Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

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  1. Avatar von Starlight
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    Standard Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Guten Abend,

    ich wohne in einem Mischgebiet in einer Kleinstadt. In diesem Mischgebiet befindet sich ein einziges gewerbliches Gebäude, dass hier absolut nicht dazupasst. Ansonsten besteht dieses Mischgebiet aus Wohnhäusern. Dieses gewerbliche Gebäude befindet sich -leider- direkt an meiner Grundstücksgrenze und es handelt sich um eine Spielothek auf 150qm im Erdgeschoss. Im Obergeschoss befindet sich eine 70qm große vermietete Wohnung an Privat. Ich hätte gerne dieses doch störende Gewerbe nach Jahren hier weg, da hier immer mehr andere Sachen getrieben werden, als nur gespielt.
    Der Besitzer und Betreiber der kompletten Immobilie ist gealtert und möchte diese nun verkaufen.
    Ich selbst wollte dies bereits aufkaufen und abreißen, dafür war mein Angebot allerdings etwas zu gering, da ich mit dem Gebäude nichts anfangen kann.
    Das Grundstück selbst besitzt stolze 630qm. Hier (Bayern) kostet aktuell der Grundpreis etwa 250.- Euro in der Kleinstadt. Hierdurch ist der reine Grundstückspreis mit etwa 160.000 Euro zu veranschlagen. Mein Neffe wohnt zur Zeit in einer Mietwohnung für 700.- Euro und würde gerne diese Immobilie kaufen und als reines Wohnhaus zurückbauen. Vor der Spielothek im Erdgeschoss war dies bereits schon eine Privatwohnung. Er ist seit 6 Jahren gelernter Maurer und bekommt von seinem Arbeitgeber Unterstützung beim Projekt. Den Rückbau zur Wohnfläche übernimmt er in Eigenregie. Die Wohnung mit 70qm im Obergeschoss kann für 600.- nach aktuellen Markt vermietet werden. Zudem würde zusätzlich eine 40qm Einliegerwohnung für eine Vermietung entstehen. Er selber käme mit dem Rückbau der Spielothek auf eine Wohnfläche von 110qm, die er dieses Jahr selbst bewohnen möchte.
    Mein Neffe ist ledig, 22 Jahre alt und hat ein Kind. Sein Monatslohn beläuft sich auf 2.000 Euro netto mit unbefristeten Arbeitsvertrag in der Baubranche.
    Den Besitzer der Immobilie kennen wir schon viele Jahre. Er hat zur Zeit ein Angebot eines Interessenten vorliegen, der weiterhin eine Spielothek betreiben möchte, aber hier seit ca. 12 Monaten auf die Übertragung der Lizenz wartet. Sollte der Interessent die Lizenz bekommen, ist die Immobilie zu meinem Leidwesen verkauft.
    Der Besitzer hat uns ein freundschaftliches Angebot unterbreitet von nur 160.000 Euro. Die Grundstückspreise alleine sind hier bereits teilweise schon höher als die Bewertung der Sparkassen-Immobilien-Seite und dies stellt ein einmaliges Angebot dar. Für meinen Neffe wäre dies eine große Verwirklichung, anstatt jedes Monat 700.- Euro an Miete zu zahlen für "nur" 65qm statt 110qm.
    Eigenkapital hat er bereits schon 34.000 Euro angespart. Er benötigt aktuell einen Kredit i.H. von 200.000 Euro (abzgl. EK, das er bei den 200.000 Euro mit einbringt).
    Mit seinen Netto-Monatslohn von nur 2.000 Euro wird er zu einer persönlichen Beratung weitergeleitet, da es hier heißt, er könnte sich nicht mal die 700.- Euro Miete leisten, geschweige denn EK aufbauen - was beides revidiert werden kann. Für einen möglichen Zahlungsausfall, den ich persönlich als gering einschätze, wurde bereits vorgesorgt. Seine Eltern haften als Bürgen. Diese beziehen mit 62 und 51 Jahren eine monatliche Rente i.H. von 4.000 Euro Netto. Sie besitzen ein Nachbargrundstück mit 960qm, darauf ein Altbau von 1960 und ein Neubau von 2016 im Gesamtwert von aktuell 550.000 Euro. Davon sind 170.000 Euro Restschuld offen, ein liquides Vermögen und ein aufgefüllter Bausparer in Höhe von 130.000 Euro stehen hier gegenüber. Im Falle eines Zahlungsausfalls des Neffe wäre eine Deckung mit Bürgschaft i.H. von 500.000 Euro vorhanden.
    Seine Eltern wollen nur bürgen und nicht selbst den Kredit aufnehmen (was sie sofort bekommen würden). Mein Neffe will der Eigentümer sein und selbst die Immobilie abbezahlen, mit dem Rückhalt der Eltern. Bei den Eltern wurde eine Rate aufgrund des Alters, trotz des hohen Kapitalvermögens, von 1.500 Euro mtl. verlangt.

    Es gab bereits zwei Anfragen bei Wüstenrot und der ING Bank. Diese wurden nicht weiterbearbeitet, da erstens das benötigte Kapital zu hoch ist für meinen Neffen. Er könne sich das nicht leisten und es sei keine Sicherheitsleistung vorhanden. (Aktueller Grundstückspreis = Kaufpreis ca. 160.000€ für Hypothek und Bürgschaft mit EK 500.000€...)
    Der zweite Punkt ist, dass dies eine gewerbliche Immobilie ist zur Zeit und daher keine Finanzierung generell vergeben wird. (Nach Kauf wird das Gewerbe sofort abgemeldet und das Gebäude wird wieder in seine ursprüngliche Fassung als Wohngebäude zurückgeführt).

    Mein Neffe ist gerade sehr enttäuscht, dass sein Traum vom Eigenheim nicht realisiert werden kann. Ich selbst verstehe halt die Begründung nicht wirklich, wenn das Gewerbe abgemeldet wird, daraus drei Wohneinheiten entstehen (Hauptwohnung Eigennutzung) und dies über eine hohe Bürgschaft voll abgesichert ist.

    Ich hoffe Ihr habt einen Rat, wie er vielleicht doch noch schnellstmöglich zu einer Finanzierung kommt - bevor die Immobilie verkauft ist.

    Vielen herzlichen Dank schon mal!

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Kennst du nähere Details aus dem Mietvertrag?
    Wie lange läuft dieser noch?
    Gewerbemietverträge werden oft über mehrere Jahre abgeschlossen, denn für den Unternehmer war der Umbau von einer Wohnung in eine Spielothek sicherlich auch nicht gerade günstig.
    Klar könntet ihr versuchen, ihn mit einer Abfindung zum vorzeitigen Auszug zu bewegen, der Spaß kostet aber.

    Wenn die Spielothek so vielen Leuten ein Dorn im Auge ist, dann solltet ihr als Gemeinschaft das Geld zusammenlegen und dem Neffen einen Privatkredit geben - zu üblichen Konditionen.
    Wenn ihr auf Sicherheiten verzichtet, dann könnte man sich sogar noch einiges an Kosten einsparen.

  3. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Die Bank bewertet das Objekt zum Kaufzeitpunkt und wenn das eben ein gewerblicher Teil vorhanden ist, dann ist dies so. Objekte mit Gewerbeanteil werden auch von Banken finanziert, das ist überhaput kein Problem. Es geht nur nicht bei "Standardfinanzierungen" über Onlinebanken, Vermittler usw.

    Grundsätzlich ist das Ganze nicht so einfach, wie du denkst mit Kauf und sofortigem Rückbau. Kauf bricht Miete nicht d.h. der Mietvertrag des Spielothekenbesitzers läuft erst mal weiter. Das Problem ist, dass es bei gewerblicher Vermietung keien Standardmietverträge gibt, es kann feste Mietverträge ohne Kündigungsmöglichkeit über 5 oder 10 Jahre geben, ebenso wie kürzere Mietvertrage, die sich automatisch verlängern, wenn keine Partei zu einem bestimmten Zeitpunkt kündigt.

    Ob man einen gewerblichen Mieter wegen Eigenbedarf kündigen kann, weiß ich nicht, würde ich aber eher eher bezweifeln, dass das möglich ist.

    Die beste Möglichkeit wäre:
    Der jetztige Besitzer kündigt den Mietvertrag mit der Spielothek und der Verkauf findet nach Ablauf der Kündiung statt. Der jetzige Besitzer meldet das gleich als Privatvermietung um und dann ist das Problem mit dem Gewerbeanteil gelöst. Dann erst erfolgt der Verkauf an euch.

    Wenn der jetzige Besitzer das so nicht macht, dann bleibt euch nur diesen nach dem Mietvertrag zu fragen, insbesondere wann dieser kündbar wäre. Der Kauf und Finanzierung mit Gewerbeanteil bedeutet leider höhere Zinsen, ist aber möglich.

  4. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Mann,

    liest man diesen umfangreichen Mist eigentlich einer richtig durch? Zu komplex, zu verfahren und verstrickt!

    Einzig StGe1973 erkennt die Fallstricke!

    Liest man den Fall durch, so betrifft, dies den § 15 AO, KWG, die Immobilienfinanzierung Privat und gewerblich! Es dürfte damit ganz klar sein, dass eine Standardfinanzierung als unmöglich gilt!

    Zudem gilt als gewerblich auch als Vermittler, dass bezüglich der Vorarbeit auch gewerberechtlich eine Rechnung mit Mwst. zu schreiben ist! Zum anderen muss es auch klar sein das bei dem meisten Gläubiger einen 20 % Anteil von EK grundsätzlich verlangt wird!

    Beim Kauf und Neubau, demnach 160.000 € Kauf 20 % EK und Neubau 550.000 €, also ca. 150.000 € EK? Woher klommen die 150.000 € EK?

    Wir reden von EK, nicht die Sicherheit eines Grundstückes! Es gibt Wege und Mittel dies zu erreichen, aber dafür braucht man Fachwissen und einen Experten der weis bei welchen Gläubiger es geht.

    Weil der Knackpunkt auch die gewerbliche Nutzung: Spielothek

    Dafür bekommen sie schon einmal keine normale billige Versicherung, sondern nur eine Sonderversicherung mit mehreren hundert % Aufschlag.

    Allerdings glaube ich das Sie selbst wegen ihrer persönlichen Anfragen, schon jeder weitere Möglichkeiten zerschossen haben!

    Dass die beiden genannten Gläubiger nicht mal eine weitere Bearbeitung in Aussicht stellen, dürfte schon ein Wink mit dem Zaunpfahl sein. Dass ohne eine Expertenbegleitung, dies nicht glücken wird.

    Zwar erlaubt es einem gebunden Vermittler über den § 492 b BGB, "Versicherungen aus dem eigenen Stall" zu vermitteln. Nur versichert die hauseigene Versicherung, bestimmte Sparten nicht ergibt sich daraus, dafür auch gleichzeitig auch keine Finanzierbarkeit!

    Nur wenn einer Immobiliendarlehnsvermittler, gleichzeitig eine Versicherungsbarkeit bei Beginn, der Darlehnsvereinbarung vorweisen kann! Wäre es möglich, zum Darlehn zu kommen!

    Und das haben Sie völlig übersehen bzw. unmöglich verstanden.

    bruno68

  5. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Hallo, man "kann" die Finanzierung auch derart aufbauen dass die Eltern mit EUR 4.000 Rente mit dem vorhandenen Haus EUR 500.000 Verkehrswert und EUR 170.000 für das neue Darlehen haften.
    Hier sollte eine Finanzierung von EUR 160.000 zu den bestehenden EUR 170.000 der Eltern haushaltstechnisch möglich sein.
    Nach dem Kauf kündigt man dann den Mietvertrag - egal wie lange das dauert.

  6. Avatar von tneub
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Zitat Zitat von bruno68
    Mann,

    liest man diesen umfangreichen Mist eigentlich einer richtig durch? Zu komplex, zu verfahren und verstrickt!
    Jup, du hast ihn scheinbar nicht gelesen oder verstanden und deshalb wieder deine eigenen Rechnungen gemacht.
    Sonst wüsstest du, dass es sich nicht um einen Neubau handelt.

    Wo du das mit der Umsatzsteuer rauslesen willst ist mir ein Rätsel. Die Aussage ist so schlicht unwahr. Kannst du gern §4 USTG nachlesen.

  7. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Ja, ja tneub,

    Umsatzsteuerfrei ist jede Tätigkeit, die im Zusammenhang mit einem erfolgreichen Abschluss für Versicherung, Finanzanlagen oder Immobiliendarlehn endet, so zumindest bei Vermittler und Makler!

    Die Ausnahme ist bei gewerblichen Kunden, hier ist der Makler als Vermittler berechtigt auch für nicht Abschlüsse auch Rechnungen, für den Rat und evtl. Tat sprich Kostenersatz zu schreiben! Und für diese Tätigkeit, die nicht zum Abschluss führt, besteht eine grundsätzliche Umsatzsteuerpflicht, nach der EU-Umsatzsteuerrichtlinie.

    Dementsprechend gilt dies auch für Honorarberater, hier gibt es zwar Regeln, die aber nicht für Vermittler oder Makler gelten.

    Sicher ist mir nur bekannt, dass Honorar-Finanzanlagenberater für ihre Kundenberatung eine Rechnung mit Mwst. schreiben.

    Ob die anderen Honorarberater unterscheiden müssen, zwischen einer erfolgreichen oder erfolglosen Produktberatung und dann damit die Rechnung, zwischen Umsatzsteuerfrei und Umsatzsteuerpflichtigen Einnahme unterschieden werden muss, erschließt sich mir nicht.
    Das kann nur ein Honorar-Berater selber sagen!
    Es ist vom BGH geklärt worden, dass ein Honorar-Berater grundsätzlich für jede Tätigkeit eine Rechnung zu schreiben hat, egal ob Privat oder gewerblich. Ob diese dann Umsatzsteuer zusätzlich zu belastet ist. Das kann dann nur das Finanzamt kostenpflichtig, verbindlich und schriftlich erklären.

    Hier wird aber ein Gebäude errichtet was teilweise gewerblich weiter genutzt werden soll und hier gilt wiederum eine andere Regelung aus der GewO, für diese Kundengruppe "Gewerblich" gilt die Erlaubnis zur Rechnungsschreibung, durch Vermittler Denn bei dieser Kundengruppe geht man davon aus das Sie selbst wissen, dass Sie für jeden Rat vom Fremden 3. zu zahlen haben!

    Demnach kann für diesen Teil der Immobilie, eine Rechnung unabhängig vom Erfolg geschrieben werden.

    Dass die beiden genannten Gläubiger keine Finanzierung anbieten, wird wohl auch an der fehlenden Zulassung der Vorsteuerabzugsberechtigung des Vermittlers liegen.

    Denn habe ich nur umsatzsteuerfreie Einnahmen, kann ich auch nur umsatzsteuerpflichtige Ausgaben haben. Eine Verrechnung der Umsatzsteuer findet daher, zumindest bei vielen Vermittler nicht statt.
    Weil im Regelfall es eher die Ausnahme ist, eine Umsatzsteuer zu erzielen.

    Denn Schuldner der ordnungsgemäßen Durchführung, obliegt im Range gleich der Schuldner des Darlehns, wie dem Vermittler.
    Dieser Vermittler hat es in der Hand während des Darlehnsanbahnung, zur Sicherstellung der Steuerschuld mitzuwirken. Tätigt der Vermittler dies nicht, so haftet allein aus zivil- und strafrechtlicher Sicht, persönlich und uneingeschränkt.
    Wie schrieb das BGH in ein Urteil? Dass ab 50.000 € Steuerverkürzung, keine Bewährung mehr im Frage kommt!

    Das erklärt auch die Unterschied, zwischen einer privaten und gewerblichen Finanzierung! Während die private Finanzierung immer netto bleibt, sieht es bei gewerblichem Teil anders aus! Hier kommen grundsätzlich immer 19 %, je 100 € Tilgung hinzu.

    Und kann man keine Brand-, Gebäudeversicherung als Sicherheit oder Schadensersatz nicht im Darlehnsvertrag angegeben werden dürfte, dürfte eine Finanzierung gegen den Null-Punkt tendieren.

    Da für den gewerblichen Teil, einer Spielhalle benötigt wird. So wird die Verschaffung einer gewerbliche Gebäudeversicherung, eher den absoluten Null-Punkt einer Versicherbarkeit bewegen. Und ohne eine abgetretene Versicherung an den Gläubiger, keine Finanzierung.

    bruno68

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Ach Bruno. Das ist eine ganz normale Vermietung eines Objektes, welches normal unter die V+V in der Einkommensteuer fällt. Dass das Objekt an einen Gewerbetreibenden vermietet wird, heißt doch noch lange nicht, dass auch der Vermieter plötzlich gewerblich tätig wird. Du vermischst hier wieder wild Kundengruppen (privat/gewerblich) und Objekteinordnung (Wohnimmobilie und Gewerbeimmobilie)


    Dass die beiden genannten Gläubiger keine Finanzierung anbieten, wird wohl auch an der fehlenden Zulassung der Vorsteuerabzugsberechtigung des Vermittlers liegen.
    Das erklärt auch die Unterschied, zwischen einer privaten und gewerblichen Finanzierung! Während die private Finanzierung immer netto bleibt, sieht es bei gewerblichem Teil anders aus! Hier kommen grundsätzlich immer 19 %, je 100 € Tilgung hinzu.
    Wie kann man nur solchen Blödsinn zusammenschreiben? Eine Finanzierung/Tilgung ist immer ohne UST.

  9. Avatar von Starlight
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Es geht hier nicht um Vermietung, Kündigung eines Mietverhältnisses, Neubau, Weiterbetrieb eines Gerwerbes...

    -Immobilie 220qm mit 630qm Grundstück (Immobilie = eingetragen als Nebengebäude, aktuell kein Wohnhaus, war vor gewerblichen Nutzung als Wohnhaus eingetragen)
    (Grundstück nicht gewerblich, eingetragen als Wohnbaufläche)
    -Besitzer der Immobilie ist zugleich Inhaber der Spielothek und möchte verkaufen (=nach Verkauf löst der Besitzer die Spielothek sofort auf).
    -Oberer Teil der Wohnung an einen privaten älteren Herren vermietet
    -Grundstückswert der Wohnbaufläche = 160.000€
    -Verkaufspreis = Gesamt 160.000€ (deckungsgleich mit aktuellen Bodenwert)
    -Das Gebäude wird nicht abgerissen, sondern lediglich in ein Wohnhaus zurückversetzt
    -Einkommen 2.000 Euro mit Bürgschaft vorhanden.
    -Nach dem Kauf wird das Objekt rein privat

    Die Frage:
    Welcher Kreditvermittler käme in Frage, um das oben genannte Objekt zu finanzieren?
    Die Ablehnung der ING scheitert nicht am Kapital, sondern weil das Gebäude selbst nur ein Nebengebäude ist.
    Es wird gefordert, dies per Baugenehmigung in ein Wohngebäude umzutragen, bevor der Kredit genehmigt wird.
    Allerdings geht so etwas doch erst nach dem Kauf? Der Besitzer stimmt einer Änderung der Baugenehmigung nicht zu, sondern möchte die Immobilie "nur" verkaufen.
    Würde er zustimmen und dies ändern vor dem Kaufvertrag und die Finanzierung scheitert an der Bank, hätte er seine Lizenz verloren.

  10. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    @Starlight, eine Finanzierung der EUR 160.000 in Zusammenhang mit der Absicherung auf dem Objekt Ihrer Eltern (EUR 500.000 VW und EUR 170.000 Vorlast) dürfte kein Problem sein.
    Eine Finanzierung hier abgesichert nur auf dem Kaufobjekt über EUR 160.000 dürfte schwieriger sein.
    Kaufen, Absicherung auf zwei Objekten (Kaufobjekt, Elternobjekt) dann nach Kauf Kündigung Mietvertrag, Auflösung Spielothek nach Ende Mietvertrag.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Schwierige Finanzierung für sehr günstige Bestandsimmobilie

    Ich sehe hier vorerst keine Gründe, warum das Vorhaben nicht darstellbar sein sollte.

    Natürlich sind einige Fragen offen, Fakt ist aber auch, wird gekauft und aus der Spielothek Wohnraum geschaffen, so ist es Wohnraum und auch als dieser wird er seitens der Bank angesehen.

    Nicht der Kauf ist entscheidend, sondern der Zustand nach Kauf, ebenso die Nutzung.

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