Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

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  1. Avatar von Quitebetter
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    Standard Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Hallo miteinander

    nachdem ich in den vergangenen Jahren mehrfach berufsbedingt umgezogen bin, so langsam sesshaft werden möchte und es satt habe, dass die Mietpreise deutlich schneller wachsen im Vergleich zum Gehalt, plane ich früher oder später Eigentum zu erwerben.

    Zu mir selbst: Ich bin 29 Jahre, Beamter, zirka 15.000€ Eigenkapital und 700€ Kaltmietelimit. Ich bin kurzfristig dieses Jahr nach Hannover gezogen und konnte mich daher nicht so schnell um eine Eigentumswohnung kümmern. Momentan zahle ich 650€ kalt für eine gute 2 Zimmer/70m² DG Wohnung was dem Durchschnitt hier in Hannover entspricht. Ich werde mindestens die nächsten 3 Jahre hier verbringen und würde, Stand jetzt, früher oder später in Richtung Hamburg/Lüneburg ziehen und dort ein Haus erwerben. Wenn hier in Hannover alles passt, würde ich auch hierbleiben. In 2 Jahren würde ich mit dem Kaltmietelimit auf 900€ gehen können und mein Gehalt steigt auch noch alle paar Jahre.

    Mein Plan ist es hier in Hannover eine gleichwertige, ggf. 3 Zimmer/80m² DG-Wohnung zu erwerben in der ich selbst wohnen möchte. Sollte sich ein Umzug in Richtung Hamburg/Lüneburg ergeben, würde ich die Eigentumswohnung vermieten wollen, so dass die Mietkosten die monatliche Rate deckt und etwas Puffer für Reparaturen übrig ist.

    Hinsichtlich der Eigentumswohnung hatte ich einen Kalkulator gefunden der mir bei meinen Gegebenheiten einen Kaufpreis von maximal 180.000€ auf 20 Jahre ausgespuckt hatte. Für das Geld hatte ich in den vergangenen Wochen passable Wohnungen finden können aber nicht eine in die ich mich direkt verliebt habe. Realistischer sind 240.000€ aufwärts.

    Mit meinem Vorhaben spekuliere ich darauf, dass der Wohnungsmarkt zumindest so wie er aktuell ist, unverändert in den nächsten 20 Jahren bleibt. Hannover ist sehr beliebt und selbst umliegende Städte sind nicht viel günstiger. Ob Großstädte in den nächsten Jahren so beliebt sein werden, kann natürlich niemand vorhersagen. Gerade jetzt zeigt sich ja, dass viele auch von Zuhause aus arbeiten können. Somit muss keine Nähe zu Arbeitsstätten in Großstädten gegeben sein.

    Was haltet ihr von meinem Vorhaben?

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Ich glaube nicht, dass der Plan aufgeht.
    Du verpulverst jetzt das wenige EK, was du angespart hast für die Kaufnebenkosten, die nicht werterhöhend sind. D.h. schon jetzt mußt du eine Finanzierung >100% vom Beleihungswert abschließen.
    In 3 Jahren stehst du dann wieder mit wenig bis keinem EK da. Das Haus wird dann aber deutlich teuer werden, als die Wohnung.

    Wenn man mal 3,5-4% Annuität rechnet, dazu noch Kosten, die man als Vermieter zu tragen hat, bist du über den Mieteinnahmen, die du aktuell zahlst.
    Da bleibt also nix oder nicht viel übrig. Die Vermietung ansich bringt also für dich erstmal nichts.

    Rechne doch einfach mal 10% Kaufnebenkosten. Macht in Summe 24T€. Von den 24T€, die du verpulverst kannst du 3 Jahre lang Miete zahlen.


    Dein "mobiler" Lebensentwurf passt nicht recht zur "Immobilität" einer eigenen Wohnung/eines eigenen Hauses.
    Dazu sind hier in Deutschland einfach die Kaufnebenkosten zu hoch.

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Hallo,
    also ich sehe es ähnlich wie Tneub. Mit einer Wohnung für 200.000 € verbaust du dir deine finanziellen Spielräume in den nächsten Jahrzehnten.

    1. Wenn dein Haus 500.000 € kosten soll, dann hast du mal eben 700.000 € Schulden.

    2. Klar du hast (normalerweise) auch höhere Einnahmen, aber wenn ein Mieter mal nicht bezahlt und du in Besitz der Wohnung kommen musst, dann nagst du jeden Tag am Hungertuch nagen.

    3. Eine Mietwohnung, die nicht um die Ecke ist, kostet teilweise ziemlich viel Zeit.

    PS: Ich habe 2016 um meinen 30. Geburtstag eine Wohnung für 65.000 € in einem direkten Vorort von Heidelberg gekauft. Anfang 2018 habe ich dann den Job (60km von Heidelberg), Anfang 2019 den Wohnsitz und Mitte 2019 erneut den Job gewechselt. Wohne jetzt rund 100 km von Heidelberg entfernt, aber die Wohnung liegt auf dem Weg zu meiner Schwägerin, sodass ich immer mal nach den Rechten schauen kann. Ideal ist was anderes, aber da die Investitionssumme relativ gering war, ist sie für mich kein Klotz am Bein.

  4. Avatar von utopus
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    Standard AW: Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Wie bereits geschrieben wurde, kannst du für 24t€ ca. 36 Monate jeden Monat 650€ Miete zahlen ... und wenn du selber in der Wohnung wohnst, kannst du auch nicht viel absetzen.

    Als Eigentümer muss man mehr zahlen, als als Mieter - z.B. den Verwalter/Reparaturen ... und Mieteinnahmen muss man entsprechend versteuern.

    Wenn man hier z.B. 1% p.a. der Wohnungskosten für Renovierungen u.ä. zurücklegt (neues Dach/Heizung/Fassade/Bad/... und 40€ p.m. für den Verwalter einplant - und 4% für Zins+Tilgung ansetzt, wären das bei 240t€ über 1000€ pro Monat an Kosten - dazu kommen u,U, noch Steuern.

    Sollte man auf jeden Fall vorher mit dem Steuerberater besprechen.

  5. Avatar von Quitebetter
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    Standard AW: Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Hallo,

    vielen Dank schon mal für eure Antworten.

    Zum EK:
    Sicher, 15t € sind nicht viel für mein Vorhaben. Mehr möchte ich, zumindest zum jetzigen Zeitpunkt, nicht ausgeben.


    Zum Haus:
    Da habt ihr natürlich recht. Soweit hatte ich gar nicht gedacht. Bis dahin könnte ich wieder etwas EK ansparen aber zumindest 30-50t € wird in einem Zeitraum von 3-5 Jahren schwierig.
    Immerhin möchte ich in nächster Zeit nicht nur von Toastbrot und Ketchup leben.



    Wie Eingangs geschrieben war es meine Idee die Wohnung zu kaufen und solange zu bewohnen, bis sich ein Umzug in frühstens 3 Jahren ergibt.
    Notfalls würde ich weiterhin in der Wohnung leben. Sollte es zu einem Umzug kommen, hätte ich die Wohnung so vermietet, dass die Kosten gedeckt sind und sich die Wohnung sozusagen durch die Mieteinnahmen refinanziert.


    Zu den Kosten einer Eigentumswohnung:
    Ich finde es schwierig vorab die Nebenkosten zu ermitteln. Gerade die "Vermietersteuern" sind ja variabel und liegen irgendwo zwischen 14 und 40%.
    Meine bisherigen Wohnungen entsprachen einem guten bis sehr guten Standard. Von Renovierungen hatte ich nie etwas mitbekommen und Reparaturkosten musste ich bisher immer selbst zahlen dank der im Mietvertrag verankerten Klauseln.

    Das mag von Mieter zu Mieter variieren aber bei einer Kaltmiete von 650€, nochmal 350€/Monat für alles rundherum um die Wohnung finde ich sehr sportlich.
    Ich möchte daran nicht zweifeln, da werdet ihr gewiss mehr Erfahrungswerte besitzen.

    Nur wie rentiert sich solch eine Wohnung denn? Meine aktuelle Wohnung in einem sehr gepfelgten Mehrparteienhaus (>20 Wohnungen im gesamten Wohnkomplex) hat einen Wert von in etwa 230t € und kostet mich monatlich 600€ kalt. Die Wohnung gehört einer gewöhnlichen Privatperson die diese Wohnung Anfang des Jahres erworben hat mit der Absicht hier nie einziehen zu wollen. Es gibt keine Mietstaffelung und keine Fallstricke im Mietvertrag. Wie kann sich so etwas rechnen?

  6. Avatar von utopus
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    Standard AW: Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Kann hier nur von meinen eigenen Erfahrungen schreiben - wir wohnen inzwischen fast 15 Jahre in einer 4Z-Eigentumswohnung (BJ 1982) in einer größeren Eigentümergemeinschaft (246 Wohneinheiten) - der Verwalter nimmt ca. 40€ im Monat für unsere Wohnung.
    Wir hatten eine Fassadensanierung für uns ca. 11t€ - und Instandsetung des 2. Rettungsweges für ca. 2t€ - privat noch zusätzlich zu den "normalen" Renovierungen noch 1t€ für Wartung der Fußbodenheizung und 11t€ für ein neues Bad - dann noch "Kleinigkeiten" wie Gegensprechanlage/Spielplatz/Aufzüge/Fenster ... als nächstes ist vermutlich Tiefgarage und/oder Dach dran - Gäste-WC ist auch bald fällig.
    Das Hausgeld pro Monat (incl. Wasser/Fernwärme/Müllgebühr/Hausmeister/Verwalter) betrug vor 15 Jahren ca. 300€ - inzwischen sind es 440€ - davon umlagefähig an Mieter wären ca. 300€.

  7. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Frag deinen Vermieter nach 10 oder 20 Jahren doch mal, ob sich sein Investment so gelohnt hat, wie erwartet.
    Wenn man deine 650 € x 12 Monate rechnet, landet man bei 7.800 € im Jahr. Das sind 3,4% des Kaufpreises.
    Wenn du zu 1,4% finanzierst, dann sind es nur noch 2%.
    Dann kommt noch das Finanzamt, der Verwalter, die Reparaturen und Renovierungen...und nicht zu vergessen dein eigener zeitlicher Aufwand.

    Klar, du willst jetzt nur 15.000 € einsetzen, auf diese 15.000 € ist die Rendite top, aber dafür sind deine Schulden umso höher.

    Für sich allein kann das ja gut gehen, da einfach das Risiko oder die Chance "Mieter" nicht existiert.
    Stell dir mal vor, du findest einen Job in Hamburg, suchst ein Haus in Hamburg (was planst du dafür auszugeben?) und einen Mieter in Hannover.
    Wenn du nun in Hamburg bist, kommt nach der Kautionszahlung und der ersten Miete nichts mehr.

    Dann stehst du da mit deinen vielleicht 2.500 € Netto und hast ne Millionen Schulden.
    Wer zahlt denn nun die kaputte Heizung in deinem Haus?
    Mal eben einen Konsumentenkredit aufnehmen, scheint meiner Meinung nach schwer zu sein.

    Also eine Wohnung kann gut gehen, sie kann dir aber auch deine Zukunft verbauen.

    Im Moment ist es schwer durch Stein-Investments reich oder zumindest wohlhabend zu werden, weil's zu wenig Alternativen gibt.

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Zitat Zitat von BenniG
    Im Moment ist es schwer durch Stein-Investments reich oder zumindest wohlhabend zu werden, weil's zu wenig Alternativen gibt.
    Das ist so nicht ganz richtig. Das gilt für den typischen Klein-Investor mit seine ETW. Bei einem größeren Mietwohnhaus sind die Renditen schon etwas besser.
    Und im Gewerbebereich ist das durchaus möglich. Wir haben hier in unserer Immobiliengesellschaft mehrere Gewerbeobjekte mit 10 Jahresmietvertrag. Da ist das Objekt inkl. Grundstück nach 10 Jahren abgezahlt.
    Ist sicher nicht die Regel und es gehört ein glückliches Händchen und gute Connections dazu, aber es ist durchaus machbar.

  9. Avatar von tomy778
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    Standard AW: Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Kann man alles nicht pauschalisieren. Es gibt noch Objekte die sich lohnen. Und man muss nicht nur auf den "Ist Stand" gucken sondern der Faktor der sich entwickelt. Natürlich wird es immer schwerer das passende Objekt zu finden.
    Er schrieb er will mindestens 3 Jahre drin bleiben ggf. länger.
    Notfalls kann er Steuerfrei verkaufen und bei einer Restlaufzeit von 5-7 Jahren und dem heutigen Zins und 200k als Summe ist die Vorfälligkeit überschaubar. Bis in Grundstück gefunden ist, ein Haus geplant und umgesetzt ist können auch nochmal 2 Jahre vergehen... Oft in dem jungen alter ändern sich Sachen. Wenn man immer warten würde würde man am Ende nichts haben.... Du lebst hier und jetzt und nicht in 5 Jahren erst...Von daher go for it.

    Ich verstehe nicht, wieso viele immer meinen eine ETW oder ein Haus wäre eine Bindung fürs leben?! Man kriegt alles verkauft, wenn man nicht grade eine Schrottimmobilie holt..

  10. Avatar von tneub
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    Standard AW: Eigentumswohnung kaufen, später vermieten und dafür ein Haus kaufen?

    Natürlich bekommst du es verkauft. Die Frage ist mit Gewinn oder mit Verlust.
    Je kürzer die Haltezeit, desto unwahrscheinlich ist der Fall des Gewinns.

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