Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

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  1. Avatar von Tobi6806
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    Standard Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Hallo zusammen,

    der Titel hört sich etwas konfus an, aber ich habe eine Frage zu folgender Situation.

    Ich habe ein selbst bewohntes Objekt mit einem Darlehen und einem Zins von über 2%.
    Nun habe ich ein vermietetes Objekt bei dem ich nach 10 Jahren das alte Darlehen gekündigt hatte und nun ein neues Darlehen von unter 1% habe.

    Ist es möglich die Darlehen "auszutauschen", damit ich eine höhere Zinslast besser bei dem vermieteten Objekt von der Steuer absetzen kann?


    Danke für Infos.

  2. Avatar von tneub
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Du muß unterscheiden zwischen Verwendungszweck und Sicherheit. Die Sicherheit bekommst du vielleicht noch irgendwie mit viel Goodwill der Bank und einigem finanziellen Aufwand getauscht, den Verwendungszweck aber nicht.
    Insofern behaupte ich mal..ein klares Nein.

  3. Avatar von Tobi6806
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    OK, stimmt. Es gibt ja noch den "Verwendungszweck" worin es klar definiert ist.
    Danke für die Info.

  4. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Ja Tobi6806, tneub hat da schon Recht was er schreibt. Wenn Sie die Darlehen austauschen könnte das durchaus möglich sein.
    Doch das Darlehen für die Kapitalanlage für die Steuererklärung Vermietung Verpachtung können Sie nicht einfach so austauschen um höhere Schuldzinsen geltend zu machen.
    Da wird das Finanzamt einfach nicht mitspielen.

  5. Avatar von Tobi6806
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Hallo nochmal,

    durch eine Erbschaft werde ich demnächst einen gewissen Betrag erhalten.
    Davon überlege ich ein vermietetes Objekt als Kap.Anlage, oder auch als zum Teil eigengenutzes Ferienobjekt zu kaufen.

    Es würde natürlich Sinn machen, zuerst die Darlehen für das selbst bewohnte EFH zuerst vollständig zurückzuzahlen und dann das neue Objekt zum größten Teil zu finanzieren.
    Aus steuerlicher Sicht.

    Das eigene Haus ist belastet mit mehreren Darlehen.
    Ein Bausparer, der sich schon in der Tilgungsphase befindet, ein Bausparer als Wohnriester, noch in der Ansparphase befindet (Vorausdarlehen) und auch noch von meiner Frau ein Darlehen, ebenso Wohnriester. Alle wären nächstes Jahr kündbar da dann 10 Jahre um sind.

    Es würde natürlich auch Sinn machen, diese Darlehen dann für das neue Objekt zu verwenden, da die Zinsen für die alten Verträge bei 2-3% liegen und einen neuen man mittlerweile kaum unter 4% bekommt.

    Jetzt die Frage, kann man die dafür verwenden?
    Ich hatte gestern mit einem Mitarbeiter der Bausparkasse darüber gesprochen. Er meinte bei dem ersten Bausparer ohne Wohnriestern wäre das wahrscheinlich möglich bei den Wohnriestern eher nicht. Sicher war er sich aber hier nicht.
    Ist eine klare Steuerfrage.

    Ungeachtet von der Sicherheit/Grundschuld, die ja immer gegeben ist.

  6. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Guten Morgen Tobi,
    der ganze Aufwand und Vorfälligkeitszinsen und Pfandtausch
    und das wegen 1 Jahr lohnt sich doch alles nicht.
    Außerdem ist es nicht nur 1 Darlehen sondern viele!

    Wie lange ist die Zinsbindung noch!
    Weil Verträge mit 2- 3% weiter zahlen und wenn Sollzinsbindung abläuft
    abzahlen oder Sondertilgungsoption nutzen.
    Alter Vertrag Darlehen auf Objekt vermietet gibt doch nur Probleme mit Finanzamt
    und ist kein sauberer Schnitt. Selbst beim Ferienobjekt weil Teilweise selbst genutzt und
    teilweise fremd vermietet ?

    Nach Sollzinsbindung alle Darlehen tilgen neu aufstellen und dann mit Grundstock an Kapital
    neues Objekt "Kapitalanlage" kaufen. Oder als Sicherheit auf Eigenheim um Beleihung zu senken
    für bessere Konditionen.

    Bald bekommt man auf Festgeld wieder 2 - 3 % somit lohnt sich der Gedanke
    mit Grundschulden ändern doch garnicht.

  7. Avatar von Tobi6806
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Das "Problem" ist, die Zinsbindung ist bei allen Darlehen bis zum Ende fest, also irgendwas zwischen 2,6-2,9%, deshalb würde ich die ungerne tilgen und einen neuen mit 4% machen.

  8. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    @Tobi6806, wie sehen denn in Echt die Zahlen in etwa aus?
    Erbschaft?
    Verkehrswert etwa bestehende Immobilie?
    Restschulden der Darlehen?
    Laufen alle Darlehen zu einem gleichzeitigen Termin nächstes Jahr aus? Oder muss man nach BGB 489 kündigen?
    Kaufpreis Wunschvorstellung Kapitalanlage?
    Gedachtes Darlehen für Kapitalanlage?

  9. Avatar von tneub
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Eine rechtssichere Antwort wirst du hier sowieso nicht erhalten.
    Ich habe zwar urspünglich mal in dem Bereich gearbeitet und gebe hin und wieder Tips zu nachlesbaren Quellen oder poste meine persönliche Meinung, aber hier wage ich nicht mal eine Prognose, ob das durchgehen würde.

    Allerdings ist es natürlich ein Rechenexempel. Je nach Steuersatz kann die Steuererstattung ja max 45% + Soli. sein.
    Mit Verdoppelung des Zinssatzes kannst du das also nie über die Steuer wieder reinholen und falls es dann doch durchgeht, hast du doppelt gewonnen.

  10. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Darlehen vom Haus bis zur Zinsbindung bedienen und dann Kassensturz machen.
    Restschuld und was habe ich Cash (3 - 6 Monate vorher) bzw. Fristen wegen Sonderkündigungsrecht einhalten.
    Bausparvertrag läuft ja vermutlich weiter da kann man die Darlehenszinsen mitnehmen und weiter nutzen.

    Und dann schauen kann ich mit Erbe meine Schulden komplett abzahlen (Eigenheim)
    und was habe ich noch über! Und dann neue Finanzierung aufstellen vermutlich werden sich die
    Darlehenszinsen zwischen 3 - 5% Darlehenszins einpendeln. (Glaskugel in nächsten 1-2 Jahren)
    Kaufpreise gehen vermutlich etwas zurück somit gleicht sich das wieder etwas aus.

    Bin kein Fachmann vielleicht gibt es andere Meinungen dazu.
    Aber wegen 1 Jahr noch Sollzinsbindung macht man sich hier unnötig Kopf.

  11. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Noch eine Anmerkung:
    Bis Du über Geldbetrag Erbschaft verfügen kannst vergehen noch paar
    Monat oder Jahr. Somit abwarten Kassenstutz machen schauen was kann weiter laufen
    und wieviel tilge ich. Wie möchte ich Kapital anlegen. (gibt es andere Erben, brauche ich Erbschein usw.!)

    Ich habe z.B. eine Wohnung übernommen (Erbteil rausgekauft) und dann vermietet
    aus Cash ohne es zu finanzieren weil ich jederzeit oder nach 10 Jahren (Spekulationsfrist)
    die Wohnung verkaufen kann wenn ich möchte.
    Und Eigenheim Darlehen zahlen meine Frau und ich zurück. (Sind zu je 50/50 Eigentümer)
    Ich habe Grundstück durch Erbschaft gekauft für`s Eigenheim allerdings vermischt sich das
    durch Zugewinngemeinschaft in der Ehe doch sowieso.

    Wir fahren ganz gut beide zu 50/50 Eigentümer vom Haus
    und ich von Wohnung vermietet. Wenn meine Frau irgendwann in 20-30 Jahren
    einen Erbteil vom Haus der Mutter erbt dann ist dies Ihr Teil. (aber damit jetzt schon rechnen tun wir nicht)

    Über eine Aufteilung und rechtliche Folgen würde ich mir auch Gedanken machen.

  12. Avatar von tneub
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Ich habe z.B. eine Wohnung übernommen (Erbteil rausgekauft) und dann vermietet
    aus Cash ohne es zu finanzieren weil ich jederzeit oder nach 10 Jahren (Spekulationsfrist)
    die Wohnung verkaufen kann wenn ich möchte.
    Und Eigenheim Darlehen zahlen meine Frau und ich zurück. (Sind zu je 50/50 Eigentümer)
    Ich habe Grundstück durch Erbschaft gekauft für`s Eigenheim allerdings vermischt sich das
    durch Zugewinngemeinschaft in der Ehe doch sowieso.
    .
    Nur weil du keine steuerliche Optimierung vorgenommen hast, können es doch andere besser machen.
    Mal ganz im Ernst, wenn ich deine Fragen zu deinem Finanzierungskonzept durchlese, hast du dir sicher ganz viel dabei gedacht, verstehst es aber teilweise selbst nciht mehr..
    Ich finde es bedenklich, wenn du sowas dann anderen rätst.

  13. Avatar von Tobi6806
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    @Bankkaufmann
    Ganz grobe Zahlen:
    Erbschaft ca. 300t€
    Verkehrswert eigengenutzte Immobilie 800t€
    Restdarlehen ca. 250t€
    Ein Darlehen mit 57t€ Restschuld kann sofort gekündigt werden, die anderen erst Ende nächsten Jahres nach BGB 489
    Kaufpreis (ganz grob) 300t€
    Darlehen was übrig bleibt.


    @tneub
    Stimmt, man kann einfach die 2,x% den neuen 4%(?) gegenüberstellen und Steuerersparnis abziehen. Vereinfacht die Überlegungen.

    @Martin79HN
    Wie schon geschrieben ist die Zinsbindung bis zum Ende fest (noch ca. 13 Jahre)
    Das Ganze wird noch Monate dauern, nur schaue ich gerne jetzt schon nach Objekten und muss grob wissen was ich mir leisten kann und was Sinn macht.

    Solche Überlegungen und Berechnungen sind immer eine gute und nette Einschlafhilfe abends :-)

  14. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    tneub:
    Einen Erbteil Wohnung habe ich vom Bruder günstiger rausgekauft
    und mit Cash und dann erst später Grundstück für`s Haus und Förderdarlehen.

    Nur durch die Miteinnahmen und lastenfreie Wohnung sind wir da voll ins
    Förderdarlehen Programm Z15 reingekommen und haben aktuelle noch Sollzins von 0,75%
    noch gut 3 Jahre und dann 2,35% für weitere 5 Jahre wenn wir diesen nutzen wollen.

    Situation kann man nicht vergleichen weil Haus Zinsbindung ja in 1 Jahr schon ausläuft
    beim Fragesteller. Ich zahle gerne Darlehen vom Haus zurück und habe als Sicherheit lastenfreie
    Wohnung in der Hinterhand. Und lege Fokus auf`s tilgen und erst dann auf`s anlegen.
    Im Fokus bei uns somit Tilgung vom Darlehen nach Zinsbindung vom Eigenheim.

  15. Avatar von tneub
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Zitat Zitat von Martin79HN
    tneub:
    Einen Erbteil Wohnung habe ich vom Bruder günstiger rausgekauft
    und mit Cash und dann erst später Grundstück für`s Haus und Förderdarlehen.

    Nur durch die Miteinnahmen und lastenfreie Wohnung sind wir da voll ins
    Förderdarlehen Programm Z15 reingekommen und haben aktuelle noch Sollzins von 0,75%
    noch gut 3 Jahre und dann 2,35% für weitere 5 Jahre wenn wir diesen nutzen wollen.

    Situation kann man nicht vergleichen weil Haus Zinsbindung ja in 1 Jahr schon ausläuft
    beim Fragesteller. Ich zahle gerne Darlehen vom Haus zurück und habe als Sicherheit lastenfreie
    Wohnung in der Hinterhand. Und lege Fokus auf`s tilgen und erst dann auf`s anlegen.
    Im Fokus bei uns somit Tilgung vom Darlehen nach Zinsbindung vom Eigenheim.
    Deine Finanzierung ist genauso ein Einzelfall wie seine. Das kann man nicht einfach überstülpen.
    Außerdem hat er mehrfach geschrieben, dass die Zinsbindung länger läuft und nicht nur 1 Jahr.
    Er gibt also einen günstigen Zinssatz auf, wenn er jetzt alles Platt macht.

  16. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Tobi6806:

    Danke für die Zahlen.
    Ich habe das mit der Laufzeit vom Darlehen überlesen bin davon ausgegangen läuft nur noch 1 Jahr.
    Allerdings überlegt Du ja die Sonderkündigungsoption zu nutzen.

    Restschuld vom Eigenheim in etwa so hoch wie Erbschaft.
    Allerdings kannst Du Darlehen ja weiter laufen lassen. (bei 2,6 - 2,9% würde ich dies vermutlich sogar tun!)

    Erbschaft 30% anlegen Aktien / EFT`s usw.
    50% in Kapitalanlage Wohnung vermietet
    20% Cash (aber muss jeder selber wissen)

    Vorteil: sauberer Schnitt was gehört Deiner Frau und was Dir
    und wie ist die Aufteilung.

  17. Avatar von tneub
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Zitat Zitat von Tobi6806
    @tneub
    Stimmt, man kann einfach die 2,x% den neuen 4%(?) gegenüberstellen und Steuerersparnis abziehen. Vereinfacht die Überlegungen.

    Es spielt sicher das ein oder andere über die Laufzeit noch rein, je nachdem wie getilgt wird, aber zumindest zu Beginn der Finanzierung kann man das aus meiner Sicht damit grob überschlagen.

    Ich würde das Thema neben dem Steuerberater auch mal beim Finanzierungsberater oder mit der Bank durchspielen. Vielleicht gibt es ja für den ein oder anderen Baustein der Finanzierung doch noch Optionen das umzustellen.

  18. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Eine Zinsbindung von ca. 13 Jahren mit 2,X % und aktuelle Inflation
    würde ich bei der Hausfinanzierung nicht aufgeben.

    Wenn Einnahmen entsprechend Sondertilgung nutzen ja
    aber ansonsten Erbteil in Kapitalanlage und Rest anders anlegen
    und Cash. In 1/2 Jahr bekommst Du bereits für 10 Jahre Festgeld mehr wie
    Du an Darlehenszinsen zahlst. Ein guter Mix ist denke ich beste Aufstellung. (vermietet, EFT`s Aktien, Cash und Teil in Festgeld)

  19. Avatar von tneub
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    Zitat Zitat von Martin79HN
    Eine Zinsbindung von ca. 13 Jahren mit 2,X % und aktuelle Inflation
    würde ich bei der Hausfinanzierung nicht aufgeben.

    Wenn Einnahmen entsprechend Sondertilgung nutzen ja
    aber ansonsten Erbteil in Kapitalanlage und Rest anders anlegen
    und Cash. In 1/2 Jahr bekommst Du bereits für 10 Jahre Festgeld mehr wie
    Du an Darlehenszinsen zahlst. Ein guter Mix ist denke ich beste Aufstellung. (vermietet, EFT`s Aktien, Cash und Teil in Festgeld)
    Du vergleichst Äpfel mit Birnen, wenn du Vorsteuer und Nachsteuerrenditen miteinander vergleichst.

  20. Avatar von tneub
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    Standard AW: Sind Darlehen von zwischen verschiedenen Objekten austauschbar?

    @ Tobi
    Machst du bisher eine Einkommensteuererklärung?
    Wenn sich deine Einkommenssituation nicht grundlegend geändert hat oder zukünftig ändern wird, kannst du über das zu versteuernde Einkommen deinen Grenzsteuersatz ermitteln und damit kalkulieren.

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