Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

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  1. Avatar von matzed2
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    Frage Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Hallo in die Runde,

    ich hoffe, dass ich hier Meinungen/Ratschläge zu unserem Vorhaben erhalte.

    Ausgangssituation:
    Kauf einer 75m² ETW als Kapitalanlage - Kaufpreis 1.000 €/m² - langjährig vermietet zu 400 €/Monat.

    Nun ist der Fall, dass durch Corona und Kurzarbeitergeld das HH-Nettoeinkommen für viele Banken unter deren Richtlinien liegt und man so einen Finanzierung versagt.
    Wenn KuG wegfällt, erreicht man die Richtlinien (z.B. DB=4.200 € netto) wieder locker.

    Jetzt haben wir folgende Idee:
    - Private Zwischenfinanzierung durch Arbeitgeber, bis die Kurzarbeit wieder ausgelaufen ist und das normale Gehalt wieder kommt.
    - Erstellung eines Grundschuld-Briefes, welches der AG in der Zeit der Zwischenfinanzierung erhält
    - Ablösung der Zwischenfinanzierung in ca. 6 Monaten durch normales Baudarlehn und Übertragung des Grundschuld-Briefes an die Bank

    Gibt es bei unserem Gedankenspiel Fallstricke, welche ich nicht berücksichtige?

    Ich freue mich auf Sachdienliche Hinweise aus dem Forum und wünsche noch ein entspanntes Wochenende.

    LG

  2. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Zitat Zitat von matzed2
    Kauf einer 75m² ETW als Kapitalanlage -... so einen Finanzierung versagt.
    Wenn du eine Kapitalanlage kaufst, für was brauchst du dann eine Finanzierung?

    Zitat Zitat von matzed2
    Wenn KuG wegfällt...
    ...dann habt ihr nur noch ein Einkommen?

    Zitat Zitat von matzed2
    - Private Zwischenfinanzierung durch Arbeitgeber, bis die Kurzarbeit wieder ausgelaufen ist und das normale Gehalt wieder kommt.
    - Erstellung eines Grundschuld-Briefes, welches der AG in der Zeit der Zwischenfinanzierung erhält
    - Ablösung der Zwischenfinanzierung in ca. 6 Monaten durch normales Baudarlehn und Übertragung des Grundschuld-Briefes an die Bank
    Der Arbeitgeber muss euch also in Kurzarbeit schicken, aber hat das Geld auf der hohen Kante liegen, um einfach mal so 75.000 € (an einen einzelnen Mitarbeiter) zu verleihen.

  3. Avatar von matzed2
    matzed2 ist offline
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Hi Benni,

    Kapitalanlage bedeutet bei mir keine Selbstnutzung. Und ja dafür nehme ich einen Kapitaldienst.

    Und ja es gibt Unternehmer, die nicht nur eine Unternehmung haben und Kapital in der Hinterhand hätten.

    Wenn KuG wegfällt sind wieder 2 massive Einkommen vorhanden.

    mhm. wie ist denn deine Meinung zu der eigentlichen Frage...

  4. Avatar von slowrookie
    slowrookie ist offline

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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    So ganz kann ich Dir nicht glauben...

    Aufgrund der Tatsache dass das KuG keine Subvention sondern eine Versicherungsleistung ist, wird diese auch angerechnet..

    Bei normalen 4200 netto, verteilt auf 2 Gehälter, und jetzt ausschließlichem KuG Bezug habt ihr ca. 2900 - 3700 zur Verfügung+ Mieteinnahme

    So hoch ist das Kurzarbeitergeld

    Berechnung Euro pro Monat


    Regulärer Bruttolohn
    1
    3.200,00
    – Abgaben (pauschaliert)
    2
    1.085,58
    = Regulärer Nettolohn 2.114,42
    Reduzierter Bruttolohn
    3
    0,00
    – Abgaben (pauschaliert) 0,00
    = Reduzierter Nettolohn 0,00
    Nettolohndifferenz 2.114,42
    Kurzarbeitergeld in den ersten 3 Monaten
    4
    1.416,66
    Kurzarbeitergeld ab 4. Monat
    5
    1.628,10
    Kurzarbeitergeld ab 7. Monat
    6
    1.839,55


  5. Avatar von slowrookie
    slowrookie ist offline

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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    achso, habe mich für die Berechnung bei der Stiftung Warentest bedient -
    arbeitest Du / Ihr noch bei reduzierter Stundenzahl wird es noch mehr

  6. Avatar von matzed2
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Lass doch Mal das KuG bei Seite...

    BTW: Es handelt sich um eine Sozialleistung, ist deshalb z.b. nicht pfändbar und wird deswegen auch nicht von der Bank in die HH-Berechnung aufgenommen...

    Mir geht es immer noch um den Plan mit der Zwischenfinanzierung...

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    In der Regel hält Kurzarbeitergeld einen Großteil der Banken nicht davon ab, ein Kaufvorhaben mit einem Kredit zu begleiten. Deshalb ist Kurzarbeitergeld auch keine Sozialleistungen, denn wäre sie das, wäre dem nicht so.

    Kann überhaupt nicht versehen, warum hier ein Arbeitgeberdarlehen herhalten soll, entweder bin ich in der Lage und Position die Kapitadienstfähigkeit zu stellen oder ich sehe von solch einem Vorhaben ab und sehe, wie sich die Situation entwickelt.

  8. Avatar von matzed2
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    In der Regel hält Kurzarbeitergeld einen Großteil der Banken nicht davon ab, ein Kaufvorhaben mit einem Kredit zu begleiten. Deshalb ist Kurzarbeitergeld auch keine Sozialleistungen, denn wäre sie das, wäre dem nicht so.

    Kann überhaupt nicht versehen, warum hier ein Arbeitgeberdarlehen herhalten soll, entweder bin ich in der Lage und Position die Kapitadienstfähigkeit zu stellen oder ich sehe von solch einem Vorhaben ab und sehe, wie sich die Situation entwickelt.
    Da muss ich dir leider widersprechen. Durch das KuG finanzieren die Banken sehr wohl nicht. Es sieht anders aus bei der Finanzierung zur eigennutzung.

    Der AG soll kurzfristig dazu dienen eine temporäre Ausnahmesituation zu überbrücken, da das Objekt einfach zu gut ist, um es einfach nicht weiter zu verfolgen.

    Mir geht es doch nur um die Frage mit der grundschuldbrief, der dann an die bank übergeht, wenn diese in ca. 6 Monaten den AG ablöst.

    Gibt es dabei irgendwelche fallen?

  9. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Liest man hier mit muss sich ehrlich Fragen, ob denn je die Fragenden sich überhaupt Gedanken machen! U. a.

    1) eine Aufstellung Vermögen und einsetzbaren EK fehlen!
    2) Was heißt hier Kaufpreis? Was ist mit den Nebenkosten?

    Allein die Antworten und Fragestellung, da würde schon mal als Vermittler innerlich lachen!
    Zweitens ich würde ihnen als Schuldner, aus den Kredit von 75.000 €, 150.000 € Schulden machen!

    Warum ich ihnen aus den 75.000 € Kredit, eine Schuldensumme von 150.000 mache würde weil Sie aus ihren Einkommen nichts gemacht haben!

    Sie haben angeblich 4.200 € Nettoeinkommen, würde man nach § 850 c ZPO (§ 850c Pfändungsgrenzen für Arbeitseinkommen) gehen
    dürften
    - bei verheiratete 1.900 € pfändungsunfähig sein
    - bei unverheirateten 2.400 € pfändungsunfähig sein

    demnach wäre eine Sparrate der Differenz von mindestens 50 % monatlich möglich gewesen! Wo ist dieses Geld? Weg? Also, nichts gespart!

    Zum anderen sollte man endlich hinzu lernen, das es einen Unterschied zwischen Eigen- und Fremdnutzung gibt!

    Bei einer Eigennutzung

    - gibt es die Möglichkeit bis 150 % des Kaufpreis zu finanzieren

    bei einer Vermietung endet die Möglichkeit bei schon 80 % des Kaufpreises! Bei 75.000 € KP, werden daher nur 60.000 € finanziert! Der Rest bitte als EK!

    Natürlich hätte es eine Finanzierung geben können, aber mit diesen Müll an Angaben, da gibt es keine Finanzierung!

    Zum anderen wäre die steuerliche Gestaltung eine anderes Problem, wäre es zu einer Finanzierung mit 60.000 € gekommen und die ersten 10, 15 Jahre zur Volltilgung!

    Ergebe dies bei 10 Jahren eine Tilgungssumme von 500 €, bei 400 € Nettokaltmiete? Ergibt eine steuerliche Unterdeckung von 12.000 €, plus Nebenkosten und EK!

    Daher wäre es schon von vorn herein anzunehmen, dass eine steuerliche Anerkenntnis ad surdum ist!

    Bringen Sie daher zukünftig alle Finanzierung zum scheitern, zerschlagen sie ihre Schufa in Richtung 80 % weiterhin, sorgen sie weiterhin für ihren "Hohn und Spot".

    Zeigen sie ihren AG das sie bei 5 stelligen Finanzierungen völlig überfordert sind, das Sie lieber bei einer Firmensicheren 7 oder 10 stelligen Finanzierung nicht dabei sein wollen.
    Zeigen sie ihren AG das sie für zukünftige Führungsaufgaben gänzlich völlig ungeeignet sind. Und das sie lieber in die Förderstufe d oder f der Firma gehören.

    Das Sie zum Personal des Verwaltungsdreikampf gehören: Knicken, lochen, abheften!

    bruno68

  10. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Ich widerspreche deiner Aussage.

    Ein Brief geht nirgends hin, das sind in der Regel brieflose Grundschulden.

    Der Arbeitgeber lässt sich eine Grundschuld eintragen und die kann dann an jede Bank wieder abgetreten werden.

    Oder du läßt dir eine Eigentümer Grundschuld eintragen und trittst diese an deinen Arbeitgeber ab, händigst ihm diese mit Vertrag aus.

  11. Avatar von matzed2
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Leider ein Ausflug im Blindflug.

    Es geht doch gar nicht über vorhandenes Vermögen (welches da wäre) - es geht um generelle Richtlinien der Banken eines Kapitalanlegers, wo das HH-Einkommen betrachtet wird und das liegt wider durch das KUG unter den Richtlinien der Banken.

    Wenn das kug nicht wäre und damit die 4.200er Grenze erreicht ist, bekommt man sehr wohl eine 100% Finanzierung.
    Es geht nicht um die kaufnebenkosten. Die finanziert Natürlichkeit, sollen sie auch nicht.

    Und warum eine Volltilgung innerhalb von 10 oder 15 Jahren - das ergibt in meinen Augen keinen Sinn bei einer vermieteten Wohnung.

    Bei unserer selbstgenutzen etwa gebe ich allerdings recht. Da macht eine schnelle volltilgung durchaus Sinn.

  12. Avatar von matzed2
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Okay falsch ausgedrückt - natürlich wandert kein Brief hin und her - mir gehts um die briefgrundschuld, welche dann jeweils abgetreten wird.

    Da hast du recht.

    Aber noch einmal: steht dieser Vorgehensweise was im Wege?

  13. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    matzed,

    grundsätzlich wird es kein Problem von Seiten der Bank geben. Es ist letztlich nichts anderes, wie wenn du eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abschließt. Die neue Bank wird die Immobilie bewerten, deine Kreditfähigkeit usw. und wenn das alles passt, dann wirst du den Kredit bekommen.

    Ich würde allerdings in der aktuellen Situation dieses Objekt nicht kaufen. Wenn die 1000 Euro pro qm und 400 Euro für 75 qm Wohnung (du läßt hier offen, ob es Warm oder Kaltmiete ist) auch nur annähernd Marktpreise in Verkaufspreis und Miete sind, dann muss das Objekt ein erhebliches Problem haben, entweder Lage im allgemeinen oder Zustand. Das ist Preis und Miete extrem unter Durchschmitt und extrem "billig".

    Aktuell ist der Immobilienmarkt schon sehr in der Gefahr in eine Blase zu kommen, egal ob Mieten und Kaufpreise betrifft. Wird man natürlich immer nur rückblickend beurteilen können, aber es sind schon starke Zeichen für eine Überhitzung vorhanden.

    Zumindest in allen bisherigen Immobilien-Krisen bzw. Flauten mit stagnierenden oder leicht fallenden Preisen war es immer so, dass Objekte in guten Lagen relativ wertstabil waren bzw. sich sehr schnell im Wert erholt haben. Stark verloren bzw. eine lange Zeit bis zu den vorherigen Preisen waren immer "schlechte" Objekte entweder in Zustand oder Lage. Also sagen wir so: Wenn Immobilienpreise im Durchschnitt leicht gefallen sind, dann waren "gute" Objekte (fast) wertstabli und "schlechte" Objekte haben stark verloren.

    Wie o.e. diese Zahlen mit 1000 Euro pro qm und 400 Euro Miete für 75 qm können nur eine extrem schlechte Lage oder extrem schlechter Zustand sein. Sonst würde es andere Käufer geben, die deutlich mehr für diese Immoblie bezahlen würden.... der Durchschnitt (also nicht München, Frankfrut oder Stuttgart) für einen qm liegt aktuell so in etw bei 2500 bis 3000 Euro pro qm für Wohnungen. 1000 Euro pro qm ist da einfach sehr weit weg und das wird auch seinen Grund haben....

  14. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Zitat Zitat von StGe1973
    matzed,

    grundsätzlich wird es kein Problem von Seiten der Bank geben. Es ist letztlich nichts anderes, wie wenn du eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank abschließt. Die neue Bank wird die Immobilie bewerten, deine Kreditfähigkeit usw. und wenn das alles passt, dann wirst du den Kredit bekommen.

    Ich würde allerdings in der aktuellen Situation dieses Objekt nicht kaufen. Wenn die 1000 Euro pro qm und 400 Euro für 75 qm Wohnung (du läßt hier offen, ob es Warm oder Kaltmiete ist) auch nur annähernd Marktpreise in Verkaufspreis und Miete sind, dann muss das Objekt ein erhebliches Problem haben, entweder Lage im allgemeinen oder Zustand. Das ist Preis und Miete extrem unter Durchschmitt und extrem "billig".

    Aktuell ist der Immobilienmarkt schon sehr in der Gefahr in eine Blase zu kommen, egal ob Mieten und Kaufpreise betrifft. Wird man natürlich immer nur rückblickend beurteilen können, aber es sind schon starke Zeichen für eine Überhitzung vorhanden.

    Zumindest in allen bisherigen Immobilien-Krisen bzw. Flauten mit stagnierenden oder leicht fallenden Preisen war es immer so, dass Objekte in guten Lagen relativ wertstabil waren bzw. sich sehr schnell im Wert erholt haben. Stark verloren bzw. eine lange Zeit bis zu den vorherigen Preisen waren immer "schlechte" Objekte entweder in Zustand oder Lage. Also sagen wir so: Wenn Immobilienpreise im Durchschnitt leicht gefallen sind, dann waren "gute" Objekte (fast) wertstabli und "schlechte" Objekte haben stark verloren.

    Wie o.e. diese Zahlen mit 1000 Euro pro qm und 400 Euro Miete für 75 qm können nur eine extrem schlechte Lage oder extrem schlechter Zustand sein. Sonst würde es andere Käufer geben, die deutlich mehr für diese Immoblie bezahlen würden.... der Durchschnitt (also nicht München, Frankfrut oder Stuttgart) für einen qm liegt aktuell so in etw bei 2500 bis 3000 Euro pro qm für Wohnungen. 1000 Euro pro qm ist da einfach sehr weit weg und das wird auch seinen Grund haben....
    Grundsätzlich, wie immer bei dir, ein guter Ansatz, allerdings würde ich den Zustand der Immobilie oder den Preis mehr hinterfragen, bzw. die Empfehlung dazu geben, als einige Aussagen bezüglich dieser Immobilie zu unterstellen.

    Was ist, wenn es die Immobilie familiar zu einem Freundschaftskauf zu erwerben gibt? Was, wenn es im allgemeinem ein Freundschaftsdienst ist? Wo liegt die Immobilie, der Investitionsort? Usw.

  15. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    noelmaxim,

    deshalb sagte, wenn dies auch nur annähernd Marktpreise sind...

    Auch bei sog. "Freundschaftspreisen" habe ich eigentlich immer meine Zweifel oder vielleicht habe ich ein Problem mit "schlechten" Freundschaften. Ein Immobilienkauf oder -verkauf ist für mich ein Geschäft und ein Objekt mit Marktpreis 3000 Euro pro qm verkaufe ich auch an keinen Freund für 1000 Euro pro qm.

    In der Familie, ja, da kann es so etwas geben. Aber das bezweifle ich hier grundsätzlich. Es herrscht ja ein extremer Kaufdruck, da nicht mal abgewartet werden kann bis Kurzarbeit beendet ist. Bei einem guten Freund oder innerhalb der Familie sollte ein kurzer Zeitraum (bis Kurzarbeit beendet ist) beim Verkauf eigentlich keine Rolle spielen....

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Zitat Zitat von StGe1973
    noelmaxim,

    deshalb sagte, wenn dies auch nur annähernd Marktpreise sind...

    Auch bei sog. "Freundschaftspreisen" habe ich eigentlich immer meine Zweifel oder vielleicht habe ich ein Problem mit "schlechten" Freundschaften. Ein Immobilienkauf oder -verkauf ist für mich ein Geschäft und ein Objekt mit Marktpreis 3000 Euro pro qm verkaufe ich auch an keinen Freund für 1000 Euro pro qm.

    In der Familie, ja, da kann es so etwas geben. Aber das bezweifle ich hier grundsätzlich. Es herrscht ja ein extremer Kaufdruck, da nicht mal abgewartet werden kann bis Kurzarbeit beendet ist. Bei einem guten Freund oder innerhalb der Familie sollte ein kurzer Zeitraum (bis Kurzarbeit beendet ist) beim Verkauf eigentlich keine Rolle spielen....
    Alles möglich, alles Spekulation

    Ich habe nur 3 von unzähligen Möglichkeiten aufgezählt und das nicht warten können, wollen könnte ja auch ein Indiz für irgendetwas sein.

  17. Avatar von matzed2
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Grundsätzlich, wie immer bei dir, ein guter Ansatz, allerdings würde ich den Zustand der Immobilie oder den Preis mehr hinterfragen, bzw. die Empfehlung dazu geben, als einige Aussagen bezüglich dieser Immobilie zu unterstellen.

    Was ist, wenn es die Immobilie familiar zu einem Freundschaftskauf zu erwerben gibt? Was, wenn es im allgemeinem ein Freundschaftsdienst ist? Wo liegt die Immobilie, der Investitionsort? Usw.
    die Hinweise sind sehr gut. aber Ich brauche bitte keine Einschätzung zur Immobilie. Preis passt. Objekt ist top - kenne es selber sehr gut.

    Nur die Sache mit den internen Richtlinien der Banken bei Bezug von KuG und daraus resultierenden Unterschreitung deren Richtlinien.

    deswegen der Umweg über eine Zwischenfinanzierung und evtl. Fallstricken.

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    Ich habe die, ihre beiden Fragen - so denke ich - klar und deutlich, sowie unmissverständlich beantwortet.

    Es bedarf aufgrund ihrer aufgeführten Aspekte keiner Arbeitgeberfinanzierung.

  19. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Kapitalanlage kaufen - Corona - Private Zwischenfinanzierung

    matzed,

    das Objekt kann niemand wirklich einschätzen, da man Stadt, Umland und letztlich auch die Immobilie vor Ort, insbesondere von innen sehen müsste.

    Ich wollte dich lediglich darauf hinweisen, dass es extrem untypische Zahlen sind. Ich gehe mal davon aus, dass die 400 Euro Kaltmiete sind (da ich mit eigentlich nicht vorstellen kann, dass ein Vermieter 400 Euro warm vermietet bei einer 75 qm Wohnung): Dann musst du dir im Klaren sein, dass dir da ein Objekt mit über 6% Rendite angeboten wird.

    Da es sich lt. deinen Worten um eine langjährige Bestandsmiete handelt, wäre es bei einer Neuvermietung mindestens 7 bis 8%.

    Bedeutet der Verkäufer könnte es am Markt für ca. 150.000 bis 200.000 Euro verkaufen, wenn Lage, Zustand usw. alles passt.

    Da geht es eben um ca. 100.000 Euro auf die der Verkäufer "freiwillig" verzichtet. Wenn der Verkäufer nicht aus dem engsten Familienkreis kommt, habe ich da meine Zweifel, dass Menschen so großzügig sind.

    Insbesondere wegen dem Verkaufsdruck des Verkäufers, der nicht auf die Beendigung der Kurzarbeit warten kann. Bedeutet eigentlich, dass er schnell verkaufen muss und will und das passt dann mit so einer Großzügigkeit (auf 100.000 Euro zu verzichten) irgendwie nicht zusammen. So großzügig könnte mM nur ein sehr sehr vermögender Mensch sein und der wäre sicher nicht in dem Zeitdruck, dass er keine paar Monate auf Ende der Kurzarbeit warten kann.

    Wenn du da keine Zweifel hast, dann wird dich niemand am Kauf hindern. Du könntest am einem Tag mindestens 100.000 Euro Gewinn machen, wenn du die Immobilie einfach am nächsten Tag verkaufst... also wenn wie du sagst, ein Top-Objekt hinsichtlich Lage, Zustand usw. ist.

    Ich kann da nur von mir ausgehen: Wenn mir jemand ein Geschäft anbieten würde bei dem ich an einem Tag über 100.000 Euro verdienen kann, dann wäre ich da sehr, sehr misstrauisch...

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