Anlagenstrategie

Ich würde erstmal ausrechnen, wie hoch die Kaufnebenkosten sind - in NRW sind das z.B. 6,5% Grunderwerbssteuer und 1,5% Notar/Grundbuch.
Bei 250k wären diese 8% 20k€ - das Geld wäre dann erstmal weg - wenn man nur 4 Jahre dort wohnt und dann wieder verkauft, sind das 5000€ pro Jahr nur für die Kaufnebenkosten.

Dann sollte man auf die Zinsbindung achten - wenn man in 5 Jahren ohne Vorfälligkeitseintschädigung verkaufen können möchte, sollte die Zinsbindung dementsprechend nur 5 Jahre betragen -
falls man sich gegen steigende Zinsen absichern möchte, kann man evtl. einen Bausparvertrag nutzen ... bei Vermietung kann man Zinsen absetzen - also dann sollte evtl. nicht zuviel getilgt werden ... aber dafür sollte man seinen Steuerberater fragen.

Die Entscheidung hängt einfach davon ab, ob ihr die "Übergangswohnung" langfristig behalten wollt oder nicht.

Wenn ja mit anschließender Vermietung:
Kaufen, möglichst wenig EK aufwenden und die geringen heutigen Zinsen langfristig sichern. Ab Vermietung werden diese abzugsfähig. Niemand weiß wie die Zinsen in 4 oder 5 Jahren sein werden, aber wahrscheinlich höher als heute. Dann solltet ihr möglichst viel EK zur Verfügung haben, insbesondere weil Zinsen bei Selbstnutzung eben nicht abzugsfähig sind.

Wenn nein:
Tendenziell eher erneut mieten. Ihr bleibt flexibel, bindet kein EK und könnt nach Lust und Laune entweder auf das Neubaugebiet warten oder/und gleichzeitig nach einer passenden Bestandsimmobilie suchen. Für einen Kauf mit dem Risiko Kaufnebenkosten spricht dann eigentlich nur, wenn ihr generell Angst um das Geld an sich habt und einfach die 200TSD in "Sachwerte" anlegen wollt.

Zitat von noelmaxim

Auch utopus sein Einwand ist zu beachten, wobei da gesagt sein muss, dass das Darlehen auf der ETW bei Verkauf auf die neu zu erwerbende Immobilie übertragen werden kann, so dass das Thema Vorfälligkeitszinsen keine Rolle spielen wird.

Würde auch eine längere Zinsbindung nehmen. Dadurch sichert ihr euch die jetzigen günstigen Zinsen und der eventuelle spätere Käufer freut sich auch über die damaligen niedrigen Zinsen, sofern Diese dann schon gestiegen sind.

Hallo Zusammen,

vielen Dank für Eure Einschätzungen. Ich werde mir mal ein paar Angebot geben lassen mit möglichst wenig EK und langer Zinsbedingung und mit unserem Steuerberater sprechen.

Ob in Stuttgart und Region die Immobilienpreise und erzielbahren Mieterträge langfristig weiter steigen oder fallen werden weiss wohl nur die Glaskugel. Hängt vermutlich davon ab wie es der Automobilindustrie ergeht...

Alles richtig, nur hängt die Region Stuttgart schon sehr vom Auto ab. Zwischen 15 bis 20 Prozent aller Arbeitsplätze hängen daran. Aber das weiss wirklich nur die Glaskugel.

Zitat von StGe1973

Die Entscheidung hängt einfach davon ab, ob ihr die "Übergangswohnung" langfristig behalten wollt oder nicht.

Wenn ja mit anschließender Vermietung:
Kaufen, möglichst wenig EK aufwenden und die geringen heutigen Zinsen langfristig sichern.

Zumal eine vermietete Immobilie erst nach Ablauf von 10 Jahren spekulationssteuerfrei verkauft werden kann.

Zitat von StGe1973

Ab Vermietung werden diese abzugsfähig.

Bei geplanter Vermietung sind die Schuldzinsen als vorweggenommene Werbungskosten sofort (unter dem Vorbehalt, dass eine Gewinnerzielungsabsicht besteht) abzugsfähig.

Zitat von StGe1973

Niemand weiß wie die Zinsen in 4 oder 5 Jahren sein werden, aber wahrscheinlich höher als heute. Dann solltet ihr möglichst viel EK zur Verfügung haben, insbesondere weil Zinsen bei Selbstnutzung eben nicht abzugsfähig sind.

Aber auch, weil dadurch der Beleihungsauslauf sinkt und ihr bessere Zinskonditionen bekommt.

Hanomag,

zunächst zu den 10 Jahren:
Generell würde ich jedem davon abraten wegen steuerlichen Gründen zu verkaufen oder nicht. Ein Verkauf sollte immer dann getätigt werden, wenn man davon überzeugt ist, dass es der richtige Zeitpunkt (Marktsituation usw.) zum Verkauf ist. Der steuerliche Aspekt sollte immer nur der Bonus sein, nicht aber der Grund. Wenn man man 9,5 Jahren verkaufen will und davon ausgeht, dass sich die Situation nicht grundlegend ändert, dann ist die 10 Jahres Frist abzuwarten natürlich sinnvoll (zumindest wenn man von einem deutlich höheren Verkaufspreis als Kaufpreis oder Kaufpreis ./. AfA bei Kapitalanlagen ausgeht). Aber grundsätzlich sollte bei keiner Anlageform der steuerliche Aspekt der Grund sein, sondern weil man von der Anlage überzeugt ist.

Das mit den Werbekosten ist mir neu, wobei ich aber kein Steuerberater bin. Grundsätzlich habe ich da meine Zweifel bei deiner Aussage:
Ich kenne solche Fälle eigentlich nur, wenn z.B. in diesem Fall nach der Selbstnutzung z.B. ein Leerstand der zu vermietenden Immobilie vorhanden wäre. Dann sind natürlich nach der Selbstnutzung die Zinsen schon abzugsfähig. Während der Selbstnutzung halte ich das offen gesagt für unmöglich. Die Folge wäre ja, dass jeder mal behaupten würde, dass er später plant die Immobilie zu vermieten und somit könnte jeder seine Zinsen und sonstigen Aufwendungen absetzen. Die Frage wäre ja, wie soll das Finanzamt beweisen, ob eine Immobilie für eine dauerhafte Selbstnutzung erworben wird oder nur als "Übergangsimmobilie" mit zeitweiser Selbstnutzung?

Vielleicht gibt es hier einen Steuerberater, der sich dazu äußern kann. Für mich einfach sehr schwer vorstellbar, dass Zinsen bei Selbstnutzung sofort absetzbar sein könnten.

Zitat von StGe1973

Das mit den Werbekosten ist mir neu, wobei ich aber kein Steuerberater bin. Grundsätzlich habe ich da meine Zweifel bei deiner Aussage:
Ich kenne solche Fälle eigentlich nur, wenn z.B. in diesem Fall nach der Selbstnutzung z.B. ein Leerstand der zu vermietenden Immobilie vorhanden wäre. Dann sind natürlich nach der Selbstnutzung die Zinsen schon abzugsfähig. Während der Selbstnutzung halte ich das offen gesagt für unmöglich. Die Folge wäre ja, dass jeder mal behaupten würde, dass er später plant die Immobilie zu vermieten und somit könnte jeder seine Zinsen und sonstigen Aufwendungen absetzen. Die Frage wäre ja, wie soll das Finanzamt beweisen, ob eine Immobilie für eine dauerhafte Selbstnutzung erworben wird oder nur als "Übergangsimmobilie" mit zeitweiser Selbstnutzung?

Vielleicht gibt es hier einen Steuerberater, der sich dazu äußern kann. Für mich einfach sehr schwer vorstellbar, dass Zinsen bei Selbstnutzung sofort absetzbar sein könnten.

Wenn sich in den letzten 10 Jahren, in denen ich mit der EST eher weniger zu tun habe nix geändert hat, dann funkioniert das wie du selber schon angemerkt hast nur für den Leerstand.
Es wäre vom Gesetzesansatz auch unlogisch.

Für die 10 Jahre Spekulationsfrist gibt es meines Wissen eine Ausnahme bei Selbstnutzung.
Wenn also nach den 5 Jahren Selbstnutzung der Entschluss zum Verkauf steht, dann ist keine Steuer fällig, Wobei die Kaufpreissteigerung auch höher sein müssten, als Kauf- und Verkaufsnebenkosten, um tatsächlich einen Gewinn zu erwirtschaften.

Zitat von StGe1973

Generell würde ich jedem davon abraten wegen steuerlichen Gründen zu verkaufen oder nicht. Ein Verkauf sollte immer dann getätigt werden, wenn man davon überzeugt ist, dass es der richtige Zeitpunkt (Marktsituation usw.) zum Verkauf ist. Der steuerliche Aspekt sollte immer nur der Bonus sein, nicht aber der Grund.

Natürlich soll man immer zum richtigen Zeitpunkt verkaufen. Hierbei sollte man die steuerliche Situation mit einbeziehen und das ist nur möglich, wenn ich sie kenne.

Zitat von StGe1973

Wenn man man 9,5 Jahren verkaufen will und davon ausgeht, dass sich die Situation nicht grundlegend ändert, dann ist die 10 Jahres Frist abzuwarten natürlich sinnvoll (zumindest wenn man von einem deutlich höheren Verkaufspreis als Kaufpreis oder Kaufpreis ./. AfA bei Kapitalanlagen ausgeht).

Bei einem deutlich höheren Verkaufspreis (Gewinn) wartet man gerne auch länger als 6 Monate.

Zitat von StGe1973

Aber grundsätzlich sollte bei keiner Anlageform der steuerliche Aspekt der Grund sein, sondern weil man von der Anlage überzeugt ist.

Da kennst Du aber den Bundesbürger sehr schlecht, nimmt der doch - durch betrügerisch veranlasste Fehlinvestitionen verursachte - Verluste in Kauf, wenn im Steuervorteile winken.

Zitat von StGe1973

Das mit den Werbekosten ist mir neu, wobei ich aber kein Steuerberater bin.

Das geht natürlich nicht während einer Selbstnutzungsphase.

Zitat von StGe1973

Grundsätzlich habe ich da meine Zweifel bei deiner Aussage:
Ich kenne solche Fälle eigentlich nur, wenn z.B. in diesem Fall nach der Selbstnutzung z.B. ein Leerstand der zu vermietenden Immobilie vorhanden wäre. Dann sind natürlich nach der Selbstnutzung die Zinsen schon abzugsfähig.

Bei einem Leerstand nach der Selbstnutzung können nur dann Werbungskosten anfallen, wenn konkrete Schritte zur Vermietung unternommen werden. Ansonsten hast Du mich falsch verstanden. Ich meinte die Werbungskosten für ein Mietobjekt ab der Planungs- über die Bauphase (oder Kauf- über Renovierungsphase) bis zur Vermietung. Du schreibst ja selbst: "Wenn ja mit anschließender Vermietung:
Kaufen, möglichst wenig EK aufwenden und die geringen heutigen Zinsen langfristig sichern. Ab Vermietung werden diese abzugsfähig."

Zitat von StGe1973

Während der Selbstnutzung halte ich das offen gesagt für unmöglich. Die Folge wäre ja, dass jeder mal behaupten würde, dass er später plant die Immobilie zu vermieten und somit könnte jeder seine Zinsen und sonstigen Aufwendungen absetzen. Die Frage wäre ja, wie soll das Finanzamt beweisen, ob eine Immobilie für eine dauerhafte Selbstnutzung erworben wird oder nur als "Übergangsimmobilie" mit zeitweiser Selbstnutzung?

Vielleicht gibt es hier einen Steuerberater, der sich dazu äußern kann. Für mich einfach sehr schwer vorstellbar, dass Zinsen bei Selbstnutzung sofort absetzbar sein könnten.

Dazu brauchen wir keinen Steuerberater. Das ist Fakt.

Storno wegen falschem Thread

Hallo Zusammen,

vielen Dank für die rege Diskussion! Wir haben Termine mit verschiedenen Beratern ausgemacht und schauen mal was für Konditionen rauskommen. Dann entscheiden wir in welche Richtung wir gehen

Grüße,

Michael

Ehrlich nun?

Also lieber TE, die hier von Dir erwähnte Glaskugel haben viele hier, nur sind es alles Glaskugelanalphabeten ...

Was in 4-5 Jahren sein wird, wenn man sich entschließt doch ein Haus zu bauen/kaufen, weiß wirklich niemand. Es gibt 3 Szenarien: a) ETW ist mehr wert als Kauf- und Kaufnebenkosten b) ETA ist zum Preis von Kauf- und Kaufnebenkosten verkäuflich oder c) natürlich: der Wert ist zwar gestiegen (oder auch nicht) aber eben nicht um die ganzen Kaufnebenkosten.

Die Kaufnebenkosten sind definitiv weg.

Die Frage die Ihr Euch als aller erstes stellen wollt: was wollt Ihr, sofern Ihr Euch für den Kauf entscheidet wirklich. Ist es sinnvoll eine weitere Belastung für eine ETW zu tragen die ggf. vermietet ist/werden kann. Eine Vermietung ist nicht risikofrei. Von Leerstand bis zu den Vandalen gibt es viele Unwägbarkeiten. Selten sind die Vandalen im Hinblick auf die Gesamtmenge der Mieter sicher, aber eben größer 0 Prozent. Weitere Beispiele: Mieter zahlen nicht, Mieter bemängeln alles Mögliche und Unmögliche und reduzieren die Miete usw. Eine vermiete Immobilie birgt mehr Risiken als das berühmte Sparbuch. Und macht letztlich auch mehr Arbeit.

Bevor man sich nicht zu 100% sicher ist, wie es nach den 4/5 Jahren weiter geht, sollte man evtl. noch nichts entscheiden.

Wenn man 20% plus Kaufnebenkosten der ETW nun aus dem Vermögen entnimmt, steht dieses nicht für den Kauf/Bau des Hauses zur Verfügung. So einfach es klingt, so einfach ist es auch: jeder Euro den man für Zinsen ausgeben muss, ist nicht mehr da. Es sind "nur" 60.000 Euro? Man rechne einen Zins von 2% (Glaskugel, kann mehr oder weniger sein) einfach mal auf 20 Jahre hoch.

Sofern Du diese Fragen für Dich / Euch beantworten kannst, kennst Du auch die Antwort auf Deine Fragen. Miete ist nichts schlimmes, es ist KEIN Makel. Auch nicht in einer Niedrigzinsphase.

Viel Erfolg

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