Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

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  1. Avatar von RheinPirat
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    Standard Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Hallo zusammen, wir haben in 2013 eine Immobilie erworben. Es laufen zwei Kredite beim gleichen Institut:

    - 132500 zu 3,25%, Zinsbindung 15 Jahre
    - 50000 zu 2,65%, Zinsbindung 10 Jahre
    - Gesamt: 182500, Mischzins 3,13%
    - Zu finanzierende Summe nach 10 Jahren ca. 125000

    Wir haben damals zu 100% finanziert und nur die NBK sowie Renovierungs- und ein paar Umbauleistungen selbst getragen.

    Nächstes Jahr wäre es möglich ein Forwarddarlehen von 60 Monaten als Anschluss in 2023 in Anspruch zu nehmen bzw. zu vereinbaren. Ich bin mir im Klaren darüber, wie ein Forwarddarlehen funktioniert und auch bzgl. der Zinsaufschläge, welche es enthält. Was ich jedoch überhaupt nicht abschätzen kann, ist wie der Markt sich ggw. verhält bzw. wie die Konditionen bei 60 Monaten wären und ob es sich für uns lohnen würde.

    Unsere 3,13 Mischzins liegen etwa im Mittel der Zinsen der letzten 10 Jahre. Hätten wir bedeutend höhere Zinsen, wäre die Antwort für uns klarer, da man bei einem jetzigen Forward nur gewinnen kann. Da wir aber mit einem Forwarddarlehen bei 60 Monaten sicherlich wieder annähernd in die Region unseres Mischzins kommen, würde mich einfach mal eure (fachliche) Meinung interessieren.

    Vielen Dank

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    @Rheinpirat, die Frage ist somit, bis 2023 zu warten oder in 2018 ein Forwarddarlehen für 2023 abzuschließen.
    Wo der Zins in 2018 liegt weiß Stand heute niemand.
    Wann genau wurde das Darlehen aufgenommen? Januar 2013 oder Dezember 2013?

    Vorschlag:
    Hole Dir jetzt ein Forwarddarlehensangebot für die Restschuld über EUR 125.000 und tippe dann ob der Zins höher oder niedriger ist wenn es 2018 dann "konkret" wird.
    Ich selbst tippe persönlich darauf dass wir vom jetzigen Zeitpunkt in 2023 weitaus höhere Zinsen haben als jetzt. Insofern wäre in 2018 schon ein Forwarddarlehen dann überlegenswert.

    Wie hoch ist der Verkehrswert der Immobilie in etwa? Auch so EUR 183.000?

  3. Avatar von Spiagei
    Spiagei ist offline

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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Momentan rechnet sixh das für in 5 Jahren, da viele Banken aktuell relativ niedrige Zinsaufschläge für das Forwarddarlehen haben. Hatte das für teilweise unter 2%. Das rechnet sich meines Erachtens auf alle Fälle.

    Wie die Zinsen und auch die Zinsaufschläge im nächtens Jahr liegen, kann niemand sagen. Also abwarten und nächstes Jahr nachfragen, wie der Zins ist.

  4. Avatar von nexttry
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Einfachte Antwort: A priori lohnen kann es sich nicht, sonst würde die Bank falsch kalkulieren (oder du hast signifikant andere Annahmen als die Bank was Zinsentwicklung angeht). Ob dir allerdings die Risikoreduzierung (steigende Zinsen) die Marge der Bank wert ist, das kannst du nur selbst entscheiden.

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Marge der Bank?? Nexttry glaubst du die Bank hat durch das Forward eine höhere Marge? Wie kommst du darauf?

  6. Avatar von Tikonteroga
    Tikonteroga ist offline

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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Habt ihr schon mal darüber nachgedacht, eure Restschuld und vor allem das große Darlehen durch Sondertilgungen zu reduzieren? Man muss dabei auch bedenken, dass man jede Sondertilgung "quasi" zu 3,25 % anlegt und den Tilgungsanteil der Kreditrate erhöht. Eine bessere und risikolose Geldanlage gibt es wohl nicht!

    Je kleiner die Restschuld nach dem Ende der Zinsbindung ist, desto niedriger ist auch das Risiko durch steigende Zinsen.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    @Tikonteroga

    Sorry, aber warum kommst du ewig mit deiner Sondertilgung, schnellem Tilgen der Darlehen und Einsprarungen von Zinsen? Das wird der TE doch wissen, war doch aber seine Frage nicht?

  8. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    @Tikonteroga

    Sorry, aber warum kommst du ewig mit deiner Sondertilgung, schnellem Tilgen der Darlehen und Einsprarungen von Zinsen? Das wird der TE doch wissen, war doch aber seine Frage nicht?
    Ist mir schon klar, dass dir Sondertilgungen ein Dorn im Auge sind. Wenn die Leute ihre Kredite schnell zurückzahlen, kannst du ihnen keine Anschlussfinanzierungen verkaufen.

    Dieses Forum ist dazu da, um den Leuten zu helfen und nicht, dass ihr hier wie du es sagtest "geiern" könnt. Und so lange du und andere hier eure eigenen Interessen verfolgt und nicht nur ausschließlich die Interessen der Fragestellenden, werde ich das Gegengewicht zu euch sein (Punkt).

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Tikonteroga,

    ich frage mich echt was du damit bezwecken willst! Du beantwortest die Fragen des TE's nicht ansatzweise, holst irgendetwas anderes heraus und glaubst ernsthaft noch, dass ich Sondertilgungen nicht gut finde, weil ich wohlmöglich in 2,3,4 Jahren weniger verdiene, da die Restschuld niedriger ist? Ist das dein Ernst??? Mal ganz ehrlich, glaubst du das?

    Im Übrigen! Wäre dem so, glaubst die Verbraucher sind so blöde und machen dann keine Sondertilgungen, damit ich irgendwann mal mehr verdiene? Wer kommt den auf solche Gedanken? Oder sind so blöde, dass ich denen aus Ertargsgründen sagen kann, lasst die Schuld schön hoch, damit der Kuchen schön festt bleibt??

    Junge, junge, junge, ich bin doch kein Strukki, der Gerhirne wäscht und eine Baufinanzierung ist doch keine Anlage, die man mal eben so vertickern kann!

  10. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Tikonteroga,

    ich frage mich echt was du damit bezwecken willst! Du beantwortest die Fragen des TE's nicht ansatzweise, holst irgendetwas anderes heraus und glaubst ernsthaft noch, dass ich Sondertilgungen nicht gut finde, weil ich wohlmöglich in 2,3,4 Jahren weniger verdiene, da die Restschuld niedriger ist? Ist das dein Ernst??? Mal ganz ehrlich, glaubst du das?

    Im Übrigen! Wäre dem so, glaubst die Verbraucher sind so blöde und machen dann keine Sondertilgungen, damit ich irgendwann mal mehr verdiene? Wer kommt den auf solche Gedanken? Oder sind so blöde, dass ich denen aus Ertargsgründen sagen kann, lasst die Schuld schön hoch, damit der Kuchen schön festt bleibt??

    Junge, junge, junge, ich bin doch kein Strukki, der Gerhirne wäscht und eine Baufinanzierung ist doch keine Anlage, die man mal eben so vertickern kann!
    Also der TE hat doch ein Problem. Und zwar dass er eine Anschlussfinanzierung für bestehende Darlehen benötigt. Eine mögliche Lösung wäre nun das genannte Forwarddarlehen. Jetzt stellt sich halt die Frage, ob in 5 Jahren die Zinsen höher oder niedriger sind, als die Zinsen, die man sich jetzt durch das Forwarddarlehen sichern könnte. Diese Frage könnt ihr Experten ja auch nicht beantworten und habt es auch nicht gemacht. Die Bank hat wohl mehr Informationen als wie alle hier und wird den Zinssatz so festlegen, dass sie ein möglichst niedriges Risiko hat.

    Was man aber herauslesen kann, ist dass der Eine einerseits ein Beratungsgespräch führen würde und dann wohl auch eine Art der Anschlussfinanzierung (Forwarddarlehen, Bausparvertrag) vermitteln würde. Und andererseits dass der Andere sich darüber aufregt, dass der Eine Ihm das Geschäft auf "unschöne" Weise wegschnappt.

    So und ich habe eine alternative Möglichkeit vorgeschlagen, die man vielleicht einfacher und weniger spekulativ bewerten kann. Denn der Zinssatz für die bestehenden Kredite ist ja bekannt und man kann ja jetzt mal Szenarien ausrechnen und schauen, wie hoch die Restschuld nach Sondertilgungen in unterschiedlicher Höhe noch sein wird. Je nach dem wie viel Geld zur Verfügung steht. Bei einen Zinssatz zwischen 2,65 und 3,25 % und noch mind. 5 verbleibenden Jahren Zinsbindung, kann man evtl. viel erreichen, wenn das erforderliche Geld vorhanden ist.

    Ein Kollege von dir hat hier mal im Forum eine Statistik veröffentlicht, nach der viele Darlehensnehmer zwar eine Sondertilgung vereinbart haben, aber sie nicht nutzen. Warum Sie die Sondertilgung nicht nutzen, wissen wir nicht. Also dann kann man doch zumindest mal fragen...

    Um noch auf deine Fragen einzugehen, würde ich es jetzt mal so formulieren, dass du in der Gesamtheit schon davon profitierst, wenn sich ein Kunde möglichst nicht zu sehr mit der Materie auskennt.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Soll ich dir ganz ehrlich was aus 25 Jahren Makler Tätigkeit und 6 Jahren Finanz Forum Zugehörigkeit mit rund 70 Finanzierungen, die ich allruje hier aus Threaderöffnungen und Hilfegesuchen begleiten durfte, sagen?

    Diejenigen die glauben sie wissen was deren geeigneteste (Die beste Finanzierung gibt es eh nicht) Finanzierung ist, sind meistens diejenigen, die sich schlechter gestellt hätten (dem ein oder anderen durfte man dann doch noch sagen wie es anders noch besser geht bzw. was sie da tatsächlich gezeichnet hätten) als diejenigen die sich offen und ehrlich sagen ich glaube nur zu wissen, erkundige mich lieber, bin offen für Informationen und weitere Optimierungen.

    Den dummen und doofen Verbraucher gibt es eh nicht, nur den uinformierten, gutgläubigen (Hausbankfriend), ängstlichen Neuem gegenüber und gleichgültigen.

    Letzenendes ist vieles eine Mentalitäts-, und Einstellungssache, Menschen mit ihrer Erziehung und Erfahrungen halt. Vor allem natürlich eine Vertrauensangelegenheit. Nicht immer ist der wirtschaftliche Vorteil des entscheidende Kriterium, lässt sich diese aber paaren bzw. kombinieren mit anderen Vorzügen und Bedürfnissen kommen wir dem individuell geeignetsten Finanzierungskonzept schon sehr nahe.

    Eigentlich alles ganz einfach und mein Vorteil z. B. ist, mich kann man hängen sehen und hängen lassen sehen, da ich öffentlich und für jeden auffindbar u.a. hier sehe gerne publiziere und helfe.

    Ich glaube kaum dass dein Vorschlag das Problem vom TE löst, auch nicht dass der das nicht schon bedacht hat. Damit beantworte ich sein Problem nicht, helfe ihm somit nicht.

    Was ja nicht heisst, dass hier jeder schreiben soll und kann was er will und meint richtig erscheint.

  12. Avatar von nexttry
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Marge der Bank?? Nexttry glaubst du die Bank hat durch das Forward eine höhere Marge? Wie kommst du darauf?
    Oh mein Fehler. Ich vergesse immer, das Banken Wohlfahrtsorganisationen sind. Zusätzliches Risiko (Zinsänderungsrisiko) wird gerne in Kauf genommen und ohne jegliche Aufschläge dem Kunden abgenommen. Das kann man sich als Bank ja auch super erlauben, da die ganzen Analyseabteilungen (die das Pricing machen) gerne komplett kostenlos arbeiten.

    Das gleiche gilt sicher für Futures, diverse andere Forwards, Optionen, Swaps, Zertifikaten aller Art? Alles nur zum Wohle der Kunden, um das Risiko des Kunden zu minimieren?

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Nein, eine Bank refinanziert logischerweise das Forwarddarlehen sofort und muss darauf Zinsen zahlen. Da der Kunde aber keine Zahlungen leisten muss, solange er es nicht angerufen hat, preist sie diese Kosten (sind keine Risikokosten, sondern kalkulierte Kosten) in einen Aufschlag auf. Somit holt sie sich das vorweg verauslagte Geld hinten raus wieder.

    Habe das natürlich vereinfacht dargestellt, damit es vom Prinzip verstanden wird.

    Werde doch nicht immer gleich komisch, frag doch Papa vorher mal, ich helfe doch gerne.

  14. Avatar von nexttry
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Es ist mir ein Rätsel, dass du ernsthaft erzählen willst, Banken geben Kunden wirklich genau den Zinssatz bei einem Forward, die deren internen Analyseabteilungen als Erwartungswert für die entsprechende Zeit ausrechnen. Das ist ein ähnliches Modell wie bei Versicherungen. Man bezahlt Geld (ob es explizit als Gebühr bezahlt wird oder implizit über Zinssätze spielt keine Rolle) dafür, dass einem Risiko abgenommen wird.

    Und natürlich findet auch genau das bei Zinsforwards statt. Die überwiegende Zahl der Kunden bezahlt am Ende einen höheren Zins, als der Markt zu dem Zeitpunkt wirklich hat. Dafür hat er die Sicherheit, dass die Zinsen sich nicht beliebig nach oben entwickeln.
    So verdient die Bank mit einem Forward Geld... Sie übernimmt das Risiko der Zinsänderung, und das muss der Kunde (absolut verständlicherweise!) bezahlen. Es gibt Situationen wo es Sinn macht, es gibt Situationen, wo es keinen Sinn macht aus Sicht des Kunden.

    Aber, und das ist der Kern, a priori ist der Erwartungswert negativ für den Kunden! Im Mittel bezahlt der Kunde effektiv mehr durch solch ein Konstrukt. Risikoabsicherung kostet, dass ist das Kerngeschäftsmodell jeder Versicherung (und ein Zinsfoward ist eine Versicherung gegen beliebig steigende Zinsen)

    Beispiel für eine Studie zu dem Thema:
    https://www.fmh.de/zinsen-vergleiche...lehen/tabellen

    Aber ich bin auch raus hier nun. Die Studie sagt ja alles. Mir ist schon klar, dass dich sowas nicht interessiert, und du deine Weisheiten weiterhin in die Welt heraus trägst, und sowieso immer das letzte Wort haben musst. Aber das man in dem Finanzverkäufer Bereich nicht mal mehr die Basics von Pricing Modellen von für Sie relevanten Produkten kennt, ist schon traurig.

  15. Avatar von tneub
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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Da mich das selber interessiert, wie ist das in so einem Fall, wenn aufgrund von Sondertilgung tatsächlich weniger Darlehen benötigt wird?
    Dann muß ich vermutlich trotzdem das volle Darlehen abnehmen, oder?

  16. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Ja, das volle Darlehen wird dann abgenommen. Jedoch kann man auch dieses Forwarddarlehe ja wieder gleich entsprechend sondertilgen.

  17. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    Bankkaufmann, damit ist niemandem geholfen, denn es muss dann vorab geklärt werden, ob das Darlehen in voller Höhe überhaupt ausgezahlt werden kann und das ist beileibe nicht bei jeder Bank gegeben.

  18. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Forward 60 Monate, lohnt es sich ggw. darüber nachzudenken?

    @Noel
    Warum soll es nicht ausgezahlt werden können?
    Wenn ich vorher den gleichen Betrag sondertilge, sollte doch entsprechende Sicherheit vorausgesetzt sein (außer das Haus geht in Flammen auf o.ä.)


    Das Problem ist, dass mit max. 5x 5% Sondertilgung immerhin 25% des Ursprüngsdarlehen getilgt werden können. Bezogen aufs Forwarddarlehen kann der gleiche Betrag aber dann schon mehr als 50% ausmachen, die dann nicht einfach mal in einem Jahr sondergetilgt werden können.

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