Nachfinanzierung/Kreditsuche

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  1. Avatar von segkin
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    Standard Nachfinanzierung/Kreditsuche

    Guten Morgen,

    ich bin in eine missliche Situation gerutscht, da ein sehr knapp kalkuliertes Bauprojekt (es soll nach Fertigstellung ein vermietetes MFH werden) im letzten Jahr nicht zuletzt aufgrund der allgemeinen Umstände etwas aus dem Ruder gelaufen ist. Faktisch benötige ich dafür eine Nachfinanzierung über etwa 150 T€, um wieder in die Spur zu kommen, möchte aber dafür nicht die finanzierende Bank fragen, da diese signalisiert hat, dass für weitere Gespräche erst einmal ein Zustand erreicht sein muss, in dem sie erkennen kann, dass mit den bewilligten und noch nicht ausgezahlten Mitteln von etwa 170 T€ die Fertigstellung erreicht werden kann. Etwas naiv dachte ich, dass ich meinen Finanzierungsbedarf lösen könnte über eine Nachvalutierung einer anderen vermieteten Immobilie mir helfen würde, bei der bei einem aktuellen Wert von über 2,0 Mio €, einer erstrangigen Grundschuld der dort finanzierenden Bank von etwa 1,10 Mio € und einem aktuellen Darlehensstand von etwa 700 T€ bei Mieteinnahmen, die netto kalt monatlich knapp 2,5 T€ über der Annuität liegen (weshalb dort seit 2015 alles plangemäß läuft und ich bis letztes Jahr sämtliche Sondertilgungsoptionen genutzt hatte). Klappt nicht, da die Baufinanzierungsabteilung der Bank mir vorgerechnet hat, dass ich aufgrund ihrer standardisierten Kennwerte und Risikoabschätzungen eigentlich überschuldet bin, inzwischen bin ich leider auch altermäßig Risikogruppe. Auch eine andere Bank hat freundlich abgewunken, eine Eintragung an 2. Stelle war für sie nicht attraktiv. Hat jemand einen Tipp, ob es Finanzierer gibt, die zu üblichen Konditionen mit einer Grundschuldabsicherung an 2. Stelle bei einer sicheren Immobilie bereit sind, in der aktuellen Negativzinsphase ein bisschen Geld zu verdienen? Ideal wäre für mich ein Kredit über 150 T€, gerne wie beschrieben abgesichert, Laufzeit 10 Jahre mit Sondertilgungsoption, Zinssatz möglichst unter 2 %.

    Bin für konstruktive Tipps dankbar, beste Grüße, segkin.

  2. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Nachfinanzierung/Kreditsuche

    Ich glaube nicht, dass das bei den Zahlen funktionieren kann. Entweder sind deine Mieten extrem unter Marktpreisen oder du rechnest dir da absolute Mondpreise zusammen, die absolut nicht realistisch sind.

    Bei 2500 Kaltmiete pro Monat, sind 30.000 pro Jahr. Hierfür setzt du einen Wert von 2 Mio an, das über das 66-fache der Jahreskaltmiete ist... Dieser Wert ist extrem übertrieben... (wie gesagt immer unter der Voraussetzung, dass deine Mietpreise realistisch sind).

    700.000 Euro aktueller Schuldenstand entspricht schon mehr als dem 23-fachen der Jahreskaltmiete und je nach Lage ist das so in etwa ein realistischer Verkaufspreis, vielleicht etwas höher bis zum 25-fachen. wenn es eine extrem gute Lage ist, dann vielleicht bis zum 30-fachen, aber dann wird es langsam sehr dünn.

    Du musst dich da auch immer in die Lage eines potentiellen Käufer versetzen: 30-fache Jahreskaltmiete bedeutet 3,33% Rendite. Davon gehen aber Finanzierungskosten (sagen wir mal 1% bis 1,5%) ab und schon mal die Instandhaltungsrücklage von 1%. Zusätzlich noch die normalen Kosten, die der Eigentümer zu tragen hat und man ist in etwa bei 0,5 bis 1 % Rendite.

    Frag mal noemlmaxim, wenn dir jemand helfen kann, dann er.

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Nachfinanzierung/Kreditsuche

    Bitte mal die (alle) Einnahmen Situation und die Ausgabensituation darstellen.

  4. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Nachfinanzierung/Kreditsuche

    Zitat Zitat von StGe1973
    Bei 2500 Kaltmiete pro Monat, sind 30.000 pro Jahr.
    Du hast dich etwas verlesen.
    Er hatte geschieben "2500€ über der Annuität" (ob monatlich oder jährlich -keine Ahnung)

  5. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Nachfinanzierung/Kreditsuche

    Zitat Zitat von tneub
    Du hast dich etwas verlesen.
    Er hatte geschieben "2500€ über der Annuität" (ob monatlich oder jährlich -keine Ahnung)

    Richtig, sorry, überlesen.

  6. Avatar von segkin
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    Standard AW: Nachfinanzierung/Kreditsuche

    Hallo in die Runde,

    danke schon mal für Eure/Ihre Aufmerksamkeit. Richtig ist, dass die jährliche NKM des Objekts bei etwa 85 T€ liegt und es mit ca. 630 qm vermieteter Fläche in einer guten Lage in Berlin liegt. Ich will und werde es aber nicht verkaufen, es kommt für mich nur als potentielles Beleihungsobjekt in Frage. Ausweislich meines ESt.-Bescheids 2019 lagen meine jährlichen Gesamteinkünfte bei etwa 75 T€, das ist seitdem nicht schlechter geworden. Hinsichtlich meiner sonstigen Situation bitte ich um Verständnis, dass ich mich ungern hier öffentlich nackig machen möchte, natürlich kann ich gerne in persönlicher Kommunikation mehr sagen.

    Freundliche Grüße,
    segkin

  7. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Nachfinanzierung/Kreditsuche

    Zum einen nehme ich an, sie treten anonym hier auf, zum anderen erlesen sie sicherlich Referenzadressen, wohin diese Daten gesendet werden können.

    Was für Tips, was für Hilfestellung haben Sie hier anhand Ihrer Angaben erwartet? Vor allem, wie nachhaltig sollen diese Informationen denn sein, hätte man Ihnen welche gegeben?

  8. Avatar von segkin
    segkin ist offline
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    Standard AW: Nachfinanzierung/Kreditsuche

    Hallo Herr Buhmann,

    hatte erst nach meiner Nachricht Ihre Kontaktdaten gesehen und Ihnen inzwischen auch direkt auf Ihre Emailadresse geschrieben. Weiteres dann am besten in direktem Austausch.

    MfG, segkin

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