Finanzierbarkeit, auch unter Berücksichtigung KFW153

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    Guten Abend,

    nachdem wir seit einigen Jahren mehr oder weniger intensiv nach einem Eigenheim gesucht haben und ein paar mal auf Position 2 der Warteliste abgeblitzt sind, stehen wir nun kurz vor dem Kauf einer DHH von einem Bauträger. Wir, das sind:
    - Er, Anfang 30, Vollzeit in der Industrie, ~3250€ (St.-Klasse 3) Netto, festangestellt seit einem Jahr im aktuellen Unternehmen, davor freiwilliger Jobwechsel, Gehalt steigt mit der Zugehörigkeit noch automatisch auf rund 3.500€ Netto in 2 Jahren, 13,2 Gehälter
    - Sie, Anfang 30, Einzelhandel, festangestellt seit vielen Jahren, aktuell in Elternzeit, danach geplant halbtags mit ca. 800€ Netto St.-Klasse 5, 13 Gehälter
    - 2 Kinder, beide unter 3, d.h. 2x 204€ Kindergeld

    Die DHH vom Bauträger (135m²+Keller, 270m² Grundstück, KFW55) wird laut Kaufvertrag vermutlich rund 395.000€ kosten, dazu sind noch rund 55.000€ an Extras geplant. Davon sollen 100.000€ von Eigenkapital bestritten werden, die Kaufnebenkosten für die 395.000€ sowie einige andere Dinge (z.B. Küche) sind mit weiteren 50.000€ Eigenkapital gedeckt. Da wir zur Zeit noch auf die Kalkulation einiger Zusatzpreise und des endgültigen Angebots vom Bauträger warten haben wir noch keinen Kredit angefragt, aber vielleicht könnt Ihr uns bereits eine Einschätzung geben. Insgesamt planen wir aktuell Herstellkosten von 450.000€ und 350.000€ Darlehenssumme.

    Monatlich geben wir inkl. Mietnebenkosten (240€) exkl. Kaltmiete zur Zeit 1.800€ monatlich aus, sicherheitshalber würde ich 2000€ nennen. Theoretisch sind somit 2.450€ (-aktuelle kaltmiete von 550€) im Monat "über", die Sparrate in 2020 (noch in St. Klasse 4/4 beide Vollzeit) lag bei ~1.600€ im Monat. Wenn wir nun einen Baurechner bemühen kommen wir mit 450.000€ bei 100.000€ Eigenkapital mit 2% Tilgung und 20 Jahren Laufzeit auf 900€ (1,1% Zins) im Monat. Theoretisch könnte man vermutlich auch 3% Tilgung festlegen, wir möchten uns aber ein wenig Flexibilität erhalten und den Betrag lieber separat bei Seite legen und jährlich sondertilgen. Dazu könnte auch das Baukindergeld beitragen, der Kaufvertrag sollte auch bis 31.03.2021 unterschrieben sein. Allerdings ist natürlich fraglich, ob nach Fertigstellung noch Geld im Topf und ein Antrag möglich ist.

    Wir würden sagen das es so aufgehen sollte, würdet Ihr die Finanzierung als realistisch ansehen oder übersehen wir etwas vollkommen? Wieviel höher sind die Nebenkosten im Vergleich zu den aktuellen Mietnebenkosten (240€) bei einer entsprechenden DHH im Jahresschnitt in etwa (Ruhrgebiet)?
    Der KFW 153 wäre ja auch möglich und aufgrund der 18.000€ interessant, aber wie fügt der sich in eine gesamte Finanzierung ein? Aufgrund der Rate müssten wir 20 Jahre Laufzeit nehmen, allerdings werden in 10 Jahren die Bauzinsen vermutlich nicht niedriger sein und ca. 50.000€ der 120.000€ verbleiben (Risiko!). Die monatliche KFW 153 Rate müsste laut Rechner 600€ betragen, daher müssten würden wir das Bankdarlehen dann nur mit 1% tilgen, was dann ca. 390€ sein sollten (+ Sondertilgung soviel wie möglich). Lassen Banken soetwas zu? Insgesamt würden wir gerne bei einer "Kaltmiete" von maximal 1000€ bleiben, lieber niedriger und sondertilgen.
    Falls der KFW153 berücksichtigt wird könnte man den Bankkredit auch mit 1% tilgen und statt Sondertilgung das Geld separat sparen, um die verbleibenden 50.000€ nach 10 Jahren möglichst direkt komplett zu bezahlen, wäre das möglich?

    Vielen Dank für eure Einschätzungen und Rückmeldungen!

  2. Avatar von noelmaxim
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    Hallo Test,

    mal vorab, das Programm KfW 153 Energieeffizientes Bauen bedarf bei einer Laufzeit von 30 Jahren einer Zins-, und Tilgungsleistung von 394,65 Euro und hinterlässt eine Restschuld nach 10 Jahren von 66.621 Euro.

    20 Jahre Laufzeit 575,45 Euro, Restschuld 46.224 Euro.
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  3. Avatar von noelmaxim
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    Rechnerisch ist das alles darstellbar und eine Finanzierungsanfrage wird zu einem positiven Kreditvotum führen.

    Schlussendlich müssen sie sich das selber berechnen, fiktiv eine Zins-, und Tilgungsrate festlegen, Bewirtschaftungskosten ermitteln und eine kleine Reserve berücksichtigen. Dies setzen sie ins Verhältnis zu ihren Einnahmen, diese wiederum hinterfragen sie bezüglich ihrer Nachhaltigkeit.

    Wichtig aber zu wissen, dass sie Landesfördermittel der NRW Bank berücksichtigen, mit diesen (aber auch ohne) lässt sich ein wunderbares, individuelles Finanzierungskonzept entwickeln.
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    Hallo noelmaxim,

    vielen Dank für das Feedback, das klingt doch schon mal sehr gut

  5. Avatar von Test234
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    Standard AW: Finanzierbarkeit, auch unter Berücksichtigung KFW153

    Guten Morgen,
    ich habe mich nun ein wenig bei der NRW Bank eingelesen, die war mir bisher nicht bekannt. Theoretisch wäre für uns folgendes möglich:
    NRW.Bank 134.300€ Kreditsumme bei 0,5% Zins+0,5% Verwaltungsgebühr (=1%) für 25 Jahre, ausgezahlt werden 99,6%, dazu gäbe es 7,5% Tilgungszuschuss. So ganz sicher bin ich mir bei der Tilgung nicht: 1% + eingesparte Zinsen. Standardzins ist vermutlich 1.1%, d.h. Tilgung wären 1%+0,6% Zinsdifferenz =1,6%?
    KFW153 wäre 120.000€ bei 0,95% Zinsen mit 10 Jahren Zinsbindung bei 20 Jahren Laufzeit, dazu 15% Tilgungszuschuss.
    Theorerisch wären damit 250.000€ von unserem 350.000€ Bedarf abgedeckt, lassen die sich die beiden problemlos kombinieren? Wenn ich es richtig verstehe muss man die Förderung der NRW Bank selber beantragen, oder läuft das, wie KFW, auch über ein beliebiges Kreditinstitut?

    Edit: Ich habe gerade gesehen, das es bei der NRW.Bank 2 Programme gibt: Einmal Wohneigentum (da sind die Konditionen wohl nicht besonders toll) und einmal "Eigentumsförderung - Neubau oder Kauf von selbst genutztem Wohnraum". Diesen zweiten meinte ich oben.
    Geändert von Test234 (10.01.2021 um 12:31 Uhr)

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierbarkeit, auch unter Berücksichtigung KFW153

    Diese - von mir erwähnten - Landesfördermittel sind bei der Stadt- oder Kreisverwaltung (Bewilligungsbehörde), in deren Bereich das zu fördernde Objekt liegt, zu beantragen. Sie bieten auch Beratung an, nehmen den Förderantrag entgegen und erteilen die Förderzusage.

    Das ist auf der Seite der NRW Bank auch alles wunderbar und verständlich nachzulesen.
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