Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

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  1. Avatar von hilli1
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    Standard Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Nach Trennung sitzt meine Tochter mit Kind nun im vor zwei Jahren gekauften Haus und es droht trotz laufender Unterhaltszahlungen des Ex die Zwangsversteigerung. Die Finanzierung läuft auf 20 Jahre und da wird bei Verkauf des Hauses sicher eine saftige VFE fällig. Um der Tochter eine gesicherte Zukunft zu geben, möchte ich das Haus kaufen und dann an sie vermieten. Ich könnte das Haus auf einen Schlag ablösen, was mir lieber wäre, als die Finanzierung weiter zu übernehmen. Aber die hohe VFE möchte ich mir ersparen. Wer kann mir da helfen oder hat entsprechende Erfahrungen und Tipps?
    Danke schon mal für Euere Antworten!

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Hallo hilli1,

    die 20 Jahre spielen bei den Vorfälligkeitszinsen keine Rolle. Wenn die Zinsfestschreibung größer 10 Jahre ist, dann kann 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer halbjährlichen Kündigungfrist das Darlehen vorzeitig zurück gezahlt werden, entsprechend werden auch nur so lange die Vorfälligkeitszinsen in Rechnung gestellt.

  3. Avatar von eugh
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Evtl. kommt der Widerruf des Immobilienkreditvertrags in Frage. Ausführliche Diskussionen gibt es unter dem Stichwort "Widerrufsjoker" über diverse Suchmaschinen sowie auch hier im Forum - siehe die Links in meiner Signatur zu den wichtigsten Threads rund um das Thema.

    Der Kontakt mit der Verbraucherzentrale Hamburg, die Kreditverträge auf deren (Un-)Wirksamkeit für kleines Geld überprüft, kann ggf. weiterhelfen.

    Etliche RÄ/Kanzleien bieten sogar eine kostenlose Ersteinschätzung der Widerrufsbelehrung (WRB) im Immobilienkreditvertrag an. Wenn die WRB unwirksam war, hat die Frist zum Widerruf des Kreditvertrags nie zu laufen begonnen (dazu gibt es einschlägige BGH-Urteile), so dass der Kreditnehmer den Vertrag auch noch Jahre nach Abschluss widerrufen kann. Als Folge tritt ein sog. Rückgewährschuldverhältnis in Kraft, nach dem der Kunde den sog. Gebrauchsvorteil des Darlehens (den bei Abschluss marktüblichen Zins, falls dieser unter dem vertraglich vereinbarten Zins lag) und natürlich die Darlehenssumme an die Bank zurückzahlen muss. Da bereits seit ein paar Jahren getilgt wurde, ist die noch offene Restvaluta natürlich geringer als die ursprüngliche Darlehenssumme, d.h. der Kunde zahlt nur die Restvaluta zurück. Die Rückabwicklung bedeutet aber auch, dass die Bank gar keine VFE mehr fordern darf. Wurde bereits eine gezahlt, muss die Bank nach wirksamem Widerruf die VFE sogar zurückzahlen. Und schließlich hat der Kunde noch einen Anspruch gegen die Bank: Diese muss die Zahlungen des Kunden (Zins- und Tilgungsanteil der Raten) dem Kunden verzinsen, da sie einen Nutzen daraus gezogen hat, welche ihr nach Rückabwicklung jedoch ebenfalls nicht mehr zustehen. Die Rechtsprechung vermutet z.Z., dass Banken Nutzungen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ziehen, also in Höhe des sog. Verzugszinses. Ob dies noch lange so gehandhabt wird, bleibt abzuwarten.

    Einen guten Einstieg ins Thema außerhalb dieses Forums gibt es in diesem test.de Special, wo man nach Anmeldung auch kommentieren und Fragen stellen kann. Wenn man die Fragen allgemein hält, dürfen auch die Redakteure von test.de antworten (die als Nicht-Anwälte keine Rechtsberatung geben dürfen). Außerdem antworten dort gelegentlich auch diverse RÄ.

    Viel Erfolg!

  4. Avatar von guest
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    ABER .. waren nicht 2013 bereits die WRB bereits "alle" okay? Wobei sicher auch hier noch irgendeine Bank irgendwo in der Schublade ein altes Formular gehabt haben könnte.

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  5. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Bei Abschluss Darlehen 2013 glaube ich nicht daran dass die Widerruferklärung falsch ist.
    Ein Verkauf würde nur die VFE mit 10 Jahren angerechnet werden. So wie Noelmaxim auch schreibt. Hierbei greift ja BGB 489.
    Bezüglich VFE würde ich eher überlegen ob es Sinn macht die Immobilie nicht voll mit Eigenkapital zu bezahlen, sondern auch selbst zu finanzieren als Käufer und an die Tochter dann vermieten um auch paar Schuldzinsen für Vermietung Verpachtung zu haben.

  6. Avatar von eugh
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Glaube ist gut, Kontrolle ist besser - aber das muss natürlich jeder für sich selbst entscheiden. Aus dem Thread zum Widerruf hier im Forum ist zumindest bekannt, dass jemand bei einer Anschlussfinanzierung in 2014 von einer SK wieder eine fehlerhafte WRB erhalten hat.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Es wurde jetzt sogar Klage gegen eine 2014 WRB der Commerzbank eingereicht!

  8. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    @noelmaxim: Quelle bitte wegen WRB Coba?

  9. Avatar von hilli1
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    erst einmal vielen Dank für Euere Antworten und Ratschläge. Ich habe den Vertrag mittlerweile vom WIDERRUFSJOKER prüfen lassen. Leider gibt es da nichts zu beanstanden. Für mich ist es nun ein Rechenexempel, was günstiger für mich als Käufer ist:
    die fällige VFE (für die restlichen 8 Jahre unter Einrechnung der möglichen Sonderzahlungen) oder die Übernahme des Darlehns mit den vereinbarten Zinsen, dann OHNE die VFE. Eine Kreditaufnahme (wie vorgeschlagen) hierfür rechnet sich m.E. nicht, da ich das Geld habe und momentan nur 1 - 2% bei Anlage erzielen kann. Natürlich werde ich das Haus nach Kauf an meine Tochter zu einem bestimmten Betrag vermieten. Das würde bei einer Darlehnsübernahme in die Ratenzahlungen mit einfliessen.
    Ich denke, einen Vergleich der beiden Möglichkeiten kann ich erst nach Vorlage der Berechnung der VFE durch die Bank anstellen. Vermutlich dürfte sich da nicht viel Unterschied in der Summe ergeben. Oder?

  10. Avatar von guest
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Die VFE wird, wenn sie korrekt berechnet ist, nur den Schaden der Bank beinhalten, der tatsächlich entstanden ist.

    Dieser ist die Differenz der zu zahlenden Zinsen zu den heute erzielbaren Zinsen. Hinzu kommen Feinheiten wie Risikoabschlag, da natürlich für die Bank nach Rückzahlung auch kein Risiko mehr besteht, dass das Geld nicht rückgeführt wird.

    Über den Betrag der VFE und deren Berechnung streiten sich Banken mit Ihren Kunden regelmäßig vor Gericht. Eine einvernehmliche Lösung kann den Stress nehmen, der nur auf Seite der Darlehnsnehmer liegt. Sprich: man sollte evtl. nicht mehr über die letzten 50 Euro streiten.

    Wie oben beschrieben ist zur korrekten Berechnung der VFE der vertraglich vereinbarte höchste Tilgungssatz und die maximale Möglichkeit von Sondertilgungen anzusetzen. Hier ist, bei Fehlern, die größte Belastung für den Darlehnsnehmer möglich.

    Es ist durchzurechnen, was am Ende günstiger kommt oder sinnvoller erscheint. Da keiner hier den Einblick in Ihre finanziellen Möglichkeiten / Spielräume hat, bleibt unter Berücksichtigung der fehlenden Liquidität selber zu entscheiden, was man tut.

    Zu beachten ist ggf. am Rande, dass der Schuldzins als Werbungskosten von den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden können, bei einer VFE wäre zu prüfen, wer diese überhaupt zahlen muss (Vertrag läuft auf Tochter -> VFE ist von Tochter zu zahlen -> ggf. Rücksprache mit Steuerberater und Bank).

    Viel Erfolg

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  11. Avatar von mdachs
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Ich würde mal freundlich bei der Bank fragen, ob der Darlehensvertrag nicht übertragen werden kann. Die Bank wird sicher auch Interesse an der Vermeidung einer Zwangsvollstreckung haben.

  12. Avatar von hilli1
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Hallo mdachs,
    das hatte ich natürlich auch schon in Betracht gezogen. Die Bank würde das prüfen (gegen eine saftige Gebühr versteht sich) und bei Bonität zustimmen. Dann muß ich aber auch noch weitere acht Jahre (bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist) die Zinsen mitzahlen und -wie gesagt- ich könnte ja den Betrag auf einmal ablösen. Das wäre allemal günstiger für mich, aber auch dann blieben nach meiner Rechnung ca. 15T € VFE zu zahlen, auch unter Berücksichtigung aller jährlichen Sonderzahlungen.
    Und das ist mir einfach zu viel!

  13. Avatar von eugh
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Zitat Zitat von hilli1
    ... Ich habe den Vertrag mittlerweile vom WIDERRUFSJOKER prüfen lassen. Leider gibt es da nichts zu beanstanden. ...
    Sorry, dass ich nochmals nachbohre, aber von welchem "WIDERRUFSJOKER" prüfen lassen? Ich hoffe doch sehr, dass Sie einen Fachanwalt in Banken- und Kreditrecht für eine fundierte Einschätzung der WRB beauftragt haben (eine lange Liste mit Anwälten/Kanzleien gibt es bei test.de), ggf. sich sogar um eine Zweitmeinung bemüht haben. Wenn es um so viel Geld geht, sind die (ggf. 2x) 190€ zzgl. MwSt. für eine sog. Erstberatung doch gut angelegt.

  14. Avatar von kennname
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Kannst du nicht einfach einen Käufer finden ?

  15. Avatar von Suxxess
    Suxxess ist offline

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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Es geht ja um den Kredit den die Tochter aufgenommen hat.
    Also ich würde die Bank mal fragen ob du den Kredit übernehmen kannst und dann würde ich den übernehmen und alle Sondertilgungen ausnutzen und halt nach 10 Jahren den zurückzahlen. Dann das Haus von deiner Tochter übernehmen, parallel würde ich versuchen einen Mieter für das Haus zu finden.

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Um welche Bank handelt es sich denn?

  17. Avatar von guest
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Entweder denke ich völlig falsch oder eben andere.

    Thema ist doch hier "nur" die Frage, wie wird man den (unnötigen) Immobilenkredit los, nicht wie bekommt man seine Tochter aus dem Haus oder ähnliches.

    Meines unmaßgeblichen Meinung nach gibt es hier nur die Möglichkeit, dass die Tochter die VFE bezahlt. Sofern dieses finanziell nicht möglich ist und man "nur" 15.000 Euro nicht aus dem Fenster werfen will, bleibt die Privatinsolvenz der Tochter. Ob sinnvoll oder nicht steht natürlich auf einem völlig anderen Blatt Papier.

    Denn 1. wenn die Bank sich weigert das Darlehn von Tochter auf Vater umzuschreiben, die Immobilie jedoch verkauft wird (eben an den Vater), ist damit ohnehin die Grundlage für das Darlehn hinfällig. 2. wird sich die Bank den "dicken Fisch" wohl nicht unbedingt durch die Lappen gehen lassen und der Umschreibung zustimmen. Es ist ja auch für die Bank das einfachste so.
    Das Problem der zu zahlenden Zinsen / VFE wird sich nicht wirklich umgehen lassen. Entweder man akzeptiert die VFE oder man zahlt eben die Restjahre die Zinsen unter Berücksichtigung der höchst möglichen Tilgungserhöhung und Sonderzahlungen. Nach 10 Jahren Laufzeit kündigt man und ist weitere 6 Monate später "frei".
    Eine Möglichkeit (außer falschem Widerruf) sehe ich in keiner Weise um die Finanzierung zu kippen.

    Es liegen also 2 saure Äpfel da, in einen muss man beißen.

    Welche Alternative die beste ist, kann man ohne Taschenrechner und genauen Einblick in die Finanzen unter Berücksichtigung der (kommenden) Wünsche (Ausgaben) einfach nicht sagen. Es ist ein reines Rechenexempel. Wobei auch immer ein wenig Glück dazu gehört (vllt. steigen die Zinsen ab morgen exorbitant und man ist froh Liquidität zu haben).

    Auch wenn ich es nicht glaube, könnte man aber den Insolvenzjoker ziehen: der Vater kauft das Haus zu einem (für die Bank) guten Kurs und man einigt sich auf eine abgespeckte VFE (statt 15.000 eine Einmalzahlung von 5 / 7 oder 10.000 €) da die Tochter diese Zahlung nie erbringen könnte, da sie im Falle der Zwangsversteigerung in Insolvenz gehen würde. Damit würde die Bank auch keine 15.000 Euro bekommen und der Spatz in der Hand ... DAS geht natürlich nur, wenn die Drohung auch nachhaltig ist, also wenn die Bank ein Guthaben von 2 Mio. auf dem Sparbuch der Tochter sieht, würde das Argument eher nicht ziehen.

    Viel Erfolg

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  18. Avatar von hilli1
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Zuerst einmal ein dickes Dankeschön allen Schreibern für die Antworten und Meinungen.
    Hier möchte ich im Einzelen Stellung nehmen bzw. antworten:

    eugh: ja - wurde von Fachanwälten geprüft!

    kennname: Nein - ich möchte/muß mein Geld anlegen (und die Zukunft meiner Tochter und Enkel sichern)!

    suxxess: Genau das habe ich schon geprüft. Die Bank würde wohl mitmachen. Und -wie schon gesagt - ich möchte das Haus FÜR meine Tochter halten!

    noelmaxim: Die DSL-Bank (+KfW)

    guest: Ja - genau SO ist es! DU verstehst, was ich möchte und ICH sehe bisher auch nur die Möglichkeit, in einen der beiden Äpfel zu beissen. Die (gewollte) mögliche Privatinsolvenz ist eine Sache, die ich von Angang an in Betracht gezogen hatte und da meine Tochter keine eigenen Mittel hat, auch realistisch. Aber es darf nicht wirklich zu einer ZV kommen, das wäre zu riskant! Muß jetzt mit Tochter, ihrem Ex und dem Scheidungsanwalt besprochen werden.

    Nochmals Dank für Euer Engagement und die Ratschläge. Ich werde berichten, wenn sich etwas getan hat.

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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Unabhängig einer (möglichen) Insolvenz muss es nicht zur ZV der Immobilie kommen. Allerdings sollte man sich die Konsequenzen aus allem vorher überlegen.

    Gehen wir aber nur auf die Immobilie ein: 1. Möglichkeit: Kauf vom Haus zum Marktpreis/nahe des Marktpreis: Bank wird GANZ sicher nicht nein sagen. Das wird mehr oder weniger immer gehen (wenn der Ex-Mann, sofern er Miteigentümer ist zustimmt).
    2. Möglichkeit: Kauf über eine Zwangsversteigerung: hier KANN (wird aber wohl in der derzeitigen Situation eher nicht) das Haus womöglich preiswert erworben werden, wenn es keine/wenig Mitbieter gibt. Derzeit suchen jedoch viele Menschen eine Immobilie und wenn das Haus nicht in sich zusammen zu fallen droht (jahrelang notwendige Sanierungen und Reparaturen nicht durchgeführt) ist das Haus schon interessanter als die üblichen auf dem ZV-Markt.

    Wenn über die Insolvenz nachgedacht wird, ist es sicher eine Möglichkeit, dass man (evtl. zum Schaden der Bank) das Haus günstiger kaufen kann, die Restschuld fließt in die Insolvenz mit ein.

    Probleme in Falle der Privatinsolvenz der Tochter ist die fehlende Kreditwürdigkeit für (min.) 7 Jahre, eher 10 Jahre.

    Die VFE ist natürlich eine Sache der Darlehnsnehmer, würde also auch in die Insolvenz mit einfließen.

    Für "nur" 15.000 Euro sollte man mit der Bank eine andere Einigung finden, ist der Schuldbetrag nach Abschluss der Immobilientransaktion jedoch höher, wäre die Insolvenz eine realistische Möglichkeit. Halte hier Vor- und Nachteile der Insolvenz eher auf der Seite "bezahlen". Wobei es auch Insolvenzen wegen 5.000 Euro gibt ...

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  20. Avatar von ducnici
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    Standard AW: Kann ich die VFE umgehen beim Kauf des Hauses meiner Tochter?

    Tochter wegen 15.000Euro in die Insolvenz mit all den Nachteilen in den darauffolgenden Jahren schicken?
    Weil man zu geizig ist 15.000 Euro VFE zu zahlen?

    Wäre es meine Tochter, würde ich die 15k hinlegen und hoffen dass es ihr wegen der Scheudung psychisch trotzdem gut geht...

    wäre ich die Tochter und mein Vater würde mir das vorschlagen, würde ich sagen, dann lass es bleiben. Dann wird die Bude halt verkauft, der Rest geteilt und ich würde mir was für meine Verhältnisse passendes mieten.

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