Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

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  1. Avatar von DoctorLove
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    Standard Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Guten Morgen zusammen!

    Meine Frau (44) und ich (39) wohnen zur Zeit noch in Berlin. Wir haben keine Kinder. Aufgrund des Verkaufs unserer Mietwohnung, bzw. des gesamten Mehrfamilienhauses inkl. Gewerbehof (derzeitige Kaltmiete von 437,-€) und Ankündigung von Sanierungsmaßnahmen haben wir uns entschlossen, etwas eigenes zu kaufen. Ein Blick in die Wohnungsvermietungsportale hat schon genügt, um zu sehen was in Zukunft auf uns zukommt, nämlich Kaltmieten von rund 800-1.000,-€ Kaltmiete für 80m2 Altbau, Tendenz nach oben offen.

    Ein Häusschen im Berliner Umland haben wir schon gefunden:

    80m2 Doppelhaushälfte, auch ein Altbau, aber ganz gut in Schuss gehalten, nicht unterkellert. Inklusive voll ausgebautem Nebengelass (Küche, WZ, Schlafzimmer, Vollbad), knapp 1.400qm Grundstück, Pool, 3 Garagen und weiteres kleines teilweise unterkellertes Nebengelass in dem sich unter Anderem die Ölheizung, die Tanks und ein weiterer beheizter Raum liegt.

    Leider verfügen wir über kein Eigenkapital.

    Monatliches Nettoeinkommen beträgt 3.500,-€, wobei ein Partner 3.000,- verdient.
    Wir haben noch Privatkredite in Höhe von 500,-€ monatlich zu zahlen, diese sind aber in 2017 bzw. 2018 getilgt.

    Das Haus soll 120.000,-€ kosten, die Kaufnebenkosten betragen knapp 19.000,-€

    Zudem benötigen wir rund 5-7.000,-€ an Renovierungskosten.

    Wir hatten bisher ein Angebot der DSL-Bank. In diesem wurde die komplette Finanzierung nebst Ablöse der Darlehen angeboten. Dieses Angebot sollten wir nun innerhalb von 5 Tagen unterschrieben zurücksenden.....gleich mal die Bank gegoogelt..und siehe da...95% der Bewertungen rotzschlecht. Der Finanzmakler hatte uns das ja recht praktisch veranschaulicht, leider ist in dem Darlehensvertrag die ganze Sache recht kompliziert beschrieben, so das wir ein sehr schlechtes Gefühl dabei haben. Auch möchten wir keine Darlehen unterschreiben, bevor es einen Termin beim Notar gibt. Auf Nachfragen beim Finanzdienstleister bekommen wir nun keine Antwort, was in meinen Augen nun nicht grade als seriös einzustufen ist, grade auch in der Hinsicht, das wir uns eigentlich nun entscheiden müssten......im Nachhinein sind meine Frau und ich nun der Meinung die noch bis 2017 bzw. 2018 laufenden Darlehen normal zu bedienen, denn die Restlaufzeiten sind ja überschaubar...und vor allem günstiger zu bedienen als mit einer Ablösung.

    Jetzt die eigentliche Frage an die Gemeinde hier: Würde uns eine andere Bank anhand der genannten Rahmenbedingungen finanzieren???? Oder ist das aussichtslos?

    Freue mich auf hoffentlich zahlreiche Antworten. Vielen Dank im Voraus!

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Hallo DoctorLove,

    wenn sie eine verbindliche Zusage haben woLlen müssen sie eine verbindliche Finanzierungsanfrage stellen. Die DSL Bank prüft den Fall dann und sagt ihn zu, danach haben sie ein Widerrufsrecht von 14 Tagen, innerhalb dieser Zeit sollten sie dann beim Notar gewesen sein.

    Ich kann die schlechten Bewertungen der DSL Bank nicht nachvollziehen, vernünftig aufbereitet und eingereicht ist das die Bank, die am ehesten ihr Vorhaben begleiten wird, allerdings wird das nicht ohne ein Nachrangdarlehen gehen, denn die Nebenkosten finanziert die DSL Bank über ein Hypothekendarlehen auch nicht.

    Wie sahen denn die Bausteine ihres Finanzierungsvermittlers aus?

  3. Avatar von DoctorLove
    DoctorLove ist offline
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Ich frage mich halt nur, warum es keine schriftliche Finanzierungszusage der Bank gibt für den Notartermin. Das 14tägige Widerrufsrecht nützt mir in diesem Falle rein gar nichts, denn es bleibt ja nicht bei einem Notartermin und die Frist zur Überprüfung der Kaufverträge beträgt auch eine Woche bis 14 Tage. Passt also alles nicht zusammen. Zudem ist die Darlehensanfrage bei der DSL zugleich auch der Darlehensvertrag. Soll heißen, wir unterschreiben nun den hochoffiziellen Antrag, die DSL zeichnet diesen dann gegen und damit ist das Darlehen bewilligt. So kenn ich es aber nicht und so ist es mir auch nicht sicher genug! Ich kenne das aus meinem Umfeld halt so, das es eine schriftliche Zusage seitens der Bank gibt, damit zum Notar, kaufen und dann erst den Darlehensvertrag unterschreiben. Was ist denn, wenn der Verkäufer sich das kurzfristig anders überlegt, die Widerrufsfrist schon rum ist, aufgrund der Vertragsprüfzeiten und ich dann den Darlehenvertrag an der Backe habe? Ein Auszahlungstermin wurde auch nicht genannt. Den brauche ich aber für den Verkäufer..... ich als Verkäufer hätte auch keine Lust ewig auf mein Geld zu warten.............ich habe mich ja schon beim Finanzdienstleister "nackig" gemacht...nun nochmals alles zur Überprüfung..und dann möchte die DSL-Bank nach dem Kauf noch Gutachter zu mir schicken..welchen Sinn soll das dann noch haben? Vorher würde ja Sinn ergeben, aber so? Wie Sie sehen können sind das für einen Laien schon existenzielle Fragen..... die Bausteine sehen ein Zinsschutzdarlehen in Höhe von 120.000,-€ vor, die Tilgung geht in einen Bausparvertrag. Desweiteren ein Eigenkapitaldarlehen in Höhe von 44.000,-.... Das EK-Darlehen soll erstrangig bedient werden, und wenn dieses bezahlt ist, soll diese freiwerdende Rate komplett in die Tilgung fließen.


    Was ich immer ganz lustig finde, aber sehr unverständlich: ICh möchte hier einen bleibenden Wert erschaffen, der mich aus der Miete herausholt. Da wird gezickt auf Teufel komm raus, selbst wenn genug Einkommen da ist. Geh ich jetzt auf die Bank, weil ich mir für 50.000,-€ ein Auto kaufen will, bekomme ich das Geld quasi nachgeschmissen, obwohl das Ding in 10 Jahren keinen Cent mehr wert ist..........das erkläre mir mal einer......

  4. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Was verstehen Sie unter einem Eigenkapitaldarlehen in Höhe von EUR 44.000? Ich denke es gibt hier keinerlei Eigenkapital für die Kaufpreis und Nebenkostenfinanzierung?

  5. Avatar von hoehlenbewohner
    hoehlenbewohner ist offline

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Naja, wenn ich ne Bank wäre und euer Alter, Einkommen sowie niedrige Miete kenne, würde ich mich schon sehr wundern warum kein Cent EK dafür aber Schulden für einen Privatkredit vorhanden sind.
    Klar, mit dem Einkommen solltet ihr die 120.000€ plus Nachrangdarlehen für Nebenkosten schon finanziert bekommen, gute Zinsen sehe ich aber nicht.

  6. Avatar von DoctorLove
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    ISt wahrscheinlich der falsche Begriff, er wurde zuvor vom Finanzdienstleister so betitelt. Hochoffiziell ist es ein Privatkreditvertrag der die Kaufnebenkosten und Ablöse der vorhandenen Darlehen nebst Renovierungskosten finanzieren soll.

  7. Avatar von DoctorLove
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Nun, man hatte sich vor ein paar Jahren eigentlich damit abgefunden, kein Eigentum erwerben zu wollen und, da keine Kinder vorhanden und auch keine geplant sind. Deshalb erst mal gelebt, da ich auch die Erfahrung in meinem Leben machen musste, das morgen schon der Letzte sein kann...... ich glaube aber, das wir noch jung genug sind um unsere alte Denk- und Verhaltensweise zu verändern. Mann muss nur wollen.....

  8. Avatar von DoctorLove
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    sorry, Doppelpost..

  9. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Kaufpreisnebenkosten und Ablösung bestehenden Ratenkredit kann man mit dem Nachrangdarlehen finanzieren.
    Die Renovierungsdarlehen jedoch kann man wieder in das normale Bankdarlehen einbauen.
    Etwas verwunderlich was und wie es Ihnen wohl angeboten worden ist.

  10. Avatar von DoctorLove
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Deswegen ja meine Frage, ob und wie es am Besten in dem Fall geht. Wie schon oben beschrieben haben wir auch darüber nachgedacht, die laufenden Kredite aufgrund Ihrer noch geringen LAufzeit nicht umzuschulden. Das wäre ja ein Batzen Kreditvolumen zu nicht günstigen Konditionen weniger....oder irre ich da?

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Sie machen sie das unnötig schwer. Die Vorgehensweise der DSL Bank ist völlig normal, wenn die positiv geprüft haben ist das die verbindliche Zusage und das teilt man ihnen auch schriftlich mit. Ab dann haben sie 14 Tage Zeit zum Notar zu gehen, kommt es dann nicht zum Kauf, widerrufen sie das Darlehen. Diese 14 Tage reichen völlig aus, das plant man ja im Vorfeld alles, klappt bei allen anderen Kunden ja auch.

    Natürlich müssen sie sich nackig machen, man soll ihnen ja auch 164.000 Euro geben.

    Der Gutachter muss seit Jahren immer das Objekt besichtigt haben, der erstellt kein Gutachten sondern einen Besichtigungsbericht. Hat mit der Zusage bzw. der Prüfung der Finanzierung überhaupt nichts zu tun.

    Zinsschutzdarlehen? Welche Zinsen wollen sie denn sichern, haben sie mal geschaut wie viel Darlehen sie innerhalb der Zinsfestschreibung absichern? Wie lange ist die Zinsfestschreibung ausgewählt worden? Machen sie ein reines Annuitätendarlehen mit direkter Tilgung, das mit einer längeren Zinsfestschreibung und gut ist.

  12. Avatar von DoctorLove
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Ich gehe halt mal davon aus, das ich vielleicht nicht so gut beraten war, bisher. Nun habe ich dazu Fragen, mein FDL stellt sich aber tot. Was soll ich denn davon halten? Und in der Widerrufsbelehrung ist Ihr geschildertes Vorgehen der Bank so nicht ersichtlich. Sollte ich dafür vielleicht zu blöde sein, bitte mir auch so sagen..ich hab da kein Problem mit, als Laie.

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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Wenn man etwas nicht versteht, fragt man - das geht hier ja auch. Der Darlehnsvermittler wird dafür bezahlt, dass er alle Fragen beantwortet. Tut er es nicht, wäre MEIN Vertrauen weg. Und dann müsste ich mit dieser Person/Firma auch nicht zusammen arbeiten.

    Je komplizierter Verträge gestrickt werden, je undurchsichtiger diese sind, je mehr Unsicherheiten werden auch eingebaut.

    Grundsätzlich hat noelmaxim Recht: jeden Tag läuft es bei Banken so ab, dass diese Zusagen geben und es (warum auch immer) dann nichts aus dem Kauf wird. Man würde in der Presse dann aber täglich lesen: ich sitze mit einem Kredit von 300.000 Euro da und weiß nicht was ich mit dem Geld machen soll. Das dem nicht so ist liegt daran, dass man in der Widerrufsfrist den Notartermin legt, denn für das Haus hat dich der potentielle Käufer ja bereits entschieden. Sollte dann was dazwischen kommen, kann man widerrufen und einen neuen Versuch mit einem neuen Haus starten.

    Natürlich ist es immer eine Zwickmühle, da die Bank natürlich erst dann finanzieren will, wenn möglichst der Notartermin bereits vorbei ist und auf der anderen Seite der Käufer natürlich erst die Finanzierung in trockenen Tüchern haben will - und am Ende auch der Verkäufer nicht ewig warten möchte. Hier ziehen 3 verschiedene Parteien in drei Richtungen am Seil.

    Unabhängig der Finanzierungsfrage: hatten Sie das Objekt bereits mit einem Fachmann (Gutachter) besichtigt? Da ich ja nicht weiß, wo das Haus genau steht, finde ich die Eckdaten 120.000, unter 10.000 Euro Sanierungsbedarf plus Speckgürtel von Berlin plus der Extras des Hauses (3 Garagen, Pool) eher günstig - um nicht zu sagen zu günstig. Da niemand etwas verschenkt, ist vllt. doch ein Pferdefuß am ganzen?!

    Viel Erfolg

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  14. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Immobilienfinanzierung ohne EK.......laut Fakten möglich?

    Hallo,

    ich schließe mich guest an.
    Von der Finanzierung her, wenn man von 164tsd EUR ausgeht wird die Rate wohl um die 850 EUR liegen. (3% Tilgung damit mit 67 Jahren der Kredit getilgt ist....). Auch wird es wohl finanziell soweit kein Problem darstellen, wenn der Konsumentenkredit da mit reingenommen wird.


    Was ich nur am Rande mit bedenke würde:


    Arbeitet Ihr beide in Berlin ?

    Denn die monatlichen Kosten des Eigenheims dürften wohl auch bei ca. 1100 EUR incl. aller Nebenkosten liegen, dazu dann die Fahrtkosten und die Fahrtzeit zur Arbeit. Das könnte u.U. teurer werden als eine andere Wohnung in Berlin direkt.

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