Haus innerhalb der Familie verkaufen - Mietkauf, Leibrente, Privat-Darlehen?

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  1. Avatar von Luzie
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    Standard Haus innerhalb der Familie verkaufen - Mietkauf, Leibrente, Privat-Darlehen?

    Hallo,

    ich zerbreche mir gerade den Kopf über eine gute Lösung für alle Beteiligten und habe mich daher hier angemeldet. Ich hoffe, mit eine bisschen "input" von außen wird es vielleicht klarer.

    Ich habe vor einigen Jahren mein Elternhaus übernommen, es ist ein Mehrfamilienhaus für drei Parteien (davon eine kleine Einliegerwohnung). Das Haus wird von mir und meinem Mann (wir sind um die 50 Jahre) bewohnt. In einer Wohnung lebt ein Kind mit Partner (nicht verheiratet), in der anderen das andere Kind. Ein Kind studiert noch. Das andere Kind ist Mitte Zwanzig und mit dem Studium fertig, der Partner selbständig, sitzt aber wirtschaftlich gut im Sattel. Die Kinder zahlen momentan keine Miete an mich. Meine Eltern sind inzwischen beide verstorben. Das Haus hat keinen akuten Sanierungsbedarf, aber es wird in der Zukunft schon etwas zu tun sein bezüglich Heizung, Dach usw. Bei der Übergabe wurde vor Jahren ein Wert von 200.000 Euro geschätzt.

    Für die Übernahme habe ich meine Schwester ausbezahlt in zwei Raten. Eine Rate sofort, dies wurde finanzieren mit Eintragung einer Grundschuld. Die zweite Rate war später fällig. Aufgrund Krankheit meines Mannes war es nicht möglich, die nötigen Rücklagen für die zweite Rate zu bilden und bei Fälligkeit wurde in der Familie überlegt was gemacht wird. Eine Finanzierung über die Bank war aufgrund unserer Einkommenssituation (bedingt durch die chronische Krankheit) schlecht möglich. Es besteht bei meinem Mann auch eine Schuldenproblematik aus diesen Gründen. Wir haben also in der Familie darüber gesprochen und die junge Leute haben aus ihrem Eigentum die zweite Rate gezahlt. Druck wurde von uns nicht aufgebaut, wir haben damals frühzeitig über die Möglichkeiten gesprochen und die jungen Leute wollten im Haus bleiben. (Die Alternative wäre ein Verkauf und Auszug von allen gewesen). Für den Betrag wurde zwischen uns zunächst ein privater Darlehensvertrag gemacht.

    Der Plan war, dass die beiden dafür einen bestimmten Anteil am Haus bekommen. In Prozent oder einem Betrag haben wir das bisher nicht festgelegt. Die beiden (also das ältere Kind mit Partner) möchten gerne einen Umbau im Haus machen, um weiteren Wohnraum und Platz für das Gewerbe zu schaffen. Dazu wurde von einem Architekten ein Plan gemacht und das Genehmigungsverfahren läuft gerade. Den Umbau würden sie finanzieren. Wenn das Ganze genehmigt wird, werden wir dann endgültig darüber entscheiden müssen, wie das mit dem Haus weitergeht.

    Mein Plan war noch vor einigen Monaten, den Anteil den unsere Wohnung ausmacht zu behalten und den Rest an die Kinder zu überschreiben. Einen kleinen Anteil an das Kind, das noch studiert und einen größeren an das andere Kind. Größer, weil ja schon Geld geflossen ist und weil von ihnen investiert werden soll. Dass das bisher alles relativ vage vereinbart wurde, liegt zum einen daran dass noch nicht sicher ist, ob der Plan von den Behörden überhaupt genehmigt wird. Da sind ja tausend Sachen mit Abständen zu den Nachbarn usw. zu beachten. Es gibt aber noch ein weiteres Problem und das macht das ganze so schwierig. Es gibt Probleme zwischen den jungen Leuten und uns und das macht die Kommunikation schwierig. Die Gründe und Auslöser zu erläutern, würde hier zu weit führen. Fakt ist, dass das angedachte Modell eines "Mehr-Generationen-Hauses" als gleichberechtigte Eigentümer wohl leider nicht funktionieren wird. Fakt ist auch, dass mein Mann und ich das Haus nicht alleine halten können.

    Ob wir auf Dauer hier im Haus zusammen leben, kann ich momentan nicht sagen. Ich würde sagen, die Chancen stehen 50:50, wenn mal ein bisschen Zeit vergangen ist und sich die Gemüter beruhigt haben. Aber vermutlich nicht in Eigentümergemeinschaft. Rein egoistisch aus unserer Sicht betrachtet, wäre wahrscheinlich jetzt ein freier Verkauf für meinen Mann und mich das beste. Die Immobilienpreise bei uns sind hoch (Speckgürtel einer Großstadt), wir könnten die Schulden bezahlen und mit dem Rest eventuell noch eine kleine Eigentumswohnung etwas außerhalb kaufen. Dann würden aber auch die Kinder "auf der Straße sitzen". Ich bin sehr familienverbunden und versuche noch, eine andere Lösung zu finden.

    Die einzige Option ist dann wohl, dass die jungen Leute das Haus übernehmen und die alleinigen Eigentümer werden. Dann gibt es zumindest kein Kompetenzgerangel mehr und die Lage entspannt sich vielleicht. Wir wären dann nur noch Mieter oder mit Wohnrecht und die "Fronten" klarer. Nun sind die beiden aber ja erst Mitte Zwanzig und noch sehr jung. Durch die Selbständigkeit wird ein Kredit in der Höhe bestimmt auch schwierig, auch wenn die Finanzierung für den Umbau steht. Aber das ist auch ein wesentlich geringerer Betrag.

    Wir brauchen dazu natürlich Beratung durch einen Notar, Steuerberater usw. Das ist schon klar. Trotzdem versuche ich momentan mir einen Überblick zu verschaffen, welche Optionen es gibt wenn wir das Haus an die Kinder übergeben. Keiner soll übervorteilt werden. Ich habe mir schon mal über einen klassischen Mietkauf Gedanken gemacht. Dann würden sie keine Bank brauchen für die Finanzierung. Eine Leibrente ist ja scheinbar lebenslang und das kommt für uns wohl eher nicht in Frage, da wir dafür noch zu jung sind.

    Aber hat der Mietkauf in unserer Situation einen Vorteil gegenüber einem Privatdarlehen? Und geht Mietkauf überhaupt, wenn wir selbst auch im Haus wohnen bzw. ist es sinnvoll? Wie könnte man bei Mietkauf die Raten berechnen? Die Beispiel im Internet beziehen sich immer auf gewerbliche Anbieter. Wir könnten ja offenbar bei Mietkauf festlegen, dass die Instandhaltung in den Bereich der Käufer fällt. Das wäre wichtig, damit das klar geregelt ist. Offenbar wäre es bei Mietkauf für die Kinder sicherer, wenn sie auch meine Grundschuld ablösen, weil sonst bei einer Zahlungsunfähigkeit von mir die Bank versteigern lassen könnte, ohne dass sie etwas dagegen machen können. Oder hat da jemand andere Infos?

    Es ist ein bisschen schwierig, zu Mietkauf im Netz dazu etwas zu finden weil da meistens die Situation eine andere ist. Oder denke ich viel zu kompliziert und eine privater Darlehensvertrag wäre die bessere Option. Vielleicht hatte ja jemand mal eine ähnliche Situation und kann von seinen Erfahrungen berichten. Oder jemand hat Ideen/Meinungen dazu. Bin für alles dankbar.

  2. Avatar von marinapecunia
    marinapecunia ist offline

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    Standard AW: Haus innerhalb der Familie verkaufen - Mietkauf, Leibrente, Privat-Darlehen?

    Hallo!

    Viele Infos - vor allem aber "wenns" und "abers"....

    Eine Eigentümergemeinschaft trägt immer Streitpotential in sich. Aber es gibt auch gesetzliche Vorschriften, die eingehalten werden müssen. Bei Abstimmungen geht es dann nach Anteilen - die bei einer Teilungserklärung festgelegt werden.

    Wer ist jetzt Eigentümer des Hauses? Wer steht im Grundbuch? Klären Sie also die Eigentumsverhältnisse laut Erbschaft. Da könnte ein Notar und/oder Rechtsanwalt hilfreich sein.

    Dann machen Sie sich Gedanken über die Verteilung des Hauses. Erst dann denke ich, ist es sinnvoll sich über rechtliche und ideelle-moralische Ansprüche Gedanken zu machen.

    "Bei Geld hört die Freundschaft auf" sagt man und auch in der Familie geht das nicht immer gut, hab ich auch selbst erlebt, daher empfehle ich Ihnen klare Verhältnisse herzustellen.

    Wenn alles klar abgegrenzt ist, machen Sie sich dann ggf. Gedanken über den Verkauf, Vermietung oder anderes.

    Mietkauf ist nicht die beste Lösung, prüfen Sie doch erst einmal, ob eine Finanzierung zum heutigem Zeitpunkt machbar ist.

    Ich würde es zumindest so angehen, Schritt für Schritt - und alles was Sie noch so angedacht haben, wie Mietkauf, Leibrente, Nißbrauch, Wohnrecht und was noch so möglich ist, ganz in Ruhe durchgehen. Reparaturen, Instandhaltung... fügen sich dann ins Konzept ein. Sprechen SIE nach und nach mit den Beteiligten und klären Sie deren Vorstellungen, Erwartungen und Wünsche.

    Suchen Sie sich jemanden, der den Weg mit Ihnen gemeinsam geht, aber etwas Abstand von Ihre Familie hat, der Erfahrungen auf dem Gebiet Immobilie hat. Ich helfe Ihnen auch gern.

  3. Avatar von Ada75
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    Standard AW: Haus innerhalb der Familie verkaufen - Mietkauf, Leibrente, Privat-Darlehen?

    Du kannst dir nicht vorstellen, wie viele Familien durch solche Konstellationen auseinander geraten sind.
    Ich spreche nicht von Familien, bei denen es schon vorher Probleme gab, wie in deinem Fall.
    Ich spreche von Familien, bei denen vorher keinen vorhandenen oder latenten Streit gab. Das Miteinander lief gut. Alle waren zuversichtlich, man hätte eine Einigung gefunden.

    Willst du deine Familie, so weit es geht, zusammen halten, vermeide die Option Eigentümergemeinschaft.

    Eigentümergemeinschaft bedeutet, immer wieder entstehen Situationen mit der damit verbundenen Frage, wer profitiert daraus und wie viel.
    Ihr werdet irgendwann vor Gericht landen, du und dein Mann durch einen Anwalt vertreten, und deine Kinder durch einen anderen.
    Möglicherweise wird sich jeder deiner Kinder einen eigenen Anwalt holen.
    Vielleicht werden eure Kinder durch Partner und Freunden beeinflusst, denen es egal ist, ob eure Familie zusammenbricht.
    Manche Eltern sind an einer solchen Situation gestorben.

    Dass es gesetzliche Vorschriften gibt, spielt keine Rolle.
    Einerseits gibt es eine Menge Situationen, bei denen es unklar ist, was da welches Gesetz was vorschreibt, andererseits schliesst das nicht den Gedanken aus "Ok, das Gesetz besagt so, aber es ist eben unfair. Meine Mutter sollte das verstehen. Liebe geht eben über das Gesetz."

    Vermeide die Option Eigentümergemeinschaft.
    Wenn sie von deinen Kindern vorgeschlagen wird, lehne sie ab.

  4. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Haus innerhalb der Familie verkaufen - Mietkauf, Leibrente, Privat-Darlehen?

    Hier gibt es einiges zu berücksichtigen:

    man will allen gerecht werden
    bei Schenkungen kann das ganze u.U. 10 Jahre rückabgewickelt werden, wenn das Geld z.B. nicht für einen Heimplatz ausreicht
    Vererben bzw. Übergabe an die nächste Generation - mit Absicherung Wohnrecht/Nießbrauch

    wenn ihr Geldprobleme habt, laßt die Kinder doch evtl. eine günstige (2/3 Vergleichsmiete) zahlen und damit werden Schulden getilgt
    oder rechnet damit gegen den Privatkredit mit den jungen Leuten ... beteiligen sich denn wenigstens alle an den entsprechenden Nebenkosten?

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