gemietete Wohnung kaufen?

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  1. Avatar von seppel86
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    Standard gemietete Wohnung kaufen?

    Hallo an alle,

    mein Vermieter hat mir "meine" Wohnung zum Kauf angeboten. In Berlin Rosenthal 58m² mit TG-Stellplatz, Dachgeschoss mit großem Balkon mit Blick bis zum Fernsehturm,
    Haus Baujahr 1996. Sie soll 137.000 € kosten. Maklergebühren brauch ich nicht zahlen. Miete zahle ich derzeit rund 600 € inkl. Nebenkosten.

    Zu meiner Person: 29 Jahre alt
    Netto-Einkommen ca 2.250 € (wird in den nächsten Jahren eher mehr, da ich mich weiter bilde)
    Eigenkapital 35.000 €
    keine anderen Kredite

    Ich könnte etwa 20.000 € von meinem Eigenkapital mit einbringen. Wäre das überhaupt sinnvoll? Oder lieber komplett finanzieren lassen?
    Ich bin grad hin und her gerissen. Ich habe nicht vor in dieser Wohnung alt zu werden. Aber noch ein paar Jahre darin wohnen und dann vermieten/verkaufen?
    Was meint ihr? Soll ich das Angebot annehmen? Was kommen dann noch an fixe Nebenkosten, mal abgesehen von den Nebenkosten die ich ja jetzt schon zahle, hinzu?

    Schonmal vielen Dank

    Gruß

  2. Avatar von Ex-Studentin
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Hat es einen Grund, dass er sie dir zum Verkauf anbietet?
    Protokolle der Eigentümerversammlngen genau durchlesen und checken, welche Rücklagen die Hausgemeinschaft gebildet hat und welche Renovierungen demnächst anstehen könnten.

    Eigenkapital einbringen lohnt sich. Zumindest die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer) kann man damit schon mal selbst stemmen und bessere Zinskonditionen aushandeln.

    Monatliche Fixkosten: Vieles wird auf die Mieter bereits umgelegt. Außer Kosten für eine eventuelle Hausverwaltung und monatliche Rücklagen. Eine Freundin von mir hat in gleicher Preiskategorie eine Wohnung gekauft und hat meines Wissens eine monatliche Rate von 600€ + 400€ Nebenkosten, Strom müsste da schon drin sein.

    Ansonsten kennst du die Wohnung am besten. Ist sie z.B. WG geeignet? Wie viele Zimmer gibt es? Am besten mal im Internet nach vergleichbaren Wohnungen schauen, ob der Preis angemessen ist.

    So alles in allem klingt es nicht verkehrt, wenn du in der Gegend bleiben willst und sich die Wohnung gut vermieten lässt.

    Andererseits ist der Preis für die erzielbare Kaltmiete relativ hoch (in Ballungsgebieten aber nicht unüblich). Wenn du nun nur noch 3 Jahre dort wohnst und dann vermieten willst, legst du jeden Monat drauf, wenns bei 600 warm bleibt.

  3. Avatar von seppel86
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Ersteinmal danke für die schnelle Antwort.

    Hat es einen Grund, dass er sie dir zum Verkauf anbietet?
    Sicherlich, aber den hat er nicht genannt. Er ist der Erstbesitzer. Hat die Wohnung also knapp 20 Jahre... wer weiß vielleicht abbezahlt. Er lebt auch nicht in Deutschland.
    Er hat sie mir nur als erstes angeboten bevor sie vom Makler verkaufen lässt.

    Protokolle der Eigentümerversammlngen genau durchlesen und checken, welche Rücklagen die Hausgemeinschaft gebildet hat und welche Renovierungen demnächst anstehen könnten.
    Ja, hatte ich vor.

    600€ + 400€ Nebenkosten
    400 € Nebenkosten??? Ich hatte so auf 500 € Rate + 200 € Nebenkosten gehofft.

    Ansonsten kennst du die Wohnung am besten. Ist sie z.B. WG geeignet? Wie viele Zimmer gibt es? Am besten mal im Internet nach vergleichbaren Wohnungen schauen, ob der Preis angemessen ist.
    Ist eher am Rande Berlins. 2 Zimmer. Nicht gerade für eine WG oder für Studenten geeignet. Preisvergleich habe ich schon gemacht. Der Preis ist schon ok.

    legst du jeden Monat drauf
    Wenn der Betrag klein bleibt, würde mich das gar nicht stören. Lieber schneller abzahlen.

    wenn du in der Gegend bleiben willst und sich die Wohnung gut vermieten lässt.
    Das ist meine größte Sorge... später vermieten/verkaufen. Aber da könnt ihr mir natürlich nicht helfen.

    Finanziell würde das aber passen?

  4. Avatar von Ex-Studentin
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Zitat Zitat von seppel86
    Ersteinmal danke für die schnelle Antwort.
    400 € Nebenkosten??? Ich hatte so auf 500 € Rate + 200 € Nebenkosten gehofft.
    ...
    Finanziell würde das aber passen?
    200€ Nebenkosten werden etwas zu niedrig gegriffen sein. Die 400€ meiner Freundin sind vergleichsweise hoch: Kommt immer auf den Standard des Hauses an. Bei meiner Freundin war es ein Mehrfamilienhaus mit Aufzug und Hausmeisterservice. Sowas ist ist nun mal recht teuer. So eine Tiefgarage wie bei dir ist aber auch nicht billig. Du kannst ja auch mal deinen Vermieter nach dem "Hausgeld" fragen. Bei uns in der Gegend schwankt das zwischen 250 und 350€ pro Monat zzgl. Strom.

    Die Rücklagen der Gemeinschaft wären mir das Wichtigste. Wenn nächstes Jahr z.B. die Tiefgarage oder die Fassade erneuert werden soll, wird das sonst alles auf dich mit abgewälzt und dein ehemaliger Vermieter ist fein raus.

    Vom Kaufpreis her ist die Finanzierung bei deinem Gehalt kein Problem, sofern du einen unbefristeten Vertrag und keine anderen Schulden hast.

  5. Avatar von xlarge
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Als Eigentümer ist das Hausgeld immer höher als die umlagefähigen Nebenkosten.
    (Ein Mieter braucht z.B. keinen Verwalter oder Reparaturen zu zahlen.)

    Sind bei uns (96 m² - Mehrfamilienhaus - Tiefgarage - Aufzug - Hausmeister - Treppenhausreinigung - Wasser - Heizung - Müll) 370€ (davon allein 60€ für den Verwalter ...) dazu kommt noch 130€ Strom+Internet+GEZ+Grundsteuer ... allerdings bei der Fassadensanierung waren für 8 Jahre jeden Monat 70€ mehr zu berappen ... mal schauen, wann Dach/Tiefgarage dran sind.

    Allerdings kann man von den Handwerkerkosten/Lohnkosten im haushaltsnahen Bereich 20% Steuern wiederbekommen.

  6. Avatar von seppel86
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Ich habe im I-net eine Wohnung gefunden, die scheinbar auf dem selben Gelände liegt. Adresse steht nicht da aber ich erkenne es auf den Bildern.
    Die Häuser auf der Anlage sehen alle gleich aus. Sie hat einen Abstellraum und ist etwas größer dafür auch minimal teurer.
    Als Hausgeld wird 290 € angegeben. Nebenkosten für den TG-Stellplatz mit einberechnet.
    Dann kan ich doch davon ausgehen, dass ich genauso viel zahle oder? Vielleicht etwas weniger? Meine Wohnung is ca 8m² kleiner.

  7. Avatar von Ex-Studentin
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Klingt realistisch. 500€ Rate auf 30 Jahre auch. Dann bist du bei rund 800 warm (zzgl. Strom, Internet, GEZ..) Reperaturen zahlst du selbst. (Hausheld kann sich aber jederzeit ändern.)

    Ist die Wohnung in einer "aufstrebenden" Gegend? Du kannst dir ja mal selbst durchrechnen, wie lange du in der Wohnung selbst gewohnt haben musst, damit du bei einem Verkauf zum gleichen Preis zumindest eine schwarze Null da stehen hast. Die gezahlten Nebenkosten beim Kauf und die Zinsen sind einfach mal weg. Beim Vermieten kannst du die Zinsen und Reperaturen zwar von der Steuer absetzen, musst die Mieteinnahmen aber versteuern.

  8. Avatar von matti85
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Sogar wenn du am Ende 100€ mehr zahlst als jetzt musst du bedenken, dass es auch irgendwo Altersvorsorge ist bzw. sparen ist. Die Miete ist futsch deine Rate nicht. Und wenn du in 10-20 Jahren verkaufen solltest hast du schönes Eigenkapital.

    Protokolle ansehen damit du weißt was demnächst ansteht bzw. wie hoch die Rücklagen sind
    Zu deinen Nebenkosten kommen nur Rücklage plus Verwalter drauf. Verwalter liegt bei 20-30€ im Monat. Würde 100€ drauf rechnen.

    Deine Kaltrate wird ca. 500€ sein dazu deine normalen Nebenkosten plus 100€ kannste quasi rechnen, Dafür ist es deins du kannst es gestalten wie du willst und deine Miete ist nicht weg. Und Berlin ist ja nicht grade ein schlechtes Pflaster.

  9. Avatar von brainy
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Zitat Zitat von matti85
    Die Miete ist futsch deine Rate nicht.
    Wenn man es genau nimmt, ist es so nun wieder auch nicht.

    Die Verwalteraufwendungen, die Instandhaltungsrücklage und der Zinsanteil der Rate sind auch "futsch", genauso wie jetzt die Miete.

    Meine Meinung: man kann es machen (dann mit 20% EK) oder auch nicht.

    Dafür spricht, daß die Preise noch steigen werden in Berlin, dagegen, daß mieten aktuell billiger ist und die Wohnung nicht für immer sein wird.

  10. Avatar von seppel86
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Rechne ich das richtig?

    Wohnung 137.000€ + Grunderwerbsteuer + Notar = rund 147.000€ Nettodahrlehenbetrag

    Bei 500€ Rate (Annuitätsd.) macht, hat mir ein Online-Rechner verraten, bei 2% Zinsen p.a. eine Abzahlungsdauer von knapp 34 Jahren mit einem Gesamtaufwand von 201.700 €.

    Bedeutet ich zahle 54.700 € allein an Zinsen. Angenommen ich verkaufe nach 25 Jahren und zahle bis dahin monatl. 100€ an Verwaltung und Instandhaltung macht das in 25 Jahren 30.000 €.

    Heißt also ich würde für die Wohnung 54.700 € + 30.000 € = 84.700 € bezahlen welches ich nie wieder sehe?

    Dieser Betrag durch meine Kaltmiete 84.700€/450€ macht knapp 16 Jahre. Heißt das, dass ich die Wohnung 16 Jahre selbst bewohnen oder lückenlos vermieten muss
    damit sich der Kauf lohnt??? Unerwartete Kosten wie Reperatur usw. nicht mit einberechnet.

    In der Rechnung angenommen, dass Miete, Wert der Wohnung, Hausgeld etc. über die Jahre gleich bleiben. Nicht realistisch ich weiß, nur theoretisch.

    Mist... ich habe die 20.000€ Eigenkapital vergessen. Aber die Rechnung an sich macht doch sinn oder?

  11. Avatar von brainy
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Du wirst sicherlich nicht 34 Jahre lang den "kranken" Zinssatz von 2% zahlen.

    Sonst muß das jeder für sich rechnen.

    Wenn man vermietet muß man auch noch Steuern auf die Einkünfte zahlen.

    Gemessen an der aktuellen Miete ist die Wohnung sicher teuer im Kauf, wie man das auch immer rechnet.

  12. Avatar von Jehan
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    Standard AW: gemietete Wohnung kaufen?

    Hallo,

    bedenke auch: wenn Du einen Kredit aufnimmst und eh vorhast, die Wohnung in einigen Jahren eventuell zu verkaufen, musst Du den Kredit dann kündigen und ausbezahlen. Wenn die Sollzinsbindung zu diesem Zeitpunkt noch läuft, musst Du eine Vorfälligkeitsentschädigugn zahlen - das kann richtig teuer werden!

    Jehan

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