Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

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  1. Avatar von Marionl
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    Standard Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Hallo Zusammen,

    meine Mann und ich möchten ein Haus kaufen (Kaufpreis 255.000€) und sind aktuell auf der Suche nach guten Finanzierungsangeboten.
    Wir waren gestern bei einem unabhängigen Finanzberater, der uns zu dem BSP Zinsgarant von der BHW geraten hat, statt eines Mischkredits von der DSL-Bank. Er hat uns gute Gründe genannt, weshalb der BSV für uns günstig wäre, da uns jedoch oft davon abgeraten wurde, sind wir beide recht skeptisch ggü BSV eingestellt und hoffen, hier einen Rat zu bekommen.

    Hier Infos zu unseren Ausgangsvoraussetzungen und den einzelnen Konditionen:
    Wir sind beide vollzeit berufstätig, keine Kinder und haben ein gemeinsames Netto-Einkommen von ca. 5300€. Wir würden gerne monatlich zwischen 1100€ und 1200€ abzahlen, so könne wir es bei Reduktion auf Teilzeit wg Kindern auch ohne Probleme tragen. Dazu möchten wir gerne nebenher viel ansparen, damit wir das Haus nach und nach renovieren können.
    Eigenkapital: 50.000€, unter Berücksichtigung der NK (Notar, Grunderwerbssteuer 6,5%) und Sanierungskosten zu Beginn würden wir 271.000€ aufnehmen wollen.

    Hier die Angebote:
    BHW:
    Zinsgarant, effektiver Jahreszins 1,49%/ 2,04%
    Finanzierungsende 2037
    Restschuld: 75.812€
    Aufwand inkl. Restschuld: 345.341€

    DSL Annuitätendarlehen, Kombi 2er Kredite mit 10 (a) u 20 (b) Jahren Laufzeit:
    Effektiver Jahreszins (a) 1,45% auf 50.000€/ (b) 2,18% auf 221.000€
    Finanzierungsende 2037
    Restschuld: 79.228€
    Aufwand inkl. Restschuld: 350.747€

    Unser Finanzierungsberater sagte, der BSV würde für uns günstiger sein, da wir die Zinsen bei dem anderen Angebot stets auf den gesamten Kreditbetrag leisten würden und bei dem BSV nur auf einen Teil davon.

    Ich hoffe, es sind genug Infos, um uns weiter zu helfen, ansonsten reiche ich gerne entsprechende Sachen nach.

    Viele Grüße und hoffend,
    Marion

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    @Marion, lassen Sie sich schriftlich den Aufwand für die BSV Finanzierung aufschlüsseln 345.341€ damit SIE es nachvollziehen können.
    Dann stellen Sie die Aufschlüsselung hier gerne ein und Sie erhalten ein entsprechendes Statement.

  3. Avatar von Marionl
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Alles klar, habe es gerade angefragt und werde die Aufschlüsselung reinstellen, sobald ich sie vorliegen habe! Danke schon mal!

  4. Avatar von Spiagei
    Spiagei ist offline

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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Hallo Marion,

    denke mal du meinst mit BHW Zinsgarant ein Festdarlehen mit Tilgung in BSV? Ein BHW Zinsgarant ist eigentlich ein Forwarddarlehen.

    Also beim BHW Angebot habt ihr bei 1200€ eine Besparung des BSV von 3,2 %o. Damit würde der BSV in 10 Jahren zugeteilt werden und ihr habt einen Bauspardarlehenszins vom 2,35% als Anschlusszins.
    Funktioneirt also so, das ihr 10 Jahre den Zins von 1,46% auf die ganzen 271000€ zahlt. Erst nach 10 Jahren wird mit dem Guthaben ein Teil des Darlehens abgelöst und ab diesem Zeitpunkt zahlt ihr nur noch auch den tatsächlichen Darlehensteil.
    Also die Aussage, das beim Annuitätendarlehen ihr immer den vollen Zins zahlt ist falsch, es ist genau umgekehrt.

    Trotzdem hat diese Variante einige Vorteile:
    - Ihr könnt den BSV flexibel Besparen, das heisst wenn ihr einige Sonderzahlungen in den BSV leistet, bekommt ihr für einen Teil des Darlehens dann 1,25% statt 2,35%. Genauso könnt ihr in den BSV auch monatlich mehr einzahlen.
    - Der Anfangszins ist natürlich mit 1,46% wesentlich niedriger als 2,18%.

    Also das BHW Modell hat mehr flexibilität und ist vermutlich auch günstiger.
    Wichtig hierbei das ihr beim BHW BSV den Wohnbausparen Plus nehmt und nicht den Wohnbausparen. Das erkennt ihr daran das nur 1% Abschlussgebühr fällig sind statt 1,6%.

    lg Stefan

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Zitat Zitat von Marionl
    Unser Finanzierungsberater sagte, der BSV würde für uns günstiger sein, da wir die Zinsen bei dem anderen Angebot stets auf den gesamten Kreditbetrag leisten würden und bei dem BSV nur auf einen Teil davon.
    Marion
    Hallo Marion,

    es ist genau anders herum. Bei einem endfälligen Darlehen, tilgungsausgesetzt gegen Bausparen zahlst du immer die gleichen Zinsen auf die volle aufgenommene Summe, während du in dem BSV viel weniger Zinsen bekommst, als du zahlst. Du kaufst die ersteinmal teuer einen Anschlusszins (Bauspardarlehen), der dir nach Zuteilung zu dem angesparten Tilgungskapital (Bausparguthaben) zur Ablösung der vollen Ursprungsschuld zur Verfügung steht. Beides zusammen ist die Auszahlungssumme, bei der BHW ist es auch die die Bausparsumme.

    Bei dem Annuitätendarlehen, auch Tilgungsdarlehen genannt, tilgst du direkt die aufgenommene Schuld, diese nimmt ab, was bedeutet dass du immer weniger Zinsen zahlst und der Tilgungsanteil zunimmt.

    Was dann im Enddefekt günstiger ist entscheidet der Zins in der Zukunft, bzw. die Länge der Zinsfestschreibungszeit in dem Annuitätendarlehene. Will man vergleichen was günstiger ist, muss man in erster Linie beide Darlehensformen vergleichbar machen, sprich beide dürfen kein Zinsänderungsrisiko haben, beide müssen mit einem heute schon feststehenden Zinssatz bis Dralehensende belegt werden. Bei einem Annuitätendarlehen geht das nur, in dem man dem endfälligen Darlehen mit Bausparen ein Annuiätendarlehen mit Zinsfestschreibungszeit entgegen stellt, die der Laufzeit entspricht. Das nennt man Volltilgerdarlehen.

    Man kann das schon berechnen, auch muss man - will man entscheiden welches Modell ist das bessere - persönliche Bedürfnisse und Einstellungen berücksichtigen, entscheidend aber ist die Auswahl der richtigen Bank in punkto Zinssatz und vor allem bei dem endfälligen Darlehen die Auswahl des besten Bauspartarifes und da sehe ich bei euch noch einigen Beratungsbedarf.

  6. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Spiegelei,

    umso mehr Sondertilgungen ich dann in den BSV geleistet habe, umso teurer wird die endfällige Variante. Da lockst du mit dem Bausparzinssatz von 1,35% statt 2,35%, vergisst aber zu erwähnen, dass Bausparen sich gegenüber einer Annuität nur dann lohnt, wenn man mit dem geringsten Tilgungskapital das höchstmöglichste Bauspardarlehen abrenzt! Das belegt sich, in dem man ermittelt, wie hoch der Grenzzinssatz bei einem Annuitätendarlehen nach Zinsfestschreibungsende sein darf!!!

    Die Vorausdarlehen - ich rede von den konkurrenzfähihgen Modellen - haben immer den höchsten Zinssatz ihrer Tarifpalette, eben damit die schnellste Zuteilung erreicht wird und das geht immer nur mit dem höchsten Bauspardarlehenszins, soll es Sinn machen und will das Modell konkurrenzfähig sein.

    Vorausdarlehen schlagen Volltilgerdarlehen insbesondere bei langen Laufzeiten aufgrund geringem Tilgungskapital auch nur dann oder deshalb, weil der Zinssatz aufgrund der geringeren benötigten Zinsfestschreibungszeit geringer ist und vor allem meistens auch durch die Bausparkasse subventioniert ist!

    Umso kürzer die Laufzeit aufgrund des höheren Tilgungskapitals, umso günstiger die annuitätische Variante. Für mich ist das annuitätische Darlehen mit Absicherung der Restschuld mit dem F60 der Signal nach Zinsauslauf 15 Jahre sehr, sehr häufig die ideale Finanzierungskonstruktion, da mit wenig Mitteln das höchste Darlehen gekauft wird (30% Anspargrad), der Zinsverlust bei 1% Guthabenszins auf das Tilgungskaital in dem BSV gegenüber dem Zahlzins in der Annuität nicht so hoch ist und der Anschlusszins mit 2% nach Zuteilung des Bausparvertrages und der Ablösung der Restschuld des Annuitätendarlehens attraktiv ist.

    Übrigens, steigen die Zinsen wieder (was derzeit den Anschein hat) und die Tarife der Bausparkassen bleiben in punkto Guthabenszinsen (0,1-0,25%) so mikrig, wird das Annuitätendarlehen immer günstiger sein.

  7. Avatar von Aikido
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Hier gibt es einen Gesamt-Effektivzinsrechner, also was man tatsächlich - unter Berücksichtigung aller Kosten - an Zinsen zahlt:

    https://gesamt-effektivzins.fmh.de/fmh/bausparen/

    Das kann man, finde ich, so am Besten mit einem Annuitätendarlehen vergleichen.

  8. Avatar von macboy
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Sind die Zinsen so stark gestiegen? Ich habe bei der KSK für 80k -> 0,96% - 10 Jahre und für 330k -> 1,61% - 15 Jahre, Tilgung 1.6k - vor knapp 6 Monaten.

  9. Avatar von Spiagei
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Hallo Macboy,

    die Zinsen sind gestiegen. Aber der Zinssatz hängt auch von der Prozentualen Höhe des Eigenkapital ab.

  10. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Zitat Zitat von macboy
    Sind die Zinsen so stark gestiegen? Ich habe bei der KSK für 80k -> 0,96% - 10 Jahre und für 330k -> 1,61% - 15 Jahre, Tilgung 1.6k - vor knapp 6 Monaten.
    Hallo Macboy, innerhalb der letzten 6 Monate sind die Zinsen schon etwas gestiegen. Und sie werden vermutlich weiter steigen.

  11. Avatar von Marionl
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Vielen Dank für die vielen Antworten und die rege Diskussion!
    Die Sparkasse hat uns gestern folgendes Angebot gemacht, das wir noch am besten finden:

    1) Wohnbaudarlehen über 161.000€, 15 Jahre, Sollzinssatz 1,58%, monatl. Rate 743€, Tilgungssatz 3,96%
    Restschuld nach 15 Jahren 56.571€
    2) Vorfinanzierungs-Zwischenkredit (BSV ) der LBS über 110.000€, Zuteilung nach 12 Jahren, Sollzinssatz 1,39%, monatl. Rate 127,42€
    Tilgungsersatzmittel Zuhause Flex 4 L (TBV: 972 Zinsgarant 12J./3,6%), monatl Rate 330€, Vertragsende 2043, Effektivzins 2,64%
    monatl. Rate insg. 457,42€

    Unsere Gesamtkosten (Aufwandskosten inkl. Zinskosten, Abschlussgebühr BSV etc) lägen bei der Aufstellung inkl. Tilgung der Restschuld von 56.571€ mit einem Kredit mit 5% Zinsen (extra etwas höher angelegt) bei insg. 72.000€.
    Im Vergleich zu dem BHW-BSV wären die Kosten geringer.

    Was meinen Sie/ihr zu dem Modell?

  12. Avatar von Spiagei
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Hallo,

    habe mal kurz die BHW nachgerechnet. Dabei komme ich 70000€ Gesamtkosten.
    + Vorteil. Kein Zinsrisko
    Günstigerer Darlehenszins möglich. Mit Sonderzahlungen kann auch für einen Teil des Bauspardarlehens 1,25% genommen werden.

    Was meinst du der LBS mit 3,6%?

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Warum denn wieder BHW?? Warum rechnest du den F60 als unabhängiger Bausparmakler nicht? Das sind Welten!

    Bietest du an was du kannst und verstehst oder den besten Tarif für den Kunden an?

    Vor allem, was soll ein anderer Bausparvertrag, dann musst du auch eine Kondition für das Vorausdarlehen anbieten. Sparkasse wird keinen anderen Bausparvertrag als den der LBS akzeptieren, entsprechend müsste ein ganzheitliches Alternativangebot her!

  14. Avatar von Spiagei
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Hallo Buhman,

    liest du eigentlich was die TE schreiben???

    Es geht ja oben um sein Angebot vom BHW.
    Und ja ich verkaufe guten Gewissens den BHW Tarif weiter, denn Welten sind da keine dazwischen, und der BHW hat ebenfalls seine Vorzüge, siehe teilweise 1,25% mit Sonderbesparungen....aber meine mail dazu hast ja bekommen.
    Hoffe du hast die auch gelesen

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Nein, ich lese die Posts seit Jahren nicht, schreibe einfach irgendetwas!

    Mein Anspruch ist es, das Sinnvollste zu empfehlen. Der TE fragt ob das so gut ist, als Hilfe verstehe ich ihm mit besseren zu entgegnen, du aber schlägst noch eine sinnlose Variante in dem Tarif mit 1,25% vor.

    Die Ausgestaltung des Angebotes muss das Thema sein, ebenso die Bewertung der Immobilie. Entsprechend kann man schauen, ob ein besseres und günstigeres Angebot zu gestalten ist.

    Habe deine Mail selbstverständlich gelesen, der F60 ist die deutlich bessere Alternative bei einer Baufinanzierung. Denke das konntest du an der individuellen Berechnung die ich beigelegt habe auch erkennen!!!

  16. Avatar von Marionl
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Hier die Antwort auf die Frage, was die 3, 6% bedeuten:
    Die 3,6 % (von der Bausparsumme) stellen die Einzahlung in den Bausparvertrag dar, ist also quasi der Tilgungsersatz für das Darlehen in Höhe von TEU 110. Durch diese Einzahlung wird der Bausparvertrag dann in 12 Jahren zuteilungsreif.

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Hauskauf durch BHW BSV oder DSL Bank-Kredit

    Der Bausparvertrag ist eine Katastrophe. Für einen effektiven Zinssatz nach 12 Jahren 47520 Euro einzuzahlen geht überhaupt nicht. Es genügen 34000 Euro und zwar in 10 Jahren, um zu nom. 2% einen Bausparvertrag zuzuteilen. 2 Jahre zu lang und mit über 13.000 Euro viel zu viel in eine Anlage gesteckt, die mit mickrigen 0,25% einen viel zu großen Verlust gegenüber den zu zahlenden 1,39 % einfährt und somit der Grenzzinssatz nach 12 Jahren viel zu hoch ist.

    Der Bausparvertrag kann 1% statt 0,25% Guthabenzinsen haben, zu dem werden nur 30% Ansparung benötigt, wo mit weniger Tilgungskapital (Sparrate) mehr Darlehen abgegrenzt wird und sich Bausparen dann in der Tilgungsphase mit 2 % Darlehenszins rechnen kann. Da ist ein Volltilgerdarlehen auf 20 Jahre fest viel, viel günstiger als diese LBS Variante.

    Alles in Allem habt ihr euer Konzept definitiv noch nicht gefunden. Ich würde so etwas niemals zeichnen, niemals! Weiß auch ehrlich gesagt nicht, warum konzeptionell dann auf das andere Darlehen nach 15 Jahren noch 56.000 Euro im Risiko stehen sollen, wenn man schon bereit ist ein Teil als tilgungsausgesetztes Modell in Betracht zu ziehen.

    Übrigens, u.a. KfW 50.000 Euro mit einem Bausparer der nach 10 Jahren die 33.000 Euro zu 2 % ablöst und 1% Guthabenzins zahlt, fehlt in dem Modell komplett.

    Habt ihr schon Landesfördermittelinanspruchnahme geprüft? Liegt euer Guthaben auch in Bausparverträgen?

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