Finanzierung um Köln herum

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  1. Avatar von Caspar2020
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    Standard Finanzierung um Köln herum

    Hi,

    kurz zu uns:
    Verheiratet, beide 35; 1 Kind (4J)
    Ich, angestellter seit mehr als 10J bei einer Versicherung, meine Frau seit längerem im ÖD (50% Stelle)
    Festes monatliches Einkommen Netto 4990 + Kindergeld (Kind und ich selbst PKV; AG Zuschuss kommt noch on top auf das Netto)
    Hinzu kommen noch tarifliche Urlaubs/Weihnachtsgelder, und Boni

    Auf der Habenseite stehen:
    - 2 Riester BSV über ingesamt 49k€. Angespart stand heute sind 27,5k. Beide sind Zuteilungsreif und werden z.Z. noch weiter bespart.
    - Zusätzlich noch 2k€ auf einem TG-Konto. Und 1,5k auf sonstigen BSVs
    Die 3,5k sollen aber nicht in die Finanzierung eingebracht werden.

    Auf der Soll Seite stehen:
    - Auto-Finanzierung. RS mit 24k (356€ p.M.)
    - Kreditkartenkonto (Rahmen mit 16,5k, z.Z. 8,5k genutzt). Wird mit ca. 180p.M und allem was so über bleibt gefüttert
    - Wir haben zwar noch nen Rahmenvertrag mit Diba über 8,7k; aber der wird nicht in Anspruch genommen. Also komplett leer seit nem 1/2 Jahr


    Zu unserem Vorhaben:
    Wir schauen z.Z. nach nem EFH/DHH/RH im westlichen Kölner Speckgürtel.
    Entweder eine Bestandsimmobilie. Z.b.
    RH 110qm mit 300qm Grundstück für 265.000 über Sparkassen-Makler
    Zusätzlich 69k Modernisierungs, davon 17,2k EL
    Gesamt 366k

    Oder ein Haus vom Bauträger ( 372k + 33k NK + 20k Material für EL + 12k EL)

    Bezüglich der Bestandsimmobilie haben wir schon konkrete Angebote eingeholt:

    Die Sparkasse will mir einen Kfw + TA-Darlehen mit gleichzeitigem BSV, sowie die Blankodarlehen als Konstrukt verkaufen
    Laufzeit des Konstruktes 27 Jahre mit vorhersehbaren Zinsen. Positiv war für mich das die EL in dem Sinne nicht als EL angesehen wird (also man sich die das EL Prüfung sparen will,
    und die nur 2 Zwischenbesuche machen wollen um zu prüfen ob ich im Plan bin. Einzige Bedingung ist das ich auf 15% EK komme (auch wurde mir von der Spk vorgeschlagen den Diba Rahmen in Anspruch zu nehmen).
    Die eingesparte "EL" kann ich dann nutzen wie ich will. Z.b. wieder den Diba Rahmen glattzuziehen.
    Allerdings ist das ganze Konstrukt recht teuer. Ich kam auf 3,4 % Effektivzins über die 27 Jahre.
    Ausserdem würde die Spk nicht das Bauträger Objekt realisieren, weil wir nicht so einfach auf deren 15%EK Regel kommt.


    Bei einem großen Vermittler hat man uns Kfw + 10J Darlehen für 1,50% (bei Spk Köln Bonn), bzw. 1,75% (DB). (Von dem 49k-BSV sollten noch 6k zurückgehalten werden für andere Ausgaben).
    Allerdings scheint das Thema EL ein "schwieriges". Zumindest aus Sicht meiner Beraterin dort. Man möchte genau wissen wer diese erbringt. Auch mit Info über deren Qualifikation.
    Das Thema "laufende Verbindlichkeiten" war eigentlich keins.

    Bei einem anderen großen Vermittler der auch nicht nur vermittelt sondern meinem Verständnis die komplette Abwicklung machen würde,
    wurde ich ein bisschen komisch angeschaut wegen der "leicht" negativen Vermögensbilanz. Die Aussage war das die Chancen 50%/50% zur erfolgreichen Platzierung stehen.
    Mein Gefühl war, er wollte sich die Arbeit ersparen.

    Tendenziell will ich weiterhin die Riesterzulagen in irgendeiner Weise mitnehmen. Zur Zeit sprechen wir über 1416 (Zulagen + Steuerersparnis). Meine Idee wenn nicht ein großes TA, war diese in die Tilgung der Blankodarlehen fließen zu lassen, und dann in 5 Jahre zu schauen, wie man das mögliche Zinsrisiko bei z.B. 10J etwas abfedern kann.

    Meine konkreten Fragen sind jetzt:

    Ist der Nachweis von EL wirklich so schlimm? Aufwendig? In der Familie wurden schon 2 Häuser mit sehr viel EL gebaut/modernisiert, aber keiner hat ne klassische Handwerksausbildung.

    Sind die vorhandenen Verbindlichkeiten wirklich problematisch wenn man es tatsächlich in die Bank-Prüfung gehen wird? Insbesondere nach dem 21.03.

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    Ich sehe in ihrem Vorhaben an keiner Stelle ein Problem. Modernisierungen und Renovierungen können - so sie denn niedergeschrieben sind - ebenso zu 100 % wertsteigernd berücksichtigt werden wie die Eigenleistung. Ein guter Finanzierungsmakler erstellt ihnen diese Aufstellung, nach dem sie ihm "zugerufen" haben, was getätigt werden soll. Bei einem Neubau wird, so ebenfalls aufgelistet, die Eigenleistung ebenso anerkannt.

    Was der von der Sparkasse ihnen als Konzept angeboten hat ist insbesondere der Aussage bezüglich der Eigenleistung eine Frechheit!

    Entscheidender wird sein, dass sie sich für ein Vorhaben/Objekt entscheiden, um ausgehend von diesem dann die richtige Strategie der Finanzierbarkeit auswählen, bzw. sich da beraten lassen.

  3. Avatar von Caspar2020
    Caspar2020 ist offline
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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    @noelmaxim:

    Danke für das erste Feedback.

    Darf ich fragen was genau bezüglich der EL von der Sparkasse eine Frechheit ist? Für mich hatte sich das sehr unbürokratisch angehört. Da aus meiner Sicht weniger Belegsammelei und ähnliches nötig ist um die Mittel für die Modernisierung abzurufen.

    Gibt es den Beispiele in welchem Detailgrad die Auflistung der EL üblicherweise erfolgt?

    Beim Bauträger hätten wir folgendes:

    • Ausbau DG mit Gipsplatten / Trockenbau
    • Tapezier und Malerarbeiten
    • Böden / Laminat (40qm) /Teppich
    • Böden / Parkett (79qm)
    • Sonstige EL (wie abgehängte Decke)


    Bei der Bestandsimmobilie gehen wir von folgendem aus:

    • Fenster / Sicherheit aufrüsten
    • Elektromotoren / Rolladen nachrüsten
    • Innentüren ersetzen
    • Heizungsmodernisierung
    • Badezimmer neu
    • Gäste-WC neu
    • Elektro / Aufwertung
    • Leitungen (Abwasser / Frisch / WW)
    • Tapezieren
    • Streichen
    • Parkett
    • zusätzliche Fliesen (Dielen /Küche)
    • Teppiche
    • Sonstiges / Puffer (10%)


    Natürlich mit Werten hinterlegt für Material und EL. Bei einigen der oben genannten Arbeiten (in der Bestandsimmobilie) würden wir auch nur zuarbeiten. Z.B. bei Elektro und Leitungen das Entfernen der bestehenden, sowie Schlitzen für neue / zusätzliche Leitungen. Bei den WCs nur die Sanitärinstallation machen lassen, den Rest in EL.

    Ist das detailliert genug oder schon viel zu genau?

    Wie ist die Unterstützung eines guten Finanzierungsmakler zu sehen im Hinblick auf das Beauftragen der LBS Blankodarlehen? Wird da einem geholfen, oder muss man sich dann selbst mit der LBS-Truppe auseinander setzen?

    Hintergrund ist, das ich nach dem Gespräch mit der SPK dieser ein paar Hausaufgaben bezüglich der Riester-BSVs mit auf den Weg gegeben hatte. Dann rief mich meine BSV-Beraterin an (weil die SPK quasi ratlos war, und deshalb das ganze an den BSV-"Experten" geschickt hat) und wieder alles als kein Problem dargestellt. Ich hatte auch eine Fremdbank ins Spiel gebracht. Da waren Sie ganz schnell dabei, das es kein Problem wäre, aber man könnte ja dann über die "Absicherung" dieses Darlehens sprechen (also noch nen BSV verkaufen).

    Und wie lange braucht es den üblicherweise nachdem wir ein konkretes Objekt ins Auge gefasst haben, die Sache finanztechnisch unter Dach und Fach zu bringen?

    Jetziger Stand ist übrigens das wir mindestens noch einen Termin diese Woche für eine Bestandsimmobilie haben werden, und auch ein Termin mit dem Bauträger ansteht; hoffentlich ist noch ein Objekt frei .

  4. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    Hallo,

    was ich jetzt hier überhaupt nicht verstehe:

    Ihr zahlt auf einem Kreditkartenkonto für 8.500 EUR Zinsen und auf der anderen Seite liegen auf einem Tagesgeldkonto 2tsd EUR rum ?
    Wie hoch sind denn die Zinsen auf das Kreditkartenkonto ?

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    Ein guter Finanzierungsmakler kümmert sich natürlich um die Abwicklung seines Konzeptes und wenn da bestehende Bausparverträge eingebunden sind, dann macht es Sinn wenn sich der Finanzierungsmakler darum selber kümmert, denn in der Regel können sie Kunden das gar nicht so wieder geben, bzw. verstehen die Beantragunsgformalitäten gar nicht.

    In der Regel ergibt sich das aber schon alleine daraus, dass der Kunde und schon gar nicht die Bank auf die Berücksichtigung evtl. Blankodarlehensansprüche aus den BSV kommt, insofern liegt es nah, wenn das das Finanzierungsmakler managt. Warum sollte eine Bank den Beleihungsauslauf von sich aus mit Blankodarlehen senken? Das Konzept - das A und O einer Finanzierung - ist in der Regel auf die Möglichkeiten und Herauslagekriterien der Bank ausgelegt, da kommen so viele Ideen nicht, denke schon dass ein unabhängiger Finanzierungsmakler individueller das Konzept gestalten kann, als ein abhängiger Bankangestellter. Letzenendes zumindest von den Ideen her - lässt man mal die Möglichkeiten der jeweiligen Bank aussen vor - auch eine Sache wie wichtig es mir ist, dass Geschäft auch begleiten zu wollen.

    Bezüglich der Aufstellungen der Modernisierungen und Renovierungen inkl. der Eigenleistungen ist es doch die Frage, welche Bank bietet mir unter welchen Bedingungen die besten Konditionen und wenn sie mir bessere Konditionen bietet, bleibt die Frage warum sie das tut, entsprechend kalkuliere ich den Aufwand und lege sie dem Kunden nahe. Aber auch hier, den ganzen Aufwand übernimmt doch der Finanzierungsmakler, so er ein guter ist, insofern darf es sie doch gar nicht groß stören. Das geht doch nachher, wenn man sich konzeptionell einig geworden ist und die besten Konditionen auf das Konzept generiert hat, ineinander über.

    Das erstellnen eines Konzeptes hängt von der Ausgangslage ab, die Beantragung mit Zusage 3 Tage.

  6. Avatar von Caspar2020
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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    Zitat Zitat von Herrmueller

    Ihr zahlt auf einem Kreditkartenkonto für 8.500 EUR Zinsen und auf der anderen Seite liegen auf einem Tagesgeldkonto 2tsd EUR rum ?
    Wie hoch sind denn die Zinsen auf das Kreditkartenkonto ?
    Historisch bedingt die Situation.

    Ausserdem drücken mich die Zinsen insoweit nicht, und mir ist es besser bewusst, was das für eine Sünde der Vergangenheit ist
    Und das TG ist quasi für unvorhergesehene Zwecke.
    Ich bin auch am überlegen das bei der Diba im Rahmenkredit rüber zu bewegen. Weil da hätte ich nur 5,99% zur zeit (im Gegensatz zu 12-14%). Das wären ca. 50 EUR weniger im Monat.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    Und wieder, warum wird nicht konkret auf die Fragen geantwortet? Es wird seinen Grund haben warum das so ist.

  8. Avatar von Caspar2020
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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    @noelmaxim:

    Nicht jeder denkt so. Zumindest haben mir ja andere (also große bekannte Vermittler) eher den Anschein erweckt, das meine beiden Riester-BSVs ein Klotz am Bein sind.

  9. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Und wieder, warum wird nicht konkret auf die Fragen geantwortet? Es wird seinen Grund haben warum das so ist.
    Weil mich das jetzt einfach interessiert hat...... nicht mehr und nicht weniger.....

  10. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    Diba Rahmenkredit ist okay, kann man xmal nehmen ausschöpfen und wieder zurückzahlen (aber nicht alles)...unkompliziert und schnell für Arbeiter Angestellte...

  11. Avatar von Caspar2020
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    Standard AW: Finanzierung um Köln herum

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Diba Rahmenkredit ist okay, kann man xmal nehmen ausschöpfen und wieder zurückzahlen (aber nicht alles)...unkompliziert und schnell für Arbeiter Angestellte...
    Das versteh ich nicht. Wir haben ja einen, (siehe Start-Post) aber im Moment ist der komplett leer. Warum kann man nicht alles zurückzahlen?

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