt als neue Bank sehe ich als kein Problem der Übernahme.
    Doch die jetzige Bank wird Sie nicht aus der Sollzinsbindung herauslassen müssen.
    Es gibt keinen Rechtsanspruch dass Sie mit der neuen Bank auch das Darlehen 5 ablösen können.

    Wenn eine neue Bank die ersten 4 Darlehen ablöst müssen Sie damit rechnen dass diese nur den letztrangigen Grundschuldteil abgetreten bekommt.
    Also die zweite Rangstelle.
    Darlehen 5 wird dann im ersten Rang bleiben.

    Freiwillig wird die Hausbank mit dem verbleibenden Grundschuldteil für Darlehen 5 nicht in den zweiten Rang gehen.

  3. Avatar von stebec70
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung - noch nicht alle Kredite fällig

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Ist so eine Sache. Das man den Kredit 5 zwingend mit übernimmt als neue Bank sehe ich als kein Problem der Übernahme.
    Doch die jetzige Bank wird Sie nicht aus der Sollzinsbindung herauslassen müssen.
    Es gibt keinen Rechtsanspruch dass Sie mit der neuen Bank auch das Darlehen 5 ablösen können.
    Hallo Bankkaufmann,

    das mit der Sollzinsbindung verstehe ich nicht - das KfW-Darlehen ist jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösbar.
    Allerdings möchte ich natürlich den KfW-Zinssatz von 1% nicht verlieren, ansonsten könnte die neue Bank ja auch dieses Darlehen mit ablösen.
    Vermutlich fahre ich dann aber schlechter, aktuell habe ich mit meinen Daten in Internet-Vergleichsrechnern Angebote für 1,6% -1,7% bekommen (bei 115.000€ und 15 Jahre Sollzinsbindung).

    Deshalb wäre meine bevorzugte Lösung ja der Kredit über 115.000€ und die Übernahme des KfW-Darlehens (Kredit 5) durch die neue Bank.

    Viele Grüße

    stebec70

  4. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Anschlussfinanzierung - noch nicht alle Kredite fällig

    Sie haben Recht!
    Es sollte bankseitig prüfbar sein den bestehenden KfW Kredit mit zu übernehmen.
    Eine Finanzierung mit 15 Jahren Sollzinsbindung sollte mit 1,60%/1,61% möglich sein.
    Aktuell ist 1,70% schon leicht zu teuer.

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Anschlussfinanzierung - noch nicht alle Kredite fällig

    Hallo Stebec70,

    ein refinanziertes Darlehen der Bank x kann eine Bank y gar nicht übernehmen, muss aber auch gar nicht geschehen, wenn der Wert der Immobilie es zulässt, kann das günstige KfW Darlehen den ersten Rang weiter besetzen und die Bank die ablösen soll lässt sich den rangletzen Teil nach dem KfW Darlehen abtreten.

    Wie hoch ist der Verkehrswert ihrer Immobilie?

  6. Avatar von stebec70
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    Standard AW: Anschlussfinanzierung - noch nicht alle Kredite fällig

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hallo Stebec70,

    ein refinanziertes Darlehen der Bank x kann eine Bank y gar nicht übernehmen, muss aber auch gar nicht geschehen, wenn der Wert der Immobilie es zulässt, kann das günstige KfW Darlehen den ersten Rang weiter besetzen und die Bank die ablösen soll lässt sich den rangletzen Teil nach dem KfW Darlehen abtreten.

    Wie hoch ist der Verkehrswert ihrer Immobilie?
    Hallo noelmaxim,

    als wir 2011 eine fremde Bank gefragt hatten, ob sie uns einen KfW-Kredit zusätzlich zu den bestehenden "durchreicht", schien das grundsätzlich kein Problem, denn genau die Übernahme der bestehenden Kredite wurde uns als Bedingung genannt. Die bürokratischen Hürden waren aber zu hoch und das Interesse der Bank am "Durchreichen" eines KfW-Kredits eher klein, sodass wir dann doch bei der Hausbank geblieben sind.

    Was den Verkehrswert angeht, bin ich einigermaßen ratlos.

    Wir haben das Haus 2005 für 190.000 Euro gekauft, Baujahr 1958 und auf 650qm Grundstück im PLZ-Bereich 66440 gelegen.
    Wir haben vor dem Einzug das Haus komplett saniert: neue Wasserleitungen, Elektrik (inkl. Cat5-Verkabelung), Fenster, Wärmedämmung, Pelletsheizung, Bäder, Böden, Wände. 2012 dann das Dach mit neuem Kredit zum Wohnraum ausgebaut und nach neuestem KfW-Standard gedämmt. Insgesamt über 300000 Euro.

    Wenn ich einen "Verkehrswertrechner" im Internet benutze, komme ich nur auf 230.000 - 250.000 Euro. Da wird nur das Baujahr und die allgemeine Ausstattung abgefragt, nicht z.B. die Wärmedämmung oder der Energieverbrauch.

    Gruß

    stebec70

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