Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strategie

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  1. Avatar von meth
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    Standard Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strategie

    Hallo zusammen,

    beim Querlesen habe ich schon gesehen, dass viele "Patienten" hier ankommen, nachdem die Finanzierung schon unterschrieben ist. Da will ich keine Ausnahme sein Mir war schon beim Abschluss klar, dass unsere Konstruktion etwas unübersichtlich ist und die Bank je nach Konstellation in eine gute Verhandlungsposition bringt. Habe trotzdem dieses Angebot gewählt und bin auch nicht traurig darum, es geht also nicht um Trost sondern ich versuche zu verstehen, welche Optionen ich bei Ende der Zinsbindung haben werde.

    Die Finanzierung sieht wie folgt aus:
    EUR 760.000 entspricht 100%-Finanzierung für eine vermietete Immobilie, davon
    EUR 610.000 - Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung
    EUR 1.730 Rate aus 1% Zins, 2,4% Anfangstilgung
    EUR 150.000 - Tilgungsfreies Darlehen bis Zuteilungsreife, mindestens 12 Jahre
    EUR 125 Zins von 1%
    EUR 460 Bausparrate

    THE GOOD
    Der Zins von 1% beim tilgungsfreien Darlehen ist garantiert bis zur Zuteilungsreife des Bausparvertrags. Das klingt ist in der aktuellen Situation gar nicht so übel.

    Das Bauspardarlehen, das sich dann anschließen soll, hat typische Konditionen, insbesondere sehr hoher Tilgung:
    EUR 150.000 Bausparsumme, davon
    EUR 63.500 in 12 Jahren à 460 EUR monatlich angespart
    EUR 86.500 Bauspardarlehen zu 2,62% Zins eff.
    EUR 585 über ca. 15 Jahre

    THE BAD
    Beim Annuitätendarlehen läuft ja die Zinsbindung bereits in 10 Jahren aus. Im Anschluss bekommt das Darlehen einen variablen Zinssatz von 5%+Referenzzinssatz, d.h. beispielsweise aktuell insgesamt 6,25%. Das wäre selbst für eine kurze Zeit (z.B. zwei Jahre bis zur Zuteilung des Bauspardarlehens) unappetitlich. Wir werden also irgendetwas tun müssen nach den 10 Jahren.

    Bei Abschluss habe ich vermutet, dass ich nach 10 Jahre das Tilgungsaussetzungsdarlehen kündige und alles am Stück anschlussfinanzieren könnte. Wenn die Zinsen allerdings so hoch bleiben, wäre es vielleicht gar nicht so übel, das Bauspardarlehen tatsächlich in Anspruch zu nehmen?

    THE UGLY
    Dazu müsste man nach 10 Jahren das Annuitätendarlehen weiter finanzieren, beim Bausparvertrag geschieht die Ablösung nach ca. 12 Jahren ja weitgehend automatisch.

    Und da wird es dreckig:
    EUR 760.000 Grundschuld ist nämlich wie folgt aufgeteilt:
    EUR 340.000 erstrangig für das Annuitätendarlehen
    EUR 150.000 mittelrangig (!) für die Bausparkasse
    EUR 270.000 letztrangig für das Annuitätendarlehen

    EUR 460.000 werden planmäßig nach 10 Jahren übrig sein von dem Annuitätendarlehen. Das bedeutet, für
    EUR 120.000 von denen steht nur der dritte Rang im Grundbuch zur Verfügung.

    Was wird also die Strategie nach Ablauf der 10 Jahre (d.h. in 2031) sein?

    • Sondertilgen macht überhaupt keinen Sinn: für jeden getilgten Euro spare ich 1 ct pro Jahr an Zins, und durch die Steuer sogar nur einen halben Cent. Da kann ich das Geld gewinnbringender in Dosenpfand anlegen.
    • Sollte ich darauf hinarbeiten, in 10 Jahren die EUR 120.000 flüssig zu haben, um in einer anständigen Verhandlungsposition gegenüber der Bank zu sein und im Fall der Fälle nur im ersten Rang nachzufinanzieren (mit Grundschuldabtretung)*?
    • Sollte ich auf die günstigen Zinsen aus dem Bauspardarlehen pfeifen, weil die durch die hohe Tilgungsleistung ohnehin kaum durchschlagen?
    • Ist die Anschlussfinanzierung in dieser Mischung aus erstem und drittem Rang vielleicht gar nicht so problematisch, wie ich mir das vorstelle?


    Gibt es jemanden, der eine solche Konstruktion schon vor 2012 abgeschlossen hat und Erfahrungen hat, mit welchem Angebot die Bank zur Anschlussfinanzierung um die Ecke kommt?

    Freue mich auf die Diskussion, und vielleicht hilft es ja jemandem, der etwas ähnliches angeboten bekommt, ein Gefühl für die Haken zu bekommen.

    * Geht das überhaupt, angesichts folgender Vereinbarung:
    Falls der Grundschuld oder dem für die Bausparkasse AG treuhänderisch gehaltenen Teil der Grundschuld gegenwärtig oder künftig andere Grundschulden oder Teile von dieser oder von anderen Grundschulden im Rang vorgehen oder gleichstehen, werden der Bausparkasse AG zur Rangverbesserung hiermit die Ansprüche auf Rückübertragung vor- oder gleichrangiger Grundschulden und Teile von dieser oder von anderen Grundschulden nebst Zinsen und Nebenrechten, die An sprüche auf Erteilung einer Löschungsbewilligung, einer Verzichtserklärung und einer Nichtvalutierungserklärung sowie die Ansprüche auf Auszahlung des Übererlöses im Verwertungsfall abgetreten. Sollten Rückgewähransprüche an vorrangigen Grundschulden oder Teilen von Grundschulden bereits anderweitig abgetreten sein, wird hiermit der Anspruch auf Rückübertragung dieser Ansprüche abgetreten.
    PS: Ist hier erwünscht oder unerwünscht, die involvierte Bank zu nennen?

  2. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Wie lange läuft die Zinsbindung noch ?
    Weil 1% Sollzins ist vermutlich aus dem Jahre 2021!

    Ist es möglich ins Bauspardarlehen mehr einzuzahlen damit
    dies nach Sollzinsbindung zur Verfügung steht ?

  3. Avatar von meth
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Genau richtig, bis 2031 (ist im Original-Post ein bisschen versteckt).

    Wenn ich einfach in den Bausparvertrag mehr einzahle, habe ich ja weiterhin das Problem, dass ich das Bauspardarlehen erst 2033 erhalte, das Annuitätendarlehen aber schon 2031 weiterfinanzieren muss:
    Führt eine abweichende Besparung zu einer früheren Zuteilung des Bausparvertrages, kann die Ablösung der Vorfinanzierung erst zu dem im Darlehensvertrag unter "Ablösung frühestens am" genannten Datum erfolgen.
    Ob das überhaupt ginge, hängt nach meinem Verständnis von einer Zustimmung der Bausparkasse (vermutlich gegen Gebühr) ab. Der Bausparvertrag ist ein Tarif "WohnBausparen" FI6 von der BHW.

    Ich habe jetzt noch eine Auskunft von dem Banker gefunden, den ich zu diesem Thema bereits bei Abschluss befragt hatte. Der meinte:
    Wir haben für die Bank und die Bausparkasse eine Gesamtgrundschuld in einem Guss eingetragen.

    Sollte der Kunden nach 10 Jahren nur das Bankdarlehen ablösen wollen, wird ohnehin nur ein nachrangiger Grundschuldteil freigegeben.

    Sollte der Kunde nach 10 Jahren eine Komplettablösung erwägen, kann er die Bausparvorfinanzierung 10 Jahre nach Auszahlung kündigen und die Grundschuld komplett abtreten lassen."
    Danach wäre der mittlere Rang tatsächlich bedeutungslos und es hätte auch keinen Sinn, bei Ablauf der Zinsbindung die EUR 120.000 mehr getilgt zu haben. Es würde dann eher darauf ankommen, ob "Bauspardarlehen + Prolongation" günstiger ist als "Kündigung + Ersatzangebot". Also eigentlich gar keine so komplizierte Situation, und entscheiden kann ich das entspannt 2030.

    Mir fällt jetzt aber auch noch eine Variante ein, die mir bei Abschluss schon durch den Kopf spukte: es ist doch für Banken Routine, Darlehen schrittweise auszuzahlen, bspw. nach Baufortschritt. Somit sollte es eigentlich auch möglich sein, ein Darlehen zu bekommen, von dem 2031 eine erste Charge und 2033 eine zweite Charge ausgezahlt wird. Hat jemand mit so etwas Erfahrung (also eine Gesamt-Anschlussfinanzierung für Bausteine verschiedenen Laufzeiten)?

    Viele Grüße

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Wie passt denn der Vorstellungsthread zu deiner Frage?

    Zitat Zitat von meth
    Hallo ich bin meth,
    ich interessiere mich für Immobilien und wie wahrscheinlich alle, will ich mir Wohlstand aufbauen. Ich interessiere mich also allgemein fürs Investieren und Einkommen. Da erst seit 2 Jahren berufstätig und ohne Polster von den Eltern, bin ich Hals über Kopf verschuldet.
    Du hast 2020 angefangen zu arbeiten und hast 2021 eine Finanzierung über 760T€ abgeschlossen?

  5. Avatar von meth
    meth ist offline
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Perfekt kombiniert, tneub! Das Bild ist etwas schief, weil ein paar Details wie immer fehlen. Ich versuche mal, das ganze etwas abzurunden:

    In meinem Beruf arbeite ich seit 2020. Ich bin 30, arbeite also scharf gerechnet seit 15 Jahren für Geld.

    Mir war vor ein paar Jahren nicht klar, dass ich mit nicht einmal 2k Nettoeinnahmen, ohne nennenswertes Vermögen und bei Münchner Mieten und Kaufpreisen überhaupt für eine Immobilienfinanzierung überhaupt in Frage gekommen wäre. Daher habe ich mich damit ernsthaft erst beschäftigt, als ich in meinen Beruf eingestiegen bin.

    Mit meiner Partnerin habe ich 760T€ finanziert. Die entsprechen hier in München einer 3-Zi-Wohnung (in anderen Orten würde man wohl 2.5-Zi-Wohnung sagen) am äußersten Stadtrand.

    Wir haben uns für eine fast neue Wohnung entschieden, um dem Münchner Mietpreisdeckel zu entgehen. Dadurch ist nämlich Bestand in München nur für Eigennutzer attraktiv, meiner Meinung nach.

    Die Frage ergibt sich daraus, das meine ursprünglichen Planungen auf einer sehr viel länger anhaltenden Niedrigzinsphase beruhten, auf einem Niveau von bis zu 2% (das Risiko, dass es anders kommt, haben wir natürlich gesehen). Für das Szenario war mein Plan: 2031 alle Darlehen kündigen, die ETW neu eingewerten, und mit dann niedrigem Beleihungsauslauf ein Annuitätendarlehen mit 20 Jahren Zinsfestschreibung, oder sogar Volltilgerdarlehen, um keine Restschuld mehr an der Backe zu haben (Stichwort Stresstest).

    Das sind bloß alles richtige Rezepte für die falsche Zeit, daher mache ich mir jetzt eben so meine Gedanken, was wohl jetzt besser wäre. Eventuell besteht ja bereits Handlungsbedarf (z.B. einen zusätzlichen Bausparvertrag abschließen, oder irgendwas woran ich noch gar nicht gedacht habe).

    Vielleicht auch noch zur Einordnung:
    - Wir haben inzwischen noch ein paar weitere 100%-Finanzierungen (in Summe 1400T€, d.h. inklusive obiger 760T€). Darüber zerbreche ich mir nur nicht so den Kopf, da das ganz einfache Annuitätendarlehen sind, mit höherem Zins und höherer Anfangstilgung (d.h. die Anschlussfinanzierung wird eher entspannt).
    - Das gemeinsame Netto-Einkommen liegt bei ca. 120T€.

  6. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Ok. Damit stellt sich die Situation etwas anders dar, als es ursprünglich aussah.

  7. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Worum geht es hier, worum geht es ihnen Meth???

  8. Avatar von meth
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Sie fragen wegen meinem Post in einem anderen Thread, nehme ich an? Das hat keinen Zusammenhang mit meinem Anliegen, ich habe nur ein bisschen im Forum gestöbert, und dann eben dem menschlichen Verlangen nachgegeben, meine Meinung zum besten zu geben.

    Worum es mir geht ist natürlich trotzdem eine sehr gute Frage, die häufig zu wenig Beachtung findet.

    Vielleicht kurz vorausgeschickt, worum es mir nicht geht: ich suche nicht aktuell eine ganz konkrete Finanzierung für ein konkretes Projekt. Daher möge bitte niemand seine Arbeitszeit mit diesem Thread verschwenden.

    Wie immer beim Thema Finanzierung geht es darum, die Verfügbarkeit von Geld auf dem Zeitstrahl zu verschieben, und das möglichst effizient. Zur Disposition stelle ich mein Einkommen 2022-2026. Dafür hätte ich gerne 2026-2031 Geld zur Verfügung, da ich davon ausgehen, in dieser Zeit interessante Investitionsgelegenheiten zu finden.

    Ein ganz offensichtlicher Ansatz in der Ausgangslage (Geld aus der Gegenwart in die nahe Zukunft bringen) ist Sparen.

    Ab 2031 bräuchte ich ebenfalls Geld, nämlich für meine Anschlussfinanzierungen.

    Dafür (Geld aus der Gegenwart und der fernen Zukunft in die nahe Zukunft bringen) wäre ein Ansatz das Bausparen.

    Ich habe mich gefragt, ob es vielleicht noch weitere Instrumente gäbe.

  9. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Hallo Meth, Bausparen mag sicherlich sinnvoll erscheinen wenn Sie genau bis 2031 sparen. Sodaß dann in 2031 ein Bausparvertrag zuteilungsreif ist und Sie dann damit die Anschlussfinanzierung umschulden können.
    Das sollte einfach berechnet werden ob man mit dem jetzigen Sparen bis 2031 hinkommt. Es bringt ja nichts wenn der BSV dann nicht zuteilungsreif ist.
    Noch mag der Bauspardarlehenszins niedrig sein. Möglich ja dass bestehende BSV mit günstigen Zinsen platt gemacht werden.
    Ansonsten ist auch die andere Frage wieviel Geld Sie "sparen" wollen in hohen Inflationszeiten?
    Keiner weiß wohin die Reise geht bis 2031...
    Von welcher monatlichen Sparrate sprechen wir denn?
    Wie hoch ist die Anschlussfinanzierung in 2031?

  10. Avatar von meth
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Noch mag der Bauspardarlehenszins niedrig sein.
    Das ist u.a. meine Motivation, mich damit jetzt zu beschäftigen.

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Möglich ja dass bestehende BSV mit günstigen Zinsen platt gemacht werden.
    Wie meinen Sie das? Dass statt einer Zuteilung und Darlehensauszahlung eine außerordentliche Kündigung o.ä. im Raum steht? Oder, dass die Produkte nicht mehr lange verfügbar sind?

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Von welcher monatlichen Sparrate sprechen wir denn?
    Wie hoch ist die Anschlussfinanzierung in 2031?
    Die Anschlussfinanzierungen in 2031-2032 belaufen sich auf insgesamt 915T€. Die Annuität bei 4,0% Zins würde demnach circa da liegen, wo sie jetzt auch liegt.

    Die Sparrate kommt natürlich darauf an, wie verfügbar das Geld letztlich wäre. Bisher spiele ich gerade mit dem Online-Rechner gerade einmal verschiedene Szenarien durch, beispielsweise jeweils
    - 700€ Rate bis Ende 2025, für dann 50T€ Auszahlung (Stichwort neue mögliche Investitionen), und
    - 700€ Rate bis Ende 2030, für dann 150T€ Auszahlung (Stichwort Anschlussfinanzierung).
    Soweit ich das verstehe sind die Kosten für Bausparer proportional zur Summe, d.h. der Split in zwei Verträge kostet keinen Aufpreis.

    Das soll noch überhaupt nicht vorwegnehmen, ob ein Bausparvertrag überhaupt das richtige für mich ist, aktuell.

    EDIT:

    Ich habe mal ein bisschen herumgerechnet mit einem 150T€ Bausparvertrag über 8 Jahre, mit dem ich also genau auf die ganzen Anschlussfinanzierungen hinsparen würde. Ich habe mir Sparraten zwischen 600€ (minimum) und 1500€ monatlich angesehen. Ich habe folgendes verglichen:

    auf der einen Seite
    Restschuld minus Summe aller Sparraten
    - daraus 6%-Annuität
    - daraus 8%-Annuität

    versus

    auf der anderen Seite

    Restschuld minus Bausparsumme
    - daraus 6%-Annuität plus Tilgungsrate
    - daraus 8%-Annuität plus Tilgungsrate.

    Zwischenergebnis:

    In einem einzigen Szenario ist ist monatliche Belastung mit Bausparvertrag geringer, nämlich bei 8% Annuität und einer Sparrate von 900€, und zwar um 1€/Monat. In allen anderen Fällen ist die monatliche Belastung durch den Bausparvertrag höher.

    Das hätte ich eigentlich vorher schon wissen können: die Annuität auf das Bauspardarlehen liegt in aller Regel über 8%, daher wird das Bauspardarlehen die monatliche Rate erhöhen, nicht senken. Zu einer soliden Haushaltsrechnung nach Ablauf der Sollzinsbindungen kann der Bausparvertrag also nichts beitragen (im Vergleich zum einfachen Sparen).

    Was das Bauspardarlehen leistet: es zieht bei einem Effektivzins von 2,6% einen Gesamtzinsaufwand von 15267,60€ nach sich, während ein Annuitätendarlehen zu 4% würde mit derselben Rate insgesamt 28408,89€ Zinsen kosten. Unter Berücksichtigung von 47,475% Steuern spart man also 6902,46€. Dafür bindet man 86400€ Sparleistungen in dem Bausparvertrag. Die Sparraten rentieren also mit ca 1%.

    Ergebnis:

    Wenn ich die Restschuld senken möchte, und bereit bin das Geld zu binden, dann tue ich das besser über Sondertilgungen in den teuersten Finanzierungen.

    Die Rendite ist jedoch so überschaubar (nach Steuer auch nur 1,9% p.a.), dass ich unter dem Aspekt der Flexibilität wohl tatsächlich einfach in Bargeld sparen werde.

    Ich fürchte, damit ist hier CASE CLOSED angesagt.

  11. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Hallo,

    vielleicht haben Sie auch nicht mit einem guten Tarif gerechnet. Welchen Online Rechner
    haben Sie denn benutzt und welchen Tarif dabei verwendet?

  12. Avatar von meth
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Das war unter https://www.bhw.de/startseite/ihr-pl...nanzieren.html der Tarif BHW WohnBausparen mit 2,35% Sollzins.
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  13. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Dann probieren Sie mal am besten den NeoKlassik der Alten Leipziger aus, ebenfalls
    im 2,35% Sollzins. Dieser Tarif hat weniger Kosten und eine höhere Tilgungsstreckung
    oder kleinere Auszahlung.
    https://www.mein-bauspar-vergleich.d...ausparrechner/

  14. Avatar von C. Andreas
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Einzahlung nicht Auszahlung

  15. Avatar von meth
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    Standard AW: Annuitätendarlehen + Tilgungsaussetzungsdarlehen mit BSV; Verständnis und Strateg

    Zitat Zitat von C. Andreas
    Dann probieren Sie mal am besten den NeoKlassik der Alten Leipziger aus, ebenfalls
    im 2,35% Sollzins. Dieser Tarif hat weniger Kosten und eine höhere Tilgungsstreckung
    oder kleinere Auszahlung.
    https://www.mein-bauspar-vergleich.d...ausparrechner/
    Tatsächlich schon gleich deutlich interessanter:
    Gesamtzinsaufwand von 19.204,42€ (höheres Darlehen und längere Tilgun), während ein Annuitätendarlehen zu 4% mit derselben Rate insgesamt 41.775,40 € Zinsen kosten würde. Unter Berücksichtigung von 47,475% Steuern spart man also 11.854,28€, bei 86400€ Sparleistungen über 8 Jahre. Die Sparraten rentieren irgendwo zwischen 1,5% und 3% (das ist nicht so leicht zu beziffern, da der Zinsvorteil ja nicht auf einen Schlag bei Zuteilung realisiert wird, sondern selbst eigentlich abgezinst werden müsste).

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