Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

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  1. Avatar von opti
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    Frage Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Hallo wertes Forum,

    meine Frau (28, Beamtin, Einstiegsamt gehobener Dienst netto 2200) und ich (35, Angestellter, netto 2400) überlegen aktuell ein Haus zu bauen. Kinderwunsch ist nicht vorhanden, würden wir aber mit maximal 1 Kind angeben, tendenz ist eher kinderlos zu bleiben.
    Grundstück in perfekter Lage wäre aktuell verfügbar über privat (rund 100.000 € inkl. Erwerbnebenkosten). EK wäre mit rund 100.000 € vorhanden, so dass das Gründstück direkt bezahlt werden könnte. Auto ist vorhanden und bezahlt (4 Jahre alt). Keine weiteren Schulden vorhanden. Wir leben derzeit in einer Eigentumswohnung die im EK mit eingerechnet ist und für welche wir einen Käufer hätten. (Vermieten wäre auch eine Option, würden aber lieber die finanzielle Sicherheit dem Vermieten vorziehen) Lage und Art der Eigentumswohnung entspricht nicht unseren Lebensvorstellungen, daher der Wunsch etwas neues anzufangen.

    Ausgaben liegen monatlich bei ca. 1300 € (Lebenshaltung, Versicherungen) BU bei beiden vorhanden. Sparreserven von ca. 12.000 € liegen vor.

    Schlüsselfertiges Bauen mit einem Bauträger haben wir mit 250.000 - 300.000 € eingeplant, Baunebenkosten mit 75.000 €. Insgesamt mit etwas Puffer also 400.000 € Finanzierungsbedarf.

    Solange wir kinderlos bleiben scheint das locker machbar zu sein in 30 Jahren alles bequem abbezahlt zu haben. Kommt doch noch Nachwuchs dabei rum sieht die Welt dann doch anders aus (hier fehlen uns allerdings sämtliche Praxiswerte).
    Würden eher eine niedrige Rate bevorzusagen und selbst schauen Sondertilgungsmöglichkeiten zu nutzen sobald die Gehälter weiter steigen.

    Sparkasse sieht überhaupt keine Probleme (konkretes Angebot steht noch aus, war bisher nur eine erste Beratung), wir sind aber sehr an unabhängigen Meinungen und Ansichten interessiert.

    Haltet ihr dieses Vorhaben für solide oder sollten wir anders planen?
    Vielen Dank im Voraus!

  2. Avatar von Professor
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Zitat Zitat von opti
    Haltet ihr dieses Vorhaben für solide oder sollten wir anders planen?
    "Sollten" ist relativ.....
    Wir haben damals über einen Architekten gebaut und uns gegen einen Bauträger entschieden, da der Architekt auf unserer Seite stand... Gesamtkosten waren nicht teurer als über einen Bauträger.

    Von der Finanzierung her würde ich in Eurer Situation, da Ihr anscheinend schon sehr gut haushaltet, 3-4% Tilgung ansetzen am Anfang, damit möglichst viel von Anfang an getilgt wird. Wenn dann Nachwuchs kommt, dass kann man die Tilgung, wenn nötig, doch etwas heruntersetzen.

  3. Avatar von SySta
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Hallo opti, es kommt auf Ihre Wünsche, Lebensträume und auf die Höhe der möglichen Sondertilgung an.

    Ich persönlich würde bei den aktuell niedrigen Zinsen eher so viel und so schnell als möglich tilgen. Ist sicher kostengünstiger aber natürlich Ansichtssache .

    Da das Gehalt Ihrer Frau als Beamtin im Einstiegsamt definit noch und nach reinem Ablauf von Jahren sowieso steigen wird, wäre also auch Luft nach oben. :-)

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Kleine Korrektur:
    Ihr werdet nie mit einem Bauträger bauen, wenn euch das Grundstück schon gehört.
    Ein Bauträger verkauft immer ein Haus inkl. Grundstück. Der Bauträgervertrag wird notariell beurkundet.
    Das was ihr benötigt (sofern keine Einzelvergabe gewünscht ist) ist ein Generalübernehmer oder- unternehmer, je nachdem ob die Architektenleistung inkludiert oder seperat erfolgt.
    Darüber wird ein Werkvertrag für die Errichtung eines Hauses abgeschlossen, welcher nicht notariell beurkundet wird.


    In Ergänzung zu Professor:
    Generell ein guter Vorschlag. Die Möglichkeit zur Anpassung der Rate muß natürlich im Vertrag festgehalten sein.


    Beim Verkauf der Eigentumswohnung müßte noch geprüft werden, inwieweit dort noch Vorfälligkeitsentschädigung (sollte noch eine Restschuld vorhanden sein) und Steuern auf den Gewinn anfallen.
    Um das Gehalt der Frau als Beamtin einschätzen zu können, wäre noch die Frage, ob die KV dort schon abgezogen wurde oder noch nicht.
    Zum Thema Auto: Es ist schön, wenn das Auto bezahlt ist. Im Gegenzug sollte natürlich Rücklagen für eine Neubeschaffung in die Ausgaben einkalkuliert werden, denn weitere 20 Jahre wird das Auto bestimmt nicht mehr wirtschaftlich zu unterhalten sein.
    Ansonsten scheint das Vorhaben plausibel zu sein.

    Für eine genaue Beurteilung des Gesamtpaketes wären noch Aussagen zur Region, zur gewünschten Hausgröße/-umfang hilfreich.

  5. Avatar von Professor
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Zur Ergänzung nochmal:
    Egal ob GU oder Bauträger, beide sind darauf aus, möglichts viel Gewin zu machen, was nicht grundsätzlich verwerflich ist. Aber der Architekt rechnet nach seinem Gebührenverzeichnis ab, somit feste Kosten und steht dann auch in der Pflicht, wenn was schief geht, bzw. setzt sich mit Baumängeln anders auseinander als ein GU oder Bauträger.

  6. Avatar von opti
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Zitat Zitat von tneub
    In Ergänzung zu Professor:
    Generell ein guter Vorschlag. Die Möglichkeit zur Anpassung der Rate muß natürlich im Vertrag festgehalten sein.
    [...]
    Für eine genaue Beurteilung des Gesamtpaketes wären noch Aussagen zur Region, zur gewünschten Hausgröße/-umfang hilfreich.
    Vielen Dank für das erste Feedback!

    Da bin ich bei der Begrifflichtkeit Bauträger und Generalunternehmer etwas ausgerutscht, danke für die Korrektur Es soll natürlich ein GU eingesetzt werden zur Herstellung der Immobilie. Die Option mit einem Architekten wollen wir noch prüfen, allerdings hatten wir über Bekannte rausgehört das dies derzeit auch nicht unbedingt günstiger werden muss, da die Situation am Markt im Moment für Unternehmen extrem gut ausschaut.

    Die Eigentumswohnung hat keine Restschulden oder Vorfälligkeitsentschädigungen. Gewinn wurde nicht erzielt, ist alles vor Jahren aus einer Erbmasse entstanden. Das würde ich aber steuerlich nochmal prüfen lassen.
    KV ist bei dem Gehalt meiner Frau schon abgezogen. BU (bzw. DU) ist noch nicht abgezogen.

    In zwei bis drei Jahren steht bei mir auch wieder ein kleiner Stufenaufstieg im Raum (+200 netto), danach wird es allerdings vorraussichtlich nur noch auf Tarifsteigerungen hinauslaufen. Bei meiner Frau ist da noch etwas mehr drin, allerdings eher auf lange Sicht gesehen.

    Region: NRW, Münsterland, Vorort eines Mittelzentrums
    Hausgröße: 140-150m², eingeschossig ohne Keller

    Das Auto würden wir so lange fahren wie wirtschaftlich sinnvoll, wollte damit nur ausdrücken das wir da keinen Kredit am laufen haben ;-)

    Einen variablen Faktor in die Finanzierung einzubauen fänden wir nicht schlecht. Die Sparkassen verkaufen ja immer gerne gleich einen Bausparvertrag mit. Ich denke aber zur Tilgungsmaximierung wäre es blöd parallel anzusparen um dann erst nach Zuteilungsreife ein Bausparguthaben einzusetzen. Was wären denn hier noch unsere Optionen?

    Von der Rate her hatten wir mal mit 1300-1500 € monatlicher Belastung gerechnet zzgl. Sondertilgung solange es wirtschaftlich gut läuft (sprich keine Kinder, keine unerwarteten Ausgaben), die Bank hatte eher im Bereich 1600-1700 € kalkuliert. Klar, immer die Frage was man möchte, es soll halt noch Spass machen und wir möchten nicht das Gefühl bekommen nur für das Haus und die Bank zur Arbeit zu gehen. Wir würden hier wirklich versuchen in fetten Jahren Sondertilgungen zu leisten damit wir die Laufzeit verkürzen.

  7. Avatar von Professor
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Du hast da 3 Punkte auf die ich eingehen möchte:

    1. GU/Architekt
    Es geht mir persönlich bei diesem Punkt nicht um Kostenersparnis, sondern darum, dass der Architekt mir als Bauherrn gegenüber verpflichtet ist. Wenn es jetzt schon preislich keinen Unterschied macht, dann würde ich auf jeden Fall den Architekten vorziehen. Er ist Fachmann für Dich, er kontrolliert die Baufortschritte und die Bauqualität der Gewerke, der GU kontrolliert sich selber (! Unterschied erkannt ?)

    2. Tilgung/Bausparvertrag
    Die Bausparvariante ist ja im Endeffekt eine Wette. Ich Wette darauf, dass in 10 oder 15 Jahren, je nachdem die Zinsfestschreibung läuft, darauf, dass dann deutlich höhere Zinsen zu zahlen sind. Man kann da einen Break Even Point errechnen, wie hoch die Zinsen sein müssen, damit der BSV sich lohnt. Meine Strategie wäre dagegen Tilgen was das Zeug hält um die Restschuld überschaubar zu bekommen.

    3. Tilgungshöhe

    Ein beliebtes Mittel sind Sondertilgungen einzubauen, die aber, wenn man den Studien glauben kann, nur selten genutzt werden. Nichts ist schneller weg als Geld, das nicht fest verplant (z.B. in der Darlehensrate) ist. Daher wie gesagt mein Tipp: So hoch wie möglich tilgen. Denke bei Euch sollten bis zu 2.000 EUR Rate drin sein, bei 4.600 Netto abzgl. Rate 2.000 + NK 500 EUR (?) bleiben Euch für 2 Personen noch 2.100 EUR übrig, was durch zukünftige Gehaltssteigerungen ja noch mehr wird.Aber wie gesagt, das sind ganz allein meine Gedanken und meine Einstellung dazu.....

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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Zitat Zitat von Professor
    Du hast da 3 Punkte auf die ich eingehen möchte:
    1. Wir haben einen GU die für Kunden frei mit Architekten planen (mir ist bewusst dass das nicht dasselbe ist wie ein freier Architekt), wo wir dann zumindest einen Bauchsachverständigen einsetzen würden. Aber Danke nochmal für den Hinweis in die Richtung, das sind eindeutig Interessen die sich gegenüberstehen im Falle von einem GU.

    2. Maximal Tilgen ist auch unsere Divise, würden uns nur gerne für unvorgesehene Dinge eine gewissene Flexibilität einbauen. Nur wie könnte die sonst noch aussehen aus mit einem BSV? Würden gerne mit der örtlichen Sparkasse finanzieren solang es nicht total überteuert ist, vielleicht hat da jemand Erfahrungswerte. Grundsätzlich (falls zu teuer) würden wir nochmal anderweitig vergleichen.

    3. Ja, so hatte ich das auch errechnet. Mit allem drum und dran und unseren derzeitigen Lebenskosten inkl. Haushalt bei einer angenommenen Monatsrate von 1700 € hätten wir noch 1.500 € "frei" pro monat, perspektivisch 1.900 € in 2-3 Jahren.

    Ein Punkt den wir dann noch mit der Versicherung klären müssen ist eine gegenseitige Versicherung und Beerbung für den Fall der Fälle, ohne das der jeweilige Partner nachher alleine und mit einem Haufen Restschulden dasteht.

  9. Avatar von opti
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Wir sind jetzt grad bei der finalen Finanzbedarfplanung und wollten uns demnächst Finanzierungsoptionen anschauen.

    Wie würde eurer Meinung nach eine realistische Finanzierung ausschauen und mit welchem Zinssatz müssten wir wohl rechnen?

    Die GU scheinen übrigens derzeit volle Bücher zu haben. Aktuell ein Angebot bekommen was man schon mehr oder weniger als Abwehrangebot auffassen muss. Schade um die vertane Zeit.
    @Professor: Den Vorschlag mit dem Archtiketen haben wir noch auf dem Plan. Von mehreren Seiten aber den Hinweis das es teurer wird als ein GU derzeit aufgrund der Auftragslage/Nachfrage.

    Vielen Dank im voraus!

  10. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Zitat Zitat von opti
    Die GU scheinen übrigens derzeit volle Bücher zu haben.
    Ist ein generelles Problem....
    Man sagt ja, der Hauskauf/Hausbau kostet im Endeffekt immer gleich. Zinsen niedrig Immobilienpreise hoch, Zinsen hoch Immobilienpreise niedrig.

    Derzeit sind die Baufirmen/Handwerker allgemein sehr gut beschäftigt.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Übrigens, dass die Handwerksfirmen, Baufirmen und GU's gut beschägtigt sind ist eine schöne Sache, es ist ein Ausdruck unserer gesunden Wirtschaftslage und auch ein Teil des Weges zur Vollbeschäftigung, die wiederum Teil der gewonnen Wirtschaftskraft sind.

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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    ist ein Zinsatz von 1.6-1.9% realistisch bei Festschreibung von 15 Jahren? 2-2.2% bei 20 Jahren?

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Hallo opti,

    wenn sie die unterste Skala ihrer von bis Angaben ansetzen, liegen sie bei ihrer Ausgangslage in dem Bereich, was zu generieren ist.

    Kommt auch eine Volltilgervatiante 25 Jahre in Frage? Wenn 15 Jahre, wie denken sie über die kalkulatorisch hohe Restschuld?

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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Wir wollen möglichst viel in den ersten 15 Jahren tilgen, das die Zinsen in diesem Zeitraum auf mehr als 4.5% steigen würde ich evtl. dagegen wetten, daher habe ich keine große Sorge was die Restschuld angeht.

    Volltilgervariante 25 Jahre käme auch in Frage. Derzeit gehen wir noch alle Optionend durch.

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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    In welcher Stadt (wegen Auswahl regionaler Banken) wird das Vorhaben realisiert?

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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Wichtig wäre noch zu wissen, wie bzw. wann der Erlös der ETW zur Verfügung steht, da dieser ja Teil der 100.000 Euro EK sind.

    Müssen diese 100.000 Euro oder Teile davon zwischenfinanziert werden?

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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Ich gehe aktuell davon aus, dass das EK direkt zur Verfügung stehen wird. (Die Option zu vermieten würde nur gezogen werden falls ein Verkauf zum jetztigen Zeitpunkt schwierig wird. )

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Ok, aber darum geht es nicht nur, denn sie werden ja in der Wohnung während des Baus wohnen blieben, oder? Wollen die dann verkaufen, den Erlös erhalten und dem Käufer vorrübergehend eine Miete zahlen? Andernfalls bekommen die den Verkaufserlös ja erst bei Auszug, somit würde er am Anfang nicht zur Verfügung stehen.

    Weclhe mtl. Belastung ist denn als Zins-, und Tilgungsrate gewünscht?

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    Standard AW: Finanzierung Haus & Grundstück - Was können wir uns leisten?

    Da es sich um einen Verkauf in der Verwandtschaft handeln würde, können wir das ziemlich passend terminieren und ggf. ein paar Monate überbrücken.

    Gewünscht wäre eine Belastung um 1400-1500 € mit Möglichkeit der Sondertilgung die wir auch fest mit einplanen. Für Eventualitäten wollen wir aber die Option haben dieses ggf. auch mal weniger in Anspruch zu nehmen.
    Ich gehe davon aus das inkl. Sondertilgung um 1800 € monatlich aufwenden können.

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