Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

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  1. Avatar von mazemania
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    Standard Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Hallo!

    Einige Fragen zu einer Erb-Wohnung, die ich ggf. übernehmen könnte/würde, nach Tod des Vaters (neben mir drei Geschwister und eine Mutter):
    Wenn ich sie alleine übernehme, erbe ich sie dann oder „kaufe“ ich sie von meiner Familie ab? Fällt auch dann wirklich keine Grunderwerbsteuer an, da sie „in der Familie“ bleibt? Wer kann mir das schriftlich garantieren oder sollte ich das Finanzamt anrufen? Bzw. brauche ich das schriftlich für meine Unterlagen?
    Wie sieht es mit der "nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen" Regel aus? Da sie in der Familie "bleibt" (aber ich bin ja durchaus ein "neuer" Eigentümer), kann ich sie jederzeit schon steuerfrei verkaufen? (Vater hat ja darin gelebt seit 20 Jahren, sie war nie vermietet)?

    Meine Geschwister bekommen dann stattdessen Geld vom Konto des Vaters überwiesen (Vollmacht darüber hat die Mutter). Dort gelten dann die normalen Erbschaftssteuer-Beträge? Schenkungssteuer ist hier dann gar kein Thema, oder?
    Es gibt kein Testament und wir wollen da per Erbauseinandersetzungsvertrag erledigen. Wie wäre die richtige Orga-Kette? Erst Steuerberater fragen (was wäre evtl. noch zu beachten bzw. welche Fragen?) dann zum Notar und die Wohnung umschreiben lassen?
    Was wäre noch zu beachten, aus Steuer- und Notarsicht evtl.?

    Danke und Grüße!????

    maz

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    In der Regel wird bei Erbfällen und Schenkungen für die Ermittlung der Spekulationssteuer auf den Rechtsvorgänger abgestellt. Damit sollte das vermutlich kein Thema sein.
    Grunderwerbsteuer sollte auch kein Thema sein. Garantieren kann ich dir das nicht, da die genauen Hintergründe nicht bekannt sind, also lass dich beim Steuerberater beraten.
    Das Finanzamt darf keine Rechtsberatung erbringen.

  3. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Zitat Zitat von tneub
    In der Regel wird bei Erbfällen und Schenkungen für die Ermittlung der Spekulationssteuer auf den Rechtsvorgänger abgestellt. Damit sollte das vermutlich kein Thema sein.
    Grunderwerbsteuer sollte auch kein Thema sein. Garantieren kann ich dir das nicht, da die genauen Hintergründe nicht bekannt sind, also lass dich beim Steuerberater beraten.
    Das Finanzamt darf keine Rechtsberatung erbringen.
    Danke schon mal

  4. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Wie wäre es dann steuerlich (klar, sollte Berater fragen), aber in Kurzform:
    Statt 150T zahle ich nach Erb-Verrechnung an meine Geschwister/Mutter nur noch 100T.
    Wie bzw. über welchen Zeitraum kann ich die Wohnung dann abschreiben und ist das auch innerhalb der Erbengemeinschaft eine "Investition", die man absetzt?
    Kann ich das dann zB direkt mit den Mieteinnahmen verrechnen und insgesamt in meiner Einkommensteuer als Selbstständiger?
    Grüße, maz

  5. Avatar von tneub
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Du mußt schon etwas mehr schreiben.

    Wer ist denn Mieter (Fremdmieter oder Familie)? Sofern Familie, ist die Miete ortsüblich oder vergünstigt? Wenn Familie und vergünstigt, wieviel % der ortsüblichen Miete
    Warum sollen statt 150T€ nur 100T€ gezahlt werden?
    Was hat die Erbengemeinschaft für eine Investition? Hat die Erbengemeinschaft schon Mieteinnahmen?

  6. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Situation exemplarisch: Erbmasse 400k, davon mein Erbteil bei Mutter und 3 Geschwistern 50k.
    Die Wohnung im Wert von ca. 150k (Kaufpreis von der Familie) übernehme ich und zahle dementsprechend 150-50=100k. Ist das dann auch der Kaufpreis/Anschaffungswert oder durchaus die kompletten 150k?
    Wohnung steht aktuell leer und ich möchte sie vermieten, ergo Kapitalanlage.

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Ich vermute, die Anschaffungskosten ergeben sich aus den Zahlungen an die anderen Beteiligten für den erworbenen Anteil und aus den historischen Herrstellungs- oder Anschaffungskosten für den geerbten Anteil. Das ist unter Umständen nicht mehr so einfach nachzuvollziehen, insbesondere wenn bisher nicht vermietet wurde.
    Das ergibt dann die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung mit 2 bzw. 2,5% je nach Baujahr.
    Zu prüfen wäre hier, ob sich durch die Erbschaft eine kürzere Restnutzungsdauer ergibt, weil auf den ursprünglichen Erwerb abgestellt wird.

    Sollten größere Sanierungsmaßnahmen stattfinden, wäre die Frage, ob Sie mehr als 15% der Erwerbskosten betragen und ob die 15% Regel überhaupt anzuwenden ist.
    Ist diese anzuwenden und die Sanierungsmaßnahmen sind mehr als 15% der Anschaffungskosten, dann wären die Kosten der Sanierung mit in die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung einzurechnen. Ansonsten wären diese direkt abzugsfähige Kosten.

    Du siehst, das ist nicht so einfach zu beantworten und bedarf zumindest in dem Jahr einen Fachmann.

    Das Ganze wird in der Einkommensteuer über die Anlage V+V berücksichtigt und hat mit deinen Einkünften aus dem Gewerbe nix zu tun.

  8. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Fängt die "50 Jahre AfA" Regel nicht bei jedem Kauf neu an?
    Daher wie gehabt die Frage, kaufe ich die Wohnung oder erbe ich sie?
    Wenn ich sie erbe, klingt das etwa so, als ob ich nichts abschreiben könne? Aber es ist ja eine Investition für mich und ich will damit anlegen, daher auch abschreiben?!
    schwierig
    Steuerberater sind da auch teilweise überfragt.

  9. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Dann lese doch mal, was tneub geschrieben hat.
    Du erbst einen Teil der Wohnung (1/3) und einen anderen Teil kaufst du (2/3).
    Für den Teil, den du erbst, läuft die bisherige AfA-Regel weiter. Falls sie vor über 50 Jahren gekauft und selbst genutzt wurde, dann fällt auf diesen Teil keine AfA mehr an.
    Für den Teil, den du kaufst, beginnt die 50 Jahre AfA. Falls du in den ersten 3 Jahren über 15% des Kaufpreises in Renovierungen und Sanierungen steckst, kannst du diese Kosten nicht sofort abschreiben, sondern der Kaufpreis erhöht sich entsprechend.
    Wenn du noch Möbel (z.B. Einbauküche) für die Wohnung kaufst, dann generieren die Kosten ebenfalls AfA. Die Küche kann z.B. auf 10 Jahre abgeschrieben werden.

    Schlussendlich hast du eine Gesamt-AfA, die sich aus den verschiedenen Teil-AfA zusammensetzt.

  10. Avatar von tneub
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Zitat Zitat von BenniG
    Dann lese doch mal, was tneub geschrieben hat.
    Du erbst einen Teil der Wohnung (1/3) und einen anderen Teil kaufst du (2/3).
    Für den Teil, den du erbst, läuft die bisherige AfA-Regel weiter. Falls sie vor über 50 Jahren gekauft und selbst genutzt wurde, dann fällt auf diesen Teil keine AfA mehr an.
    Für den Teil, den du kaufst, beginnt die 50 Jahre AfA. Falls du in den ersten 3 Jahren über 15% des Kaufpreises in Renovierungen und Sanierungen steckst, kannst du diese Kosten nicht sofort abschreiben, sondern der Kaufpreis erhöht sich entsprechend.
    Wenn du noch Möbel (z.B. Einbauküche) für die Wohnung kaufst, dann generieren die Kosten ebenfalls AfA. Die Küche kann z.B. auf 10 Jahre abgeschrieben werden.

    Schlussendlich hast du eine Gesamt-AfA, die sich aus den verschiedenen Teil-AfA zusammensetzt.

    Eigentlich gut zusammengefasst für die Fälle Kauf oder Erbschaft.
    Da es aber eine Kombination aus beidem ist, weiß ich selbst nicht, wie es behandelt wird.
    Ich könnte mir vorstellen, dass die Bemessungsgrundlage wie dargestellt ermittelt wird. Ich glaube aber kaum, dass es 2 verschiedene Laufzeiten gibt.

  11. Avatar von tneub
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Ich habe noch mal etwas recherchiert.

    Bei Erbschaft wird steuerlich die Erbschaft nicht als Anschaffung gesehen, sondern auf die Anschaffung des Rechtsvorgängers abgestellt.
    Ausgehend vom aktuellen Fall würde es also so behandelt, als würde ein Eigennutzer ausziehen und anschließend vermieten.
    Bei dieser Umnutzung wird also ausgehende von den ursprünglichen Anschaffungskosten die Restnutzungsdauer ermittelt.
    Siehe auch hier:
    https://www.haufe.de/recht/deutsches..._HI626184.html

    Jetzt kommt noch der Teilerwerb hinzu. Dazu schau mal hier mal rein:
    https://www.haufe.de/finance/haufe-f...HI7360496.html

  12. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Zitat Zitat von tneub
    Ich habe noch mal etwas recherchiert.

    Bei Erbschaft wird steuerlich die Erbschaft nicht als Anschaffung gesehen, sondern auf die Anschaffung des Rechtsvorgängers abgestellt.
    Ausgehend vom aktuellen Fall würde es also so behandelt, als würde ein Eigennutzer ausziehen und anschließend vermieten.
    Bei dieser Umnutzung wird also ausgehende von den ursprünglichen Anschaffungskosten die Restnutzungsdauer ermittelt.
    Siehe auch hier:
    https://www.haufe.de/recht/deutsches..._HI626184.html

    Jetzt kommt noch der Teilerwerb hinzu. Dazu schau mal hier mal rein:
    https://www.haufe.de/finance/haufe-f...HI7360496.html
    - die Wohnung wurde ja bisher noch nie "abgeschrieben" und ist genau 20 Jahre alt. Können nur neue Wohnungen abgeschrieben werden? ich dachte, mit jedem Kauf gibt es wieder eine neue Abschreibungs-Periode (50 Jahre)?
    - macht der Notar den Kaufvertrag und (wenn ich effektiv 100k statt der 150k "Original-Preis" bezahle) ist der Kaufvertrag dann über 100k oder sollte man ihn über 150k schreiben und die 50k Erbe werden mir einfach "gutgeschrieben" (sind ja nicht von Erbschaftssteuer etc. betroffen)? (klar, eine Steuerberater Frage, aber vielleicht kennt ihr euch aus?)
    danke!

  13. Avatar von tneub
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Zitat Zitat von mazemania
    - die Wohnung wurde ja bisher noch nie "abgeschrieben" und ist genau 20 Jahre alt. Können nur neue Wohnungen abgeschrieben werden? ich dachte, mit jedem Kauf gibt es wieder eine neue Abschreibungs-Periode (50 Jahre)?
    Sag mal, liest du dir auch durch, was ich schreibe? Da sind doch sogar Beispiele in den geposteten Links drin.



    Na klar können auch alte Wohnungen abgeschrieben werden. Du mußt aber doch ermitteln, was du abschreibst. In der Regel wird bei der Abschreibung/Afa ein Prozentsatz von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten genommen. Da ist das releativ einfach. Bei dir kommt aber die Erbschaft hinzu. Deswegen ist es komplizierter, weil sich deine Abschreibung aus 2 Teilbeträgen zusammensetzt.

    Wohnung 20 Jahre alt heißt, du hast hast einen Abschreibungssatz von 2%, da nach 1923 gebaut. (vorher wären es 2,5% gewesen)


    Für den geerbten Anteil kannst du noch 30 Jahre die 2% auf die anteiligen historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes absetzen.
    Für den gekauften Anteil kannst du noch 50 Jahre die 2% auf die Anschaffungskosten des Gebäudes absetzen.

    Beispiel:

    Wenn also Vater die Wohnung mal für 100T€ angeschafft hat und da ein Grundstücksanteil von ca 20% drin war und du jetzt 12,5% (Mutter 50% und du und deine 3 Geschwister je 12,5%) erbst, heißt das, von den 100T€ gehören dir über die Erbschaft 12,5T€. Davon sind 2,5T€ Grundstückswert und 10T€ Gebäudewert und vom Gebäudewert kannst du jedes Jahr 2% absetzen = 200€

    Die restlichen 87,5% kaufst du jetzt für 100T€. Grundstücksanteil ist angenommen jetzt aber nicht mehr nur 20%, sondern 40%.
    Heißt 100T€ x 60% = 60T€ und davon kannst du wieder 2% ansetzen = 1200€
    In Summe kannst du also jedes Jahr 1400€ absetzen.

    Wie das ganze im Notarvertrag verwurstet wird, sagt dir der Notar. Aus meiner sicht kaufst du nur die 87,5%, also die 100T€
    Für den Rest ist der Steuerberater zuständig.

  14. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Zitat Zitat von tneub
    Sag mal, liest du dir auch durch, was ich schreibe? Da sind doch sogar Beispiele in den geposteten Links drin.



    Na klar können auch alte Wohnungen abgeschrieben werden. Du mußt aber doch ermitteln, was du abschreibst. In der Regel wird bei der Abschreibung/Afa ein Prozentsatz von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten genommen. Da ist das releativ einfach. Bei dir kommt aber die Erbschaft hinzu. Deswegen ist es komplizierter, weil sich deine Abschreibung aus 2 Teilbeträgen zusammensetzt.

    Wohnung 20 Jahre alt heißt, du hast hast einen Abschreibungssatz von 2%, da nach 1923 gebaut. (vorher wären es 2,5% gewesen)


    Für den geerbten Anteil kannst du noch 30 Jahre die 2% auf die anteiligen historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes absetzen.
    Für den gekauften Anteil kannst du noch 50 Jahre die 2% auf die Anschaffungskosten des Gebäudes absetzen.

    Beispiel:

    Wenn also Vater die Wohnung mal für 100T€ angeschafft hat und da ein Grundstücksanteil von ca 20% drin war und du jetzt 12,5% (Mutter 50% und du und deine 3 Geschwister je 12,5%) erbst, heißt das, von den 100T€ gehören dir über die Erbschaft 12,5T€. Davon sind 2,5T€ Grundstückswert und 10T€ Gebäudewert und vom Gebäudewert kannst du jedes Jahr 2% absetzen = 200€

    Die restlichen 87,5% kaufst du jetzt für 100T€. Grundstücksanteil ist angenommen jetzt aber nicht mehr nur 20%, sondern 40%.
    Heißt 100T€ x 60% = 60T€ und davon kannst du wieder 2% ansetzen = 1200€
    In Summe kannst du also jedes Jahr 1400€ absetzen.

    Wie das ganze im Notarvertrag verwurstet wird, sagt dir der Notar. Aus meiner sicht kaufst du nur die 87,5%, also die 100T€
    Für den Rest ist der Steuerberater zuständig.
    Super, das hat geholfen! Danke
    Hoffe, der Steuerberater sieht das genau so.
    Würde mich bei Kauf in 2022 ja dann erst in 2023 betreffen.

    Jetzt müsste ich nur noch rausfinden, wie hoch der Gebäudeanteil 2002 war und wie er jetzt ist, oder?
    Finanzamt fragen oder den BMF Rechner nutzen und einfach mal so ansetzen?
    https://www.bundesfinanzministerium....kaufpreis.html

  15. Avatar von tneub
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Deswegen Steuerberater fragen. Es kann durchaus von Vorteil sein, da mal eine Stunde beim Steuerberater zu investieren, bevor das Kind in den Brunnen gefallen ist.
    Zumindest fürs Erstjahr und ggf fürs Zweitjahr bietet sich dann auch die Erstellung der Steuererklärung über den Steuerberater an. Wenn du dann erstmal die Ermittlung der Abschreibung hast und das beim Finanzamt dann auch durch ist, bleibt die ja über viele Jahre gleich. Dann wirds einfacher - es sei denn, du sanierst in den ersten Jahren nochmal ordentlich.

    Im Übrigen war das alles Laienmeinung ohne Garantie auf Richtigkeit. Ich habe seit über 15 Jahren nix mehr mit der Einkommensteuererstellung am Hut.

  16. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Vor allem bleibt noch die Frage:
    Kann ich die Wohnung für 150k kaufen ("Originalpreis", dadurch hohe Abschreibung machbar) und bekomme ganz normal separat mein Erbe von 50k überwiesen (also keine Gegenrechnung, 2 Paar Schuhe)? Oder tangiert das das Problem, dass ich ja jetzt aktuell (neben Mutter und 3 Geschwistern) schon 1/8 der Wohnung "besitze" (gesetzliches Erbe, das wären dann 150k/8=18,75k) und was ich bereits besitze, kann ich nicht kaufen?
    Ich weiß, ist nicht easy, aber ich frage mich, ob der Steuerberater das so viel besser weiß.
    Weil eine 150k Wohnung lässt sich natürlich besser absetzen als eine 100k Wohnung.
    Eine anschließende Schenkung von 50k durch meine Mutter sollte das ganze ja nicht betreffen?
    Am Ende zählt ja der Kaufvertrag und was dort drauf steht beim Notar, richtig? Wie welches Geld für die "Bezahlung" geflossen ist, sollte nicht wichtig sein, solange wir in der Familie alle ok sind? Kurz gesagt: zählt für das Finanzamt und die Absetzung die Summe auf dem Kaufvertrag oder welche Gelder von A nach B geflossen sind (innerhalb der Erbgemeinschaft)?
    Sorry, falls verwirrend
    danke! maz

  17. Avatar von tneub
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Doch ist ganz easy. Wenn du schon einen Teil besitzt, kannst du den nicht kaufen.

  18. Avatar von mazemania
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Zitat Zitat von tneub
    Doch ist ganz easy. Wenn du schon einen Teil besitzt, kannst du den nicht kaufen.
    Also wäre es steuerlich machbar, dass ich die Wohnung für 150k-1/8 = 131,25k kaufe und meine restlichen Erbanteil von 18,75k als Geld überwiesen bekomme?
    Auch wenn man das ja eigtl. sinnvollerweise verrechnen könnte, könnte es so mehr Sinn machen?
    Und generell halt die Frage: "Zählt für das Finanzamt und die Absetzung die Summe auf dem Kaufvertrag oder welche Gelder von A nach B geflossen sind (innerhalb der Erbgemeinschaft)?"

  19. Avatar von utopus
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Theoretisch kann man immer viel machen - man kann evtl. die Wohnung auch für 200t€ kaufen - und noch mehr absetzen - ist dann aber u.U. vom Finanzamt nicht zulässig - oder die Erben müssen Erbschaftssteuer zahlen oder der Spekulationsgewinn wird steuerpflichtig oder Grunderwerbssteuer wird fällig ... deshalb sollte sich das ein Steuerberater anschauen - am besten vor dem Erbfall, bevor Tatsachen geschaffen werden.

  20. Avatar von tneub
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    Standard AW: Erbe einer Wohnung / von Familie "gekauft"? Welche Steuern für wen??

    Zitat Zitat von mazemania
    Also wäre es steuerlich machbar, dass ich die Wohnung für 150k-1/8 = 131,25k kaufe und meine restlichen Erbanteil von 18,75k als Geld überwiesen bekomme?
    Auch wenn man das ja eigtl. sinnvollerweise verrechnen könnte, könnte es so mehr Sinn machen?
    Und generell halt die Frage: "Zählt für das Finanzamt und die Absetzung die Summe auf dem Kaufvertrag oder welche Gelder von A nach B geflossen sind (innerhalb der Erbgemeinschaft)?"
    Deine Berechnung ist falsch. Du hast dich selbst um 12,5T€ beschissen.

    Du schreibst oben, die Erbmasse ist 400T€
    Dann hättest du einen Anteil von 1/8= 50T€

    Von den 400T€ sind 150T€ Wert der Wohnung. Davon steht die 1/8 zu (18.750€)
    Also stehen dir von den restlichen 250T€ ebenfalls noch 1/8 zu. (31.250€)

    Unter Umständen kann das noch verrechnet werden, so dass du effektiv noch 100T€ zu überweisen hast.

    Das wird dir aber der Steuerberater sagen können, wie das sinnvoll ist und ob das eventuell auch noch steuerlich attraktiver gehen kann und was da zu beachten ist.
    Ich werde dir keine Tipps und Hinweise zur steuerlichen Optimierung geben. Das ist den Steuerberatern vorbehalten.
    Denke bitte dran, das was jetzt schief läuft, hast du unter Umständen 50 Jahre auszubaden. Das kann deutlich teurer werden, als die Steuerberaterkosten, die du unter Umsänden auch noch absetzen kannst.

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