Haus kaufen und teilweise vermieten

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  1. Avatar von MC87
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    Standard Haus kaufen und teilweise vermieten

    Hallo Zusammen,

    ich würde gerne ein Objekt kaufen zu dem mir von einer Bank bereits ein Angebot vorliegt.
    Es handelt sich dabei um ein 3 Familienhaus mit jeweils drei Wohnungen.

    Ich habe mir dazu einige Gedanken gemacht und würde die gerne mal hier unverbindlich anfragen.

    Zum Objekt und weitere Infos:

    Das Objekt soll 300.000 € kosten.
    Der Wert liegt laut Sprengnetter Bewertung der Bank bei etwa 440.000 € wenn man es als reine Kapitalanlage nutzen würde.
    Durch die Mischnutzung kommt es auf etwa 400.000 €. Wobei eine der drei Einheiten selbst bewohnt wird.

    300.000 € kommen gefühlt dadurch zustande, das der Verkäufer das Objekt schnell los werden möchte und nicht wirklich weiß was die Immobilie wert ist.
    Ich habe das Objekt mit einem Sachverständigen untersucht, der zu dem Ergebnis kam, 300.000 € sind ein Top Schnäppchen. Es gibt wenig bis keine Mängel.

    Der Steuerberater meinte ich solle das Objekt mit TA kaufen und mit einen BSV hinterlegen weil ich bereits die höchste Steuerklasse habe und somit einen Teil der Zinsen geltend machen kann. Das habe ich entsprechend so angefragt.
    Er gab mir auch zu verstehen, dass der Einsatz von EK zur Zeit keinen Sinn ergibt, weil ich durch einen kleineren BLA noch weniger Zinsen zu zahlen hätte. Und das würde hinten raus nichts bringen, weil das Finanzamt auf jeden Fall die notwendigen Steuern erheben wird und ich dadurch schlechter als mit höherem Zins darstehen würde.

    Die Bank macht das Angebot: 2,55% Zinsen auf 15 Jahre.
    BSV mit 0,20% für die Besparung und 2,45% Zinsen auf das spätere Darlehen.

    Die Bank gab mir folgende Spielregel mit:

    Gesamtinvestition in den Kredit nicht mehr als maximal 50% der Gesamteinnahmen. Wobei die Gesamteinnahmen wohl 100% jeder dauerhaften Einnahme ausmachen. 100% Gehalt, 100% Miete etc.
    Die Miete kann zu maximal 75% angerechnet werden, ich habe maximal 65% angerechnet.
    Gehalt sollte nicht mehr als 40% ausmachen, ich habe nur etwa 32% eingesetzt.
    Wobei diese Berechnung auf einem Annuitätendarlehen beruht und nicht das BSV Modell beachtet, weilches die Gesamtbelastung noch einmal unter die Rate eines Annuitätendarlehen zieht.
    Die Gesamteinnahmen liegen derzeit bei knapp 3000 € monatlich inkl. der Miete. Die Bank sagte als Spielregel für die Finanzierung kann nur maximal das 110 Fache der monatlichen Einnahmen angesetzt werden.
    Als EK Einsatz hätte ich nur die Kaufnebenkosten, also Notar, Grunderwerbssteuer von beachtlichen 6,5 %, Grundbuch...
    Normalerweise müssen nach der Finanzierung wohl noch 20% an Geldmitteln zur Verfügung stehen. Allerdings meinte der Banker das durch die Selbstnutzung einer Wohnung man sich im Bereich Selbstgenutztes Wohneigentum befände und man dadurch einen Hebel hätte, weil die Herauslagekriterien ein oder angeben. 20% oder Selbstgenutztes Wohneigentum...
    Hier wäre die Frage an die Experten: Gilt das grundsätzlich oder ist das von Bank zu Bank verschieden? Denn nach dem zahlen aller NK bleiben keine 20% mehr übrig.
    Eingerechnet haben wir einen Mietausfall von 2%.

    In der Gesamtbetrachtung sieht es rund aus. Nach Abzug aller Kosten wie Bewirtschaftung, Lebenshaltung etc. bleibt noch ein Sparpotential von 200 - 250 € monatlich.
    Der Banker sagte das im Punkt Bewirtschaftung der Besitzer allein Verantwortlich ist, die Betriebskosten aber umlegen kann. Da dies in den vorhandenen Mietverträgen auch so geregelt ist, kann der Ansatz kleiner ausfallen.
    Ist das grundsätzlich so?

    Was ich mich nun selbst frage weiß ich nicht genau. Ich habe irgendwie ein bisschen Schiss vor der Investition und traue mich nicht so richtig das Angebot zu unterschreiben.
    Ich mache mir viele Gedanken: Auf der einen Seite weiß ich genau das nur mit meinem Gehalt die Fianzierung nicht stemmbar wäre. Sollte das ein Grund sein die Reißleine zu ziehen? Dem gegenüber steht die Argumentation das ich dafür ja die Miete kassiere. Der nächste Gedanke ist, die Miete kann ausfallen. Mein Gehalt aber theoretisch auch. Also sind beide Einnahmen letztlich ja doch wackelig. Ich darf weder Arbeitslos werden noch dard das Haus leer stehen. Aber den Mietausfall haben wir ja berücksichtigt. Und genügend Sparpotential ist auch da. Nach der Fianzierung stehen mir noch etwa 14 Monate Miete als Kapital in der Rücklage zur Verfügung, welches ja durch monatliche Rücklagen weiter aufgefüllt wird.

    Ich habe das Gefühl ich lasse wertvolle Zeit verstreichen. Auf der einen Seite ist es genau DAS Objekt, welches mir zu 100% zusagt. Auf der anderen Seite steht die Investition.
    Allerdings habe ich ja schon recht konservativ gerechnet und weniger angesetzt als laut Bank möglich wäre und mit dem kleineren Ansatz passt es...
    Also einfach unterschreiben und es wird schon alles gut? Oder vergesse ich irgendwas?

    Lieben Gruß,
    Marc

  2. Avatar von Spiagei
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    Standard AW: Haus kaufen und teilweise vermieten

    Uff, ein langer Text.
    Hallo Marc,

    das mit den 20% Eigenkapital haben oft die VR Banken und die Spk. Andere Bank finanzieren von Haus aus 100% des Kaufpreises.

    Bin leider nicht schlau geworden aus deinem Text.

    Also du willst 300000 finanzieren, hättest aber Eigenkapital??? Damit hast du einen höheren Zins als z.B, bei 90%.
    Das kannst du auch nicht über die Steuer wettmachen. Merke hierzu. Steuerberater kennt sich zwar mit Steuern aus, hat aber wenig Ahnung von Baufinanzierungen.
    Ausserdem kannst du dein Eigenkapital auch nur für deine Whg einbringen. Dafür erhälst du keinen Steuervorteil.
    Wenn du einen guten Finanzierungsberater hast, dann wird der dir mehrere Varianten inkl Steuervorteil berechnen. Ich mache das bei meinem Kunden so. Und dann erkläre ich das dem Steuerberater.

    Was willst du denn eigentlich zurückzshlen? Und wie hoch ist dein Einkommen? Und die Mieteinnyhmen? Sonst kann dir keiner sagen ob das eine gute Idee ist.
    Arbeitslosigkeit kann man auch versichern.

    lg Stefan

  3. Avatar von MC87
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    Standard AW: Haus kaufen und teilweise vermieten

    Hallo Stefan,

    ich verstehe es auch nicht.
    Ja korrekt. Ich möchte 300.000 € finanzieren. Laut Steuerberater sollte ich kein EK außer den Kaufnebenkosten einsetzen. Das ich die Zinsen nur anteilig geltend machen kann, hat er mir gesagt. Er ist trotzdem der Meinung ich sollte den BLA über 95% lassen.
    Leider habe ich keinen Finanzberater mit dem ich das durchspielen könnte, deshalb dachte ich ich wende mich mal an das Forum um einen groben Wert zu bekomen. Ich hatte das Gefühl jeder wollte mir was andrehen. Hatte mit zweien gesprochen. Der eine wollte zwingend eine Lebensversicherung dazu verkaufen und als Absicherung einen BSV. Der andere wollte im Voraus bezahlt werden und ich sollte ihm unterschreiben das er mich beraten hat, was gleich nochmal 50€ kosten sollte.
    War irgendwie doof. Deshalb hab ich es auf eigene Faust versucht, komm mir aber ein bisschen verloren vor weil ich wenig durchsteige. Auch weil ich das Gefühl hab ich lasse unnötig Zeit verstreichen.
    Bisher habe ich das mal nur im Vorfeld mit einem befreundeten Banker mal durchgespielt der meinte die Finanzierung wäre darstellbar, allerdings nicht bei ihnen weil die ungern Kunden mit Vermietung nehmen.

    Ja, EK ist vorhanden. Knapp 60T € wovon 20T € allerdings fest angelegt sind und nicht zur direkten freien Verfügung stehen. Das ist laut Banker aber wurscht, weil ich mit dem freien EK sämtliche Nebenkosten bedienen kann.
    Das reicht. Mit dem Darlehen würde dann der Kaufpreis finanziert. Da der Wert der Immobilie entsprechend höher ist als der VK Preis. Wobei man auch beachten müsse, das bei Banken der VKP immer gleich 100% BLA sind.

    Bei den 20% handelt es sich wohl um die Summe, die nach der Finanzierung noch zur freien Verfügung sein sollte falls was passiert. Das kann Bargeld sein oder Selbstgenutzes Wohneigentum.
    Da ich eine Wohnung selbst bewohne wäre somit alles im grünen.

    Ich hab halt auch Respekt vor der Summe von 300.000 €.
    Das Ding ist so. Der Banker sagte. Gehalt nicht mehr als 40%. Ich habe 32% angesetzt. Miete nicht mehr als 75% weil 25% in der Regel für die Bewirtschaftungskosten ran gezogen werden. Auch da habe ich nur 65% angesetzt und komm auf die Rate.
    Ich habe aufgrund der niedrigen Zinsen eine 3% Tilgung geplant um schneller reduzieren zu können. Zumindest im Annuitätenmodell.
    Besser wäre wohl angeblich die Tilgung auszusetzen und nur die Zinsen zu zahlen und die mögliche Tilgung in einen BSV zu packen und damit die Zinsen zu sichern. Damit erreicht man dann auch meine Vorstellung von maximal 30 Jahren.
    Ich wäre gerne bis zur Rente damit durch. Bei 30 Jahren arbeite ich immer noch 7 Jahre nach heutigem Stand bevor die Rente ansteht.

    Ich bin da auch nur Laie und selbst von meinem geschreibsel verzweifelt, weil ich es teilweise selbst nicht verstehe. Aber ich versuche mir jetzt so viel als möglich an Infos zu ziehen und dann so Schlau wie möglich an die Sache heran zu gehen.

    Lieben Gruß.
    Marc

  4. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Haus kaufen und teilweise vermieten

    Zitat Zitat von MC87
    Laut Steuerberater sollte ich kein EK außer den Kaufnebenkosten einsetzen. Das ich die Zinsen nur anteilig geltend machen kann, hat er mir gesagt. Er ist trotzdem der Meinung ich sollte den BLA über 95% lassen.
    Das erscheint mir unsinnig. Das EK solltest Du voll für den selbst genutzten Teil verwenden. Für den vermieteten Teil können die Zinsen voll geltend gemacht werden. Auf jeden Fall den Beleihungsauslauf absenken, weil dadurch weniger Zinsen bezahlt werden. Die weniger absetzbaren Zinsen erhöhen zwar die Steuerlast, belassen aber dennoch mehr auf dem eigenen Konto.
    Voraus bezahlt werden und ich sollte ihm unterschreiben das er mich beraten hat, was gleich nochmal 50€ kosten sollte.
    Eine gute Beratung ist aber viel mehr wert als 50 €. Außerdem übernimmt er mit seiner Beratung auch Haftung.
    Auch weil ich das Gefühl hab ich lasse unnötig Zeit verstreichen.
    Das fürchte ich auch. Nicht dass einer der von Dir involvierten Fachmänner sich die Hütte krallt.
    Ja, EK ist vorhanden. Knapp 60T € wovon 20T € allerdings fest angelegt sind und nicht zur direkten freien Verfügung stehen.
    Damit wäre auch das Risiko eines Verdienst- oder Mietausfalls abgedeckt.
    Bei den 20% handelt es sich wohl um die Summe, die nach der Finanzierung noch zur freien Verfügung sein sollte falls was passiert. Das kann Bargeld sein oder Selbstgenutzes Wohneigentum.
    Das selbst genutzte Wohneigentum ist für die Bank eher als Risikopuffer geeignet. Bei einem Einkommensausfall, kannst Du davon nicht herunterbeißen.
    Ich hab halt auch Respekt vor der Summe von 300.000 €.
    Mit diesen Voraussetzungen hätte ich keinen Respekt. Ich finanziere momentan 500.000 € und
    Das Ding ist so. Der Banker sagte. Gehalt nicht mehr als 40%. Ich habe 32% angesetzt. Miete nicht mehr als 75% weil 25% in der Regel für die Bewirtschaftungskosten ran gezogen werden. Auch da habe ich nur 65% angesetzt und komm auf die Rate.
    komme bei 42 % vom Gehalt (Pension, Rente und Provisionen) und 75 % von der Miete auf die Rate. Durch einen im letzten Jahr abgeschlossenen Zins von < 1 % kann ich dabei 5 % tilgen. Die Folgefinanzierung habe ich als Ruheständler offen gelassen. Bei dem dann existierenden Eigenvermögensanteil jucken mich die dann noch vorhandenen 250.000 € nicht sonderlich.

    Besser wäre wohl angeblich die Tilgung auszusetzen und nur die Zinsen zu zahlen und die mögliche Tilgung in einen BSV zu packen und damit die Zinsen zu sichern. Damit erreicht man dann auch meine Vorstellung von maximal 30 Jahren.
    Würde ich auch empfehlen. Das Mehr an Zinsen wird dann durch eine höhere Steuererstattung etwas abgemildert und Du, als ängstlicher Schisser, hast nach der Zinsbindung die notwendige Sicherheit.

  5. Avatar von MC87
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    Standard AW: Haus kaufen und teilweise vermieten

    Vielen Dank schon mal bis hier her. Das klingt für mich auch nach einer Bestätigung, es einfach anzugehen.

    Würde ich auch empfehlen. Das Mehr an Zinsen wird dann durch eine höhere Steuererstattung etwas abgemildert und Du, als ängstlicher Schisser, hast nach der Zinsbindung die notwendige Sicherheit.
    Ja es ist in der Hinsicht wirklich so. Schisser trifft es da ganz gut. Nur warum weiß ich ehrlich gesagt nicht. Nach den Rechnungen passt es und auch sonst es top.
    Finde das ja selber seltsam...

    In jedem Fall erstmal vielen Dank.

    Lieben Gruß
    Marc

  6. Avatar von slowrookie
    slowrookie ist offline

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    Standard AW: Haus kaufen und teilweise vermieten

    Zitat Zitat von Boruk
    Hallo,
    ich habe mal dein Thema gesehen und es hat mich an eine ähnliche Erfahrung erinnert, vielleicht kann ich dir behilflich sein?

    Persönlich wurde ich dir Empfehlen einen Immobilienmakler zu holen, weil er dir viel weiter helfen kann. Auf https://www.makro-immobilien.de/immobilien-bewertung/ kannst du
    Viel Glück!
    wer lesen kann ist klar im Vorteil..... Besichtigung mit Sachverständigem fand schon statt

    Back to topic:

    Die mentalen Stellschrauben in Deinem Kopf kannst nur Du richtig einstellen - brauchst Du noch eine positive Resonanz?? - Mach es, weil Geld nur Mittel zum Zweck ist

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Haus kaufen und teilweise vermieten

    Das Thema ist schon über ein Jahr alt.

  8. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist gerade online

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    Standard AW: Haus kaufen und teilweise vermieten

    Hallo Galijar, wir sind hier doch nicht beim Metzger wo man 100 Gramm Aufschnitt kauft und noch ein paar Würstchen.
    Sie schreiben so als dass man eine Immobilie ganz schnell kaufen kann.
    Generell sollte man aktuell bei den aus meiner Sicht überhöhten Preisen insbesondere bei Immobilien sehr sorgfältig auswählen und sich sehr viel Zeit lassen.

  9. Avatar von Freeliner
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    ...hat aber den Vorteil des Fernabsatzgesetzes....innerhalb 4 Wochen kostenlos zurückschicken

  10. Avatar von Lina
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    Standard AW: Haus kaufen und teilweise vermieten

    Bei der Rechnung habe ich auch nihct ganz durchgeblickt, für den kredit darf maximal die Hälfte des Einkommens zurück gezahlt werden ?
    Und du rechnest dabei die Miete ein, die du erhälst ? Ist das schon sicher , dass du die einnahmen hast ?
    Bei solchen Angelöegenheiten würde ich auc jeden Fall raten, das mit der Bank zu klären und dort eine Antwort für jede Frage zu erhalten.

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