ING DIBA ist es wirklich so einfach?

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  1. Avatar von jimmy-one
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    Frage ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Hallo Zusammen,

    ich habe für mein Projekt bei der ING DIBA Konditionen angefragt.
    Es geht um die Finanzierung eines Zwei/Dreifamilienhauses, welches ich u.a. auch selbst bewohne.
    Erbaut als Zweifamilienhaus und dann durch Dachausbau und Projektänderung zum Dreifamilienhaus umgwidmet.

    Das erste Gespräch war sehr nett, die Konditionen für Kaufpreisfinanzierung (>95%) meiner Ansicht nach ok mit 2,4% für 15 Jahre.
    Ich wollte nicht mehr als die notwendigen Kaufnebenkosten einbringen.

    Empfohlen wurde eine Tilgung von 3%, welche ich im Gespräch zunächst abgelehnt habe weil ich gerne in den ersten 2 Jahren das eingesetzte
    Eigenkapital zumindest zu 50% wieder aufbauen möchte. Die Beraterin sagte mir darauf wir können selbstverständlich für 2 Jahre mit einer
    1% Tilgung starten, dadurch sind die Raten sehr günstig und mein Wunsch kann umgesetzt werden. Es könnte auch direkt im System enstprechend hinterlegt werden. Kfw würden sie anbieten aber macht in der Konstellation kaum Sinn.

    Ich habe entsprechende Eigenkapitalnachweise erbracht. Dies alles im Gespräch. Nun müsste ich den finalen Antrag nur noch unterschreiben und zurück schicken denn bisher war alles nur Vorgespräch und dann würde das Ding final entschieden.

    Ich stelle mir jetzt die Frage: Das hört sich alles sehr easy und in der Theorie wirklich gut an.
    Ist das wirklich so einfach bei der Diba? Sie machen ja auch Werbung mit dem Thema das es einfach ist.
    Vor allem war ich erstaunt, dass mein Wunsch zunächst für 2 Jahre 1% p.a. Tilgung offenbar absolut kein Problem darstellt.
    Ich hätte wohl auch 15 Jahre zu 1% haben können.

    Ein Gespräch bei der Ortansässigen Volksbank lief da vor einiger Zeit etwas anders ab. Dort wurde ich als Anlager eingestuft mit entsprechend harten Kriterien und monatlichen Aufschlägen (Kapitalanlegeraufschlag) bombadiert, der ich aber nie sein wollte.

    Der bisherige Eigentümer von dem ich eigentlich nur die Wohnung kaufen wollte möchte gerne das gesamte Haus verkaufen.

    Deshalb bin ich sehr daran interessiert, was die Experten Meinungen zur Diba Baufinanzierung sind.
    Und ob ich ggf. etwas übersehe.

    Interessant wäre auch die Klärung der folgenden Frage, welche sich mir allerdings erst weit später gestellt hat und mit dem Thema hier weniger zu tun hat. Die Volksbank war der Meinung man könne das Dreifamilienhaus auch als Zweifamilienhaus werten mit voll nutzbarem ausgebautem DG.
    Da frage ich mich natürlich: Echt das geht? Also mein Laienverständnis wäre drei abgeschlossene Wohnungen = 3 Familienhaus oder?
    Und was das dann wieder für einen Sinn hätte hat sich mir auch nicht erschlossen. Verbessern sich die Konditionen dadurch?

    LG,
    Jimmy-one

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    3 Familienhaus ist in der Regel ein Ertragswert. Dann zählt der Ertragswert als Grundlage für die Finanzierung. 3 - FH = Mehrfamilienhaus, gleich andere Kriterien.

    1-2 Familienhaus ist Sachwert. Hier zählt der Sachwert - normale Verkehrswert - in der Regel als Grundlage für die Finanzierung.

    Müsste man im Detail sehen wie die Baupläne aussehen und wie der Fall eingereicht worden ist.

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Wenn es 3 Wohneinheiten sind oder auch ein Dreifamilienhaus und sie nur eine Mieteinnahme ansetzen und eine Immobilie selber nutzen interessieren die Baupläne nicht, dann wird nach dem - Bankkaufmann hat die Erklärung für Ertragswert und Verkehrswert gut dargestellt - Vehrkehrswert der Auslauf ermittelt. Zu dem werden sie nicht bzw. weniger als Kapitalanleger bewertet.

    Aus welchem Bundesland kommen sie? Was ist der Kaufpreis, wie hoch die Nebenkosten und wie hoch der Finanzierungsbedarf?

  4. Avatar von eugh
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Käme auch ein endfälliges Darlehen in Betracht?

    Viele Grüße,
    eugh

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Ein Teil der Finanzierung bzw. ein Baustein aus steuerlichen Gründen auf jeden Fall.

  6. Avatar von jimmy-one
    jimmy-one ist offline
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Guten Morgen Zusammen,

    macht ein endfälliges Darlehen tatsächlich im derzeitigen niedrig Zins Sektor tatsächlich Sinn?
    Ich hatte gedacht, dass es derzeit kaum nutzbare Steuervorteile gibt. Oder doch?
    Aber grundsätzliche käme ein solches in Betracht, ja.

    Ist für die Bank nicht immer der Verkaufspreis der Verkehrswert? Außer eben im Ertragswertverfahren.
    Aber nur mal so angedacht: Das Haus hat einen höheren Wert als der Verkaufspreis.
    Dann ist der VK doch immer = 100% egal welchen Nachlass ich mit dem Verkäufer aushandeln würde.

    LG,
    Jimmy-one

  7. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    macht ein endfälliges Darlehen tatsächlich im derzeitigen niedrig Zins Sektor tatsächlich Sinn?
    Ich hatte gedacht, dass es derzeit kaum nutzbare Steuervorteile gibt. Oder doch?
    Wenn Du die Finanzierung aufteilst, in ein Darlehen für die selbst genutzte Wohnung und das andere separat aufnimmst, dann kannst Du den eingesparten Tilgungsteil des "vermietdarlehens" in Dein selbst genutztes stecken, dies schneller abbezahlen und auf der anderen Seite die Schuldzinsen des "vermietdarlehens" steuerlich geltend machen. D.h. bei 200.000 EUR z,B. könntest Du bei 2% eff. Zins 4.000 EUR steuerlich geltend machen.....

  8. Avatar von jimmy-one
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Hallo,

    das klingt ansich ganz gut. Aber: Wäre dafür denn eine Grundbuchliche Trennung des Gebäudes nicht notwendig?

    LG,
    Jimmy-One

  9. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Weis ich nicht genau.
    Wir haben es bei uns (MFH, 3 Etagen, 2 selbstgenutzt,1 vermietet) auf die qm umgerechnet.
    Da die Entscheidung zum Vermieten erst nach dem Kauf fiel (für 1 Jahr an Schwägerin) war das kein Thema für uns in verschiedene Finanzierungen aufzuteilen.

    Also die Schuldzinsen anteilig der vermieteten QM steuerlich geltend gemacht.....

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Es muss selbstverständlich keine grundbuchliche Trennung erfolgen, vielmehr kann der Kaufvertrag so gestaltet werden, dass der Kaufpreis sich auf die beiden Wohneinheiten bezieht, bzw. entsprechend beziffert wird. Auch der Grundstückswert könnte noch separat ausgewiesen werden, so dass sich im Nachgang auch die 2% AfA (Abschreibung für Abnutzung) besser darstellen lässt.

  11. Avatar von eugh
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Entschuldigt bitte meine Zwischenfrage, die ggf etwas off-topic ist:
    Muss man steuerliche Vorteile nicht wieder an das FA zurückzahlen, wenn man solche aufgrund einer Vermietung geltend gemacht hat, aber die Vermietung weniger als 10 Jahre betrug?

    Viele Grüße, eugh

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Ja muss man in Form von anteiliger Spekulationssteuer, aber welche Rolle spielt das hier?

  13. Avatar von MBraun
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Das heißt man verschweigt einfach das eine zweite Wohnung gibt und setzt nur die eine an? Ist das dann nicht rechtlich ein bisschen seltsam?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn es 3 Wohneinheiten sind oder auch ein Dreifamilienhaus und sie nur eine Mieteinnahme ansetzen und eine Immobilie selber nutzen interessieren die Baupläne nicht, dann wird nach dem - Bankkaufmann hat die Erklärung für Ertragswert und Verkehrswert gut dargestellt - Vehrkehrswert der Auslauf ermittelt. Zu dem werden sie nicht bzw. weniger als Kapitalanleger bewertet.

    Aus welchem Bundesland kommen sie? Was ist der Kaufpreis, wie hoch die Nebenkosten und wie hoch der Finanzierungsbedarf?

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Wer schreibt ihnen vor in einem 3 Familienhaus 2 Wohnungen zu vermieten? Wer ein 3 Familienhaus dieses als solches auch zu deklarieren? Was ist daran verwerflich bei Kauf nur eine Wohnung vermieten zu wollen um sich dann umzuentscheiden?

    Entscheidend für die Definition Kapitalanleger ist nicht die Konzipation des Hauses sondern der Anteil vermietet und eigengenutzt. Zu dem ist es jedem Darlehensnehmer frei überlassen im Laufe der Darlehensnehmerschaft sein Wohnumfeld zu verändern.

  15. Avatar von MBraun
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Aber diese Argumentation kann nur dann funktionieren wenn das Haus leer ist. In der Regel sind solche Häuser aber vollständig vermietet. Wenn ich also dann wissentlich der Bank gegenüber behaupte ich vermiete nur eine Einheit und weiß aber ganz genau dass es tatsächlich zwei sind dann stellt das kein Problem dar?

    Ich lasse mich ja wirklich gerne belehren und deshalb bin ich auch sehr auf Ihre Antwort gespannt.

    Ich frage mich nämlich was passiert wenn ich bei der Bank ein solches Darlehen Anfragen würde und ein Sachverständiger komm vorbei um das Haus zu begutachten und stellt dann fest es gibt drei Namen am Klingelschild.

    Ich kann mir nicht vorstellen dass die Bank darauf sehr angenehm reagieren würde.

    Aber wie gesagt ich freue mich immer wenn ich doch eines Besseren belehrt werde kann.

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Wenn sie ein Haus kaufen gibt es einen Ist Zustand der gekauft wird, das heisst doch aber nicht dass sie den so belassen müssen.

    Suchen sie sich einen erfahrenen und unabhängigen Finanzierungsmakler, da haben sie mehr von als zu 3 Banken zu rennen, 3 verschiedene Sichtweisen nach deren Herauslagekriterien zu hören und möglicherweise nur Ablehnungen produzieren, weil man nicht gewillt ist ihnen zu verdeutlichen, wie eine Darstellung möglich ist.

  17. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Zitat Zitat von MBraun
    Wenn ich also dann wissentlich der Bank gegenüber behaupte ich vermiete nur eine Einheit und weiß aber ganz genau dass es tatsächlich zwei sind dann stellt das kein Problem dar?

    .
    Ich würde gegenüber eine Bank wissentlich keine Falschaussage tätigen. In der Regel wird das Objekt auch besichtigt.
    Warum nicht bei der Wahrheit bleiben?
    Sie wollen doch auch ruhig schlafen können oder?

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Niemand fordert zu einer Falschaussage auf. Das ist eine reine Darstellungssache.

    Vorhaben können sich ändern, auch nach Darlehensbewilligung.

  19. Avatar von eugh
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ja muss man in Form von anteiliger Spekulationssteuer, aber welche Rolle spielt das hier?
    Danke, es spielt hier keine Rolle (daher schrieb ich ja: "etwas off-topic").

    Viele Grüße, eugh

  20. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: ING DIBA ist es wirklich so einfach?

    Zitat Zitat von eugh
    Entschuldigt bitte meine Zwischenfrage, die ggf etwas off-topic ist:
    Muss man steuerliche Vorteile nicht wieder an das FA zurückzahlen, wenn man solche aufgrund einer Vermietung geltend gemacht hat, aber die Vermietung weniger als 10 Jahre betrug?

    Viele Grüße, eugh
    Auch Entschuldigung, das ich das nochmal aufgreife.

    Wir haben 2012 unser Haus gekauft, ein MFH ohne Teilungserklärung für die Wohnungen.
    Eine Wohnung haben wir umgebaut (also im DG 2 kleine Wohnungen zu einer zusammengelegt) und vermietet für 1 Jahr.
    Die Kosten dafür (Material, neuer Hauptsicherungskasten, mit vermieteten Kelleranteil renovieren, Finanzierungskosten wie Schuldzinsen, Maklergebühren usw) haben wir steuerlich geltend gemacht, ist auch so akzeptiert worden. Die Jahre darauf haben wir dies nicht mehr geltend gemacht, da ja die Mieterin auszog und wir den Wohnraum selber genutzt haben.


    Trift somit Eugh´s Punkt auf uns zu ? FA hat nichts in der Richtung unternommen (Kleinstadt....)

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