Kredit für Sanierung

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  1. Avatar von huklebairy
    huklebairy ist offline
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    Standard Kredit für Sanierung

    Hallo an die Experten,

    wir haben vor ein Haus zu kaufen und zu sanieren. Der Kaufpreis ist auf 75 000 EUR verhandelt. Zusammen mit Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbssteuer,Notar,sonstiges) rechnen wir mit ca. 85 000 EUR nur für den Kauf.

    Das Haus soll nach dem Erwerb aufwändig saniert werden. Kosten ca. 250.000 EUR.

    Den Kauf kann ich vollständig mit EK stemmen. Ausserdem sind noch ca. 50 000 EUR Eigenkapital vorhanden.

    Wie würde man die verbleibenden 200 000 EUR am besten finanzieren?

    Eckdaten:
    Er: 3000 Netto
    Sie: 1800 Netto
    + 2x Kindergeld
    Aktuelle Miete 900,- warm
    Sachsen

    Wie hoch sollten wir die monatliche Rate ansetzen?

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Kredit für Sanierung

    Hallo huklebairy,

    in welcher Stadt soll das Objekt geakuft werden? Warum sollen die Erwerbsnebenkosten so hoch sein? Ist ein Makler mit im Spiel? Erbringen sie Eigenleistungen?

    Können bei den Umbau-, und Renovierungsarbeiten KfW Programme Berücksichtigung finden? Haben sie sich mit der KfW und deren Fördermöglichkeiten schon auseinandergesetzt, bzw. beschäftigt?

  3. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Kredit für Sanierung

    Hallo Huklebairy, wenn die Sanierungskosten ein vielfaches vom Kaufpreis betragen planen Sie aus meiner Sicht zwingend einen Architekten mit ein der die ganzen Kosten bestätigt.
    Haben Sie einen baubegleitenden Architekten?
    Nur mit Kostenvoranschlägen ist es in dieser Größenordnung nicht mehr getan.

  4. Avatar von huklebairy
    huklebairy ist offline
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    Standard AW: Kredit für Sanierung

    An noelmaxim:
    Stadt ist kleinere Stadt nahe Chemnitz
    Erwerbsnebenkosten sind sehr pessimistisch geschätzt.
    Ja, ein Makler ist im Boot (5,95 %).

    Der gesamte Rückbau kann in Eigenleistung erfolgen. Monetär sind das ca. 15 000 EUR.

    Ja, ich habe mir die KfW Programme angeschaut bin aber stark im Zweifel, ob die nützlich sind. Das Haus ist ein Stadthaus (Innenstadt) aus dem frühen 19. Jahrhundert und hat 80 cm dicke Bruchsteinmauern. Und zu den Seiten ist auch keine Dämmung notwendig, weil andere Häuser direkt angrenzen. Dach ist schon neu. Zu erneuern sind (ich nenne jetzt nur die energetisch relevanten Sachen) u.a. die Fenster, 2 Außentüren, Heizung und eine Solaranlage soll auf einen Teil des Daches. Das läuft dann auf Einzelförderungen raus vermute ich.

    An Bankkaufmann:
    Architekt beauftragen wir, ja. Von ihm stammt auch die Schätzung (DIN276). Kostenvoranschläge für die Gewerke würden wir erstellen lassen, wenn es konkreter wird.

    Es geht zunächst um die Finanzierung. Wie geht man in dem Fall am besten vor? Momentane Idee ist zu verschiedenen Banken zu gehen bzw. zu einem Kreditvergleichs-Anbieter (z.B. Dr.Klein) und dann die Situation zu schildern. Wir möchten nicht kaufen und dann feststellen, dass ein Sanierungskredit schwierig ist. Wenn ich im Internet Kreditrechner ansehe so ist das Berechnen für unseren Fall nicht möglich (da der Kaufpreis des Hauses gering im Verhältnis zum notwendigen Betrag für die Sanierung ist.)

  5. Avatar von Tikonteroga
    Tikonteroga ist offline

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    Standard AW: Kredit für Sanierung

    Zitat Zitat von huklebairy
    An noelmaxim:
    Stadt ist kleinere Stadt nahe Chemnitz
    Erwerbsnebenkosten sind sehr pessimistisch geschätzt.
    Ja, ein Makler ist im Boot (5,95 %).

    Der gesamte Rückbau kann in Eigenleistung erfolgen. Monetär sind das ca. 15 000 EUR.

    Ja, ich habe mir die KfW Programme angeschaut bin aber stark im Zweifel, ob die nützlich sind. Das Haus ist ein Stadthaus (Innenstadt) aus dem frühen 19. Jahrhundert und hat 80 cm dicke Bruchsteinmauern. Und zu den Seiten ist auch keine Dämmung notwendig, weil andere Häuser direkt angrenzen. Dach ist schon neu. Zu erneuern sind (ich nenne jetzt nur die energetisch relevanten Sachen) u.a. die Fenster, 2 Außentüren, Heizung und eine Solaranlage soll auf einen Teil des Daches. Das läuft dann auf Einzelförderungen raus vermute ich.

    An Bankkaufmann:
    Architekt beauftragen wir, ja. Von ihm stammt auch die Schätzung (DIN276). Kostenvoranschläge für die Gewerke würden wir erstellen lassen, wenn es konkreter wird.
    Hallo,

    wäre es für euch vielleicht eine Möglichkeit bzw. eine Überlegung wert diverse Gewerke wie z. B. die Solarzellen auf dem Dach zeitlich nachgelagert durchzuführen. Ich möchte darauf hinaus, dass ihr vorerst nur ein Darlehen in höchstens der Höhe aufnehmen müsst, die dem Beleihungswert des Hauses entspricht. Oder im Idealfall nur höchstens 60 % vom Beleihungswert. Dann erhaltet ihr deutlich bessere Konditionen und kommt wohl auch aufgrund der kleineren Darlehen günstiger weg... Sobald ihr ein Darlehen getilgt habt, könnt ihr das nächste Gewerk bzw. die nächsten Gewerke durch ein neues Darlehen finanzieren...

    Man könnte auch beachten, dass man pro Jahr bis zu 6.000 EUR (12.000 EUR bei verheirateten) an Handwerkerleistungen von der Steuer absetzen kann und dann 20 % zurückerstattet bekommt...

    Grüße

  6. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Kredit für Sanierung

    Eine sehr schlechte Variante und Idee. Der entsprechende Auslauf lässt sich auch so darstellen! Auf gar keinen Fall nach und nach, insbesondere auch mit dem Hintergrund, dass die Modernsierungen zu 100 % bewertet werden, so man die richtige Bank für das Vorhaben auswählt.

    Vor allem, man will ja auch Planungssicherheit und vor allem die weiteren Maßnahmen nicht nach und nach immer wieder in die Hand nehmen. Was passiert wenn man kauft und die Modernisierungen - aus welchem Grund auch immer - gar nicht finanziert bekommt?

    Macht aus meiner Sicht überhaupt keinen Sinn, solche ein Vorhaben würde ich immer ganzheitlich und in einem Zug planen, durchführen und zusagen lassen.

  7. Avatar von Tikonteroga
    Tikonteroga ist offline

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    Standard AW: Kredit für Sanierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Eine sehr schlechte Variante und Idee. Der entsprechende Auslauf lässt sich auch so darstellen! Auf gar keinen Fall nach und nach, insbesondere auch mit dem Hintergrund, dass die Modernsierungen zu 100 % bewertet werden, so man die richtige Bank für das Vorhaben auswählt.

    Vor allem, man will ja auch Planungssicherheit und vor allem die weiteren Maßnahmen nicht nach und nach immer wieder in die Hand nehmen. Was passiert wenn man kauft und die Modernisierungen - aus welchem Grund auch immer - gar nicht finanziert bekommt?

    Macht aus meiner Sicht überhaupt keinen Sinn, solche ein Vorhaben würde ich immer ganzheitlich und in einem Zug planen, durchführen und zusagen lassen.
    Ja, aber man muss kein so hohes Darlehen aufnehmen. Hier stehen ja 200.000 EUR im Raum. Da führt schon allein die Höhe des Darlehens zu einem hohen Zinsanteil in der monatlichen Rate und der Tilgungsanteil ist entsprechend kleiner. Dann benötigt man bei einem höheren Darlehen wohl auch eine längere Zinsbindung. Diese längere Zinsbindung führt wieder zu einem Risikoaufschlag auf den Zinssatz... Hier sind wir wieder beim Thema "Annuitätendarlehen"! Das wird teuer!

    Ein kleineres Darlehen könnte man innerhalb der 10 jährigen Zinsbindung und bei einem Zinssatz von um die 1 % komplett tilgen. Je nach Höhe des Darlehens auch deutlich schneller. Man wäre dann nicht jahrelang über beide Ohren verschuldet, sondern die Schulden wären überschaubar. Man wäre auch in absehbarer Zeit zumindest vorübergehend wieder Schuldenfrei und könnte nach den aktuellen Gegebenheiten neu entscheiden und priorisieren.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kredit für Sanierung

    Ich denke man sollte zuerst schauen wie, wo und unter welchen Umständen fühlt man sich in seinem Wohnumfeld wohl und angekommen, immerhin will man da sein Leben verbringen/leben. Hat man dann die Kosten setzt man sich mit den entsprechenden Abträgen, Laufzeiten und Zinsrisiken auseinander. Auch die Verhältnismäßigkeiten der mtl. Belastung und der Länge der Belastung im Bezug auf das Einkommen, auf die Sicherheit des Arbeistplatzes werden oder sollten hinterfragt werden. Passt dass, dann realisiert man das Vorhaben, passt da was nicht oder fühlt man sich unwohl, passt man das Vorhaben den Belastungen und Risiken an.

    Bevor ich in eine Bruchbutze ziehen würde, würde ich eher Miete zahlen oder aber eine ETW vorerst bevorzugen. Denke das sieht ja auch jeder anders, ein Ratschlag wie von dir klingt zu gewaltig, zu unterschiedlich zu dem ursprünglichen Vorhaben, als dass ich glaube, dass das kein Gehör findet. Macht der TE die aufwendigen Renovierungen und Modernisierungen nicht, würde er - so meine Vermutung - das Haus niemals kaufen. Denke das hat schon seinen Sinn, aber vordergründig nur die Zinskosten und die Risiken zu sehen halte ich auch für nicht den richtigen Weg.

    Das Verhältnis von den Konsequenzen aus einem hohen Darlehen zu den Zielen, Wünschen und Mentalitäten ist wohl entscheidend und daraus treffen die meisten - entsprechend ihrer Lebenseinstellung, der Stellung (Beruf, Einkommen) allgemein im Leben und der Mentalität - ihre Entscheidung und die fällt bekanntlich immer unterschiedlich aus.

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kredit für Sanierung

    1) 200.000 Euro 8 Jahre fest nom. 0,99 % eff.1,03 % bei 2% Tilgung. Restschuld 167.000 Euro. Rate 498,33 Euro
    2) Besparung des F60 mit Auszahlungssumme in 8 Jahren von 166.000 Euro. Rate 735,78 Euro

    Gesamt 1- 8. Jahr 1234 Euro

    3) Nach Zuteilung: Bausparguthaben 69.200 Euro, gekauftes Bauspardarlehen 96.800 Euro. Auszahlungssumme 166.000 Euro für Ablösung Restschuld. Zins-, und Tilgungsleistung 1.234 Euro.

    Darlehensende nach 14 Jahren und 10 Monaten. Ist die Belastung zu hoch, geht man auf 10 Jahre und 9 Jahre Tilgungszeit des Bauspardarlehens. Gesamtlaufzeit dann ca. 19 Jahre. Zinssatz bei 10 Jahren liegt nicht viel schlechter als bei den 8 Jahren. Sparzins des F60 so hich wie der Zahlzins in der Hypothek, dadurch nur geringer Zinsverlust in der Anlage gegenüber der annuitätischen Tilgung.

    Zinssicherheit für die gesamte Laufzeit, Flexibilität durch nicht abgetretenen Bausparvertag wo im Notfall die Rate ebenso ausgesetzt werden können (und nachgespart werden können), wie die Inanspruchnahme des Bausparguthabens oder Teile davon. Sondertilgungen verkürzen die Zuteilungszeit, entsprechend früher Ablösung der Hypothek möglich. Nach Zuteilung kann das Bauspardarlehen zu der Pflichzins-, und Tilgungsrate - bis hin zur kompletten Tilgung - getilgt werden wie man lustig ist.

    Das günstigste Volltilgerdarlehen dürfte so um die 1280 Euro im Monat - bezogen auf das Vorhaben bezüglich des hohen Modernisierungsaufwandes - kosten und hätte die Flexibiltät des Kombimodells nicht.

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