Thema: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert?

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Ergebnis 1 bis 11 von 11
  1. Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 1
    mixelplix
    mixelplix ist offline

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    14.03.2020
    Hallo zusammen,

    meine Freundin und ich überlegen uns eine Eigentumswohnung zu kaufen.
    Grundsätzlich würden wir lieber eine unmodernisierte Wohnung kaufen, um diese dann frei gestalten zu können.

    Ich habe jetzt vorab schon mal mit einem Finanzierungsberater gesprochen.
    Mich hat dabei die Aussage gewundert, dass die Kosten für die Modernisierung nicht auf den Wert der Immobilie angerechnet würden.
    Meine Annahme war, dass dem so wäre. Vielleicht nicht in voller Höhe?

    Die Kosten für die Modernisierung würden wir wenn gerne mitfinanzieren.
    Wird der Wert jedoch nicht auf den Immobilienwert mitangerechnet, wird entweder der Eigenkapitalbedarf deutlich höher, das Modernisierungsbudget muss knapp bemessen werden oder die Konditionen deutlich schlechter.

    Frage also: Wie werden Modernisierungskosten in den Wert der zu finanzierenden Immobilie eingerechnet?

    Danke schon mal :-)

  2. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 2
    noelmaxim
    noelmaxim ist offline
    Avatar von noelmaxim
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    07.03.2010
    Hallo mixelplix,

    ihr Finanzierungsberater hat sie schlecht beraten, selbstverständlich werden Modernsisierungsmaßnahmen wertsteigernd angesetzt und wenn sie sich über einen erfahrenen Finanzierungsmakler an die richtige Bank wenden, dann sogar zu 100 %.

  3. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 3
    mixelplix
    mixelplix ist offline

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    14.03.2020
    Hallo ,
    vielen Dank für die schnelle Antwort. Hatte mich auch gewundert. Das ist ja sehr gut.
    Das war allerdings mein Erstkontakt mit einem Berater. Da muss ich wohl nochmal weiterschauen.

  4. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 4
    bruno68
    bruno68 ist offline

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    19.01.2013
    An mixelplix,

    so abwegig ist dies nicht! Denn es gibt ca. 500 Finanzierer die öffentlich sind! (Banken, Versicherungen und Bausparkassen, die gewerblichen F. bleiben aussen mal vor). Auch spielen die Bafin als Aufsicht und die Bundesbank als Refinanzierer ein gewichtige Rolle.

    Die Bafin als Aufsicht über der Geldgeber hält sich strikt an die dazugehören Gesetze den GWG (Kreditwesengesetz) und den GWG (Geldwäschegesetz).

    Daher ist es anzunehmen das es sich um verschiedene Varianten der Anrechenbarkeit gibt! Allerdings sollte man immer beachten das beim Wiederverkauf, nur in Boomregionen alles ersetzt bekommt!
    In meiner Wohnstraße haben Sie hier die Straße vollkommen erneuert und dafür sollten die Anlieger anteilig von 50 % betragen! In diesen Fall sollen für Häuser mit einen Stockwerk, 8,5 €, mit 2 (EG und DG) mit 10,50 € und mit EG. 1. Stock und DG 14,50 € je qm² zahlen! bei einigen Häusern sind dies runde 20.000 € anteilige Kosten.
    Kommt dann auch noch der Abwasserkanal mit 23.000 € hinzu, fallen 43.000 € Ersatzkosten an ohne das sich dies auf den Hauswert positiv auswirkt!
    Steuerlich nun ja, bei einer AfA von 10 Jahren, können 4.600 € jährlich abgesetzt werden! Aber wenn die Einkommenssteuerlast 0 € beträgt, weil man Rentner ist, wirkt sich auch die steuerliche Entlastung auch nur mit jährlich 0 € Steuerersparnis aus! Folglich schlagen die Kosten zu 100 % auf das Eigenvermögen durch, ohne den Wert 1:1 des Eigenheim zu steigern!

    Natürlich lässt sich ein Haus für 150.000 € kaufen und nach seine Wünschen für 150.000 € umbauen, nur der Wert des Eigenheim wird sich nicht auf 300.000 € steigern! Und dann bei Wiederverkauf, wenn der Gutachter sein Wertgutachten erstellt kommt ein böses erwachen! Dann kommt der dann der zu erzielende Verkehrswert ans Tageslicht!
    So kann eine guter ÖPNV eine Wertsteigerung von 10 % bis 20 % bedeuteten, gleichzeitig aber bei einer Stilllegung zum Totalausfall (Unverkäuflichkeit, siehe Thüringer Wald, Finanzierung nur bei Abschlag Hauswert mindestens 30 %), führen!

    500 Geldgeber führen zu zigtausende Variationen von Finanzierungen! Bei der AllianzDresdener Bausparkasse gab es füher die Möglichkeit,

    - durch den Verzicht des Weiterverkaufs mit eine Zinsaufschlag von 0,05 % jährlich zu erkaufen!
    oder/und
    -durch Abtreten oder Neuabschluss von Allianz oder Dresdener Policen (KRV, KLV, FLV) eine Zinsabschlag von 0,2 % p.a. zu bekommen!

    Da musste man schon ganz schön rechnen können, damit man nach heutigen Standard eine Gerichtsfeste Lösung anbieten konnte!
    Best-Advice-Haftung für Finanzierungsmakler

    Ein Makler handelt nach dem Urteil des LG Itzehoe vom 29.10.2009 (Az. 7 O 27/09) pflichtwidrig, wenn er keine alternativen Finanzierungen zum empfohlenen endfälligen Darlehn aufzeigt und er bei der Auswahl der tilgungsersetzenden Lebensversicherung den Tarif eines Versicherers vorschlägt, der sich nur im Markt-Mittelfeld bewegt.

    Der Makler vermittelte eine Immobilienfinanzierung für Kunden, die über Eigenkapital verfügten. Dabei empfahl er ein endfälliges Darlehen, das aus einer Lebensversicherung gegen Einmalbetrag getilgt werden sollte. Grundlage der Empfehlung war die Prognoseberechnung des Lebensversicherers, die die benötigte Ablaufleistung auswies.

    Nachdem die voraussichtliche Ablaufleistung später von den Kunden angefragt wurde und der Versicherer diese mit rund 39 T€ geringer angab als geplant, verklagten die Kunden den Makler. Sie begehrten festzustellen, dass der Makler sie freizuhalten habe von Tilgungsforderungen des Kreditinstituts, die nach Verrechnung der Ablaufleistung aus der Lebensversicherung verbleiben. Der Makler wandte ein, er habe bei Übergabe der Berechnung darauf hingewiesen, dass die Ablaufleistung zwar den Erfahrungswerten entspreche, dass sie aber auch geringer ausfallen könne.

    Die Kunden hätten eine möglichst geringe Prämienbelastung präferiert und sich in Kenntnis des Risikos auf das Finanzierungskonzept eingelassen. Die Auswahl des Versicherers sei einwandfrei. Es handelte sich um einen leistungs-, bonitäts- und servicestarken Versicherer, der Überschüsse erwirtschafte, die sich mindestens im Mittel des Marktspektrums bewegen würden.

    Das LG ließ dies nicht gelten und verurteilte den Makler. Bei der Vermittlung von Finanzierungen habe er die Interessen der Kunden zu wahren und diese insbesondere über Risiken aufzuklären. Ferner habe er von vorhandenen Finanzierungsvarianten diejenige zu empfehlen, die die Interessen der jeweiligen Kunden am Ehesten wahre.

    Es spreche bereits vieles dafür, dass der Makler vorsätzlich die ihm obliegenden Pflichten verletzt habe, indem er das tilgungsfreie Darlehen und die tilgungsersetzende Lebensversicherung empfohlen und vermittelt habe, obwohl es erheblich günstiger gewesen wäre, das vorhandene Kapital der Kunden auf den Kaufpreis zu verwenden und lediglich den Restbetrag durch ein Annuitätendarlehen zu finanzieren.

    Zudem habe der vereinbarte Darlehenszins eher im oberen Marktbereich gelegen und der Kunde habe tatsächlich auch keinen steuerlichen Vorteil durch das Finanzierungskonzept erlangt.

    Wie ein Anlageberater, der Anleger falsch berate, wenn er in dem Beratungsgespräch einen fehlerhaften Verkaufsprospekt vorlege und diesen zur Grundlage seiner Beratung mache, hafte auch ein Finanzierungsmakler, wenn er die Finanzierungskonzeption auf fehlerhafte Prospekte stütze, ohne die Fehler zu berichtigen.

    Der Makler hafte aber auch schon deshalb auf Schadenersatz, weil er den Kunden bei der Auswahl des Versicherers falsch beraten habe. Denn pflichtgemäß habe der Makler seinem Auftraggeber nicht nur ein geeignetes Finanzierungskonzept zu vermitteln, sondern diesem auch die Versicherung vorzuschlagen und zu vermitteln, die die bestmöglichen Ergebnisse erwarten lasse.

    Die Entscheidung überspannt die Anforderungen an den Makler nicht.

    Er selbst legt sich allenfalls dann auf einen „best advice“ fest, wenn sein empfohlenes Finanzierungskonzept voraussetzt, dass eine bestimmte Mindestrendite erzielt wird.
    Ferner darf sich der Makler für die Höhe der Rendite nie auf Prospektaussagen des Versicherers verlassen.
    Geht man davon aus dass dieses Urteil seit 2016 unmöglich ist, auch vorher wäre eine Darlehnsvermittlung, seit der Einführung 2007, ohne den § 34 d GewO unmöglich!
    Der Makler hafte aber auch schon deshalb auf Schadenersatz, weil er den Kunden bei der Auswahl des Versicherers falsch beraten habe. Denn pflichtgemäß habe der Makler seinem Auftraggeber nicht nur ein geeignetes Finanzierungskonzept zu vermitteln, sondern diesem auch die Versicherung vorzuschlagen und zu vermitteln, die die bestmöglichen Ergebnisse erwarten lasse.
    Allein der Satz zeigt auf welche kapitale Fehler, selbstsuchene Kunden für ein Darlehn von sich aus machen werden! So sind inhaltliche Gruppenversicherung zum Darlehnsvertrag mit einer Regelmäßigkeit finanziell gedeckelt! Folglich auch unterversichert!
    Oder eine Gebäudeversicherung mit einen Höchstsummenwert von 300.000 €, nur Schade nach einen Brand mit Teil-\ Totalschaden reicht die Summe eben nicht aus um in den Wiedereinsetzung in den Stand wie vor den Brand!
    Denn irgendwie wir immer "vergessen" dass der Abriss immer auch Geld kostet! Auch eine Sanierung kostet Geld, ob Feuer, Wasser, Schlamm, Erdfall,.... ach den fünf- sechsstellige Geldbetrag haben sie nicht?
    Dann dürfte das Lesen von § 490 BGB Abs. etwas die Augen stechen

    § 490 Außerordentliches Kündigungsrecht

    (1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.
    eine wesentliche Verschlechterung eintritt = Brand oder sonstiger Teil-\ Totalschaden am Haus

    Da Sie dann unterversichert sind, wird stehts der Gläubiger das Darlehn fristlos Kündigen! Und könnten sie froh sein, wenn der Banker zu ein Gespräch einlädt und nur 3,00 % Zinsen, dank des neuen Prologierungsvertrag für die Restlaufzeit verlangt!

    Noch Fragen? Dann wenden Sie sich an einen Vermittler der ihres Vertrauens würdig ist!

    bruno68


  5. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 5
    Bankkaufmann
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    Hallo Mixelpix, generell können Sie den Kauf einer Immobilie und auch die zugehörigen Modernisierungskosten finanzieren lassen.
    Man muss bei Modernisierungen aber noch unterscheiden zwischen wersteigernd und werterhaltend.
    Nicht jede Modernisierung wird anstandslos mit finanziert.
    Ist das so richtig interpretiert dass Sie eine Wohnung erheblich modernisieren wollen?
    Schon konkrete Vorstellungen?

  6. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 6
    bruno68
    bruno68 ist offline

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    Hallo Bankkaufmann,

    Ihre Fragen sind schon eine Schleife in sich!
    Man muss bei Modernisierungen aber noch unterscheiden zwischen Wertsteigernd und Werterhaltend.
    Nur was ist als solches "wersteigernd und werterhaltend"?

    Anhand eines Beispiels würde ich es den Kunden versuchen erklären: Beim Umbau Altbau aus 1950 einfach verglast Holzrahmenfenster! niedrige Wärmeisolierung

    Beim Umbau auf Standard 2020, wäre hier eine zweifach verglaste Fensterscheibe, in Holz oder Kunststoff, alternativ Alu Fensterrahmen mit angepassten Dekor!
    Dies würde ich als Ersatz in Form nur "Werterhaltend" zuordnen, selbst wenn dies, wegen den möglichen erheblichen Kosten der Entsorgung der Altlast nur zur einer nicht oder kaum Wertsteigerung führt?

    Beim Umbau auf Luxus 2020, wäre hier eine mehrfach verglaste, die sich selbst verspiegelt Fensterscheibe, in Holz (Hartholz) oder Kunststoff, alternativ Alu Fensterrahmen mit angepassten Dekor!
    Kann man hier die vollen Kosten als "Wertsteigernd" annehmen oder werden hier die nötigen Kosten des "Werterhaltend" abgezogen, da diese sowieso anfallen würden?

    Wäre hier nicht die pauschale Aussage der Modernisierungskosten werden, einmal als 50 % Werterhaltend und zu 50 % Wertsteigernd angerechnet! Die einfachere Regelung Für den Kunden und Vermittler?

    Und so den Kunden ein Angebot vorlegen zu können, deren Daten selbst für den Vermittler keine haftungstechnische Blackbox ist!

    bruno68

  7. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 7
    noelmaxim
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    Ich bin das Thema wirklich leid! Wer ist man? Wer bestimmt was werthaltig und was wertsteigernd ist? Wofür ist das alles interessant?

    Alle relevanten persönlichen und objektbezogenen Daten, u.a. auch die Gesamtkosten inkl. dem Kostenpunkt Modernisierungen und Renovierungen der Finanzierung, werden in das Programm Europace eingegeben. Es wird im Vorfeld festgelegt, wie hoch die Wunschzins-, und Tilgungsrate sein soll/sein darf, dass ggf. Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungsoptionen in dem Angebot integriert sein sollen (ist in den meisten Fällen ohnehin der Fall), besprochen und festgelegt, wie lang die Zinsfestschreibungszeit sein soll und was es noch zu beachten gibt.

    Das System berücksichtigt dann alle hinterlegten Informationen der Banken bezüglich der Werthaltigkeit von Modernisierungen und Renovierungen und scort die Banken aufgelistet von dem besten Angebot absenkend zu den schlechteren.

    Was interessiert es da, welche Bank was ansetzt?? Ggf. fummele ich, so ich knapp über gewissen Beleihungsgrenzen (die mir auf 2 Stellen nach dem Komma bei jeder Bank angezeigt werden) liege noch ein paar Kosten und in gleicher Höhe Eigenkapital dazu (Finanzierungsbedarf verschiebt sich nicht) und dann passt Konzept!

  8. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 8
    Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline
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    Hallo bruno68, gerne Erläuterung was wersteigernd und werterhaltend ist.
    Beispiel an der ING-DIBA

    Wersteigernd wird finanziert, werterhaltend eben nicht.

    Wersteigernd sind
    Bäder und WCs (Fliesen und Sanitärobjekte)
    Heizung (Brenner, ggf. Kessel)
    Heizungsleitungen und Heizkörper
    Strom, (Ab-)Wasser
    Fenster (Rahmen und Isolierverglasung)
    Wärmedämmung
    Dach (Eindeckung und Wärmedämmung)

    Werterhaltend sind
    Tapezier-/Malerarbeiten
    Bodenbeläge
    Einbauküche

    Die werterhaltenden Maßnahmen werden bankseitig nicht finanziert.

  9. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 9
    noelmaxim
    noelmaxim ist offline
    Avatar von noelmaxim
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    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Hallo bruno68, gerne Erläuterung was wersteigernd und werterhaltend ist.
    Beispiel an der ING-DIBA

    Wersteigernd wird finanziert, werterhaltend eben nicht.

    Wersteigernd sind
    Bäder und WCs (Fliesen und Sanitärobjekte)
    Heizung (Brenner, ggf. Kessel)
    Heizungsleitungen und Heizkörper
    Strom, (Ab-)Wasser
    Fenster (Rahmen und Isolierverglasung)
    Wärmedämmung
    Dach (Eindeckung und Wärmedämmung)

    Werterhaltend sind
    Tapezier-/Malerarbeiten
    Bodenbeläge
    Einbauküche

    Die werterhaltenden Maßnahmen werden bankseitig nicht finanziert.

    DSL Bank:

    Wersteigernd wird finanziert, werterhaltend eben nicht.

    Wersteigernd sind
    Bäder und WCs (Fliesen und Sanitärobjekte)
    Heizung (Brenner, ggf. Kessel)
    Heizungsleitungen und Heizkörper
    Strom, (Ab-)Wasser
    Fenster (Rahmen und Isolierverglasung)
    Wärmedämmung
    Dach (Eindeckung und Wärmedämmung)
    Tapezier-/Malerarbeiten
    Bodenbeläge


    Werterhaltend sind

    Einbauküche Nein, ist nicht werterhaltend, wird einfach nur nicht als wertsteigernd berücksichtigt!

    Die werterhaltenden Maßnahmen werden bankseitig nicht finanziert. Natürlich werden die werterhaltenden Maßnahmen bei der ING mitfinanziert, sie erhöhen nur nicht den Beleihungswert!!

    2 Banken von ca. 500!!!

  10. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 10
    Bankkaufmann
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    20.05.2013
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Natürlich werden die werterhaltenden Maßnahmen bei der ING mitfinanziert, sie erhöhen nur nicht den Beleihungswert!!

    Dem ist eben nicht so. Ich habe extra deswegen bei der ING angerufen.
    Die werterhaltenden Maßnahmen erhöhen nicht den Beleihungswert, richtig.
    Doch die ING finanziert diese Maßnahmen Tapezier-/Malerarbeiten Bodenbeläge Einbauküche komplett NICHT.
    Auch nicht bei tiefem Beleihungsauslauf.

    Insofern ist Ihre Aussage Herr Buhmann hier falsch. Egal ob Sie es in Rot oder Schwarz schreiben.
    Rufen Sie doch gerne selbst bei Ihrer Hotline an, da werden Sie geholfen.

  11. AW: Kauf Eigentumswohnung + Modernisierung - Anrechnung Modernisierung auf Wert? # 11
    noelmaxim
    noelmaxim ist offline
    Avatar von noelmaxim
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    07.03.2010
    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Dem ist eben nicht so. Ich habe extra deswegen bei der ING angerufen.
    Die werterhaltenden Maßnahmen erhöhen nicht den Beleihungswert, richtig.
    Doch die ING finanziert diese Maßnahmen Tapezier-/Malerarbeiten Bodenbeläge Einbauküche komplett NICHT.
    Auch nicht bei tiefem Beleihungsauslauf.

    Insofern ist Ihre Aussage Herr Buhmann hier falsch. Egal ob Sie es in Rot oder Schwarz schreiben.
    Rufen Sie doch gerne selbst bei Ihrer Hotline an, da werden Sie geholfen.

    Sorry, ich habe keine Ahnung was du mit mitfinanzieren meinst.

    In dem Kostenplan dürfen selbstverständlich Maler-, und Tapezierarbeiten, Küche und Bodenbelagsarbeiten mit auftauchen, allerdings werden diese nicht wertsteigernd mit berücksichtigt, sprich der Kunde müsste bei einer 100 % Maximalbeleihung - so, nur mal exemplarisch unterstellt, zu dem Kaufpreis nur die ENK und die 3 aufgeführten Posten kommen würden - an EK die Erwerbsnebenosten und die Kosten für die Mod+Ren, Küche und ENK einbringen, um es bei 100 % Auslauf finanziert zu bekommen.

    Man kann - um es mal anders zu verdeutlichen - das EK auch um diese 3 Posten schmälern und nur das einsetzen, was dann über ist, mind. müsste es dann in Höhe der Erwerbsnebenkosten sein!!

    Bei niedrigen Beleihungsausläufen dann eh nur die Diskussion, welche Kondition bekomme ich, die dann ggf. schlechter sein kann, weil eben das EK bzw. der Anteil des EK fehlt, bzw. die Maßnahmen nicht wertsteigernd berücksichtigt sind.

    Im Übrigen, die ING ist in der Regel auch nicht zur Auswahl mit einzubeziehen, wenn hohe Modernisierungs-, und Renovierungsarbeiten zu tätigen sind, eben auch, weil Maler-, Bodenbelagsarbeiten den Wert wie beschrieben nicht steigern, aber insbesondere auch dann, wenn Eigenleistung erfolgen soll, denn diese setzt die ING nicht an. Zu wird maximal 30 % des Kaufpreises an Mod und Ren (die, die als wertsteigernde Maßnahmen angesehen werden) nur wertsteigernd angesetzt!

    Mit Eigenkapital lässt sich das alles schließen, insofern ist es auch mit aufzuführen/mitzufinanzieren im Kostenplan, nur geht dadurch EK für die Beleihungsauslaufsenkung verloren!

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