2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

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  1. Avatar von HausJa
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    Standard 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Hallo,

    der Plan von meiner Frau und mir ist in den nächsten 2-5 Jahren eine eigene Immobilie zu erwerben. Dazu gibt es aktuell noch verschiedene Möglichkeiten, vorweggenommene Erbfolge (oder Kauf auf Leibrente innerhalb der Famile), Kauf eines bestehenden Hauses oder der Erwerb eines Grundstücks und die Errichtung eines Neubaus. Da ist alles noch sehr ungewiss. Sicher ist nur das wir hier Sesshaft werden möchten. Und das alle Varianten sicherlich 300.000€ oder mehr kosten werden.

    Wir haben aktuell ein EK von 50k+, welches auf einem Tagesgeldkonto auf seinen Einsatz wartet.

    Wir stellen uns gerade die Frage ob es in dieser ungewissen Zeit für uns Sinnvoll ist einen Bausparvertrag abzuschließen um später mit diesem evtl. einen kurzen Kredit(kfW?) abzulösen.

    Könnt ihr uns dazu Ratschläge geben?
    Grüße

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Hallo HausjA, wenn du davon ausgehst, dass in der kommenden Zeit die Zinsen steigen - derzeit ist das der Fall und es ist nicht abzusehen wo die Reise hingeht (tendenziell zu steigenden Zinsen, da die EZB ihre Zinspolitik ändern will/muss und die die FED in den Staaten dieses schon vollzogen hat) - dann kann ein Bausparvertrag eine gute Zinssicherung darstellen.

    Dies ungeachtet der Tatsache bzw. dem weiteren Vorteil, dass ein Blankodarlehen von 30.000 Euro aus dem Bausparvertrag (ggf. macht es Sinn das auf 2 Kassen oder 2 Verträgen zu verteilen) den Beleihungsauslauf zusätzlich senken lässt/senkt, denn dieses Bauspardarlehen zählt zu dem Bausparguthaben und ggf. weiteren Mitteln dann wie weiteres Eigenkapital, eben fremdfinanziertes Eigenkapital.

    Es ist dann unsinnig, diesen Vertrag weiter laufen zu lassen, um später mal weitere Darlehen wie z.B. KfW abzulösen, vielmehr sollte dieses Kapital Bausparguthaben mit dem erkauften Bauspardarlehen als EK in euer Vorhaben beleihungsauslaufsenkend und positiv für die Zusage/dem Votum eingesetzt werden.

    Wählt man nun eine moderate Bausparsumme aus, berechnet ggf. auf einen Darlehensanspruch von 30.000 Euro oder gar 2 mal 30.000 Euro und wählt einen Tarif aus, der ein Darlehenszins von um die 1,5% in 2-3 Jahren bereitstellen lässt, dann kann diese Einmalzahlung in einen Bausparvertrag eine sinnvolle Investition sein, zumal du den Beleihungsauslauf der anderen Darlehen senkst und damit einen hohen Zinsgewinn erzielen kannst.

    Steigen die Zinsen, steigt sicher auch der Anlageerfolg auf dein Guthaben, ich denke aber, dass sich der Bauspargedanke rechnen und profitieren kann.

    Mögen vorne die Abschlussgebühren etwas kosten, der Anlagezins (was bekommst du im Tagesgeld) schlechter sein, so können Konstrukte entwicklet werden, wo das Blankodarlehen - zusätzlich dass dieses dann günstiger als der Markt sein kann - mehr wert ist als nur die Zinsabsicherung auf das zu erkaufende Bauspardarlehen.

    Ich finde die Idee und den Gedankengang richtig und überlegenswert.

  3. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Guten Morgen,

    ich würde mir mal ein Beispiel von der Alten Leipziger Versicherung Al Bau 1,50% rechnen lassen.

    Bausparsumme: 40.000 €
    Besparung 50%: 20.000 €
    Mehrzuteilung 50% = 30.000 € Blankodarlehen
    Guthabenzins: 0,25%
    Sollzins 1,50% p.A.

    Durch die Mehrzuteilung verkürzt sich die Rückzahlungsdauer.
    Problem wird glaub trotzdem sein, dass wenn du jetzt einzahlst erst in ca. 5 Jahren (geschätzt von mir) an Darlehen rankommst. (bis dahin wird das Darlehen teurer zwischenfinanziert.

    Vorteil: Bausparsumme nur 40.000 € sprich weniger Abschlussgebühr (400 € = 1%)

    Die restlichen 30.000 € würde ich unbedingt als Puffer bzw. für Nebenkosten usw.
    auf Tagesgeldkonto liegen lassen. (vielleicht Festgeld für 1-2 Jahre)

    1 Blankobausparvertrag (Darlehen 30.000 €) ist sinnvoll aber 2 würde ich nicht machen. (Puffer sonst zu gering)

    Gruß

    Martin

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Warum dann einen 40.000 BSV? Wenn du nur 30.000 Euro Blankodarlehen anstrebst, musst du mit 20.000 Euro Einzahlung und der Merhrzuteilung keinen 40.000 BSV abschließen.

    Warum 30.000 Euro Puffer? Für was?

  5. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Den Puffer würde ich behalten um Mehrkosten beim Neubau abzufedern. (50.000 € - 20.000 € = 30.000 € Puffer)

    Ich würde mir dann wenn es soweit ist immer kleinen Teil 15.000 € - 20.000 € als Puffer zurückhalten.
    Bis dahin kann ja auch noch gespart werden! Aber jetzt mehr Geld in Bausparvertrag zu pumpen halte ich für zuviel.

    40T Bausparsumme Mehrzuteilung 25% = 50T und 20T Einzahlung = 30T Darlehen
    Vorteil nur 400 € anstelle 500€ Abschlussgebühr bezahlt und Vorteil / Nachteil schnellere Rückzahlung wegen Mehrzuteilung.

    Es mag sein das es bessere Tarife gibt als der Alte Leipziger Al Bau 1,5% ich halte Ihn für Vorhaben allerdings schon für recht gut.

    1 Blankodarlehen 30 T würde ich mir auch über Bausparvertrag sichern!

    Küche 15T und schon sind 15T weg. :-) (sieht die Bank nicht wertsteigernd)

  6. Avatar von HausJa
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Das mit den Blankodarlehen habe ich noch nicht ganz verstanden. Man bekommt über einen Bausparvertrag bis zu 30000 ohne Grundbuchsicherheit, gilt das immer?

    Liquide muss man ja trotzdem sein um das Grundschulddarlehen und die Bausparer gleichzeitig zu bedienen, macht wahrscheinlich sinn die Tilgung des Grunddarlehens erst nach der Tilgung der Bausparer zu steigern.

    Wie kann ich die evtl. Zeitspanne zwischen Invest und Zuteilungsreife überbrücken? Frisst das nicht alle Vorteile auf? 5 Jahre bis zur Zuteillung ist ja eine lange Zeit.

    EK ist gerade bei ~60000 und es ist bei vorsichtiger Annahmen davon auszugehen, das es jedes Jahr 12-15000 mehr werden. Also hätte ich theoretisch auch bei 2 Verträgen noch einen Notgroschen von ~20-30000.

    Wenn ich sicher planen könnte erst bei Zuteilungsreife zu investieren verstehe ich die Idee mit dem Blankodarlehen.

    Wieso macht es eigentlich keinen Sinn mit einem Bausparer einen KfW Kredit(10J 0,75%) nach hinten abzusichern?

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Martin79HN, mit dem Tarif bin ich vollkommen einverstanden, zu dem noch ein Angebot Deutscher Ring und BHW und dann passt das schon.

    Mehrzuteilung bei der AL bedeutet im AL-Bau Finanz1,5 bis zu 75 % der Bausparsumme als Darlehensanspruch. Nur Vorsichtig, durch die Mehrzuteilung und das daraus reultierende höhere Bauspardarlehen muss man höhere Zins-, und Tilgungsbeiträge zahlen, ca. das doppelte des regulären Zins-, und Tilgungsbeitrages.

    Den Puffer kann er sich doch dann trotzdem halten? Warum soll er sich nicht 2 mal 30.000 Euro Blankodarlehen sichern? Wenn dann 100.000 Euro zum Finanzierungsbeginn zur Auszahlung kommt, kann er doch /mal rechnerisch betrachtet bzw. dargestellt) davon auch nur 80.000 Euro als EK einsetzen?

    Insbesondere wegen dem Puffer, der nicht wertsteigernd berücksichtigt wird und somit kein beleihungsauslaufsenkendes EK darstellt wäre es doch wichtig sich so viel Blankodarlehen zu sichern wie möglich und hinten raus bezahlbar?

  8. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Hallo HausJa,

    viele Banken vergeben Blankodarlehen bis 30 T Euro. (ohne Grundschuld)
    Somit ist die Sicherheit für die Hauptbank die im Grundbuch steht nicht bei z.B. 80% sondern nur 70% Beleihung. (sprich weniger Risiko bei Verwertung somit besserer Zins)

    2 Anbieter damit man 2 x 30T Blankodarlehen mit z.B. 15-20T Einzahlung erreichen kann.
    Ich würde unter den Umständen klären ob ich 1 bzw. 2 Verträge sofort voll machen kann
    um automatisch in die Zuteilung zu kommen. (ohne Besparung)

    Frage: 20T Einzahlung sofort wann komme ich zum Darlehen über 30T Blanko. (Sollzins sollte zwischen 1,25 - 1,75% liegen, Guthabenzins 0,10 - 0,50%)
    In Deinem Fall einen Vertrag wählen wo du 7-8-9 Jahre warten mußt bis zur Zuteilung.

  9. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Weil du dann dein Kapital schlecht verzinst (0,1-0,25%) in dem BSV lässt, während du den teureren höheren Zinssatz (KfW derzeit 1,4%) für die Mehraufnahme (da Bausparguthaben nicht eingesetzt) zahlst.

    Bei Finanzierungsbeginn gehört so wenig wie möglich und so viel wie nötig aufgenommen. Nicht benötiges EK gehört sofort eingesetzt, damit der Finanzierungsbedarf verringert und der Beleihungsauslauf gesenkt wird.

    Sinn könnte/würde es machen im Zuge der dann zu zeichnenden Baufinanzeirung einen neuen BSV zu zeichnen, um die KfW Restschuld nach weiteren 10 Jahren abzusichern, aber vorhandenes EK gehört sofort eingesetzt, so man es nicht als Puffer, Reserve oder der Liquidität wegen benötigt.

    Wenn du dein Geld in einem BSV parkst, dann bist du an einem festen Termin (bis auf den Zuteilungstermin) nicht gebunden, sprich ab dann kannst du es dir aussuchen wann du das Geld in Anspruch nimmst. Passt also der Zuteilungstermin in dein Zeitschema, machst du nichts verkehrt.

    Ein Blankodarlehen wird bei fast jeder Bausparkasse bis 30.000 Euro ohne Grundschuldeintragung gewährt und natürlich resultiert daraus eine Zins-, und Tilgungsrate, die anteilig auch höher ist als der vereinbarte Tilgungssatz des Restfinanzierungsbedarf, nur das kann man ja berechnen bzw. simulieren, dass das in einem bezahlbarem Rahmen ausfällt.

    Lässt sich alles berechnen und simulieren, dies z.B. unter den besten 3 Tarifen 3 verschiedener Bausparkassen, um die anderen (Krücken) aussen vor zu lassen.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Eine sinnvollere Investition für schon vorhandenes EK als einen Bausparvertrag mit einem oder 2 Blankodarlehen für den Erwerb von Immobilieneigentum in den kommenden Jahren kann ich mir derzeit nicht vorstellen.

    30.000 Euro oder 60.000 Euro zinstechnisch abzusichern ist nicht das Hauptargument (aber auch ein gutes Argument), deine Rendite entsteht bei Finanzierungsbeginn, wenn du mit dem höheren EK den Beleihungsauslauf senkst und z.B. auf 300.000 Euro statt 1,8% eine 1,65% generieren kannst.

  11. Avatar von HausJa
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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Ich habe nun mal alle 3(BHW,Leipziger und Ring) Rechner gefüttert und je nachdem eine Ansparzeit von 5-8 Jahren ausgewiesen bekommen.
    Mir ist unklar inwiefern ich diese Beeinflussen kann, denn wenn ich das richtig verstanden habe lohnen sich diese Überlegungen nur wenn der Bausparvertrag vor dem möglichen Investitionszeitpunkt zuteilungsreif ist.

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    Standard AW: 2-5 Jahre vor Immobilienerwerb, Bausparvertrag noch sinnvoll?

    Ja, natürlich musst du die BSV so berechnen und zeichnen, dass sie zu einem bestimmten Termin auch zuteilungsreif sind, wo siehst du da ein Problem?

    Warum lässt du dich nicht professionell von einem Bausparmakler beraten?

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