Strategie für einen künftigen Hauskauf

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  1. Avatar von thps
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    Standard Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Hallo Forumgemeinde,

    In etwa 4 bis 5 Jahren planen ich und meine Verlobte ein Haus zu kaufen. Im Gegensatz zu den meisten aus meinem nähren Bekanntenkreis ( Eltern , Schwiegereltern, Cousin ... ) möchten wir das nicht völlig ohne EK finanzieren und mindestens die Kaufnebenkosten als EK vorweisen können.

    Unser Wunsch wäre ein Haus mit ca. 4 Zimmern 110-130 QM. Dafür wären aus heutigem Standpunkt hier in der Region etwa 150 000 € fällig. Unser Derzeitiges EK beschränkt sich jedoch auf ca. 6000€ die auf Tagesgeldkonten und kleinen Bausparverträgen ( Ich 6000€ (ca. 25%), Sie 10 000(ca. 20%)) verteilt sind.

    Unsere Einkommensituation sieht wie folgt aus:

    Derzeit:
    Ich:
    Informatiker (Bachelor) im Öffentlichen Dienst (gehobene Laufbahn) / Festangestellt 1900 € Netto

    Sie: Gesundheits- und Krankenpflegerin in Elternzeit
    900€ Elterngeld + 188 € Kindergeld für ein Kind

    Ab Oktober diesen Jahres:

    Ich(25) :
    Informatiker (Bachelor) im Öffentlichen Dienst (gehobene Laufbahn) 2100 € Netto

    Sie (25) : Gesundheits- und Krankenpflegerin / Festangestellt
    1600€ + 200-300€ Schichtzulagen + 188€ Kindergeld

    Miete: 580 € kalt + 50 € Strom + 60€ Gas = aufgerundet 700€ warm.
    Finanzierung KFZ 183€ Monatlich bis März 2018


    Da ich unsere Ein- und Ausgaben genau dokumentiere und jährlich oder halbjährlich anfallende Kosten immer auf den Monat runterbreche ( und entsprechend zurück lege) kann ich recht gut abschätzen wie viel wirklich am Ende übrig bleibt. Zur Zeit (durch die Elternzeit) sind das etwa 330€, wobei ich 150 € davon eher als Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben ansehe und nicht in die Sparrate mit einbeziehen würde.

    Ab Oktober verändert sich unser Ein-/Ausgabensituation wie folgt:
    Beim Einkommen ergibt sich ein + von min. 900 bis maximal 1200 €.

    Folgende Ausgaben werden dann dazu kommen:
    - Kinderbetreuung ca. 200 €/Monat
    - Fahrkosten für Verlobte ca. 130€ / Monat.

    Ausgehend von den minimalen Mehreinnahmen von 900 € bleibt da ein + von mindestens 570€ bzw eine mögliche Gesamtsparrate 750 € von im Monat.


    Jetzt dazu meine Frage:

    Wie können wir im Hinblick auf ein anstehenden Hauskauf in 4 bis 5 Jahren das Geld möglichst sinnvoll so anlegen, dass es uns für die dann anstehende Finanzierung eines EHs (ca. 150 000 €) sinnvoll ist?

    Edit: Eine Lebensversicherung, Riestervertrag oder Berufsunfähigkeitsversicherung bestehen bei mir zu Zeit nicht ( BU + Riester bei verlobter vorhanden). Ist es evtl sinnvoll so-etwas noch vor dem geplanten Gang zur Bank abzuschließen? Bringt mir das dann evtl Vorteile? (BU für mich ist eigentlich sowieso angedacht)

    Vielen Dank für eure Hilfe. Ich hoffe ich bin hier nicht im falschen Forum gelandet.

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Sie haben schon einen Bausparvertrag und benötigen keinen weiteren. Die Frage ist einfach wo die Zinsen in 4-5 Jahren sind. Das weiß überhaupt keiner.
    Wenn Sie jetzt schon eine Traumimmobilie gefunden haben, dann würde ich folgendes prüfen. Ablösung bestehende Ratenkredite/Kredit mit vorhandenem Eigenkapital.
    Wichtig ist, dass Ihr nach Ablösung der Kredite mindestens eine leicht positive Vermögenswaage habt. Dann ist auch eine aktuelle Vollfinanzierung möglich mit guten Konditionen.

  3. Avatar von thps
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Hallo,

    Vielen Dank für die Antwort.

    Meine "Traumimmobilie" habe ich noch nicht gefunden, vorallem weil ich noch nicht gesucht habe. Ein Hauskauf vor 4 Jahren steht auch jetzt noch nicht zur Debatte. Das hat vorallem den Grund, das unser Mietvertrag noch auf 4 Jahre Mindestlaufzeit festgelegt ist.

    Mein Plan war im Prinzip folgender:
    - Beide Bausparverträge in den nächsten 3-4 Jahren Auszahlungsbereit tilgen und auszahlen lassen
    - Nebenbei zusätzlich weiter sparen ( Gibt es Vorschläge wie? )
    - Den KFZ Kredit entsprechend Plan tilgen (1,9% Finanzierung)
    - Mit dem angesparten EK dann bei der Bank auftreten und evtl einen besseren Zinssatz erhalten

    Unsere beiden Bausparverträge betrachte ich mal als "Jugendsünden". Die wurden hauptsächlich abgeschlossen um die Vermögenswirksamen Leistungen zu bekommen. Ich habe die genauen Zinssätze jetzt nicht im Kopf, da die Verträge aber schon vor einer Weile abgeschlossen wurden vermute ich, das sie nicht besonders gut sind.
    Da beide Bausparverträge ja kein besonders großes Volumen haben scheue ich mich etwas davor auch den Darlehensteil mit in die Immobilienfinanzierung einzubringen, denn das würden ja wiederum 2 Einträge im Grundbuch bedeuten. Das zieht ja entsprechende Kosten und Aufwand mit sich.


    Ist die geplante Vorgehensweise vollkommen absurd oder realisierbar?



  4. Avatar von matti85
    matti85 ist offline

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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Mein Tipp für euch wäre z.B. einen BSV über 50.000€ abzuschließen und die anderen Auflösen und dort alles einzahlen. Dazu euren monatlichen Sparbeitrag. Da das Auto bis zum Hauskauf abbezahlt ist ruhig normal weiter laufen lassen.

    Mit dem Bausparvertrag sichert ihr euch somit die Zinsen nach vorne. Diese können in 4 Jahren immer noch so tief sein, aber auch deutlich höher und da hat man mit dem BSV Sicherheit.

  5. Avatar von thps
    thps ist offline
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Ich habe gelesen, dass das Darlehen, das aus dem BSV resultiert mit recht hohen Tilgungsraten von 5-7% zurückgezahlt werden muss. Das kann ja unter Umständen noch eine recht hohe monatliche Belastung mit sich führen. Gleichzeitig muss ich aber dann auch noch den anderen Kredit über dann ca. 110 000 € zurückzahlen.

    4 Jahre sind ja auch keine so lange Zeit, wie sieht es denn da mit Ruhezeiten aus, die evtl eingehalten werden müssen, bevor ein Darlehen ausgezahlt werden kann?

  6. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Ruhezeit? Sie meinen der Bausparvertrag ist zuteilungsreif aufgrund Bausparguthaben, er wird aber erst in einiger Zeit zugeteilt? Das hängt ja individuell alleine an Ihrem eigenen Vertrag.
    Wenn Sie das Mindestsparguthaben für die Zuteilung erreicht haben, dann würde ich einfach dort anrufen bei der Bausparkasse und sich die Zuteilung schriftlich bestätigen lassen.
    Die Tilgungsrate für das Bauspardarlehen steht allerdings auch schon fest.

  7. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Hallo,

    meiner Meinung nach würde ich auch die bestehenden BSVs laufen lassen und weiter sparen (Tagesgeldkonto ??).
    Wichtig wäre, dass man das angesparte Geld jederzeit einsetzen kann, somit flexibel bleibt.

    BSV ist ja grundsätzlich eine Wette auch steigende Zinsen. Wie es weitergehen wird, das kann man nur vermuten.

    Frage: Euer Mietvertrag ist "noch" auf 4 Jahre ausgelegt ? Ist rein rechtlich eher unwahrscheinlich, da es max. auf 48 Monate geht eine Kündigung für den Mieter auszuschließen.

  8. Avatar von thps
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Unsere aktuellen BSVs sind erst zu 25 bzw 20 % getilgt, d.h. nicht Zuteilungsreif.

    matti85 sprach ja davon diese beiden zu kündigen und einen neuen anzustoßen.

    Der dürfte dann ja nur eine Laufzeit von 4 Jahren haben, da ich ja sowohl das Darlehen, als auch das ersparte dann benötige. Ich habe gelesen, das die meisten BSVs neben den Mindestguthaben auch eine gewisse Zeit als Barzahlungsbedingung haben. Wären das dann die besagten 4 Jahre?

    Häufig beginnen die Laufzeiten ja bei 7 Jahren, das ist doch sicher nicht um sonst so oder ?

    Zum Thema Mietvertrag:

    In meinem Mietvertrag steht eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren. Dass das nicht rechtskräftig ist habe ich auch schon gelesen. Deswegen haben wir den Vertrag damals auch unterschrieben. Die Frage ist nur, ob dann die 4 Jahre in Kraft treten oder die Klausel vollkommen außer Kraft tritt.


    Die Idee mit dem Tagesgeldkonto liegt mir auch am Nächsten, da es am einfachsten wäre. Ich würde dann vorab versuchen das KFZ so schnell wie möglich auszulösen ( Derzeit ca. 10 000€ offen, da 5000€ Schlussrate ) und anschließend möglichst viel weiter zu sparen.



  9. Avatar von matti85
    matti85 ist offline

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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Also als Beispiel wir nehmen einen Bausparvertrag mit 150.000€. Dieser hat eine Mindestansparsumme von 50% z.b. bis zur Zuteilung.

    Du sparst monatlich 600€ macht im jahr 7.200€ *4= 28.800 plus die 6.000 die Ihr jetzt habt macht um die 35.000€.

    Du findest in 4 oder 3 oder 5 Jahren die richtige Immobilie und setzt den BSV als Zahlungsinstrument ein. Die Bausparkasse macht dann eine Vorfinanzierung bis zur Zuteilung diese setzt sich aus einer Zinskomponente als auch Sparkomponente zusammen. Nach der zuteilung greift dann der BSV Zins.

    Also du musst nichts doppelt bezahlen oder wie auch immer.

    Ein BSV ist eine Wette gegen die Zinsen.

    Wir haben auch eine Neubauwohnung vor kurzem gekauft. Ich habe mir einen BSV abgeschlossen der die Restschuld in 20 Jahren abdeckt, da ich nicht dran glaube, dass die Zinsen nochmal so tief sein werden wie in der heutigen Zeit.

    Zu dem wie der BSV funktioniert fragst du am besten die Experten hier. ich war vor einigen Monaten auch noch sehr grün in der ganzen Finanzierungsmaterie hab mich aber durch das Forum sehr gut Einlesen können und mir know how angesammelt. Auch habe ich hier einen sehr Kompetenten Berater kennengelernt der meine Finanzierung gemacht hat.

  10. Avatar von credere
    credere ist offline

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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Ich finde den Gedanken mit einem neuen Bausparvertrag auch nicht verkehrt.

    Deine vorhandenen Bausparverträge sind nicht "getilgt" sondern zu 20%/25% angespart. Eine Kündigung dieser Verträge ist meist mit einer Frist von 6 Monaten möglich. Dann könnte man die vorhanden Guthaben in den neuen Vertrag übertragen.

    Die Sparzeit bis zur Zuteilung von bspw. 7 Jahren ist auf eine "Regelbesparung" ausgelegt, wenn du durch höhere monatliche Raten bzw. Einmalzahlungen die erforderliche Summe für eine Zuteilung schneller erreichst kann solch ein Vertrag auch nach 24 Monaten Zuteilungsreif sein. Das ist von Bausparkasse zu Bausparkasse und Tarif zu Tarif unterschiedlich.
    Bei 750,00 Euro mtl. Sparbeitrag + Guthaben kommt ihr ja auf ca. 40.000 Euro nach 4 Jahren. Da kann dann schon eine gute Summe durch den Bausparvertrag finanziert werden. Sollte das Zinsniveau zu dieser Zeit deutlich niedriger als der Vertragszins des Bausparvertrages sein, kann man diesen ja ebenfalls kündigen und nur das Guthaben verwenden. Im Zweifel hat man die Abschlussgebühr dafür investiert.
    Ich würde euch eine Beratung bei eurer Bank zu diesem Thema empfehlen, der Berater kann dann gut mit den Berechnungstools einen passenden Tarif finden, der euren Ansprüchen gerecht wird.

    Eine BU wird nicht weiter positiv bei der Entscheidung für eine Baufi gewürdigt, ist mir zumindest aus meiner Praxis nicht bekannt.

  11. Avatar von thps
    thps ist offline
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Vielen Dank für deine Antwort, das erscheint mir schlüssig.
    Die Vorgehensweise setzt aber voraus, das die Vorfinanzierung auch bei der selben Bank durchgeführt wird oder? Wie stehe ich denn Zinsmäßig bei einer solchen Finanzierung da?

  12. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Lächeln AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    @Bankkaufmann

    Haben sie Informationen über den Bausparvertrag? Bausparzins, Mindestansparung und Wechseloptionen? Bei welcher Kasse mit welchem Tarif? Hier fragt jemand was er tun kann, um die 4-5 Jahre sinnvoll zu nutzen, sinnvoll investiert zu sein auf das Vorhaben Kauf einer Immobilie und Finanzierung dieser. die Frage nach Optimierungsmöglichkeiten erlese ich aus der Frage. Keinen neuen Bausparvertrag abzuschließen muss da nicht die richtige Empfehlung sein, vielmehr diesen zu prüfen und zeitgemäßen Tarifen gegenüberstellen.

    Meine Empfehlung ist es von einem Bausparmakler prüfen zu lassen, wie sinnvoll es ist die vorhanden BSV weiter laufen zu lassen, ggf. kann eine Ermäßigung und Zuteilung Sinn machen, um das Guthaben in einem besseren Tarif als Einmlazahlung mit weiteren Sparraten an zu legen. Ein Tarif der z.B. nur 30 % Ansparsumme benötigt, um bei 2 % zuteilen zu können. So kann sich das Zinsrisiko bezüglich steigender Zinsen in den kommenden Jahren evt. erhöht gemindert werden, da mit weniger Guthaben mehr Bauspardarlehen abgegrenzt werden kann.

    Eine Beratung bei der Bank bezüglich der richtigen Bausparkasen-, und Tarifauswahl empfehle ich nicht, da sie dort nicht unabhängig beraten werden können. Das sollte sich ein unabhängiger Experte schon genauer ansehen, um dann die richtige Anlageentscheidung bezüglich Bausparkasse und Tarif empfehlen zu können, denn die Unterschiede sind teilweise gravierend, erst Recht wenn man einen älteren Tarif hat !

  13. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Zitat Zitat von thps
    Zum Thema Mietvertrag:

    In meinem Mietvertrag steht eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren. Dass das nicht rechtskräftig ist habe ich auch schon gelesen. Deswegen haben wir den Vertrag damals auch unterschrieben. Die Frage ist nur, ob dann die 4 Jahre in Kraft treten oder die Klausel vollkommen außer Kraft tritt.
    Die komplette Klausel ist unwirksam, Ihr könntet mit normaler Kündigungsfrist ausziehen.

  14. Avatar von thps
    thps ist offline
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Vielen Dank für die Infos,


    Ich möchte hier noch die Informationen zu den Bausparverträgen nachliefern.


    Mein Bausparvertrag hat eine höhe von 6000 € , ca 1500€ angespart ( Nur Vermögenswirksame Leistungen )
    Mindestsparguthaben 50 %
    Guthabenzins 1% Darlehenszins 4,90% , Effektiver Jahreszins 6,29%
    Tilgungssatz 5%






    Der meiner Verlobten sieht doch anders aus als gedacht:


    erster Teilvertrag:
    17 000 €, ca 2500€ angespart (Nur Vermögenswirksame Leistungen)
    Guthabenzins 1,00%
    gebundener Sollzinssatz 3,90%
    ZinsPlus 300%
    Abschlussgebühr 272€


    zweiter Teilvertrag:
    17 000 €
    Guthabenzins 1,00%
    gebundener Sollzinssatz 3,90%
    ZinsPlus 300%
    Abschlussgebühr 272€


    Nachdem der 1. Abgeschlossen ist wird der beginnt wohl der Zweite.






    Mein Bausparvertrag erscheint mir dabei nicht sehr attraktiv.

  15. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Ich empfehle ihnen mit Nachdruck sich möglichst umgehend in Bezug auf ihre Bausparverträge beraten zu lassen, dass ist ja fast ein Horrorszenarium, ein Drama. 50 % Mindestansparung bei daraus resultierenden 3,9 % und gar 4,9 % Darlehenszins??? Wo gibt es denn solche Tarife noch?

    30 % Anspargrad bei einem Darlehenszins von 2% wäre ein lohnendes Ziel und es ist noch lange nicht zu spät diese schlechte Anlageform im Hinblick auf Zuteilung in 4-5 Jahren zu korrigieren.

  16. Avatar von thps
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Genau das habe ich mir gedacht / erwartet. Der BSV wurde im August 2011 abgeschlossen, nur um eben diese Vermögenswirksamen Leistungen mitnehmen zu können.

    In 2 Wochen habe ich zusammen mit meiner Verlobten einen Termin bei deren Vermögensberater ( langjähriger Berater der "Schwiegerfamilie", ich hatte bis jetzt noch nichts mit ihm zu tun) und werde mich dahingehen beraten lassen.

    Ich wollte mir nur vorher schon eine grobe Richtung geben in die ich gehen könnte um nicht komplett von der Kompetenz des Vermögensberater abhängig zu sein.


    Eine Frage abseits dessen: Wie kommen denn die 2 BSVs meiner Verlobten zustande, was hat das denn für Vor/Nachteile? Beide wurden gleichzeitig abgeschlossen und beinhalten ja jeweils eine Abschlussgebühr. Als Laie erscheint mir das vorerst wenig seriös.

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Sorry, aber wenn ich das schon höre,Vermögensberater. Dann wird es ein Vertrag der Badenia sein, oder Bausparkasse Mainz.

    Anschlussgebühren bringen Provisionen, am besten eine Anschlussgebühr von 1,6 % auf die Bausparsumme.

    Ich kann jetzt schon abschätzen oder vermuten was die Beratung bringt, nichts für sie und für den Berater eine Erhöhung der Bausparsumme!

  18. Avatar von thps
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Meinen alter BSV stammt von der Württembergischen und ich weis ehrlich gesagt nicht mehr genau wie ich dazu gekommen bin.

    Wenn ich mal so durch die Unterlagen meiner Verlobten blättere findet sich da tatsächlich recht häufig der Begriff Badenia .

    Welchen Berufsstand sollte man denn in solchen Sachen kontaktieren?

    Der Vermögensberater ist Mitglied / Berater der dvag oder wie die sich schimpfen ( Die mit dem Schneeballsystem ).

  19. Avatar von uwehaensch
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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Zitat Zitat von thps
    Ich möchte hier noch die Informationen zu den Bausparverträgen nachliefern.
    Der meiner Verlobten sieht doch anders aus als gedacht:

    erster Teilvertrag:
    17 000 €, ca 2500€ angespart (Nur Vermögenswirksame Leistungen)
    Guthabenzins 1,00%
    gebundener Sollzinssatz 3,90%
    ZinsPlus 300%
    Abschlussgebühr 272€


    zweiter Teilvertrag:
    17 000 €
    Guthabenzins 1,00%
    gebundener Sollzinssatz 3,90%
    ZinsPlus 300%
    Abschlussgebühr 272€


    Nachdem der 1. Abgeschlossen ist wird der beginnt wohl der Zweite.
    So ist es. Und die Ihrer Verlobten von der Badenia, 544,- Euro Abschlussgebühr nur für VL, auch nicht schlecht. Eben typisch DVAG !

  20. Avatar von uwehaensch
    uwehaensch ist offline

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    Standard AW: Strategie für einen künftigen Hauskauf

    Zitat Zitat von thps
    In 2 Wochen habe ich zusammen mit meiner Verlobten einen Termin bei deren Vermögensberater ( langjähriger Berater der "Schwiegerfamilie", ich hatte bis jetzt noch nichts mit ihm zu tun) und werde mich dahingehen beraten lassen.
    Ich wollte mir nur vorher schon eine grobe Richtung geben in die ich gehen könnte um nicht komplett von der Kompetenz des Vermögensberater abhängig zu sein.
    Eine Frage abseits dessen: Wie kommen denn die 2 BSVs meiner Verlobten zustande, was hat das denn für Vor/Nachteile? Beide wurden gleichzeitig abgeschlossen und beinhalten ja jeweils eine Abschlussgebühr. Als Laie erscheint mir das vorerst wenig seriös.
    Da kann ich noelmaxim nur beipflichten. Der Vermögensberater der DVAG kat keine Kompetenz die Sie brauchen, und ja, die BSVs Ihrer Verlobten sind kaum seriös. Lassen sie um Gottes willen die DVAG sein (auf die Badenia können Sie getrost als Bausparkasse verzichten) und gehen Sie zu einem unabhängigen Finanzierungsspezialisten oder Makler der eben auch in diesem Bereich (Bausparverträge) tätig und erfahren ist.

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