vorausschauende Kaufhausplanung

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  1. Avatar von TomSgb87
    TomSgb87 ist offline
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    Standard vorausschauende Kaufhausplanung

    Hallo in die Runde.

    zuvor ein paar Stammdaten von uns:

    - Er 33 Jahre, verheiratet, Beamter auf Lebenszeit, 3.000 € Nettolohn & 600 € Nebenjob
    - Sie 31 Jahre, verheiratet, Festangestellt, 1.700 € Nettolohn
    - keine Kinder
    - keine laufenden Verbindlichkeiten bei Banken etc.

    - vorhandene Bausparvertrag 16.000 € mit ca. 3.000 € Guthaben, nicht Zuteilungsreif.

    Wir wohnen aktuell Mietfrei im Hause der Eltern. Wir beteiligen uns mit 250 € an den Nebenkosten. Seit Januar 2021 sparen wir monatlich 2.500 € fest. Unsere durchschnittlichen Monatskosten betragen ca. 2000 € inkl. aller Kosten (Versicherungen und auch Rücklage für Urlaub etc). Weiteres EK aktuell nicht vorhanden. Auto im letzten Jahr neubeschafft und Bar bezahlt. die Differenz die aktuell übrig bleibt lassen wir auf dem Girokonto.

    Wir wohnen in der Region Bonn/Rhein-Sieg. Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Für einen Neubau bei uns sind ohne Keller ca. 450.000 € plus ca. 10 % NK zu entrichten.

    Wir haben uns ein Vorkaufsrecht für eine Immobilie vertraglich gesichert. Es handelt sich um Ein Einfamilieneckhaus aus dem Baujahr 1970 inkl. einer Einzelgarage und ausgebautem Wintergarten. Alles in Massivbauweise. Der jetzige Eigentümmer ist immer hinterher und hat die Immobilie kräftig saniert und renoviert. Ein möglicher Kauf/Verkauf soll Mitte 2023 erstmalig besprochen werden. Ich halte einen Kaufpreis von aktuell 500.000 € für realistisch.

    Unterstelle ich unsere aktuelle Sparrate weiter würde ich erst einmal ein EK von ca. 60.000 € ansetzen.

    Bei einem Kredit ist uns eine hohe Tilgung wichtig. 1.500 € bis 1.700 € würde wir gerne monatlich tilgen wollen. Wenn ich das in Summe hochrechne würde das voraussichtlich auf eine 100 %-Fianzierung rauslaufen.

    Sind unsere Planungen realisitsich oder können/müssen wir etwas verändern?

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: vorausschauende Kaufhausplanung

    Hallo Tomsgb87,

    ihre Frage zu beantworten!
    Bei einem Kredit ist uns eine hohe Tilgung wichtig. 1.500 € bis 1.700 € würde wir gerne monatlich tilgen wollen. Wenn ich das in Summe hochrechne würde das voraussichtlich auf eine 100 %-Finanzierung auslaufen.
    Richtig ist es ist eine 100 % Finanzierung! Das EK deckt die Nebenkosten ab!

    Laut Programm ergibt sich eine Belastung von monatlich zwischen den einzelnen Varianten von
    Variante A) 1.440 € p.m. RS von 335.000 € nach 15 Jahren. 1.440 € mal 180 Monate =259.200 € + Restschuld 335.000 € = 594.200 € - Hauspreis = 94.200 € /180 Monate = 524 € Zinsen je Monat
    Variante B) mit monatlich mit 1.540 € für 15 J. 10 M., danach 2.250 € für 13 J. 6 M. Restschuld 0 € Zinskosten 292.600 € + 364.500 € = 657.100 - Hauspreis =157.100 €/352 M. = 447 € Zinsen je Monat
    Variante C) mit monatlich mit 2.000 € für 27 J. 11 M., Restschuld 0 €, Zinskosten 170.000 € /334 Monate = 525 € Zinsen je Monat

    Die Sonder-, -tilgung oder -besparung von 5 % p.a. (25.000 €) ist in allen 3 Varianten möglich!

    Alle Varianten können ab 10 Jahren durch eine zinsgünstigere Neudarlehn abgelöst werden!

    bei den Varianten B und C entfällt eine Neuevatulierung,
    eine Prüfung erfolgt nur in Variante B wegen den Tilgungsprung von ca. 700 € ob dies zu bezahlen ist!

    Besser wäre der Kaufpreis von 450.000 €, dann wäre die Belastung jeweils um 10 % niedriger!

    bruno68

  3. Avatar von EgonO
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    Standard AW: vorausschauende Kaufhausplanung

    Schönes Wortspiel:eben noch bei den Eltern und schon ein Kaufhaus planen. Hat das denn noch Zukunft? Man denke da nur an Kaufhof - gedreht wäre das dann ein Hofkauf. Viel Erfolg!

  4. Avatar von EgonO
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    Standard AW: vorausschauende Kaufhausplanung

    Zitat Zitat von bruno68
    Hallo Tomsgb87,

    ihre Frage zu beantworten! Richtig ist es ist eine 100 % Finanzierung! Das EK deckt die Nebenkosten ab!

    Laut Programm ergibt sich eine Belastung von monatlich zwischen den einzelnen Varianten von
    Variante A) 1.440 € p.m. RS von 335.000 € nach 15 Jahren. 1.440 € mal 180 Monate =259.200 € + Restschuld 335.000 € = 594.200 € - Hauspreis = 94.200 € /180 Monate = 524 € Zinsen je Monat
    Variante B) mit monatlich mit 1.540 € für 15 J. 10 M., danach 2.250 € für 13 J. 6 M. Restschuld 0 € Zinskosten 292.600 € + 364.500 € = 657.100 - Hauspreis =157.100 €/352 M. = 447 € Zinsen je Monat
    Variante C) mit monatlich mit 2.000 € für 27 J. 11 M., Restschuld 0 €, Zinskosten 170.000 € /334 Monate = 525 € Zinsen je Monat

    Die Sonder-, -tilgung oder -besparung von 5 % p.a. (25.000 €) ist in allen 3 Varianten möglich!

    Alle Varianten können ab 10 Jahren durch eine zinsgünstigere Neudarlehn abgelöst werden!

    bei den Varianten B und C entfällt eine Neuevatulierung,
    eine Prüfung erfolgt nur in Variante B wegen den Tilgungsprung von ca. 700 € ob dies zu bezahlen ist!

    Besser wäre der Kaufpreis von 450.000 €, dann wäre die Belastung jeweils um 10 % niedriger!

    bruno68
    Verrät das Programm außer unverständlichen Gleichungen eigentlich auch einen Zinssatz? Der wäre für mich als potentiellen Hauskäufer sicherlich sehr interessant.

  5. Avatar von BenniG
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    Standard AW: vorausschauende Kaufhausplanung

    Hallo!

    In zwei Jahren kann viel passieren.
    Schön, dass ihr bereits seit einem Monat Eigenkapital bildet - besser spät als nie.
    Ja, ich weiß, das Auto im letzten Jahr...

    Eine Sparrate von 2.500 € hört sich auf jeden Fall erstmal gut an.

    Wie ist denn bei euch die Steuerklassenverteilung?
    Bekommt er nur 3.000 €, weil er in Steuerklasse 3 ist oder wäre hier, bei einer möglichen Pause von ihr (falls Kind/er
    gewünscht sind - falls ja, wann?
    ), noch eine Nettoerhöhung möglich?

    Wie seid ihr auf die Immobilie aufmerksam geworden?
    Warum seid ihr euch sicher, dass 2023 ein Verkauf in Frage kommt?

    Viele Grüße
    BenniG

  6. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: vorausschauende Kaufhausplanung

    @EgonO,

    Das ergibt sich doch aus der Laufzeit!

    Die beiden Varianten B und C sind Volltilger also am Ende der Laufzeit ist bezahlt!

    Die Variante A ist ein so genannter "Ballonkredit" er fängt mit 450.000 € an und endet mit 335.000 €! danach ist eine Refinanzierung nötig

    Hier besteht die Gefahr scheiterns, denn weder der zukünftige Zins, noch die Familienplanung ist schon heute bekannt!

    Der "Glaube" man könnte eine max. Sondertilgung vornehmen ist generell eine Schimäre, denn diese würde jährlich 25.000 € betragen! rund 2.085 € monatlich!

    Kann man aus den Vorgaben irgendwie erkennen, das der Kunde so leistungsfähig ist? Nein, und auf Versprechungen einen schriftlichen Deal eingehen, davon rate Ich, als zugelassener Vermittler ab, schon aus haftungstechnischen Gründen.

    Es wäre auch unsinnig auch Sonderzahlungen zu vollziehen! Denn es senkt zwar die Darlehnsschuld, ändert nichts an ein eventuelles Refinanzierung scheitern, nach der 1. Zinsfestschreibung.
    Der Normalkunde geht immer vom Status von heute aus, aber das stimmt nicht!

    - Was ist mit Kindern? Keine Kinder in den nächsten 15 Jahren?
    - Zinsänderungen? Wer garantiert das der Zins in 15 Jahren gleich bleibt? Keiner!
    - Die Darlehnsbedingungen jedweder Art? Bleiben die in den nächsten 15 Jahren gleich? Garantiert dies einer?

    diese Liste lässt sich beliebig verlängern.

    Was das Problem ist der Kunde weiss es nicht und viele Vermittler schneiden dies als Thema nicht an, weil es etl. Geschäftsschädigend ist!

    aber die Tatsache bleibt bestehend, das ein "scheitern" möglich ist.

    Ich als Vermittler, sollte grundsätzlich immer den Kunden soweit bringen das er ohne meine Hilfe in eine vertretbare ablösbare Restschuldzone kommen!
    Denn ich bin jetzt schon 52 Jahre alt, kann ich den Kunden heute garantieren das Ich die nächsten 15 - 20 Jahre überleben? Nein!

    auch diese Liste lässt sich beliebig verlängern.

    die Kunden vergleichen immer nur die Zinsen, was aber ein Trugschluss ist!

    Klar sind Darlehnszinsen die günstigen, haben aber die härtesten Bedingungen, so wie "Objekt gebunden", Laufzeit fest, Zinsfest, Vorfälligkeitsendschädigungspflicht
    Teilungsunfähig, vorrangpflicht,....

    Denen steht Bausparen mit Darlehnsaufnahme fast in allen Punkten als variabel gegenüber!

    Warum sollte eine BSK nicht einer Laufzeitverlängerung eines Vorrausdarlen nicht zustimmen, es steht ja schon im Vertrag: " Fest, bis zur Zuteilung!"

    Um ihre Frage zu beantworten

    Variante A)
    15 Jahre, 100 %, 1,44 % Soll, 1,45 % eff. p.a., 500.000 €, Rate 1.435 € p.m., RS 335.000 €,
    Variante B)
    Teil a) 15 J 10 M, 100 %, 1,29 % Soll, 1,77 % eff. 500.000 €, Rate 1.538 € p.m.
    Teil b) 13 J 06 M, xxxxx %, 2,00 % Soll, 2,35 % eff. xxxxxxxx € Rate 2.250 € p.a.
    Vartiante c)
    Teil a) 13 J 09 M, 100 %, 1,70 % Soll, 2,22 % eff. 500.000 €, Rate 1.538 € p.m.
    Teil b) 14 J 02 M, xxxxx %, 2,00 % Soll, 2,34 % eff. xxxxxxxx € Rate 2.250 € p.a.

    Variante A: Restschuld 335.000 €, keine Zinsersparnis möglich nur Restschuldsenkung bis zum Ablauf!
    Variante B und C: Restschuld 0 €
    Variante B: Teil a) Lässt sich ohne Vorfälligkeit auf 10 Jahre verkürzen! Bei 70 Monate 447 € Zinsersparnis möglich ca. 31.300 €
    Variante C: Teil a) Lässt sich ohne Vorfälligkeit auf 10 Jahre verkürzen! Bei 45 Monate 525 € Zinsersparnis möglich ca. 23.625 €
    Variante B und C: Teil b) Kann jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung komplett abgelöst werden!

    Und da habe ich nur an der Oberfläche angeschnitten!

    bruno68

  7. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: vorausschauende Kaufhausplanung

    Hallo,

    Sie sollten auf jeden Fall noch den Bausparvertrag bis zum Mindestsparguthaben besparen und dann stehen lassen. Kurz vor dem Kauf würde ich dann die Zuteilung annehmen und insofern haben Sie dann mehr Eigenkapital stehen in Höhe der Bausparsumme.

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