wir sind auf der Suche nach einer Bank für unsere Baufinanzierung.
Die Gesamtsumme scheint laut unverbindlicher Bankanfragen kein Problem zu sein bzw. zu unseren Vermögensverhältnissen zu passen.
Allerdings macht die Objektbewertung möglicherweise Probleme. Wir haben ein Angebot von einer Bank im Ort bekommen und deren Bewertung
ist mMn fernab jeder Realität.
Bevor ich weitere Anfragen starte, möchte ich sehr gerne von Ihnen eine Einschätzung für eine Kreditzusage über die Gesamtsumme(!):
- 3 Personenhaushalt (Ehemann 32J, Ehefrau 29J, 1 Kind 4J)
- Beide seit mehr als 10 Jahren im jeweiligen Unternehmen
- 3.700€/Monat Familieneinkommen
- Keine Konsumkredite oder sonstige Verpflichtungen
- 2 PKWs beide bar bezahlt
- Grundstück vorhanden 520m² / 130.000€ (Bodenrichtwert: 250€/m², bezahlt werden in der Region ca. 300€/m²
- 50.000€ Eigenkapital vorhanden (30.000€ für Küche eingeplant, 20.000€ für Unvorherzusendes)
Wir lassen über einen Architekten mit Bauunternehmer bauen:
- Abrisskosten (altes Haus): 32.000€
- Neues Haus Grundausstattung: 286.000€ (157m², EG, OG und ausgebauter Dachstuhl)
- Netzanschlüsse: 5.000€
- Garagentor u. Feuerstelle (Kamin): 9.000€
- Garten, Grünanlagen und Pflasterarbeiten: 13.500€
- Vermessung, Notar, Grundbuch: 6.000€
= 351.000€ Kreditbedarf (Beleihungswert ca. 73%)
Wir stellen uns einen Kredit über die Gesamtsumme (!) mit folgenden Konditionen vor:
AW: Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
Hallo,
denke Eure Ausgangssituation ist recht gut. Keine Schulden, dafür 50.000 EUR Guthaben.
Die Rate läge in etwa bei 1.300 EUR/Monat (2% Zins/2,5% Tilgung). zzgl. Bewirtschaftungskosten (350-400 EUR/Monat ??) müsstet Ihr mit 1.700 EUR Wohnkosten rechnen. Bleibt vom Einkommen 2.000 EUR für 3 Personen übrig, damit kann man wohl leben ....
Beleihungsauslauf : Grundstück 130.000 EUR + 50.000 EUR EK = 180.000 EUR in Bezug zu 350tsd EUR Kredit ?? Müsste man wohl noch die Abrisskoten altes Haus gegenrechnen und die Anschlusskosten/Nebenkoste wie Notar usw, da die beim Verkauf nicht wieder reinkommen würden. Da gibt sicherlich noch ein Fachmann sein Meinung dazu ab.
AW: Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
Hallo KolNni84,
ich deute ihre Frage mal dahingehend, dass die Bank vor Ort schlechte Konditionen geboten hat aufgrund deren Belehungswertermittlung?!?
Grundsätzlich müsste man die Immobilie mal einwerten - dafür fehlen aber Informationen - sehe aber bei einem Auslauf von 73% (Differenz wird der Wert des Grundstücks sein) eher Potential nach unten, wenn sie eine 1,9% anführen.
AW: Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
Hallo,
danke für deine Antwort.
Klar die monatliche Belastung ist in Ordnung und auch nicht unser Problem. Da wir bisher auf dem gleichen Grundstück in einem (Ur)Altbau mit 190qm gelebt haben, kennen wir die Kosten von einem Haus im Allgemeinen.
Dazu die monatliche Belastung ist uns bekannt und nichts Neues.
Das Thema scheint wohl der Beleihungsauslauf zu sein, wobei selbst mit unserer gehobener Ausstattung, Abriss etc. wohl immernoch im Rahmen sein müsste...
AW: Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
Zitat von noelmaxim
Hallo KolNni84,
ich deute ihre Frage mal dahingehend, dass die Bank vor Ort schlechte Konditionen geboten hat aufgrund deren Belehungswertermittlung?!?
Grundsätzlich müsste man die Immobilie mal einwerten - dafür fehlen aber Informationen - sehe aber bei einem Auslauf von 73% (Differenz wird der Wert des Grundstücks sein) eher Potential nach unten, wenn sie eine 1,9% anführen.
Hallo Herr Buhmann,
die Bank hat uns 327.000€ angeboten, allerdings mit 50.000€ KfW, was aus Sicht der Bank als Eigenkapital angerechnet würde. Ohne KfW wäre das Objekt inkl. Grundstück etc. nur 277.000€ wert.
Aber wenn wir auf andere Objekte in der Familie eine zweite Hypothek aufnehmen, wäre alles kein Problem. Ab da hat es dann für mich aufgehört!
Welche Informationen sollte ich denn für eine Einwertung bereitstellen?
AW: Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
Was willst du denn für Meinungen hören? Meinungen sind doch völlig unwichtig, entscheidend ist der zu ermittelnde Beleihungswert. Der kann nur berechnet werden wenn die relevanten Fakten, Daten und Zahlen vorliegen.
AW: Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
Oh, sie hatten auf den Beitrag von Herrmueller erst geantwortet, bzw. sich auf diesen bezogen und dann erst meinen ersten Beitrag gelesen. Meinungen bezog demnach dnicht auf meinen Beitrag sondern auf seinen. Den Beitrag habe ich noch gar nicht gesehen gehabt.
Was ihre Bank da fordert ist eine absolute Frechhheit. Ersatzsicherheit, wofür???
Für die Einwertung der Neubauimmobilie sind folgende Informationen notwendig:
1) Ort, Straße und Hausnummer
2) Art des Hauses, freistehend, Reihenhaus oder Doppelhaus
3) Anzahl der Vollgeschosse
4) Dachgeschoss ausgebaut
5) Keller vorhanden?
6) Garage, Carport oder Stellplätze
7) KfW Standard 55 oder geringer vorhanden
8) Grundstücksgröße
9) Wohnfläche
AW: Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
Unsere Antworten hatten sich überschnitten. Weitere Meinungen = Antwort vom Fachmann.
Ich hatte bei der Bank das Gefühl, dass man unbedingt den KfW unterbringen wollte, obwohl ich deutlich darauf hingewiesen habe, dass ich das nicht möchte.
Vor allem, dass mit einer weiteren Hypothek auf andere Objekte in der Familie, alles kein Problem sei.
Selbst wenn der ermittelte Beleihungswert nicht ganz passt, sollte sowas doch mit einem gewissen Risikoaufschlag bzw. höheren Zins, zu machen sein. Oder ist meine Vorstellung fernab der Realität?
Zitat von noelmaxim
Oh, sie hatten auf den Beitrag von Herrmueller erst geantwortet, bzw. sich auf diesen bezogen und dann erst meinen ersten Beitrag gelesen. Meinungen bezog demnach dnicht auf meinen Beitrag sondern auf seinen. Den Beitrag habe ich noch gar nicht gesehen gehabt.
Zitat von noelmaxim
Was ihre Bank da fordert ist eine absolute Frechhheit. Ersatzsicherheit, wofür???
Für die Einwertung der Neubauimmobilie sind folgende Informationen notwendig:
1) Ort, Straße und Hausnummer Kleinenbroicher Str. 50, 41352 Korschenbroich
2) Art des Hauses, freistehend, Reihenhaus oder Doppelhaus Freistehendes Einfamilienhaus mit Satteldach
3) Anzahl der Vollgeschosse 1 Vollgeschoss (Obergeschoss 1.20m Kniestock)
4) Dachgeschoss ausgebaut Komplett ausgebaut aber mit Klapptreppe
5) Keller vorhanden? Nein (wg Grundwasserstand in Korschenbroich)
6) Garage, Carport oder Stellplätze Doppelgarage 6x8m mit durchgehendem Sectionaltor
7) KfW Standard 55 oder geringer vorhanden Kein KfW Standard (Massivhaus aus Kalksandstein)
AW: Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
Da ich nicht im Büro bin, habe ich leider mein Bewertungsprogramm nicjt zur Hand.
Zum Beleihungsausluaf nach den Kosten:
Es wird weder die Küche, noch die Notar, nocj die Abrisskosten zum Beleihungswert gerechnet.
Ergibt 443000€ - evtl. -10% Sicherheitsabschlag = 399.150 € Beleihungswert
Bei 351000€ Darlehen ergibt einen Beleihungsauslauf von 88%/ohne Abschlag 79% nicht 73% für die Bank.Dann sieht es schon anders aus mit den Konditionen.
Wenn ihr bei einer kleinen VR oder Spk wart, dann haben die damit oft schon ein Problem.
Habe mal naxhgesehen. Bei 15 Jahren ist 1,8% möglich.
Allerdings habt ihr bei dieser Tilgung von 2,5% nach 15 Jahren noch ein Zinsrisiko für 200.000€ Restdarlehen!!!
AW: Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
Das Restdarlehen nach 15 Jahren wird kein Problem sein. Den Hauptteil werden wir auf einen Schlag ohne Finanzierung abbezahlen können.
Selbst wenn der sehr unwahrscheinliche Fall eintritt, dass dies nicht möglich sein sollte, bricht uns eine mögliche höhere Ansvhlussfinanzierung nicht gleich das Genick.
Problem mit Objektbewertung bei Baufinanzierung
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Zitat von noelmaxim
