Thema: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung

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  1. Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 1
    Jesper
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    21.02.2020
    Schönen guten Tag liebe Mitforisten,

    ich würde mich über euren Rat zum nachstehenden Fall freuen. Wir wollen uns ein Haus kaufen.

    Das Haus für welches wir uns interessieren kostet 300.000 €. Es ist ein einem sehr guten Zustand aber bereits 70 Jahre als. Wir erwarten keine kostenintensiven(5000€+) Sanierungsmaßnahmen in den nächsten 10 Jahren.
    Die Kaufnebenkosten betragen 36.000€. Wir möchten zusätzlich 20.000€ für eine Solarthermie- sowie eine PV-Anlage aufnehmen. Also brauchen wir 356.000€. Wir haben ~15.000€ flüssig und ein Sparbuch mit 22.000 € das verpfändet werden könnte.
    Aktuell liegt uns für die Finanzierung das folgende Angebot einer Bausparkasse vor:
    KfW 124 Annuitätendarlehn Bausparvertrag Bausparvertrag Bausparvertrag SUMME
    Darlehnsbetrag: 58.000 € 151.000 € 58.200 € 22.000 € 51.700 € 340.000 €
    monatliche Rate: 221,42 € 414,27 € 243,57 € 72,04 € 194,74 € 1146 €
    Sollzinssatz: 0,8% 1,29% VoFi 1,29% BSD 1,95% VoFi 1,44% BSD 1,95% 2,52% ~1,5 % in den ersten 10 Jahren
    Zinsbindung: 10 Jahre 20 Jahre 13 Jahre und 10 Monate 19 Jahre und 11 Monate 10 Jahre
    anfängliche Tilgungsrate: 3,78% 2% 2%
    Effektivzinssatz: 0,8% 1,3% 1,75% 1,87% 2,55%
    Sonstiges: tilgbar, Laufzeit 25 Jahre keine konstante Rate keine konstante Rate tilgbar

    Ich denke das ist ein gutes Angebot aber ich glaube es ginge vielleicht noch besser. Dazu folgen nun meine Überlegungen:
    1. Ich würde gerne das KfW-Darlehn in Höhe von ~60.000 € bei einem zweiten Kreditinstitut beantragen um es als Nachrangdarlehn an die zweite Stelle im Grundbuch eintragen lassen zu können. Die KfW gibt an, dass ihre Kredite dafür geeignet seien. Laut meinen Recherchen müsste unsere Bausparkasse diesen Betrag dann als Eigenkapital bewerten und uns bessere Konditionen für den Rest des Darlehns gewähren. Ich würde uns zumindest gerne den unangenehmen Bausparvertrag mit den 2,55 % Zinsen ersparen. Das Darlehn darf zur Tilgung der Kaufnebenkosten eingesetzt werden.

    2. Laut dem Chancenrechner der NRW.BANK lagen wir bis Januar und liegen ab Oktober wieder innerhalb der geforderten Einkommensgrenzen für das Programm: "NRW.BANK. Eigentumsförderung - Neubau oder Kauf von selbst genutztem Wohnraum". Am Telefon wurde mir versichert, dass nicht nur die aktuelle Situation sondern auch die Situation der Vergangenheit und die zu erwartende Situation in der Zukunft von Belang sind. Ich erwarte in den nächsten Tagen eine Antwort dazu von der NRW Bank. Eventuell wird es auch ein Beratungsgespräch vor Ort geben. Laut dem "Chancenprüfer" würden wir dort ein Darlehn von 129.000 € mit 0,5 Zinsen für 25a fest erhalten. Davon könnten wir dann nochmal 7,5 % Tilgungszuschuss beantragen. Es fallen einmal 0,4% Bereitstellungsgebühr sowie jährlich 0,5% Bearbeitungsgebühr an. Dieses Darlehn ist ebenfalls ein Nachrangdarlehn. Das Darlehn darf zur Tilgung der Kaufnebenkosten eingesetzt werden.

    3. Wir würden das in 2. genannte Programm gerne durch dieses hier ergänzen: "NRW.BANK. Wohneigentum". Dort sind bis zu 50% der förderfähigen Summe als Darlehn zu folgenden Konditionen zu bekommen: 1,39% + (0,5%p.a. Verwaltung) für 25a fest. Bereitsstellungskosten entstehen erst ab dem 7. Monat. Dieses Darlehn ist ebenfalls ein Nachrangdarlehn. Das Darlehn darf zur Tilgung der Kaufnebenkosten eingesetzt werden.

    4. Falls wir aus allen drei genannten Förderungen Geld erhalten können, müssten wir nicht mehr "viel" über die Bausparkasse finanzieren und könnten vielleicht sogar einen Teil unseres Eigenkapitals als Sicherheit auf dem Konto behalten. Was haltet ihr von diesem Vorhaben?

    Unser monatliches Haushaltsnettoeinkommen liegt aktuell bei ~4700€/Netto. In den letzten beiden Jahren waren es im Durchschnitt "nur" ~3200€ Netto und ab Oktober, fallen wir wieder auf ca. 4000€ Netto.

    Habt ihr bessere/ andere Ideen und Vorschläge? Habt ihr Tipps, wie ich all diese Pakete schnell abhandeln kann? Es gibt weitere Interessenten, welche zur Zeit seine Finanzierung prüfen lassen. Wir müssen also schnell sein. Im schlimmsten Fall spielen wir mit dem Gedanken das Angebot von oben einfach anzunehmen. Wir könnten es uns leisten und wollen das Haus gerne haben.

    Habt ihr noch allgemeine Tipps? Zum Beispiel dazu wie wir einen guten Notar finden können oder gar einen Tipp für den Großraum Düsseldorf/Köln?
    Auf was sollten wir im weiteren Verlauf des Kaufes besonders achten? Was haben Anfänger wie wir vielleicht nicht auf dem Schirm?

    Vielen lieben Dank für euren Rat.

  2. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 2
    noelmaxim
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    Hallo Jesper,

    1) das mit KfW wird nicht funktionieren, da sie dafür ein durchleitendes Kreditinstitut benötigen und ein anderes Institut als das, welches den Haupkredit durchleitet, wird nicht in den zweiten Rang gehen.

    2) das NRW Darlehen ist konkurrenzlos und geht auch in den zweiten Rang.

    3) das vorliegende Angebot ist schlecht, sowohl konzeptionell als auch von den Konditionen her, viel zu viele Bausteine, unterschiedlichste Zinsausläufe, die einem irgrgdwann wegen den Rangordnungen auf die Füße fallen (dadurch für immer an das Kreditinstitut gebunden), wenig anfängliche direkte Tilgung, zu dem mit einem der schlechtesten Tarifen am Markt der LBS alstTilgungsersatz. Ein typisches Sparkassen Angebot.

    4) NRW Darlehen wird dauern, sie müssen sich bei der NRW Bank das ok holen, dass das Investitionsvorhaben schon begonnen werden darf, ansonsten benommen sie dort eine Ablehnung.

    5) bitte den geforderten EK Einsatz bei der NRW Bank beachten.

    6) warum soll das EK auf dem Sparbuch verweilen und soll nur als Sicherheit dienen, bzw. lediglich abgetreten werden?

    7) warum KfW nur mit 60.000 Euro statt mit 100.000 Euro Darlehenssumme?

    Das nur mal vorab, es gibt sicherlich noch mehr zu hinterfragen, bzw. zu bemängeln.

  3. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 3
    noelmaxim
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    Z.B. einfach die Sparkasse mal fragen, warum sie das KfW Darlehen nicht mit 100.000 Euro anbietet, von mir aus - weil die Sparkasse ihre LBS Verträge verkaufen muss - endfällig bei 0,75 % statt dem einen Vorausdarlehen 58.200 Euro zu 1,29 % oder 22.000 Euro zu 1,44 %. Letzteres Darlehen und ein Teil von den 58.200 Euro können bis 100.000 Euro Gesamtsumme bei der KfW aufgenommen werden.

    Ich würde mir verarscht vorkommen und es ist der erste Indiz dafür, dass da noch mehr Pferdefüße im Angebot stecken, was auch der Fall ist! Vertrauen sieht in meinen Augen anders aus, Wertschätzung ebenfalls.

  4. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 4
    Jesper
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    21.02.2020
    Schönen guten Abend Noelmaxim,

    vielen Dank für die schnelle und informative Antwort.
    1.Ich habe an mehreren Stellen von Leuten gelesen die in anderen Bundesländern über die Finanzinstitute der Länder die KfW-Kredite in den 2. Rang durchgeleitet bekommen haben. Das habe ich einfach geglaubt und bin davon ausgegangen, dass es in NRW auch klappen muss. Die NRW.BANK hat das aber natürlich direkt abgewiesen. Aber ist es nicht so, dass die KfW die Mittel für den Kredit stellt und das Risiko trägt? Falls das so ist, kann der Bank das doch egal sein ob es im ersten oder im zweiten Rang steht.

    2. Jetzt bleibt nur noch abzuwarten ob wir das NRW Darlehen erhalten können.

    3. Die vielen Bausteine des aktuellen Angebotes gefallen mir auch nicht. Der Berater hat gesagt das müsse so sein. Er rechnet die 22.000€ für das verpfändete Sparbuch um auf eine 100% Finanzierung zu kommen. Dann rechnet er den 51.700€ Bausparvertrag um auf 80% zu kommen. Dann den 58.200€ Bausparvertrag um auf 60% zu kommen usw... So in der Art hat er es begründet. Das hörte sich für uns ganz logisch an . Die Zinsausläufe der Bausparbausteine sind doch im Grunde nicht von Belang oder? So wie ich die Bauspardarlehen verstanden habe, spart man innerhalb der Zinsbindung ~40% der Summe an und in der Darlehnsphase zahlt man dann den schon jetzt festgelegten Zins bis der Bausparvertrag erfüllt ist. Also können uns doch bei den drei Bausparverträgen keine Zinsen auf die Füße fallen. Oder habe ich das falsch verstanden? Ich mache mir eher sorgen um die hohen Gebühren rund um die Bausparverträge.. In Bezug auf die Rangordnungen hatte ich es so verstanden, dass das Kreditinstitut alle diese Darlehen auf Rang 1 im Grundbuch einträgt. Das es bei denen Intern anders ist, ist mir klar.

    4. Können Sie ungefähr sagen wie lange der Prozess bei der NRW.Bank dauert? Haben sie dazu Erfahrungswerte? Ich schreibe gleich der entsprechenden Sachbearbeiterin eine E-Mail und bitte sie uns das OK für die Aufnahme des Investitionsvorhabens zu geben. Haben Sie einen Tipp wie wir den Notartermin hinauszögern können ohne uns direkt ins Aus zu spielen? Ich weiß von Freunden, dass die alle 4-8 Wochen auf den Termin warten mussten. Ist das eine gewöhnliche Wartezeit? Und dürfen wir während wir auf den Termin warten weitere Finanzierungsangebote einholen und müssen lediglich bis zum Notartermin eines ausgewählt haben? Falls wir in der Zeit weitere Angebote einholen dürfen, müsste das doch für die NRW.Bank reichen oder?
    Und wissen sie zufällig was genau mit "50% der förderfähigen Summe" gemeint ist? Ich habe es so verstanden, dass die förderfähige Summe die Kaufnebenkosten, die Immobilie selber sowie anfallende Sanierungsmaßnahmen umfasst. Das hieße dann, dass wir zumindest ~178.000 € über die NRW.BANK bekommen müssten. Ich sehe keinen Grund warum wir bei dem Programm "NRW.BANK. Wohneigentum" keine Bewilligung bekommen sollten. Was den ersten noch attraktiveren Baustein angeht bin ich leider sehr sehr unsicher. Wir liegen ja jetzt gerade über dem Maximaleinkommen.

    5. Ich soll den geforderten Eigenkapitaleinsatz der NRW.BANK beachten. Meinen Sie die Eigenleistung? Im Chancenprüfer steht 34.000€ Eigenleistung seien erforderlich. An anderen Stelle hatte ich gelesen, dass es auch Möglichkeiten gibt diese Eigenleistung anders zu bewerten und abzusichern aber ich weiß leider nicht mehr die Details dazu. Ich werde die Ansprechpartnerin bei der NRW.BANK fragen.

    6. Das Sparbuch läuft noch auf den Namen meiner Mutter und ist bis 2022 fest angelegt und wird hoch verzinst. Sie hat es zwar für mich gespart aber ich möchte das Geld nicht haben, weil sie es dringender braucht als wir. Ich nehme es jetzt gerne als Sicherheit an aber ich möchte das nicht behalten.

    7.Ich habe nur 60.000€ beim KfW 124 Programm gewählt, weil die Zinsbindung lediglich 10 Jahre beträgt. Falls das mit der NRW.Bank klappt würde ich eventuell in betracht ziehen den Betrag zu erhöhen aber sonst eher nicht. Wir können das ja nicht in 10 Jahren voll tilgen. Im worst case haben wir 30.000€ davon übrig auf die wir dann 5% oder ähnliches bezahlen müssen. Es hängt ja von vielen Faktoren ab, wie weit wir das runtergetilgt bekommen in den 10 Jahren. Ich glaube das erste Jahr muss sogar tilgungsfrei sein oder? Das finde ich fürchterlich.

    Zur zweiten Antwort:
    - Das Angebot der örtlichen Sparkasse sah leider noch deutlich schlechter aus. Die hatten ebenfalls zwei Bausparverträge drin und wesentlich höhere Zinsen und kürzere Zinsbindung. Das war ein direktes No-GO.
    Was schlagen Sie uns jetzt vor? Die 100.000 € in den KfW Kredit machen mir ein wenig Sorgen wegen der kurzen Zinsbindung.

  5. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 5
    noelmaxim
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    07.03.2010
    Zitat Zitat von Jesper
    Schönen guten Abend Noelmaxim,

    vielen Dank für die schnelle und informative Antwort.
    1.Ich habe an mehreren Stellen von Leuten gelesen die in anderen Bundesländern über die Finanzinstitute der Länder die KfW-Kredite in den 2. Rang durchgeleitet bekommen haben. Nein, das macht niemand.Das habe ich einfach geglaubt und bin davon ausgegangen, dass es in NRW auch klappen muss. Die NRW.BANK hat das aber natürlich direkt abgewiesen. Aber ist es nicht so, dass die KfW die Mittel für den Kredit stellt und das Risiko trägt? Nein, im Obligo liegt das durchleitende Kreditinstitut! Falls das so ist, kann der Bank das doch egal sein ob es im ersten oder im zweiten Rang steht.

    2. Jetzt bleibt nur noch abzuwarten ob wir das NRW Darlehen erhalten können.

    3. Die vielen Bausteine des aktuellen Angebotes gefallen mir auch nicht. Verständlich, eher ein no go Der Berater hat gesagt das müsse so sein. Er rechnet die 22.000€ für das verpfändete Sparbuch um auf eine 100% Finanzierung zu kommen. ???? Ändert an der Tatsache ja nichts, dass der Baustein KfW 100.000 Euro sein kann. Diese punktuelle Aufteilung der Darlehenssummen ist totaler Quatsch! Dann rechnet er den 51.700€ Bausparvertrag um auf 80% zu kommen. Quatsch! Dann den 58.200€ Bausparvertrag um auf 60% zu kommen Quatsch usw... So in der Art hat er es begründet. Das hörte sich für uns ganz logisch an . Ist völlig unlogisch. Die Zinsausläufe der Bausparbausteine sind doch im Grunde nicht von Belang oder? So wie ich die Bauspardarlehen verstanden habe, spart man innerhalb der Zinsbindung ~40% der Summe an und in der Darlehnsphase zahlt man dann den schon jetzt festgelegten Zins bis der Bausparvertrag erfüllt ist. Also können uns doch bei den drei Bausparverträgen keine Zinsen auf die Füße fallen. Die Zinsen nicht, aber eine mögliche Umschuldung der 151.000 Euro nach z.B. 10 Jahren oder 15 Jahren, wenn die Zinsen niedrig bleiben oder dann wieder sind, wird nicht funktionieren, da der Vorrang besetzt ist. Oder habe ich das falsch verstanden? Ich mache mir eher sorgen um die hohen Gebühren rund um die Bausparverträge.. Jo, aber auch, dass 10 Jahre, 13 Jahre und 19 Jahre keine Tilgung erzielt wird. Sie zahlen den Zahlzins 1,29 %, 1,44% und 2,52 %!!!! auf das Tilgungskapital bekommen sie aber in dem BSV nur max. 0,1 %, dafür haben sie auch noch immense Abschussgebühren bezahlt. In Bezug auf die Rangordnungen hatte ich es so verstanden, dass das Kreditinstitut alle diese Darlehen auf Rang 1 im Grundbuch einträgt. Das es bei denen Intern anders ist, ist mir klar. Und den wird sie auch immer behalten wollen, eine Umschuldung von Teildarlehen wird nie möglich sein!

    4. Können Sie ungefähr sagen wie lange der Prozess bei der NRW.Bank dauert? 3-4 Wochen Haben sie dazu Erfahrungswerte? Ich schreibe gleich der entsprechenden Sachbearbeiterin eine E-Mail und bitte sie uns das OK für die Aufnahme des Investitionsvorhabens zu geben. Haben Sie einen Tipp wie wir den Notartermin hinauszögern können ohne uns direkt ins Aus zu spielen? Einfach eine machen, weit in der Zukunft und wenn die Finanzierung nicht darstellbar ist den Termin, notfalls einen Tag vorher absagen. Ich weiß von Freunden, dass die alle 4-8 Wochen auf den Termin warten mussten. Ist das eine gewöhnliche Wartezeit? Und dürfen wir während wir auf den Termin warten weitere Finanzierungsangebote Angebote immer einholen und müssen lediglich bis zum Notartermin eines ausgewählt haben? Falls wir in der Zeit weitere Angebote einholen dürfen, müsste das doch für die NRW.Bank reichen oder? Erst das NRW Darlehen sichern, dann können und dürfen sie Finanzierungsanfragen bei anderen Banken stellen und ohne diese keine Planungssicherheit, da sie keine Zusage erwirkt haben. Abhilfe schafft eben die Absprache mit der NRW Bank.
    Und wissen sie zufällig was genau mit "50% der förderfähigen Summe" gemeint ist? Ich habe es so verstanden, dass die förderfähige Summe die Kaufnebenkosten, die Immobilie selber sowie anfallende Sanierungsmaßnahmen umfasst. Das hieße dann, dass wir zumindest ~178.000 € über die NRW.BANK bekommen müssten. Ich sehe keinen Grund warum wir bei dem Programm "NRW.BANK. Wohneigentum" keine Bewilligung bekommen sollten. Was den ersten noch attraktiveren Baustein angeht bin ich leider sehr sehr unsicher. Wir liegen ja jetzt gerade über dem Maximaleinkommen. Widerspricht sich, sehen keine Probleme die Bewilligung zu bekommen/wir liegen über dem Maximaleinkommen. Sollte geklärt sein, sonst fangen sie nach 2-3 Wochen wieder bei Null an.

    5.
    Ich soll den geforderten Eigenkapitaleinsatz der NRW.BANK beachten. Meinen Sie die Eigenleistung? Im Chancenprüfer steht 34.000€ Eigenleistung seien erforderlich. Eigenkapital, was in Teilen auch Eigenleistung sein dürfen. An anderen Stelle hatte ich gelesen, dass es auch Möglichkeiten gibt diese Eigenleistung anders zu bewerten und abzusichern aber ich weiß leider nicht mehr die Details dazu. Ich werde die Ansprechpartnerin bei der NRW.BANK fragen.
    6. Das Sparbuch läuft noch auf den Namen meiner Mutter und ist bis 2022 fest angelegt und wird hoch verzinst. Sie hat es zwar für mich gespart aber ich möchte das Geld nicht haben, weil sie es dringender braucht als wir. ????? Wenn es abgetreten wird, dann wird sie nie drüber verfügen können! Ich nehme es jetzt gerne als Sicherheit an aber ich möchte das nicht behalten.

    7.
    Ich habe nur 60.000€ beim KfW 124 Programm gewählt, weil die Zinsbindung lediglich 10 Jahre beträgt. Ja und? Sie können KfW auch endfällig wählen und einen BSV als Tilgung wählen! Damit verschieben sie doch teureres Geld in den günstigeren Bereich!! Falls das mit der NRW.Bank klappt würde ich eventuell in betracht ziehen den Betrag zu erhöhen aber sonst eher nicht. Kann ich nicht nachvollziehen, die verstehen leider nicht was ich meine, weil der Banker Märchen erzählt, um das teurere Darlehen zu verkaufen! Wir können das ja nicht in 10 Jahren voll tilgen. Sagt doch gar keiner, müssen sie auch nicht, machen sie bei den teuren Vorausdarlehen ja auch nicht! Im worst case haben wir 30.000€ davon übrig auf die wir dann 5% oder ähnliches bezahlen müssen. Es hängt ja von vielen Faktoren ab, wie weit wir das runtergetilgt bekommen in den 10 Jahren. Ich glaube das erste Jahr muss sogar tilgungsfrei sein oder? Das finde ich fürchterlich. ????? Sie haben 3 Bausteine, wo sie 10,13 und 19 Jahre nichts tilgen!!!

    Zur zweiten Antwort:
    - Das Angebot der örtlichen Sparkasse sah leider noch deutlich schlechter aus. Die hatten ebenfalls zwei Bausparverträge drin und wesentlich höhere Zinsen und kürzere Zinsbindung. Das war ein direktes No-GO.
    Was schlagen Sie uns jetzt vor? Die 100.000 € in den KfW Kredit machen mir ein wenig Sorgen wegen der kurzen Zinsbindung.
    Sie sind leider völlig fehlberaten und fehlgeleitet von dem Finanzierungsgespräch.

  6. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 6
    Jesper
    Jesper ist offline

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    21.02.2020
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Erst das NRW Darlehen sichern, dann können und dürfen sie Finanzierungsanfragen bei anderen Banken stellen und ohne diese keine Planungssicherheit, da sie keine Zusage erwirkt haben. Abhilfe schafft eben die Absprache mit der NRW Bank.
    Jetzt habe ich ja dummerweise bereits eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank gestellt. Habe ich uns damit bereits das NRW.Bank Darlehn verspielt oder ist nur diese Bausparkasse jetzt für uns raus?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Widerspricht sich, sehen keine Probleme die Bewilligung zu bekommen/wir liegen über dem Maximaleinkommen. Sollte geklärt sein, sonst fangen sie nach 2-3 Wochen wieder bei Null an.
    Das Problem ist ja, dass wir aktuell zu viel verdienen. Mir wurde allerdings gesagt, dass nicht nur die aktuelle Situation entscheidend ist. Und da wir jetzt schon wissen, dass wir ab Oktober wieder fallen könnten wir vielleicht trotzdem in das besonders attraktive Programm der NRW.BANK kommen.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn es abgetreten wird, dann wird sie nie drüber verfügen können!
    Der Berater sagte uns, dass die Verpfändung nach etwa drei Jahren wieder freigegeben würde. Wir planen das Baukindergeld zu nutzen um die Tilgung entsprechend schnell voran zu schieben.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ja und? Sie können KfW auch endfällig wählen und einen BSV als Tilgung wählen! Damit verschieben sie doch teureres Geld in den günstigeren Bereich!!
    Also in diesem Fall sind sie dann für ein Bausparvertrag trotz der Mängel dieser Verträge? Also 100.000 € KfW als endfälliges Darlehn. Die Laufzeit beträgt glaube ich immer 25 Jahre oder? Und dann besparen wir einen BSV mit 100.000€ der erst am Ende ausgezahlt wird? Und die Auszahlung verwenden wir um den KfW Kredit vollständig zu tilgen? Aber warum sollte die Bank das machen? Da verdient sie doch viel weniger . Oder habe ich schon wieder etwas nicht richtig verstanden?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    ????? Sie haben 3 Bausteine, wo sie 10,13 und 19 Jahre nichts tilgen!!!
    Technisch tilge ich nicht, klar. Aber es ist doch so, dass bei einer Bausparsumme von 100.000€ für 30 Jahre bis diese zuteilungsreif sind 40.000€ angespart werden. Muss ich dann etwa nochmal für die eventuell verbleibenden 20 Jahre x%Zinsen auf die 100.000 € zahlen obwohl die schon 40.000€ von mir bekommen haben? Das grenzt ja an Betrug.

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Sie sind leider völlig fehlberaten und fehlgeleitet von dem Finanzierungsgespräch.
    Ich fürchte das sie recht haben. Jetzt gilt es das ganze zu korrigieren.

  7. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 7
    noelmaxim
    noelmaxim ist offline
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    07.03.2010
    Zitat Zitat von Jesper
    Jetzt habe ich ja dummerweise bereits eine Finanzierungsanfrage bei einer Bank gestellt. Habe ich uns damit bereits das NRW.Bank Darlehn verspielt oder ist nur diese Bausparkasse jetzt für uns raus?

    Besprechen sie das bitte mit der NRW Bank, erlaubt bzw. gestattet ist das nicht!

    Das Problem ist ja, dass wir aktuell zu viel verdienen. Mir wurde allerdings gesagt, dass nicht nur die aktuelle Situation entscheidend ist. Und da wir jetzt schon wissen, dass wir ab Oktober wieder fallen könnten wir vielleicht trotzdem in das besonders attraktive Programm der NRW.BANK kommen.[/I]

    Ebenfalls, das kann ja nur die NRW Bank festsetzen und festlegen.

    Der Berater sagte uns, dass die Verpfändung nach etwa drei Jahren wieder freigegeben würde. Wir planen das Baukindergeld zu nutzen um die Tilgung entsprechend schnell voran zu schieben.

    Aha, dann aber schriftlich geben lassen, denn zwingend muss das nicht erfolgen, auch wird der Zeitpunkt nicht festgelegt.


    Also in diesem Fall sind sie dann für ein Bausparvertrag trotz der Mängel dieser Verträge? Nein, nicht zwingend, aber wenn sie in ihrem Konzept diese Bausparsummen eh akzeptieren, dann doch lieber zu 0,75 % als zu den teureren Zinsen. Also 100.000 € KfW als endfälliges Darlehn. Die Laufzeit beträgt glaube ich immer 25 Jahre oder? Bei annuitätischer Tilgung ja, bei endfälligen Darlehen 10 Jahre, eben endfällig für die Zinsfestschreibungszeit. Und dann besparen wir einen BSV mit 100.000€ der erst am Ende ausgezahlt wird? Und die Auszahlung verwenden wir um den KfW Kredit vollständig zu tilgen?Ja. Aber warum sollte die Bank das machen? Will sie ja nicht zwingend, aber darum geht es nicht, es geht darum, was sie wollen. Da verdient sie doch viel weniger . Natürlich, aber sie müssen was verdienen, bzw. Vorteile haben, nicht die Bank. Oder habe ich schon wieder etwas nicht richtig verstanden? Ja und zwar, dass das nicht die Bank bestimmt, sondern sie als Verbraucher. Wüsste nicht, warum die Bank mir vorschreiben sollte, wie mein Finanzierungskonzept auszusehen hat!!

    Technisch tilge ich nicht, klar. Aber es ist doch so, dass bei einer Bausparsumme von 100.000€ für 30 Jahre ????? Warum 30 Jahre???bis diese zuteilungsreif sind 40.000€ angespart werden.??? Bei den schlechten Tarifen ja, bei den besseren sind teilweise nur noch 25 % notwendig. Muss ich dann etwa nochmal für die eventuell verbleibenden 20 Jahre x%Zinsen auf die 100.000 € zahlen obwohl die schon 40.000€ von mir bekommen haben? Das grenzt ja an Betrug. Verstehe nicht, was sie hier meinen. 100.000 Euro Bausparsumme, 40.000 Euro Bausparguthaben erkaufen 60.000 Euro Bauspardarlehen bei Zuteilung, diese 60.000 Euro werden dann zu einem Zins, der heute schon feststeht, zurückgezahlt. Dieses Verhältnis gilt es zu optimieren.

    Ich fürchte das sie recht haben. Jetzt gilt es das ganze zu korrigieren.
    Das ganze Konzept passt nicht, es nutzt auch nichts, einzelne Dinge zu korrigieren, das ganze Konzept sollte umgestellt werden und vor allem geklärt werden, ob die NRW Bank die Landesfördermittel bereitstellt!

  8. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 8
    Jesper
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    21.02.2020
    geänderter text. update folgt. danke

  9. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 9
    noelmaxim
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    Wie sieht es hier denn derzeit aus?

  10. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 10
    Jesper
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    21.02.2020
    Wir haben verschiedenste Anfragen für Finanzierungen versendet und auch viele verschiedene Angebote bekommen. Wir sind uns noch nicht sicher wie viel "Sicherheit" wir uns erkaufen möchten und wem wir am besten vertrauen sollen.

    Das in meinen Augen bisher attraktivste Angebot ist eines der deutschen Bank: 5.000€ Eigenkapital: 330.000€ Darlehen für 20a fest zu 1,34%. Kfw124 kann flexibel eingebunden werden.

    Sobald geklärt ist, wie die Banken die verschiedenen Darlehen der NRW Bank genau bewerten, erhalten wir aber sicher auch noch attraktivere Möglichkeiten.
    Ein Mitarbeiter der NRW Bank sagte mir persönlich, dass deren Darlehen alle in den Nachrang gehen und damit würde der Beleihungsauslauf (Ich bin unsicher ob das hier der richtige Begriff ist. Falls nicht, freue ich mich über eine fachliche Korrektur.) für das vorrangige Darlehen je nach NRW Bank Programm schlagartig auf 58,8% bzw. 56% sinken.

    Das Programm bei dem der geringere Beleihungsauslauf herauskäme, bekommen wir auf jeden Fall. Es beinhaltet nur deutlich höhere Zinsen als das erstere. Wird dieses tatsächlich so gewertet, stammt unser aktuell bestes Angebot von der DSL Bank: Kein Eigenkapitaleinsatz 30a fest zu 1,25% als Volltilgerdarlehen mit ~2,87% Tilgung als Ergänzung zu dem etwas unattraktiveren NRW Bank Darlehen.
    Dieses Angebot haben wir von Ihnen vorliegen, Herr Buhmann(Noelmaxim). (NACHTRAG: Dieses Angebot ist nicht mehr gültig, da die Sachlage für dieses Angebot falsch verstanden wurde.)

    Ich erwarte bis Dienstag zu erfahren wie nun die Sachlage ist. (NACHTRAG: Sachlage geklärt. Das zweitere NRW Bank Darlehen wird durch die Bank durchgereicht und führt nicht zu einer Verringerung des Beleihungsauslaufes.)

    Falls noch jemand etwas dazu beisteuern kann, freue ich mich natürlich.

    Danke.

  11. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 11
    noelmaxim
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    07.03.2010
    Darlehen die in den Nachrang gehen und direkt von der NRW Bank kommen, diese also das Obligo behält, verbessern den Auslauf, aus meiner Sicht ist dafür EK nötig.

    Darlehen die über die Bank weitergeleitet werden, stellen das Obligo auf die Bank (wie bei KfW z.B.), gewinnen tut man dadurch bezüglich Beleihungsauslaufsenkung nichts.

    Zu dem Angebot der Deutschen Bank mit 5.000 Euro EK habe ich kein Vertrauen und halte ich für für unrealistisch und nicht darstellbar.

    Ob das Darlehen der NRW Bank 1,25% oder 1,45 % ausweist ist unerheblich, Fakt ist, es ist alternativlos, da es die Darstellbarkeit überhaupt erst sichert und einen wunderbaren Mischzins abbilden lässt.

  12. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 12
    Jesper
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    21.02.2020
    Als Ergänzung zum Eingangspost:
    Meine Frau ist verbeamtet und ich arbeite als Angestellter im öffentlichen Dienst. Bei manchen Kreditinstituten gibt es für diese Berufsgruppen ja Zinsvergünstigungen.
    Darüber hinaus haben wir aktuell zwei Kinder.
    Ich habe bereits vor zwei Wochen unsere Schufa Einträge angefordert kann mir aber nicht vorstellen, dass da irgendetwas drin steht. Wir haben bei jedem Umzug einen Nachsendeauftrag eingerichtet und haben abgesehen von meinem Bafögkredit (Der steht dort glaube ich nicht drin) keine laufenden Darlehen.
    Wir wollen höchstens 1150€/Monat als Rate haben.
    Wir sind beide nur bedingt Risikofreudig. 10 Jahre Zinsbindung wären uns definitiv zu kurz.
    In 10 Jahren werden wir deutlich mehr verdienen als jetzt.

  13. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 13
    Jesper
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    Zitat Zitat von noelmaxim

    Darlehen die über die Bank weitergeleitet werden, stellen das Obligo auf die Bank (wie bei KfW z.B.), gewinnen tut man dadurch bezüglich Beleihungsauslaufsenkung nichts.

    Zu dem Angebot der Deutschen Bank mit 5.000 Euro EK habe ich kein Vertrauen und halte ich für für unrealistisch und nicht darstellbar.

    Ob das Darlehen der NRW Bank 1,25% oder 1,45 % ausweist ist unerheblich, Fakt ist, es ist alternativlos, da es die Darstellbarkeit überhaupt erst sichert und einen wunderbaren Mischzins abbilden lässt.
    Vielen Dank für diese klare Erklärung.


    Was genau bedeutet denn, ein Kredit wird weitergeleitet? Überweist die NRW Bank das Geld an die Bank oder muss die Bank das Geld bereitstellen und bekommt lediglich einen Zuschuss von der NRW Bank? Das Obligo liegt bei der Bank bedeutet, dass die Bank im Ausfallrisiko auf dem NRW Bank Kredit sitzen bleibt? Also kommt der Betrag X zwar in den Nachrang aber die Bank stellt dieses Geld bereit?

    Das Angebot der deutschen Bank finde ich wunderbar. Wie auch immer die das intern rechtfertigen ist mir gleich. Das ist ja deren Problem.


    Gesetz den Fall wir wollen das NRW Bank Darlehen beantragen bei welchem das Obligo bei der Bank liegt, welcher Vorteil ergibt sich dann dadurch für uns? Den Beleihungsauslauf senkt es ja scheinbar nicht. Was genau hat die Bank von diesem Programm und welchen Vorteil gibt sie an die Endkunden weiter?

  14. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 14
    noelmaxim
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    Der Vorteil wäre - so es den Beleihungsauslauf nicht senkt - lediglich darin zu sehen, dass der Zins günstiger wäre, wenn denn dem so ist.

    Die NRW Bank überweist das Geld parallel zu der Auszahlung der Bank an den Verkäufer oder gemäß Zahlungsanweisung dahin, für was es vorgesehen ist. Das plant man ja alles im Vorfeld.

    Was gefällt Ihnen so an dem Angebot der Deutschen Bank, zumal dem NRW Darlehen nichts im Wege steht?

  15. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 15
    noelmaxim
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    Das Förderprogramm "Wohneigentum" der NRW Bank muss die Bank als durchleitendes Kreditinstitut ins Obligo nehmen und ohne EK wird sie dies nicht tun. Keine Marge auf diese Summe, wenig auf den Restbedarf, aber das Risiko.

    Bei dem Förderprogramm "Eigentumsförderung" sind 15 % Eigenkapital oder 7,5 % Eigenkapital und 7,5 % Eigenleistung erforderlich, das wären in ihrem Fall 50.250 Euro.

  16. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 16
    Jesper
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    Im Moment ist der Zins für die NRW Darlehen - Wohneigentum leider wieder recht hoch. Danke für die Erläuterung zu dem Vorgang.
    Ich frage mich noch immer worum die Bank sich noch sorgt, wenn das Geld doch von der NRW Bank überwiesen wird. Schuldet die Bank dann der NRW Bank das Geld und treibt es bei uns ein? Und wenn wir Zahlungsunfähig würden, würde die Bank das Geld an die NRW Bank zurückzahlen müssen?


    Das Angebot der deutschen Bank ist in meinen Augen bisher unschlagbar. Wir müssen nur einen kleinen Teil unseres Eigenkapitals einsetzen und können den Rest für eventuelle Reparaturen aufbewahren und dazu ist der Zins noch völlig in Ordnung. Und darüber hinaus sparen wir uns den Antragskram bei der NRW Bank und eventuelle Probleme bis die Prüfung bei der NRW Bank abgeschlossen ist etc. Und es ist nur ein Annuitätendarlehen ohne Bauspareinmalzahlungen oder sonstige besondere Ärgernisse.
    Was gefällt ihnen am Angebot der deutschen Bank nicht? Versetzen Sie sich doch in unsere Lage. Was kann es da besseres geben?

  17. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 17
    noelmaxim
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    Das Angebot an sich ist super, fraglich ist doch lediglich, ob es so auch tatsächlich dargestellt werden kann.

    Ja,wenn eine Bank im Obligo ist, dann haftet sie dafür auch voll.

    Die Bank würde sich quasi über die NRW Bank refinanzieren, sich IHR Geld da holen und an sie durchreichen.

  18. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 18
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    Das Förderprogramm Eigentumsförderung bekommen wir nur, falls nicht unsere derzeitige Einkommenssituation zu Grunde gelegt wird, sondern die vergangene und wahrscheinlich zukünftige. Aktuell liegen wir mit unserem Einkommen oberhalb des maximal zulässigen Einkommens. Sie haben nicht ganz unrecht mit dem Eigenkapital. Allerdings können nochmal 15% des Förderdarlehens vor Abzug des Tilgungszuschusses von de 50.250€ abgezogen werden. Dann landen Sie bei 30.900€. Eine Mitarbeiterin der Bewilligungsbehörde meinte, dass wir davon sogar nur ~11.000€ in Bar einbringen müssten. Alles andere ginge als Eigenleistung. Wie sie auf diese 11.000€ gekommen ist, weiß ich auch nicht. Wie dem auch sei, sollten wir diese Förderung erhalten können, könnten wir uns den Rest an Geld noch im erweiterten Familienkreis leihen. Das machen wir nicht gerne aber wir ziehen es in Erwägung.

  19. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 19
    noelmaxim
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    Edit: OK, das ist der Eigenleistungsersatz, den die Bank auch anbietet!

  20. AW: Kauf eines Hauses zur Eigennutzung in NRW - sinnvolle Finanzierung # 20
    Jesper
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    21.02.2020
    Ich bin auch gespannt. Der Berater der es uns so angeboten hat ist da sicher. Wir lassen die Immobilie jetzt von der deutschen Bank bewerten und schauen dann mal weiter. Falls es so bestehen bleibt, könnte die Deutsche Bank ja vielleicht auch in Zukunft für ihre Fälle ein interessanter Partner sein. Ich werde sie in jedem Falle auf dem Laufenden halten.

    Sollte das mit dem NRW Darlehen, bei dem wir so viel Eigenkapital aufbringen müssen, funktionieren, melde ich mich gerne direkt noch mal bei Ihnen.

    Danke für die Klärung der letzten Fragen rund um den Prozess bei diesen Fördergeldern.

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