Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Grunds.

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  1. Avatar von miketango
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    Standard Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Grunds.

    Hallo Finanz-Forum,
    Ich besitze einen Bauernhof, dessen Ackerland hat einen Mindestwert von aktuell ca. 1,4 Millionen Euro, sowie Wohnhaus und Betriebsgelände mindestens 600.000 Euro Wert. Sonstige Kredite oder Schulden sind nicht vorhanden, ebenfalls keine Ehefrau oder Kinder, die Ansprüche stellen könnten, mein Alter ist 54 Jahre.

    Wie oben geschrieben habe ich 38.000 Euro Schulden auf dem Konto, dafür zahle ich aktuell 7% Zinsen pro Jahr auf dem laufenden Konto.
    Ich würde daher gern ein Darlehn aufnehmen wollen von 50.000 Euro (damit ich etwas Spielraum habe) , für das ich weniger als 7% zahlen möchte.

    Im Grundbuch ist eine Grundschuld von 120.000 Euro eingetragen, die aber nicht belastet ist. Ich hoffe ich drücke mich richtig aus, denn ich bin kein Fachmann in diese Fragen.
    Die Rückzahlung sollte möglichst gleichmäßig zb. über 10 Jahre erfolgen.

    Welche Form eines Dahrlen-Kredit wäre für mich empfehlenswert und mit welchem Zinssatz müsste ich rechnen? Als Sicherheit soll die nicht belastete Grundschuld dienen, die im Grundbuch eingetragen ist.

  2. Avatar von utopus
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Woher kommen denn die 38t€ Schulden? (Vom Himmel gefallen sind sie ja vermutlich nicht.)

    Bei 7% Zinsen sind das ja über 200€ Zinsen jeden Monat - tilgst du da auch was?

    Du hast also einen Grundschuldeintrag bei dem der Kredit aber schon getilgt worden ist?
    (Hast du das entsprechende Dokument von der Bank noch um es aus dem Grundbuch löschen lassen zu können?)

    Bei einem Immobilienkredit sollten deutlich bessere Zinsen (kleiner 2%) machbar sein - wie sieht denn das Einkommen aus?

  3. Avatar von miketango
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Woher kommen die Schulden? Mit Landwirtschaft wurde in den letzten Jahren leider kaum Geld verdient. "Du hast also einen Grundschuldeintrag, bei dem der Kredit aber schon getilgt worden ist?" Ja genau.
    "Hast du das entsprechende Dokument von der Bank noch um es aus dem Grundbuch löschen lassen zu können?" Mit wurde seinerzeit von der Bank gesagt, das es von Vorteil sein kann, dieses nicht zu löschen, falls man mal wider ein Darlehn aufnehmen möchte. Könnte ew. ein Problem sein, wenn ich jetzt ein Darlehn bei einer anderen Bank abschließe?!. Einkommen ist eher gering, wie gesagt, mit Landwirtschaft ist es schwer ein höheres Einkommen zu erwirtschaften, außer man investiert hohe Euro Beträge. Eine Frage hätte ich noch, kann eine andere Bank dem Grundschuldeintrag meiner Bank übernehmen? Vermutlich nicht möglich, oder? Danke für deine Antwort utopus!

  4. Avatar von Marc2512
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    38t € Schulden bei 2 Mio. (Betriebs-)Vermögen. Na das ist doch fein...Würde mir Gedanken machen, ohne Kinder & Familie was mal in 20 Jahren ist. Evtl. kann man ja den Betrieb etwas "reduzieren" in Form von 1 ha? Würde ja reichen falls der Steuerberater zustimmt...Wenn sowieso kaum mehr Geld verdient wird...
    Obwohl ja Schulden ( Zinsauwendungen ) steuerlich bei Betrieben ja auch nicht verkehrt sind...

  5. Avatar von miketango
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Marc2512: Land verkaufen kann man nur einmal, so sagt man das auf dem Land????.

    Das habe ich im Netz gefunden zu Grundschuld-Eintrag und neue Bank. "Die alte Grundschuld kann als Sicherheit für ein neues Darlehen bei einer anderen Bank verwendet werden. Dazu muss die alte Bank erklären, dass sie mit der Abtretung einverstanden ist, und die neue Bank, dass sie die Grundschuld übernimmt. Die Abtretung wird durch einen Notar beglaubigt und im Grundbuch vermerkt."

    Wobei die alte Bank sicherlich etwas "Handgeld" verlangt, um eine "Abtretung" zu unterschreiben.

    Irgendwie verrückt, ich bin "Millionär", aber um 50.000 Euro bei einer anderen Bank zu guten Konditionen zu erhalten, dass scheint nicht so einfach zu sein.

  6. Avatar von Marc2512
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Ja und das letzte Hemd hat keine Taschen


    Nur Reduzierung, keine Aufgabe

  7. Avatar von miketango
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Wenn ich zu meiner jetzigen Bank gehe, die ja an mir 7% Zinsen verdienen und ich eine Umschulung über ein Darlehn für zb. um die 2-2,5 % vorschlage, wäre die Bank schön doof auf die Differenz 7-zu 2-2,5% zu verzichten, selbst wenn sie mich als Kunden verlieren, juckt das die Bank eh nicht, weil Kunden wie ich sind eh Peanuts für die Bank.

  8. Avatar von utopus
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Man könnte das Land ja nicht nur verkaufen - man könnte es auch verpachten.

    Generell sollte es kein Problem sein, eine Grundschuld an eine andere Bank zu übertragen.
    Dafür benötigt man allerdings den "Schrieb" von der Bank, dass der Kredit getilgt ist und der Löschung der Grundschuld von der Bank zugestimmt wird.

    Gibt teilweise auch Kredite ohne Grundschuld mit deutlich weniger als 7% - ist halt immer ein Rechenexempel, da Notar/Grundbuchamt/etc. auch immer etwas Geld kosten.

    Ich persönlich würde keinen zusätzlichen Kredit aufnehmen "um Luft" zu haben - da würde ich eher einen Rahmenkredit nutzen, den ich flexibel nutzen kann.

  9. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    miketango,

    ich kann die Zahlen, die du als "Vermögen" angibst nicht beurteilen, wäre da aber sehr, sehr vorsichtig...

    Wohn- und Betriebsgebäude: Ist das Bauland oder so in Richtung Aussiedlerhof (also kein Bauland)? Wenn es kein Bauland ist, dann ist das extrem schwer im Verkauf. Man kann zwar etwas umbauen, aber für alle Investoren ist das Land quasi wertlos. Dafür benötigt man sehr, sehr spezielle Kunden, die entweder Bauern sind (und das nützen können) oder Menschen, die wirklich abgeschieden ohne wirklichen Anschluss an Infrasturktue leben wollen.

    Ackerland ist eben auch so eine Sache. Keine Ahnung wie es Bauern aktuell in Deutschland geht. Wenn es diesen sehr schlecht geht, wird du kaum jemanden finden, der es pachten oder kaufen will. Außer es besteht eine Möglichkeit, dass es Bauland werden könnte.

    Was ich dir sagen will, ist folgendes:

    Es ist absolut möglich, dass die von die genannten Zahlen stimmen. Aber das sind zunächst Zahlen auf einem Papier. Was etwas "wert" ist, wird du erst erfahren, wenn in der Realität Angebot auf Nachfrage trifft... Da können sich solche Zahlen auch in "Schall und Rauch" auflösen....

  10. Avatar von miketango
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    [QUOTE=StGe1973;195413]miketango,

    ich kann die Zahlen, die du als "Vermögen" angibst nicht beurteilen, wäre da aber sehr, sehr vorsichtig...

    Es ist schon so wie ich es beschrieben habe mit einem Wert von ca. 2 Millionen Euro und das ist der Mindestbetrag, denn der Standort hat Ackerlandpreise von mindestens 7-8 Euro je m2 in der Spitze über 10-12 Euro, Region Süd westliches Münsterland. Es scheint ja nicht so einfach zu sein, meinem Wunsch nach einer Umschuldung und das bei einer anderen Bank, umzusetzen.

  11. Avatar von hugocontrollo
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Na eine Umschuldung an sich sollte einfach sein. Dazu sucht man sich eine Bank oder Sparkasse etc. und fragt nach den Konditionen für einen Kredit von 50Tsd Euro.
    Ist die neue Bank bereit, den Kredit zu geben, kommt das Problem, dass die Bank, die momentan den Kredit gibt, bei vorzeitiger Rückzahlung des alten Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung haben will. Da kommen leicht ein paar tausend Euro zusammen.
    Beispiel: Kredit läuft noch 5 Jahre, 38Tsd mal 7% sind ca. 2000 Euro im Jahr Zinsen, die möchte die Bank für 5 Jahre haben, also ist man leicht 10Tsd Euro nur für die Ablösung des alten Kredites los. Und die 38Tsd müssen ja auch gezahlt werden.
    Das Vermögen von ca. 2 Mio reicht nur, wenn auch Einnahmen nachgewiesen werden können, die eine Kreditrückzahlung im vereinbarten Zeitraum wahrscheinlich machen.
    Es gibt vom Gesetzgeber Vorgaben für Kreditvergaben, ohne Einkünfte kein Kredit.

  12. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    mike,

    das ist durchaus möglich, aber ich würde dir mal persönlich eine Frage stellen...

    Du sagst, dass die Schulden verursacht wurden, da in der Landwirtschaft kein oder wenig Geld verdient wurde. Wenn ich mir die Prognosen zum Klimawandel ansehe, dann ist Landwirtschaft am extremsten davon betroffen wegen extremer Wetterlagen, egal ob Dürresommer wie in den letzten Jahren oder dieses Jahr ein extrem verregneter Sommer.

    Würdest du für etwas 2 Mio. Euro bezahlen, wenn du weißt, dass du damit kein oder wenig Geld verdienst und noch das Risiko in der Zukunft, dass es noch weniger wird (wegen extremen Wetterlagen)? Ich glaube kaum, dass du das tun würdest... ich zumindest auf keinen Fall.

    Ist leider eben sehr oft so bei Unternehmen. Werte existieren auf dem "Papier", aber wenn ein Unternehmen keinen Gewinn oder Verlust macht, dann ist der Firmenwert fast bei Null. Wirklichen Wert haben dann die Sachgüter, also Immobilien, Land usw., das im Besitz der Firma ist. Allerdings ist dieser Wert eben dadurch gegeben, dass sich Investoren für dieses Land interessieren, da es Gewerbe- oder Mischgebiete sind.

    Du kannst eben nur an einen Bauern verkaufen und der wird dir immer den Preis bieten, dass er folgende Dinge erreicht:
    1. Die Kosten müssen aus dem Ertrag gedeckt werden, Instandhaltung, neue Maschinen usw.
    2. Er muss mit dem Ertrag sich und seine Familie ernähren können.
    3. Über einen bestimmten Zeitraum muss er aus dem Ertrag den Kaufpreis refinanzieren können.

    Das ist der Preis, den du in der Realität bekommen wirst. Wenn dies mindestens 2 Mio sind, dann wird dir jemand diese 2 Mio bieten. Wenn nicht, dann nicht.

  13. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Hallo, wo ist hier eigentlich das Problem?
    Sie sind als Landwirt überhaupt an gar keine Bank gebunden.
    Wenn Ihnen Ihre Hausbank kein Darlehensangebot über EUR 50.000 macht wird es garantiert eine andere Bank machen.
    Wichtig ist hier dass Sie auf dem Papier "Geld" verdienen.
    Und dass das Grundbuch auch wirklich frei ist nach Umschuldung.
    Auch kein Wohnrecht oder ähnliches in Abteilung 2.
    Dann sollte es problemlos ein Darlehen geben, deutlich unter 7%

  14. Avatar von miketango
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Danke an alle, die hier geantwortet habe!

    hugocontrollo : "bei vorzeitiger Rückzahlung des alten Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung" Die gibt es hier ja nicht, da es sich um ein Konto im minus handelt.

    StGe1973 : Klimawandel und dadurch weniger Einnahmen aus der Landwirtschaft? Ja das stimmt bedingt, wobei in 2021 wiederum eine Spitzenernte erwartet wird. Man kann es sogar so formulieren, in meiner Region sind trockenen Jahre für gute Erträge eher vorteilhaft im Gegensatz zu sehr nassen Jahren.

    StGe1973 : "Du kannst eben nur an einen Bauern verkaufen und der wird dir immer den Preis bieten..." Es gibt oftmals Investoren die Geld von außerhalb der Landwirtschaft, in Agrarbetriebe investieren, weil Ackerland und Grund und Boden, als krisensicher gelten und auch Landwirte die zb. Bauland verkauft haben und diese Erträge aus dem Verkauf, nicht mit den Finanzamt teilen möchten, kaufen gern zu hohen Preise Ackerland oder Bauernhöfe.

    Also wenn ich jetzt zu meiner Bank gehe und ein günstiges Darlehn möchte, wird der Banker denken, jetzt zahlt er 7% und möchte mit einen Darlehn für zb, 2-3 % ablösen, schlechtes Geschäft für die Bank.

    Gehe ich zu einer anderen Bank und bekomme dort ein Darlehn für zb. 2-3% müsste ich für eine Grundschuldeintragung auf mein Ackerland oder die Hof Immobilien, mit Kosten von einigen Tausend Euro rechnen und meine Bank müsste der Grundschuldeintragung zustimmen.

  15. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Hallo Mike,

    die Bank wird in der Regel nichts gegen eine Freigabe der Grundschuld haben (wenn alle Kredite getilgt sind).
    Auch die Kosten sind recht niedrig (auf jeden Fall unter 1.000 €).

    Fehlt nur noch der Haken mit dem regelmäßigen Gewinn.
    Deine Hausbank wird dir bestimmt auch ein gutes Angebot machen - die wollen dich ja nicht als Kunden verlieren und sagen sich bestimmt "lieber den Spatz in der Hand, als die Taube auf dem Dach".

  16. Avatar von utopus
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Wenn du mit 7% im Dispo bist, und die Bank auch Kredite für 2-3% anbietet, bist du doch selber schuld, wenn du es nicht nutzt.
    Du musst nicht unbedingt zu einer anderen Bank - gibt natürlich bei der Hausbank oft keine optimalen Konditionen - aber mit einem Vergleichsangebot ist da auch oft was möglich.

    Meine so Grundschuldsachen sind im Rahmen von 1-2% von der Grundschuld? Das zahlst du jetzt ja in 1-3 Monaten an Zinsen ... wenn du davon einen Großteil sparen kannst - warum nicht?

  17. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Man darf bei einem landwirtschaftlichem Anwesen keine Internet Rosa Wolken Konditionen von 0,xx erwarten. Einen Risikozuschlag wird es sicherlich geben sodaß man bei knapp EUR 38.000 im Bereich von 2% liegen dürfte.
    Hierbei wiegt der Zinsvorteil aber erheblich die 7% Dispozinsen gegenüber einer Grundschuldeintragung auf. Oder sogar Abtretung bestehende Grundschuld auf dem Objekt.

  18. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Umschuldung, 38.000 Euro minus auf dem Konto, Sicherheiten über Ackerland und Gru

    Ich glaube zwar, dass du dir da ein paar Luftschlösser baust (z.B. wird vom Finanzamt ein Verkauf von Bauland eines Bauern immer separat besteuert, er kann keine Steuern sparen, wenn er mit diesem Geld dann Ackerland kauft), aber letztlich spielt das auch keine Rolle.

    Du wirst wahrscheinlich die Landwirtschaft als Gewerbe und Selbstständiger betreiben und dann brauchst du halt die EK- Erklärungen der letzten 3 Jahre. Unter Voraussetzung, dass du da ein signifikant positives Einkommen (also dass du Bank davon ausgehen kann, dass du Kreditraten und Tilgung aus deinem Einkommen bezahlen kannst) hattest, wirst du bei allen Banken (auch deiner Hausbank) den Kredit bekommen.

    Ob das mit den ca. 40.000 Euro Schulden zusammen passt, ist die entscheidende Frage. Wenn die EK-Erklärungen entsprechend negativ waren, dann wirst du den Kredit nicht bekommen...

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