wenn ich ein Haus gekauft habe, welches 50 T€ unter Wert verkauft wurde aber das über die Bank zu 95% finanziert habe
und möchte jetzt ein Modernisierungsdarlehen von z.B. 50 T€ aufnehmen geht das?
Oder kann ich nur noch diese 5% als Darlehen aufnehmen? Bonität wäre kein Problem, das es 95% waren hatte nachvollziehbare Gründe.
Es gibt ein bestätigtes Wertgutachten was dem Haus 50 T€ mehr beschenigt, für die Bank war es aber eine 95% Finanzierung weil
ja der Kaufpreis zählt.
Wenn ich jetzt ein kfw Modernisierungsdarlehen bei einer anderen Bank aufnehmen möchte wie würde das gehen?
Geht das überhaupt? Die müsste ja in den Nachrang gehen.
Da Modernisierungen aber ja auch Wertsteigernd sein können wie würde sich das auswirken?
Muss ich meine Hausbank von der ich das Hauptdarlehen habe fragen wenn ein weiterer Gläubiger ins Grundbuch kommt?
1) Der Wert bzw. Kaufpreis von damals interessiert nicht mehr. Der neue Darlehensgeber ermittelt inkl. der Modernisierungsmaßnahmen einen neuen, eigenen Wert.
2) Die Vorlast wird kapitalisiert, in der Regel mit dem 1 1/2 fachen. Inkl. des neuen Darlehens darf in der Regel der letze Euro (nach Kapitalisierung und Addierung der Vorlast ) 80% des Beleihungswertes nicht überschreiten, wollen sie ein vernünftiges Darlehensangebot erhalten.
3) Nein, die Hausbank hat das bezüglich der GS nicht zu interessieren. Grundsätzlich sind sie aber angehalten Veränderungen in den persönlichen Verhältnissen der Bank mitzuteilen, was aber nieand macht und auch nicht geahndet wird.
Vielen Dank für die schnelle Auskunft. Ich habe die Immobilie erst zwei Jahre das heißt soviel ist noch nicht getilgt. Vom Verfahren: Würde ich dann jetzt die Restschuld nehmen und die x1,5 rechnen + 30.000 € ?
Dann komme ich auf jeden Fall weit über 80% raus. Ist dann eher mit einer Ablehnung des Darlehens zu rechnen wenn das z.b. über eine Bausparkasse angefragt wird oder werden die Zinsen einfach schlecht? Wie verhält sich das in Bezug auf KfW die ja auch Modernisierungsdarlehen anbieten.
50.000 Euro werden wie 75.000 Euro im Vorrang bewertet. Nimmt man 50.000 Euro auf - die sich dann wertsteigernd auswirken - muss der Wert der Immobilie 156.000 Euro sein, dann kann man ggf. im Nachrang die 50.000 Euro darstellen.
Hallo, vielen Dank. Nur damit ich es richtig einordne.
Mit echten Zahlen:
Auf dem Objekt lasten 450.000 € Grundschuld, das entspricht dann 675000 € bei 1,5 facher Betrachtung.
675000 € ist die Immobilie nicht wert.
Nun kommen neue Fenster für 28000 € rein. Die steigern den Wert aber ja nicht um 28000 €.
Sagen wir mal die Immobilie steigt um 20.000 € im Wert.
Dann müsste das Objekt ja fast 900000 € (878750 €) Wert sein, damit sich die 28000 € nachrangig darstellen lassen.
Kann das so sein? Das kommt aber sehr sehr viel vor.
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noelmaxim
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noelmaxim
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AW: Modernisierungsdarlehen als Nachrang?
Exakt so ist das, aber erstens würdest du diese kleine Summe grundsätzlich (unabhängig vom Auslauf) nur völlig überteuert als Hypothekendarlehen generieren können und zweitens können die Modernisierungsarbeiten (auch wenn das hier unwichtig ist) zu 100% wertsteigernd berücksichtigt werden, wählt man die richtige Bank aus.
Auch ist nicht entscheidend welche Grundschulden lasten, entscheidend ist welche davon valutieren, denn freie Grundschuldteile, nämlich die letztrangigen könnten ja abgetreten werden.
Solch ein Finanzierungsdarlehen finanziert man in dieser Höhe zu um die 3% ohne Grundschulden. Im übrigen hätte sich dafür ein Bausparvertrag in den Vorjahren als Krankenschein fürs Haus gerechnet, bzw. ist zu empfehlen einen kleinen BSV für solche Investitionen in der Zukunft zu zeichnen.
Vielen Dank. Und wenn ich nun einen Bausparvertrag fertig mache mit sagen wir 50000 €.
Anspargrad 30%
Ergibt: 15000 € Sparleistung und 35000 € Darlehensanspruch. Was ist dann mit den 35000 € die passen doch dann auch wieder nicht ins Konzept, weil die Bausparkasse das bestimmt als Absicherung im Grundbuch haben will und dann muss ich wieder 900000 € Wert haben. :-)
Modernisierungsdarlehen als Nachrang?
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