Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

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  1. Avatar von DearBrother
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    Standard Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Hallo,
    meine Frau und ich beabsichtigen den Kauf und die Modernisierung einer Immobilie.
    Der Kaufpreis beträgt 120.000,00 Euro.
    Die Modernisierung wollen wir über die Thüringer Aufbaubank (Tab) finanzieren. Die genaue Höhe der Modernisierungskosten steht aktuell noch nicht fest, wir rechnen aber im Moment mit 60.000 Euro.
    Über die Bank möchten wir 135.000 Euro finanzieren. D.h. die Gesamtkosten belaufen sich auf 195.000 Euro.

    Jetzt haben wir folgendes Angebot der BHW erhalten über eine Festhypothek mit BSV:

    BHW Baudarlehen BSV
    Gesamtfinanzierung: 195.000
    Barmittel (TAB): 60.000
    Darlehenssumme: 135.000

    Sollzins: 1,64 / effektiv 1,73
    Zinsbindung: 10 Jahre
    Zinsrate: 184,50 Euro
    Bausparbeitrag: 445,50 Euro
    d.h. monatliche Belastung: 629,50 Euro

    Tilgungsbeitrag ab Zuteilung: 624,00 Euro
    Eff. Jahreszins Bauspardarlehen: 2,54%

    Gesamtaufwand beläuft n sich in diesem Angebot auf 171.634 Euro inkl. ASG für den BSV

    Laufzeit bei einem Vertragsbeginn ab 01.06.2018 ist bis 03/2041 also gut 23 Jahre.

    Bisher hatten wir so eine Variante gar nicht auf dem Schirm, sondern nur das "normale" Annuitätendarlehen.

    Ist das Angebot der BHW grundsätzlich gut, oder sind die Gesamtkosten zu hoch?

    Auf ein vergleichbares Angebot der ING-DiBa warte ich noch, da wir bisher auch immer die Modernisierung mit bei den Angeboten mit drin hatten. Diese sich aber für uns über Tab günstiger und mit Zuschüssen (18.000 in 10 Jahren) finanzieren lässt.

    Vielen Dank schon mal für eure Meinungen.

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Hallo DearBrother,

    der Beleihungsauslauf des Bedarfs von 135.000 Euro liegt bei 75%, dafür ist die Kondition der BHW um mind. 0,4% zu hoch. Auch empfehle ich dir ein Annuitätendarlehen mit Bausparabsicherung, so Bausparen und die Zinsabsicherung gewünscht und kein Vorausdarlehen, wo du nur Zinsen zahlst und der Bausparvertrag abgetreten und unflexibel ist.

    Mit der Ing.DiBa wirst du konditionell auf den Weg gebracht, da wird die BHW keine Rolle mehr spielen und bezüglich des Bauspartarifs - wo du bei dem Modell Annuitätendarlehen/Zinsabsicherung Bausparvertrag unabhängig und frei in der Auswahl bist - kann es bei der richtigen Auswahl der Kasse und des Tarifs ggf. auch noch Verbesserungen geben.

  3. Avatar von DearBrother
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Danke für die schnelle Antwort und Einschätzung.
    Wie kommen sie auf die 75%? Ich komme da auf irgendwas um die 69%. Wo ist mein Rechenfehler?
    Und meinen sie die Konditionen des Bauspardarlehens die mit eff. 2,54% um min. 0,4% zu hoch sind?
    Worauf müssen wir achten, dass ein BSV ein Guter ist, wenn wir das unabhängig von einem Annuitätendarlehen als Zusatz für das (ganze oder teilweise) Ablösen der Restschuld nutzen würden.
    Oder macht es generell mehr Sinn, dass Geld das in den BSV fließen würde lieber in den Kredit zu stecken? Dadurch würde sich die Restschuld ja auch verringern...
    Die einen wollen uns bisher immer ihre BSV verkaufen, die anderen verteufeln sie beinahe schon 🤔

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Aus meiner Sicht ist es am "gesündesten" - so sie 100% Zinssicherheit wünschen - das Annuitätendarlehen mit min.1%-1,5% Direkttilgung zu versehen und die Restschuld über einen Bausparvetrag mit der entsprechenden Ansparrate zu abzusichern.

    Das muss man insdividuell berechnen, entscheidend ist ja die gewünschte Zins-, und Tilgungsrate für die 135.000 Euro und ihre Überlegung bezüglich der Zinssicherheit.

    Naja und wenn man die 180.000 Euro als Beleihungswert ansetzt (120.000 Euro Kaufpreis und 60.000 Euro Mod und Ren mit Ansatz 100% wertsteigernde Maßnahmen), dann stehen die benötigten 135.000 Euro zu dem Beleihungswert zu 75% im Verhältnis.

    Demnach haben sie kein tatsächliches Eigenkapital?

    Ing.DiBa muss ich mich übrigens korrigieren, denn die Erwerbsnebenkosten (scheinbar haben sie eine Makler auch drin) müssen aus tatsächlichem Eigenkapital kommen. Die Ing.DiBa wird das Vorhaben anhand der mir hier vorliegenden Informationen nicht begleiten.

    Fragen die sich ergeben:

    1) In welcher Stadt wird gekauft?
    2) Wie viele Kinder haben sie?
    3) Wie hoch ist das Nettoeinkommen?
    4) Kreditverpflichtungen?
    5) Bekommen sie vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber?
    6) Seit wann beschäftigt?

  5. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Hallo,

    wenn Du ein Annuitätendarlehen aufnimmst über die 135.000 EUR mit 10 Jahren Zinsbindung und die jetzt angebotene BSV-Rate + die Zinsrate nimmst, kommst Du auf eine Restschuld von 53.000 EUR.

    D.h. die Anschlussfinanzierung dürfte absolut kein Problem sein, auch wenn der Zins um 2-3% höher liegen sollte.

    Ob man hier dann einen BSV abschließen will um sich den heutigen Zins zu sichern, muss jeder selber wissen, den Grenzzinssatz bis zu dem es sich lohnt kann man ja ausrechnen. Wenn man aber bedenkt, dass man anstatt z.B. 100 EUR monatlich in einen BSV zu stecken, diese 100 EUR mehr tilgt, hat man schon die Restschuld um 13.000 EUR niedriger nach den 10 Jahren.....

    FÜr mich wäre ein BSV in Eurer Konstellation irgendwo nicht sinnvoll.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Hallo Herrmueller, so ganz richtig ist das nicht, ggf. habe ich das aber auch falsch verstanden.

    Die Restschuld ist in der Annuität geringer, ja, aber nicht um 13.000 Euro insgesamt. Geht es darum die Restschuld darzustellen und ins Verhältnis zum Zinsrisiko zu setzen ist das richtig, aber die Restschuld bei dem Bausparmodell ist auch um das Guthaben des BSV zu mindern.

    Ja, letztendlich - wie ich ja auch angemerkt habe - eine Frage des Zinsrisikos, bzw. wie dieses vom Verbraucher empfunden und bewertet wird.

  7. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hallo Herrmueller, so ganz richtig ist das nicht, ggf. habe ich das aber auch falsch verstanden.
    Beides......
    Ich habe jetzt das BSV Guthaben außer acht gelassen, mir ging es nur um die Restschuld an sich. Das 40.000 EUR jetzt im Prinzip keinerlei Risiko mehr darstellen für eine Anschlussfinanzierung.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Ok, so wird ein Schuh draus.

  9. Avatar von DearBrother
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Fragen die sich ergeben:

    1) In welcher Stadt wird gekauft?
    2) Wie viele Kinder haben sie?
    3) Wie hoch ist das Nettoeinkommen?
    4) Kreditverpflichtungen?
    5) Bekommen sie vermögenswirksame Leistungen vom Arbeitgeber?
    6) Seit wann beschäftigt?
    1. Es handelt sich um ein Dorf
    2. Noch 2. Wir erwarten das 3. Kind Ende August
    3. Ca. 4250 abzüglich 220 Private Krankenversicherung
    4. Keine
    5. Meine Frau ja, ich nein.
    6. Ich seit 03/2005
    Meine Frau ist seit letzten September im Landesdienst (Niedersachsen) verbeamtet.

    OK. Ich habe die 135000 auf 195000 gerechnet.
    Die Erwerbsnebenkosten (GES, Notar, Grundbuch) wollen wir aus Eigenmitteln finanzieren.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Ok, wenn aber die Gesamtkosten 195.000 Euro sind, 15.000 Euro davon scheinbar ENK, dann benötigen sie bei einem Kaufpreis von 120.000 Euro und Mod und Ren von 60.000 Euro nach Abzug von 60.000 Euro Mitteln der Thürischen Aufbaubank rechnerisch aber nur noch 120.000 Euro und keine 135.000 Euro oder sehe ich da etwas falsch?

  11. Avatar von tneub
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Hallo,

    wenn Du ein Annuitätendarlehen aufnimmst über die 135.000 EUR mit 10 Jahren Zinsbindung und die jetzt angebotene BSV-Rate + die Zinsrate nimmst, kommst Du auf eine Restschuld von 53.000 EUR.
    Den gleichen Gedanken hatte ich auch und hab das auch schon mal grob durchgerechnet. Ich kam aber auf rund 80T€ Restschuld nach 10 Jahren (je nach Zinssatz).
    Meines Erachtens hast du einen Rechenfehler drin. Du hast sicherlich mit 629,50 + 184,50 = 814€ statt mit 445 +184,50=629,50 € Rate gerechnet.

  12. Avatar von DearBrother
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Wir würden gerne noch zusätzlich 15TEUR finanzieren für Dinge dir wir nicht über die TAB als Modernisierung abrechnen können. Da wir ungern unser Eigenkapital in Küche, Möbel usw. stecken möchten, da wir evtl. auch ein größeres Auto benötigen. Ob das bei allen Banken möglich ist, weiß ich nicht.

    Im Moment arbeiten wir beide in Teilzeit. Ich ca. 86% Und meine Frau 87,5%.
    Wir haben lieber etwas mehr Zeit miteinander als mehr Geld.
    Wenn das Baby da ist, werden die Steuerklasse von 4/4 auf 3/5 wechseln und ich werde dann ca. 93% Teilzeit machen. Sodass wir auch während der Elternzeit finanziell gut zurecht kommen.

    Unsere monatliche Wunschrate liegt inkl. der Rate der TAB bei ca. 750 bis 850 Euro. Bei der TAB zahlen wir monat. Dann ca. 170 Euro

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Ok, so ist das gut ersichtlich und so kommt die DiBa auch wieder ins Spiel

    Finde ich gut, eine gute Aufteilung, um Zeit für die Kinder und sich zu haben. Lässt aber auch erkennen, dass die bonitätsmäßig gut aufgestellt sind, da sie sich das so aufteilen und auf etwas mehr Gehalt verzichten können. Letztendes ja auch immer eine Sicherheit, im Ernstfall das Einkommen etwas erhöhen zu können.

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Achso, werden von den 60.000 Euro Mod und Ren auch Arbeiten in Eigenleistung durchgeführt?

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Ggf. wäre auch ein Volltilgerdarlehen der richtige Ansatz, der Markt bietet dann für ihre Ausgangsbasis folgende Konditionen an:

    135.000 Euro nom. 1,99 % / eff. 2,04 % Rate 702,00 € / 20 Jahre fest

  16. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    @tneub
    Ja, Du hast Recht, hatte ich im Eingangspost falsch gelesen......

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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Achso, werden von den 60.000 Euro Mod und Ren auch Arbeiten in Eigenleistung durchgeführt?
    Ja. Auf jedem Fall. Ein Grund ist, dass die TAB ja "nur" 85% als Darlehen gewährt. Heißt bei 60TEUR sind das 51TEUR. Von den restlichen 9000 kann man eine Hälfte als Eigenleistung ausweisen und die andere als Eigenkapital. Man kann allerdings max. 5000 als Eigenleistung abrechnen. D.h. Wenn die 15% 10000 Euro übersteigen muss man mehr als 7,5% Eigenkapital bei der TAB einbringen.
    Wir sind aktuell dabei, dass von einem Architekturbüro durchrechnen zu lassen und ein ein Angebot für die Modernisierung der Heizung möchten wir in der nächsten Woche abfragen.
    Besichtigt hat die Architektin das Haus schon.

    Wie gesagt für uns geht es jetzt darum die 135TEUR Wunschkredit bei einer Bank gut, oder besser, sehr gut finanziert zu bekommen.

    Das Angebot der BHW liest sich ja erstmal nicht schlecht. Allerdings kamen mir die Gesamtkosten doch etwas zu hoch vor. Ich habe allerdings auch von BSV überhaupt kein Ahnung.
    Meine Frau hat seit sie Beamtin zwar einen BSV, da sie ja VWL bekommt.
    Ich muss aber zu meiner Schande gestehen, ich kenne den nicht. Sie hat die Unterlagen dazu bisher im Büro gehabt. Da gehen aber glaube nur die 40Euro rein. Muss ich mir jetzt doch unbedingt mal anschauen ;-)

  18. Avatar von DearBrother
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Volltilgerdarlehen hatte ich mir bisher nur mal bei Onlinefinanzierungsrechnern gerechnet, ohne genaue Zinssätze zu haben.
    Das klingt aber auf jedem Fall interessant. Für 20 Jahre 1,99/2,04 fest... Das hat was...

  19. Avatar von DearBrother
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    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ggf. wäre auch ein Volltilgerdarlehen der richtige Ansatz, der Markt bietet dann für ihre Ausgangsbasis folgende Konditionen an:

    135.000 Euro nom. 1,99 % / eff. 2,04 % Rate 702,00 € / 20 Jahre fest
    Bei welchem Kreditinstitut wenn ich fragen darf? Gerne auch per PN.

  20. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kauf und Modernisierung einer Immobilie finanzieren

    Naja, du wärst nicht ganz bei deinen max. 850 Euro, aber bei 872 Euro und rein theoretisch könntest du die VL sogar als Teilzahlung der 702 Euro einbringen. Auf der anderen Seite finde ich solch einen kleinen Bausparvertrag (egal ob der jetzige nun zu den 15.000 Euro gehört oder nicht und ein neuer abgeschlossen wird) als "Krankenschein fürs Haus" auch immer beruhigend.

    Volltilger bzw. 20 Jahre fest bedeutet ja auch, dass ich nach 10 1/2 Jahren - so die Zinsen dann für 10 Jahre fest unter 1,99% liegen - die Restschuld (die dann ja auch einen geringeren Auslauf hat) günstiger umschulden kann, es also diese Option gibt und man die 1,99% immer safe und fest hat.

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